Garantie universelle des loyers : des critiques renouvelées

Immobilier (Crédits : chambre de commerce et d'industrie des Vosges, licence Creative Commons)

Les acteurs du marché de l’immobilier ne décolèrent pas contre la garantie universelle des loyers voulue par Cécile Duflot, viciée par nature et dont les coûts seraient largement minimisés.

Les acteurs du marché de l’immobilier ne décolèrent pas contre la garantie universelle des loyers voulue par Cécile Duflot, viciée par nature et dont les coûts seraient largement minimisés.

Par Alexis Vintray.

Immobilier (Crédits : chambre de commerce et d'industrie des Vosges, licence Creative Commons)La garantie universelle des loyers voulue par Cécile Duflot et prévue dans le projet de loi ALUR continue à être sous le feu des critiques des acteurs du marché de l’immobilier comme l’assureur Galian ou les réseaux d’agences FNAIM et ERA. Lors d’une conférence de presse tenue ce matin à Paris, les deux premiers acteurs ont pu détailler leurs critiques envers un projet « idéologique », aux coûts « sous-estimés au moins de moitié » et porteur de « graves risques de dérives ».

Ainsi, pour Georges Isaac, président de l’assureur Galian, ce « texte aux motivations quasi idéologiques » est une usine à gaz dangereuse qui va coûter cher à tous et nourrir un aléa moral mettant en danger les finances publiques.

L’assureur Galian, qui assure 140 000 logements contre les impayés de loyers, conteste à nouveau le chiffrage du ministère, jugé largement sous-estimé : là où Cécile Duflot parle de 400 à 700 millions € de coûts annuels, l’assureur estime que la dépense sera au moins « d’1,5 milliard € voire 2 milliards € », soit de 2 à 5 fois plus, financés par de nouvelles taxes.

Raison à cela, une minimisation des coûts sur tous les postes :

  • fréquence du sinistre inférieure à la pratique (2,5% dans les hypothèses du ministère, alors qu’il faut s’attendre à 5% voire 8% si la dimension « sociale » du texte est renforcée,
  • coût de gestion supposé bas, en dessous de toute estimation raisonnable,
  • taux de taxe annoncé initialement à 2%, revu à 1,5% sans que les coûts aient changé significativement,
  • occultation de l’aléa moral introduit par une garantie universelle,
  • etc.

Outre le coût largement sous-estimé selon ses calculs, l’assureur pointe un financement incertain, fait pour partie en déshabillant Paul (utilisation de la participation des employeurs à l’effort de construction) ou tout simplement absent pour l’instant. Surtout, les besoins de financement ne tiennent pas compte du « dérapage budgétaire certain » à prévoir selon le président de Galian. À créer une garantie universelle et obligatoire, le projet de loi introduit en effet un fort aléa moral (sur lequel Contrepoints a déjà eu l’occasion de revenir) :

  • Aujourd’hui le propriétaire sait qu’il est assuré, le locataire ne le sait pas. En rendant de telles assurances obligatoires, le projet de loi accentue la déresponsabilisation des locataires qui cesseront de payer plus facilement sachant que le propriétaire ne sera pas impacté directement.
  • Les propriétaires n’auront plus aucun intérêt à louer au locataire au meilleur profil de risque mais tout intérêt à privilégier celui prêt à payer le plus, même s’il ne peut pas assumer le loyer. La Garantie Universelle des Loyers viendra combler le trou, tandis que les bons payeurs et les propriétaires honnêtes souffriront.

Par ailleurs, pour gérer la colossale organisation nécessaire (15 millions de locataires sont concernés), l’État devrait créer une agence, un « machin qui va venir augmenter les charges de l’État », avec « de nombreux fonctionnaires supplémentaires pour y travailler ». En période de déficits élevés, est-ce la priorité ?

Ce qui fait dire au président de Galian que la Garantie Universelle des Loyers est « un projet à haut risque qui va engendrer de nouveaux déficits pour l’État, détériorer les rapports locatifs et bouleverser le marché des assurances de loyers impayés ». Entendre par ce dernier point faire disparaître de nombreux acteurs privés, ou au moins les mettre en grave danger.

Un diagnostic sur lequel la FNAIM semble en accord puisque son président, Jean-François Buet, estime que c’est un « projet de loi voué à l’échec », qui ne réussira pas plus que la GRL (Garantie des Risques Locatifs), pour les mêmes raisons : « c’est une garantie universelle qui va traiter tout le monde de la même façon, y compris les mauvais payeurs volontaires ». La GRL a échoué parce que de nombreux propriétaires, se sachant assurés, ont loué à n’importe qui sans garanties. Selon Jean-François Buet, la Garantie Universelle des Loyers ne fait qu’amplifier ce problème, laissant présager d’un dérapage massif des dépenses, que le contribuable devra payer.

Le patron de la FNAIM est rejoint par celui d’ERA, François Gagnon qui écrivait hier : « nous n’avons pas besoin de GUL, elle est dangereuse pour l’équilibre démocratique et pour la morale même, et elle comptera parmi les moyens les plus efficaces d’accentuer le déficit public. »

Seront-ils entendus par une ministre qui fait jusqu’à présent la sourde oreille aux critiques de plus en plus nombreuses du projet de loi ?

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