Blocage des prix : ne cassez pas le thermomètre !

Toute tentative de bloquer les loyers, comme le fait la loi Duflot, est vouée à l’échec.

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thermomètre credits calina olavarria (licence creative commons)

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Blocage des prix : ne cassez pas le thermomètre !

Publié le 11 octobre 2014
- A +

Par Emmanuel Bourgerie.

thermomètre credits calina olavarria (licence creative commons)

Un des enseignements économiques qui a le plus bouleversé ma perception des choses a été de comprendre le rôle des prix comme vecteurs d’informations. Quand vous entrez dans un supermarché, le prix de tel fruit ou de tel paquet de céréales n’est pas déterminé selon une formule mathématique élaborée venant d’un planificateur central, comme je l’ai déjà expliqué. Le fait qu’un certain produit soit plus cher qu’un autre peut s’expliquer par de nombreuses raisons : s’il est plus difficile à produire, s’il utilise des ressources naturelles rares, s’il est régulièrement en rupture de stocks, etc. Mais au final, l’offre et la demande occupent un rôle déterminant.

Malheureusement, une des tendances des régulateurs (de tous bords) est de vouloir réglementer les prix quand ils sont trop élevés ou trop faibles. On a beaucoup parlé du blocage des loyers, qui est un exemple parfait d’intervention de l’État qui tourne au cauchemar. Malheureusement, quand les prix immobiliers s’envolent, c’est un symptôme, et non la cause en elle-même. Tout comme vous avez de la température quand vous êtes malade, les prix montent quand il y a un problème. Une insuffisance des constructions est un cas d’école : prenez votre courbe d’offre et de la demande, faites baisser l’offre et montez la demande : le prix monte.

Le prix élevé est la conséquence d’une insuffisance d’offre, mais il ne faut pas inverser la causalité. Toute tentative de bloquer les loyers, comme le fait la loi Duflot, est vouée à l’échec car elle s’attaque au symptôme, mais pas à la maladie. Imaginez qu’un docteur prenne votre température et la trouve trop élevée, mais plutôt que de vous diagnostiquer il se contente de bricoler le thermomètre pour qu’il n’affiche pas plus de 37 degrés. Êtes-vous miraculeusement guéri parce que la température a été fixée arbitrairement ? Non. De même, le logement est problématique en France parce que l’on ne construit pas assez, ce qui a comme résultat de faire monter les prix.

Surtout, fixer un prix arbitraire a souvent des conséquences inattendues pires que le mal que l’on essaie de résoudre. Si la cause est (par exemple) des coûts de construction élevés, alors plafonner les loyers n’aura qu’un seul effet : décourager la construction de logements neufs, puisque les loyers ne permettent plus d’en assurer la rentabilité. Les propriétaires se retrouvent en position de force et peuvent dicter n’importe quelle condition quand il y a 20 personnes pour visiter un studio. De même, il n’y a aucune réelle incitation pour entretenir ou rénover le logement, d’autant plus encore une fois qu’il y aura toujours de la demande.

Au final, fixer arbitrairement un prix ne fait qu’empirer la situation. Dans un monde sans contrôle des loyers, ceux-ci peuvent être élevés mais au moins il y a toujours des constructions de logements neufs et les pénuries restent l’exception. À l’opposé, quand les loyers sont contrôlés les pénuries se généralisent et les propriétaires sont mis en position de force.

On peut me répondre que dans certains cas, certains profitent de rentes, peuvent monter les prix autant qu’ils veulent et faire des profits injustes en toute liberté. C’est, encore une fois, ne pas voir où je veux en venir : s’ils font de tels profits aussi facilement, qu’est-ce qui empêche quiconque d’autre de venir leur faire concurrence et tirer sa part du gâteau ? En d’autres termes, quels sont les freins légaux, techniques, humains, financiers, etc. qui empêchent la construction de logements ? Y aurait-il des solutions alternatives qui permettraient d’irriguer de nouveau l’offre sans alourdir la pression réglementaire et sans générer les conséquences inattendues que j’ai évoquées plus haut ?

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  • « L’immobilier répond-il à la loi de l’offre et de la demande ? »

    Oui.

    « Bien entendu certains logements peuvent être inoccupés pour cause de travaux, de mise en vente, d’attente d’occupation, il faudrait faire le décompte, mais cela porte un coup au fameux (fumeux ?) mythe du besoin d’un million de logement. »

    Et les réglementations, les couts de location, les avantages aux locataires, ou tout simplement une offre inadaptée à la demande et d’autres choses qui font que l’offreur n’a pas intérêt à trouver demandeur…
    Le marché, ce n’est pas quelque chose d’homogène.

  • La réglementation foncière est l’une des principales raisons de la bulle immobilière des années 2000 en France. Les permis de construire entretiennent une pénurie de terrains à bâtir, au plus grand bénéfice de ceux qui connaissent les bonnes personnes et au détriment de l’ensemble de la société. En particulier, la règlementation du sol par la définition de zone constructibles ou non constructibles impose une pénalité très importante aux acheteurs de logements : aux États-Unis, cette pénalité a été estimée à 275 milliards $ en 2005 par Ed. Glaeser et J. Gyourko, de Harvard, ou Randal O’Toole, du Thoreau Institute. En France, cela représente 45 milliards € en 2005, soit le tiers du prix moyen d’un logement.

  • Tout à fait d’accord avec vous : ce n’est pas en cassant le thermomètre qu’on fait retomber la fièvre !

  • il faut comparer ce qui est comparable quand même!!!

    les prix ce sont envolés car on a détourne le but principal du logement, loger les gens, la pierre est devenu un investissement rentable(trés même) pour les riches, les banques, les communes, l’état etc etc

    l’offre dans mon secteur de biens a vendre est en ce moment de 15/20% de plus que il y a 1an et pourtant les prix n’ont presque pas baissé, merci les banques qui ont baissé les taux d’intérêt a trois fois rien

    en gros le marche de l’immobilier est manipulé de tous bords et c’est le français de base qui cherche juste a s’y loger qui paye la note
    on verra dans les prochains 5/6 ans les prix des loyer baissé de environ 20% et les prix des biens baisser de plus de 30% sans aucune doute

    • Drôle de rentabilité ! C’est évidemment moins rentable pour les riches, qui paient l’ISF et 70% sur les revenus, que pour les classes plus moyennes. C’est évidemment peu rentable pour les banques, puisqu’elles n’en possèdent guère. C’est rentable pour les communes, qui font payer ceux qui votent contre elles pour garantir les voix des autres, mais ça n’est pas au sens « profitable » qui les conduirait à améliorer leurs finances et réduire leur endettement. Idem pour l’état, dont il faut quand même pas mal de culot pour dénoncer les bénéfices faramineux.

      Donc si des Français estiment qu’ils paient la note, qu’ils virent ceux qui manipulent l’immobilier, c’est-à-dire ceux qui encadrent les loyers, les conditions dans lesquelles on doit construire, les conditions dans lesquelles on doit rénover, etc.

    • Richard : le prix est une conséquence, pas une cause.

  • Question intéressante. Certains signes tendent à montrer que non.

    Certains signes tendent à montrer que oui.

  • Regardons ce qui s’est passé en Allemagne avec l’encadrement des loyers,

    L’abondance de logements, pour le moment, explique que cela « semble fonctionner » !

  • Article qui passe à coté de la question.
    Vous dénoncez comme un problème ce qui pour eux est un but : la perturbation du mécanisme mercantile d’allocation des ressources !
    Le blocage des loyers casse le marché, l’investissement et la construction privés ? mais pour eux c’est absurde comme critique : pour eux le marché c’est le DEMON qui de toute façon NE MARCHE PAS.
    le démon du PROFIT, qui est foncièrement, ontologiquement, illégitime. L’idée qu’un prix plus élevé est un signal pour attirer les investisseurs n’est qu’une hérésie, il n’est pas question que ces gens qu’ils voient comme des pourris de koulaks, de banques et de riches fassent encore plus de profit « sur le dos » des « pauvres » locataires.
    Dans la logique socialiste, le seul prix légitime pour un bien de première nécessité comme le logement, c’est ZERO, gratuit. Ils n’ont donc que foutre du « thermomètre » des prix. Le prix n’est pas un signal, c’est un problème, une charge, une ponction sur le pouvoir d’achat. Et comme le mécanisme de marché ne met pas le prix à zéro, et bien c’est la preuve qu’il « ne marche pas » et qu’il a besoin d’être « corrigé ».
    Dans la logique socialiste, on n’a pas besoin des prix pour avoir l’information du besoin de logement : le planificateur central sait, grâce à ses observatoires etc.
    Les bloqueurs raisonnent en bon socialistes qu’ils sont : il n’est pas question de faire financer par les locataires l’accroissement de l’offre, il faut le faire par la taxation des « riches »

    Autrement dit, quand on veut bloquer les loyers, on est pas dans une démarche économique globale, on est, au niveau personnel, dans une démarche égoïste d’accroissement de son pouvoir d’achat au détriment de son propriétaire, et au niveau global, dans un posture politique et idéologique de refus par principe des mécanisme du marché au profit des outils de la planification centrale socialiste.
    Les bloqueurs de loyers sont l’égoïsme et l’individualisme incarné, et aucun argument rationnel ne peut les détourné de leur intérêt personnel.

    • D’accord que l’article passe à coté de la question.
      Emmanuel Bourderie vient nous expliquer la loi de l’offre et de la demande comme s’il venait de la découvrir mais en fin d’article on se rend compte qu’il ne l’a pas comprise car il se pose la question de savoir ce qu’il faudrait faire !

      Eh Emmanuel… il ne faut rien faire… laisser faire !

      Supprimer les aides au logement, libérer le bail qui deviendrait un contrat de location librement consenti entre un propriétaire et un locataire, supprimer les réglementations : un locataire n’en a rien à faire d’avoir un WC grand comme une chambre d’étudiant dans lequel il peut faire demi-tour avec un fauteuil roulant ni un ascenseur si ça peut lui faire gagner une centaine d’euros…

  • J’invite ceux qui n’ont pas vu l’article ci dessous à le lire, même si c’est à propos de Paris qui est un cas extrême:

    http://www.contrepoints.org/2014/09/26/182453-paris-la-crise-immobiliere-qui-annonce-la-fin-du-socialisme

    De toute manière, qui a intérêt à des prix immo stratosphériques:

    >Les proprios actuels ou ceux qui sont en train de payer un crédit de 30 ans dans la joie et la bonne humeur.
    >Les collectivité locales / état, car les droits de mutation sont un %age du prix
    >Les banques.

  • L’immobilier répond à la loi de l’offre et de la demande, certes, mais il ne faut pas oublier que vous avez aussi des droits si on vous propose un logement qui n’est pas adapté (c’est à dire un logement qui ne tient pas compte de vos besoins) ( cf: http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F18005.xhtml ) .
    Je pense que bloquer les prix ne résoudra absolument pas le problème, on l’a bien vu avec les différentes lois qui ont été mis en place ces dernières années et qui ont été un échec (ALUR, Duflot…). Le dernier dispositif mis en place par le gouvernement a pour but de relancer le marché immobilier neuf mais aussi de rendre l’accès à la location beaucoup plus simple ( cf : http://www.la-loi-pinel.com/le-dispositif-pinel/ ) . Une avancée ou encore un flop selon vous ? A voir…

  • le probleme c’est toutes ces lois de soutien à la construction comme la loi pinel ( http://loipinel-gouv.org ) et d’autres avant elle duflot, scellier , robien, quiles, borloo…etc de droite comme de gauche ils sont tous responsables de la situation actuelle. Il faut arrêter de soutenir artificiellement un marché et dérégulé celui ci pour avoir une situation saine. Dans ce pays on favorise les locataires mais c’est au final à leur détriment…

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