Réduction de 25% sur les plus-values immobilières : un simple coup de com

Cette opération marketing se double d’un discret cadeau électoral au camp de la gauche à la veille des municipales.

Par Aurélien Véron.

Les propriétaires de résidence secondaire ou de biens locatifs ont la chance exceptionnelle de bénéficier de la première baisse d’impôt du gouvernement Ayrault. La taxe sur leur plus-value sera réduite de 25% s’ils vendent avant fin avril 2014. Joli coup de comm’ au moment où le ras-le-bol fiscal prend des proportions inquiétantes. Cet effet d’annonce suffira-t-il ? Cette mesurette n’a hélas aucune chance de débloquer le marché immobilier, c’est-à-dire d’augmenter l’offre de logements pour les acheteurs et locataires. Au contraire, ce bricolage fiscal dissimule de beaux écueils.

Cette opération marketing se double d’un discret cadeau électoral au camp de la gauche à la veille des municipales. Les gagnants de l’augmentation temporaire des transactions dans les prochains mois ne se cantonneront pas aux notaires et aux agences immobilières. Les maires, majoritairement à gauche, bénéficieront aussi des fameux droits de mutation pour présenter un meilleur bilan aux électeurs au moment des élections, fin mars 2014. C’est toujours mieux d’arriver aux municipales avec des recettes en hausse, même si elles sont poussées par un simple effet d’aubaine.

Qui y gagne ?

Les principaux vainqueurs sont probablement ceux qui souhaitent s’expatrier et placer leur patrimoine dans des pays… qui ne taxent pas du tout les plus-values, la Suisse ou la Belgique par exemple. En fait, la taxation des plus-values est extrêmement complexe à cause des actualisations et des investissements à déduire des prix de cession. Elle rapporte peu et coûte cher à percevoir. Une véritable mesure de soulagement durable du logement, notamment du marché locatif, serait l’abolition de toute taxe sur les plus-values. L’imposition du revenu des loyers et les taxes foncières suffisent largement à elles-seules, sans parler de l’ISF qui taxe l’intégralité de ces biens, plus-value inclue. Mais ne rêvons pas, la répression fiscale en cours exige des mesures punitives emblématiques, même lorsqu’elles ne rapportent rien.

Une mesure éphémère

Si cette mesure devrait avoir un léger impact à la baisse sur les prix, la réduction de la fiscalité s’arrête en avril prochain et, dans l’ensemble, l’impact ne sera pas durable. Pas de quoi résoudre la pénurie de foncier constructible que nous apporte le code de l’urbanisme (ce fameux code qu’il faut un an à lire et toute une vie à pleurer), et qui a engendré la bulle immobilière actuelle.

Les rares pays qui gèrent plus souplement leur foncier constructible, tels que notre voisin allemand, ne connaissent pas nos tensions immobilières. Chez eux, pas besoin de l’usine à gaz de la loi SRU pour prétendre loger, même mal, la population. La mesure clé pour nous attaquer au niveau excessif des prix immobiliers, c’est de rendre tout terrain, hors zones de très grand intérêt esthétique ou écologique, constructible par défaut, en proportion des constructions environnantes.

On pourrait ajouter que la suppression des droits de mutation, exception française, rendrait toute sa fluidité au marché immobilier. Fluidité vitale au moment où les Français ont besoin de mobilité dans un contexte économique difficile. Au lieu d’aligner de petites mesures mal pensées, le gouvernement aurait tout intérêt à construire un programme de réformes structurelles pour résoudre la crise du logement, profonde et ancienne.

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