Carnets de Russie (2) : L’urbanisme communiste ou la laideur durable

La privatisation des logements en Russie a été trop partielle, car négociée dans des conditions difficiles, pour être pleinement efficace
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Krouchtchovka

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Carnets de Russie (2) : L’urbanisme communiste ou la laideur durable

Publié le 22 août 2013
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La privatisation des logements en Russie a été trop partielle, car négociée dans des conditions difficiles, pour être pleinement efficace

Par Vincent Bénard.

Mon 4ème voyage en Russie de cet été, outre les incontournables Moscou et Saint-Pétersbourg, m’a emmené à Yaroslavl et sa région pendant une grosse semaine. Yaroslavl, 800 000 habitants, 250 km au Nord Est de Moscou, est l’archétype de la grosse ville de province russe. Pas connue à l’étranger (sauf des habitants de Poitiers et Coimbra, jumelées avec elle), peu d’attractivité touristique, et des restes de grands combinats pétrochimiques du temps de l’URSS qui maintiennent un semblant d’activité industrielle.

La route qui y mène depuis Moscou est encore une antique bi-directionnelle sur la moitié de la distance, dont le revêtement est souvent correct mais par endroits calamiteux : le froid fait beaucoup de mal aux plateformes, là bas. Le trafic y est surchargé, les automobilistes locaux conduisent… en force, l’accidentologie routière y est très élevée, au point que quasiment tous les automobilistes ont une caméra filmant la route aux fins de preuve vis-à-vis de l’assurance et de la police en cas d’accident. Les villages au bord de la route sont un mélange de vieilles datchas lépreuses et de quelques maisons de bois récentes plus présentables, avec des parties communes dans un état pitoyable. Je n’ai pas traîné dans les villes moyennes du parcours (Pereslavl, Souzdal) mais il est clair que les commentaires concernant Yaroslavl s’y appliquent intégralement, sans doute en version encore pire.

 

Yaroslavl, ou les plaies du communisme qui se referment… lentement.

J’avais été impressionné par l’évolution du pays et de Yaroslavl entre 1996 et 2001 : les vieilles boutiques à la communiste avec vendeurs-vigiles et articles cadenassés avaient disparu, et la ville s’éveillait au commerce moderne. De premiers bâtiments de style post communiste sortaient de terre, et, surtout, la ville donnait une impression de mise en mouvement qui laissait augurer le meilleur pour les années suivantes. Je m’attendais donc à une transformation encore plus radicale entre 2001 et 2013. Déception : la région semble avoir stagné. La prolifération de centres commerciaux rutilants aux enseignes tapageuses (dont Auchan, omniprésent en Russie) n’y change rien : routes pourries, villages lépreux, parc de logements vétuste en grande partie hérité de l’époque communiste qui ne se renouvelle pas.

Immeuble typique de l’époque « Krouchtchev-Brejnev », appelé Krouchtchovka. Notez l’aspect mal entretenu non seulement de l’immeuble mais aussi de son accès. Typique du paysage Urbain de Yaroslavl, dès que l’on sort des trois axes principaux, mais aussi de toutes les villes moyennes de Russie, toutes régions confondues.

Certes, les gens essaient de se débrouiller. Les petites boutiques prolifèrent aux rez-de-chaussée des vieux immeubles, et très souvent, l’intérieur de ces boutiques est fort bien présenté. La restauration est loin d’être ridicule, pas chère, le service, à défaut d’être professionnel, y est attentionné, et l’effort de décoration du moindre bar est notable : les cafés de quartier en France devraient en prendre de la graine. Quelques immeubles de meilleure tenue sortent de terre dans les dents creuses du communisme.

Exemple d’épicerie et de Restaurant à Yaroslavl. L’effort de présentation intérieure des boutiques contraste avec leur allure extérieure.

Le parc auto, à 50 % est-asiatique (y compris les marques de luxe comme Lexus et Infiniti, très présentes) et 25 % allemand, n’est plus un sujet de railleries, les vieilles Lada et Volga représentant nettement moins de 10 % du total. De nombreuses églises sont restaurées, voire reconstruites, voire… nouvellement construites, avec parfois de fantastiques coupoles entièrement dorées.

Église 100% XXIème siècle, style ancien, offerte par du mécénat privé au diocèse local.

Mais l’impression générale reste franchement mauvaise. Sur les deux avenues principales, la profusion commerciale a entrainé un certain effort de rénovation des immeubles tsaristes ou staliniens qui fait illusion, malgré les enseignes criardes et l’anarchie des réseaux électriques. Mais dès que l’on s’écarte de ces grands axes, les stigmates du communisme demeurent.

Ce que vous voyez la plupart du temps dans les villes « moyennes » de Russie.

L’état de surface des rues secondaires est catastrophique. Les immeubles, majoritairement de l’ère Brejnev et Krouchtchev (Krouchtchovkas), construits à la va-vite, avec des logements de taille ridicule (30 m2 tout compris était la norme pour un deux pièces), sont toujours décrépits, et leurs parties communes en piteux état, quand bien même des petits commerces, voire des supermarchés, ont colonisé les rez-de chaussée. J’espérais que nombre d’entre eux soient réhabilités, ou remplacés par des constructions plus décentes. Ce dernier cas de figure existe, mais il est rare, et si le confort des appartements a fait un bond en avant, l’extérieur n’arrive pas à se démarquer vraiment des horribles cubes de briques des années post staliniennes.

Immeubles récents à Yaroslavl, bâtis à la place de vieux immeubles.

Petite digression : n’y voyez pas là le moindre signe d’admiration pour l’ogre de Géorgie, mais l’architecture stalinienne est nettement moins laide que celle de ses successeurs, et la taille des appartements était encore acceptable. En outre, faute de maîtriser le béton, les constructions étaient encore en pierres : un gage de longévité et d’isolation. Par contre, quantitativement, l’époque stalinienne fut celle du début de la pénurie et des grandes purges : si les Stalinkas sont nombreuses à Moscou et Saint-Pétersbourg, le logement des provinces fut quelque peu négligé, et le parc de logements staliniens y représente donc une faible part du total. Mais ces logements sont aujourd’hui très recherchés de ceux qui ne peuvent s’offrir du neuf, car bien meilleurs (et moins coûteux à convertir au confort moderne) que ceux des époques suivantes. Fin de la digression.

Ce mauvais état général du parc de logement, des parties communes et des rues secondaires représente, de prime abord, pour un libéral, une énigme. Après tout, les logements n’ont-ils pas été intégralement privatisés par Eltsine, la propriété des logements étant remise aux occupants ? Et les propriétaires ne sont-ils pas censés mieux s’occuper de leur bien que les locataires et un propriétaire public ? Il me fallait approfondir.

Des conversations locales, complétées par une saine lecture du « global property guide« , m’ont permis d’essayer d’entrevoir ce qui s’était passé.

 

La privatisation inachevée

Lorsque Eltsine décida de privatiser les logements, l’engouement populaire ne fut pas si fort que cela. En effet, les Russes payaient à l’État un loyer très en dessous du coût d’entretien des immeubles. Ceux-ci étaient certes pourris, et les parties communes épouvantables, mais le prix payé pour cette non-qualité de service était en rapport : dérisoire. Les occupants s’aperçurent très vite que s’ils devaient entretenir eux-mêmes les propriétés, les charges de copropriétés seraient plus élevées que l’ancien prix. Nombre d’entre eux étaient financièrement misérables et ne pouvaient tout simplement pas se permettre un tel luxe. Or, Eltsine voulait vraiment se débarrasser du parc de logements étatisé, dans l’espoir de faire revivre les villes.

Comme souvent dans ces situations, un compromis politique bancal fut trouvé. Les logements seraient bien remis à leurs occupants gratuitement, mais les services publics gérant les espaces communs intérieurs et extérieurs seraient maintenus. Certains furent d’ailleurs faussement privatisés, mais conservèrent un monopole d’intervention par ville ou par quartier, et payés par contrats avec les villes et non avec les occupants. Les résultats de ce compromis furent prévisibles : ces services, en sur-effectifs mais sous-financés et sous-occupés, sont inefficaces, et les parties communes sont gérées à la soviétique.

Pire, du fait de ce compromis, le droit russe naissant ne s’est pas penché suffisamment sur les formes juridiques nécessaires à une saine gestion des grandes copropriétés. Or, même en France, nous savons que ce problème est difficile à traiter, et crucial pour la vie des immeubles. Et la loi Russe, mal charpentée, permet assez facilement des comportements de passager clandestin. Aussi les vraies copropriétés privées qui fonctionnent représentent-elles un pourcentage faible (le global property guide cite le chiffre de 1%) du parc total.

Enfin, la difficulté de fédérer les copropriétaires rend difficiles les opérations de reconstruction de neuf sur du vieux, même si quelques contre-exemples existent, comme l’opération sur la photo ci dessous, où les occupants de vieilles Krouchtchovkas basses ont négocié avec le promoteur un logement de remplacement dans la même opération ou à proximité, dans une reconstruction de hauteur plus importante. Cependant, les coûts, physiques et bureaucratiques, induits par ce type d’opération, en limitent encore la portée.

Et voilà pourquoi l’ex-URSS, Moscou et Saint-Pétersbourg mises à part (ces deux villes feront l’objet d’un autre article. Leur transformation bien plus spectaculaire n’est pas représentative du reste du pays), ressemble encore beaucoup à l’URSS, à partir du premier étage tout du moins !

 

Et le neuf ?  

Quid de la construction neuve ?

Ce qui frappe en Russie, est que, contrairement à ce qu’ont connu tous les autres pays occidentaux, la construction pavillonnaire reste faible. Les nouvelles constructions sont d’abord des grands ensembles de grande hauteur. Ce phénomène est particulièrement évident à Moscou et Saint-Pétersbourg, et pourrait s’expliquer par l’explosion démographique de ces deux mégapoles. Mais pourquoi le pavillonnaire reste-t-il essentiellement limité à quelques niches de grand luxe et aux datchas, résidences secondaires prisées des classes moyennes mais souvent moins pourvues de confort moderne faute de bons raccordements aux différents réseaux ?

Tout d’abord, en Russie, les hivers sont très rudes et les voies de circulation non seulement médiocres mais souvent coupées, le déneigement ne pouvant qu’assurer une circulabilité a minima dans de telles conditions. Les Russes aiment donc conserver un habitat central, bien situé par rapport aux commerces et services. D’où la préférence urbaine, de forte densité et en hauteur. Ensuite, si vous voulez développer un lotissement loin d’un point de raccordement aux réseaux, absolument tous les compléments de réseaux sont à votre charge. Ce principe (à mon sens extrêmement sain) fait certainement plus pour limiter l’étalement urbain que n’importe quel zonage.

Mais surtout, si les logements ont été privatisés gratuitement, la terre vierge est restée propriété publique et sa revente en vue de construction est donc limitée par les gouvernements locaux, qui, comme absolument tout gouvernement placé dans cette situation (le même phénomène est observable en Chine, en Espagne, en Arizona, au Nevada, pour ce que je connais), cherche à maximiser son profit en vendant peu de terrains et de droits à construire, mais très chers, son stock n’étant pas illimité.

Ajoutons que la corruption endémique qui sévit en Russie (voir le premier article de la série à ce sujet) fait que ce ne sont pas forcément des promoteurs immobiliers en situation de saine concurrence qui ont accès à ces droits à construire. Ainsi à Moscou, la principale promotrice immobilière fut pendant longtemps nulle autre que Mme Batourina, épouse du maire Youri Loujkov… Conflit d’intérêt ? Connais pas ! Loujkov a été débarqué en 2010 par le tandem Poutine-Medvedev après âpre bataille de coulisses [1]. Les villes de province n’échappent pas à ces situations de conflits d’intérêt peu propices à l’émergence d’une saine compétition entre offreurs.

Aussi, lorsque vous avez acheté un terrain très cher, en tant que promoteur, vous avez deux objectifs : (1) Limiter la concurrence, et militer pour une lutte contre l’urbanisation sauvage (pour les autres), et (2) Construire un maximum de logements sur le terrain que vous avez acquis. Voilà qui favorise plutôt la construction collective de hauteur élevée.

 

Conclusion : difficile de guérir du communisme, une bonne raison de s’en débarrasser aussi chez nous !

La privatisation des logements en Russie a été trop partielle, car négociée dans des conditions difficiles, pour être pleinement efficace, et de ce fait, l’aspect des quartiers russes reste fortement marqué par la lèpre du communisme. Et comme en matière immobilière, les erreurs d’un jour se paient encore des décennies plus tard, il faudra beaucoup, beaucoup de temps pour que les villes moyennes de la Russie profonde, hors de leurs quartiers centraux historiques, retrouvent un aspect simplement acceptable pour un œil occidental.

Ne nous voilons pas la face. Certaines de nos banlieues, construites dans les années 60-70 par des admirateurs de la planification communiste, commencent à ressembler étrangement aux quartiers maudits de l’ex-URSS. Voilà pourquoi il faut en finir avec les scories du dirigisme paléo-marxiste qui marque encore de son empreinte un quart du marché du logement en France, pour que dans 40 ans, les touristes russes ne viennent pas constater les plaies marxistes de la France des années 1980-2040. L’exemple russe peut nous servir d’exemple de ce qu’il ne faut pas faire, tant pour sa période collectiviste que lors de sa privatisation en partie inachevée.

—-
Sur le web.

Lire aussi : Carnets de Russie (1) : Des temps difficiles pour l’opposition à Vladimir Poutine

Note :

  1. À noter que le nouveau maire de Moscou, S. Sobianine, veut modifier assez fortement les orientations d’aménagement de son prédécesseur pour décongestionner la ville, notamment en décentralisant les implantations administratives, et en favorisant un développement de taille plus humaine ou pavillonnaire à la périphérie de l’aire urbaine actuelle. Mais comme toute décision de ce genre, celle-ci mettra quelques années à produire des résultats visibles. Et cela ne concerne pour l’instant que Moscou.
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  • Beaucoup d’HLM français sont dans le même état.

    • Pour habiter dans une grande ville, les hlm de la banlieue sont largement plus immondes que ceux qu’on voit sur les photos.

      • @Theo 31 : non, vraiment, les photos ne rendent pas bien l’état général, mais ayant connu pas mal de cités HLM pourries, je peux dire que les « krouchtchovkas » sont en général extérieurement… encore pires. L’impression visuelle « le nez dessus » est souvent absolument cauchemardesque.

  • Article excellent. J’en ai particulièrement apprécié la conclusion et sa comparaison avec les banlieues lépreuses autour de Paris!

  • Les conceptions architecturales soviétiques ne correpondent pas aux conséquences d’un « système communiste », mais avant tout à une vision du monde: individu-objet-insecte, puritanisme, fonctionnalisme, négation systématique de l’éthique du « beau »; en fait, une architectuire d’ingénieur de production.
    Les mégalopoles asiatiques, malgré leur « modernité », me font le même effet, et de même les futures « mégalopes écologiques connectées » concoctées par des ingénieurs mégalomanes.

    Architecture soviétoïde: un cas particulier , rien de plus……

    Remarque: l’église « 100% 21e siècle » présentée ici n’est vraiment qu’une m… de parvenu, archirecture digne d’un Ricardo baufill russe…

  • Supprimons tous les collectivismes et les laideurs intellectuelles, architecturales et societales. Sonnons le glas de l’habitat collectif au benefices de l’individuel autonome et responsabilisant. Pour ce faire limitons les naissances, privilegions la qualite a la quantite et developpons tout azimut les robots humanoides comme les japonais et les chinois…..pour s’occuper des personnes agees, produire, faire le menage, presenter les journaux tele, jouer la comedie , etc….

    • Voilà une idée pertinente
      Avez vous remarqué à quel point nos modèles éludent la question de la surpopulation?
      A quand un éveil des consciences sur le sujet?
      Car nombre de maux que nous regrettons et/ou subissons pourraient être facilement gérés par une politique nataliste simple, contrôlée, éthique.
      En lieu de celà, nous dévorons, pullulons… Mais chuuuuuut
      My fifty cents

  • Même constat que vous, les immeubles staliniens sont de loin les plus beaux et les mieux construits, et constituent parfois, à Moscou e.a) .de véritables méga palais entre forteresse et chateau Disney.

    Je pense que si on construit surtout des barres verticales ou horizontales, c’est en raison des zones interminables de banlieues, qu’on traverse pendant des heures avant d’entrer en ville. Un urbanisme pavillonnaire ne pourrait qu’augmenter la distance, déjà énorme pour se rendre au travail.

    On y est frappé, comme vous l’expliquez bien, par l’incroyable abandon des abords : beaucoup de ces tours n’ont même pas un bout de trottoir, et débouchent directement sur la terre et les détritus.
    Autre caractéristique, un carreau cassé se remplace par des journaux, du carton ou du plastique, et les petits balcons panneautés approximativement en cabanes stockent les pires horreurs …

    J’ai aussi été surprise par ces maisons plus luxueuses, qui poussent aléatoirement au milieu de bidons-villes , entourées de jardins tout aussi ignobles que les autres : hautes herbes, vieux pneus, alors que ces maisons sont évidemment très chères. Les cimentières eux-mêmes semblent tout aussi négligés, de simples carrés non cloturés qu’on distingue à peine des champs, et dont les herbes sont tout aussi hautes.

    Une curiosité : dès qu’on parle de logement, les russes vous demandent la hauteur de plafond ! Il semble que le luxe suprême se situe au-dessus de 2,10 mètres … Quant aux cuisines, elles excèdent rarement la superficie de celles d’un petit voilier 🙂

    Tout cela s’explique évidemment par un siècle de négligence et d’absence d’initiatives domestisques, mais aussi par le niveau des salaires. On m’avait cité quelques prix de référence :
    – à Moscou uniquement (la ville la plus généreuse), le super winner bossant 12 heures et parlant 5 langues pouvait gagner jusqu’à … 500 euros !
    – un chirurgien du cerveau, chef de service dans un grand hosto, … 300 à 350 !

    Ce montant étant celui d’une location dans un de ces silos à misère en lointaine banlieue. Les co-locations de deux ou trois familles complètes se débrouillant dans un seul appartement sont donc encore très généralement répandues. Pas vraiment de quoi avoir l’humeur à soigner ses plates-bandes 🙂

    A côté de cela, les indépendants d’une certaine envergure font figure de princes, et on me signalait la vente récente un appartement de 70 m², très soigné, et vue imprenable à St Pertersbourg, pour la bagatelle de près de 2 millions d’euros !

    A part ces cas glorieux, il est clair que le russe n’a guère l’esprit à la faribole, sauf s’il s’agit de faire le plein de vodka. On réaménage de la « richesse collective », avec de superbes parvis d’églises, ou en refaisant de fond en comble et avec splendeur des palais totalement détruits, comme Tsarkoié Sélo. Je m’esbaudissais du degré de savoir faire des artisans qui ont réalisé cette quasi reconstruction, pour m’entendre dire « oui, il y a des gens qui font ça » (sur un ton parfaitement indifférent).

    Bref, la machine a été complètement grippée, et a bien du mal à re-démarrer. On peut critiquer Poutine (il y a même des spécialistes chez les jeunes universitaires comme chez les vieux communistes), mais je ne voudrais pas devoir être à la manoeuvre.

    Sur quoi appuyer le levier ?

    Amicalement, Vincent !

  • La remarque sur la gestion des copropriété est importante. Pour moi, plus qu’un libéralisme donnant toujours la primauté à l’individu, ce qu’il faut, c’est savoir gérer les problèmes au bon niveau, de l’individu au monde entier. C’est là que l’on voit que l’Etat se mêle souvent de tout au lieu de se concentre sur ses devoirs régaliens. Au lieu de garder la gestion des parties communes, il aurait fallu se concentrer son son activité régalienne d’établissement de la loi et la justice pour que les copropriété fonctionnent correctement et efficacement.

  • Une claque dans la tête des dilapideurs qui balancent des milliards dans des « plans banlieue » depuis des décennies.
    Je me souviens m’ être baladé dans Kiev à la nuit tombante au milieu d’ immeubles bien plus délabrés et d’ allées plus sombres que celles de nos banlieues sans aucune impression de danger.
    Quand cessera donc en France cette idée erronée que l’ insécurité augmente avec la qualité du logement?

  • René Le Honzec
    23 août 2013 at 5 h 03 min

    Un article très intéressant et instructif, ainsi que quelques-uns des commentaires.A titre personnel, je préfère une église neuve de mauvais goût à l’absence d’édifice religieux ou à leur destruction, et aussi, quelle surpopulation? L’actuelle population mondiale tiendrait sur 350 000km2 avec la densité de Paris…

  • Les commentaires sont fermés.

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