Inflation et plus-value dans l’immobilier
En règle générale, les calculs du prix de l’immobilier publiés dans les journaux et revues, ou cités sur les sites internet ou les chaînes de radio-télévision sont effectués sans tenir compte de l’inflation. Les interprétations des résultats qu’ils présentent n’ont guère de sens.
La hausse des prix de l’immobilier est de toute évidence incontestable, mais il est nécessaire de rétablir une mesure rationnelle et réaliste de cette augmentation.
Cette mesure est déduite de deux indices définis par l’Insee :
- L’indice du prix des logements neufs calculé à partir de panels géographiques, et celui des logements anciens, déduits des informations transmises par les notaires sur les caractéristiques de confort, de surface etc. de chaque transaction. Il s’agit du prix net vendeur.
- L’indice des loyers des logements du secteur libre (environ 60 % du parc locatif) et du secteur social (40 %), loués vides et à qualité constante. Les données sont obtenues par l’enquête Loyers et charges (L&C) pour le secteur libre, et l’enquête sur les loyers auprès de bailleurs sociaux (ELBS).
Le graphique ci-dessous montre l’évolution de l’indice du prix des logements anciens à Paris et en province :
Ce sont ces données qui sont commentées dans la plupart des journaux, sur les sites internet et les réseaux sociaux, ainsi que sur les chaînes de radio-télévision. On constate que le prix en 2020 a été multiplié par 3,5 à Paris, et par 2,5 en France par rapport à l’année 2000. Les données sont exactes mais très difficiles à interpréter parce qu’elles ne tiennent pas compte de l’inflation.
L’indice des prix de détail en janvier 2000 était de 79,17, et de 114,6 en janvier 2023 (base 100 en 2015). On en déduit qu’en euros constants, l’indice du prix de l’immobilier ancien à Paris a été multiplié par 2,42 (= 3,5 x 114,6 / 79,17), et non par 3,5 ; et par 1,73 en France et non par 2,5.
Les prix ont évidemment beaucoup augmenté, mais nettement moins en euros constants que ce qu’affirme le discours le plus fréquent.
Quelques exemples
Le Figaro
D’après Le Figaro immobilier, le prix moyen du m2 à Paris était en avril 2014 de 8917 euros, et de 10 499 euros en novembre 2023, soit une augmentation de 17,7 %.
Faisons les calculs :
- Indice des prix à la consommation : 100,2 en avril 2014 et 118,23 en novembre 2023
- Prix moyen du m2 en 2014 exprimé en euros 2023 : 8917 x 118,23 / 100,2 = 10 521 euros
L’évolution du prix est donc, hors inflation : (10 499 – 10521) / 10521, soit – 0,2 %. Ce résultat montre une très légère moins-value et n’a rien à voir avec le taux publié par le journal.
Century 21
Selon le réseau d’agences immobilières Century 21 cité par Le Monde, le coût moyen au m2 des appartements en France n’a baissé que de 3,4 % en 2023, en dépit de la forte hausse des taux d’intérêts. Le Monde, avec Century 21, considère que c’est peu au regard de la flambée des prix de 27 % enregistrée entre 2015 et 2022.
Faisons les calculs avec les chiffres de Century 21 :
- Baisse des prix au m2 entre 2022 et 2023 : (4198 – 4277) / 4277 = -1,85 %
- Hausse des prix au m2 entre 2015 et 2022 : (4277 – 3370) / 3370 = 27 %
On se demande comment Century 21 a obtenu -3,4 % pour la baisse des prix entre 2023 et 2022 au lieu de -1,85 %. Le second calcul est exact, mais ne prend pas en compte l’inflation, et donne un résultat en euros courants (comme le premier d’ailleurs).
Il faut tenir compte de l’évolution de l’indice des prix de détail entre 2015 et 2022 pour savoir si la hausse de l’immobilier a été particulièrement forte par rapport à la hausse générale des prix à la consommation :
- Indice des prix en décembre 2015 : 100,04
- Indice des prix en décembre 2022 : 114,16
- Indice du prix de 2015 en euros 2022 : 3370 x 114,16 / 100,4 = 3831,9
- Hausse du prix du m2 hors inflation : (4277 — 3831,9) / 3831,9 = 11,66 %
La hausse hors inflation est donc de 11,66 %. Elle s’explique par des facteurs exogènes tels que les nouvelles normes énergétiques, de confort et de sécurité, la hausse du prix du foncier, une augmentation particulière de la demande, une pénurie de l’offre etc.
On note que la plus-value est calculée en euros courants, ce qui revient à taxer l’inflation.
Les indices de Friggit
Friggit rapporte ces deux indices au revenu moyen annuel de l’ensemble de la population. Il mesure donc la part du budget consacrée au logement dans le budget total. Ce sont des indices macro-économiques. La date de référence de référence étant fixée au 1er janvier 2000.
Les évolutions de ces indices de 1965 à 2023 sont représentées dans la figure ci-dessous :
L’indice du prix des logements rapporté au revenu moyen des ménages est resté stable jusqu’en 2000. L’augmentation a été ensuite très rapide jusqu’en 2008, assez irrégulière jusqu’en 2015, et a réaugmenté ensuite pour dépasser 80 % en 2022.
L’indice des loyers a baissé de 1965 à 1985, et est resté compris entre 0,9 et 1,1 fois sa valeur jusqu’en 2023 (c’est le tunnel de Friggit). La stabilité de l’indice des loyers pendant la période de hausse de l’indice des prix peut s’expliquer par la réglementation qui les encadre : hausse du loyer en fin de bail limitée à celle de l’indice de revalorisation des loyers, plafonnement dans les zones tendues, loyers contrôlés dans les logements sociaux etc. On observe une baisse de l’indice entre 2015 et 2023.
Cela ne signifie pas que la part du salaire consacrée au loyer ou à l’achat d’un bien dans chaque foyer soit restée stable depuis 1965 : la moyenne de rapports n’est pas le rapport des moyennes. Pour pouvoir effectuer cette interprétation, il faudrait connaître les rapports de chaque foyer d’un échantillon, et en calculer les moyennes.
Analyse financière
L’indice du prix de l’immobilier est défini par le prix net vendeur (PNV). Son augmentation est très rapide à partir de janvier 1999, et coïncide plus ou moins avec la baisse des taux d’intérêts. Il est nécessaire d’analyser le mécanisme de cette double évolution pour mieux la comprendre.
Le prix net acheteur (PNA) n’est pas le prix net vendeur. Il peut être décomposé de la façon suivante :
PNA = PNV + TF + MI
où PNV représente le prix net vendeur, TF les taxes et frais, et MI le montant des intérêts en cas d’achat à crédit. Ce dernier est accordé sous les conditions classiques :
- le capital emprunté est en général égal à 70 % du prix net vendeur complété par les frais
- l’amortissement mensuel est inférieur ou égal à 30 % du revenu de l’acheteur
On peut alors mesurer l’effet du taux sur le montant des intérêts. Pour un crédit de 100 000 euros, le total des intérêts pour un taux de 1 % sur vingt ans est de 10 374 euros, environ 10 % du capital emprunté. Nous avons fait le calcul jusqu’au taux de 9 % appliqué en 1990 :
Pour un taux de 8 % et plus, le total des intérêts dépasse le capital emprunté.
Estimation de la hausse des prix indépendamment de la baisse des taux d’intérêt
Le prix net acheteur est très différent du prix net vendeur suivant que l’acheteur demande un emprunt (ce qui est le cas le plus fréquent) ou non. Cela pose une difficulté au plan de l’estimation du bien, très différente suivant que l’on est vendeur ou acheteur.
La démarche suivie pour estimer la hausse des prix indépendamment de la baisse des taux d’intérêt consiste à calculer le prix net acheteur.
La date de référence étant 2000, on considère l’achat d’un logement de 100 000 euros. Le paiement est fait par un versement comptant de 30 000 euros et un emprunt de 70 000 euros. Le taux moyen en 2000 est de 5 %, l’amortissement mensuel de 461,97 euros. Le total des intérêts versés sur un emprunt de 70 000 euros est de 42 000 euros.
Le prix net acheteur intérêt compris est donc 142 000 euros.
En 2020, suivant l’indice du prix de l’immobilier de 1,70 rapporté au revenu moyen, le prix d’achat d’un bien immobilier équivalent au précédent est donc de 170 000 euros. L’acheteur verse 30 % comptant (51 000 euros) et emprunte le reste à un taux de 1,2 % pour un amortissement mensuel de 557,96 euros. Le total des intérêts versés sur un emprunt de 119 000 euros (70 % de 170 000 euros) est de 14 900 euros.
Le prix net d’achat est donc 184 900 euros.
L’augmentation du prix net acheteur est donc : (184 900 – 142 000) / 142000 = 30 %
L’indice des prix net acheteur rapporté au revenu moyen est de 1,3 au lieu de 1,7 net vendeur. Le gain sur les intérêts (28 900 euros) ne compense pas complètement l’augmentation du prix d’achat. Le versement comptant est nettement supérieur (70 % de plus). L’amortissement mensuel est augmenté de 20,8 %. L’achat en 2020 d’un logement équivalent ne peut être réalisé que si la situation financière de l’acheteur a progressé plus qu’en moyenne.
En considérant l’indice de Friggit, pour un prix de vente de 100 000 euros, le prix d’achat net intérêt compris est de 142 000, et le prix de vente 170 000 euros : sa plus-value se limite à 28 000 euros, soit 16,5 % en 20 ans, ou 0,7 % par an. Le calcul est effectué en euro constant. L’inflation n’est pas prise en compte dans l’amortissement du crédit, alors qu’elle diminue de façon significative les mensualités qui sont fixées à la souscription (les calculs sont approximatifs. Les données sont difficiles à trouver dans les banques de données d’Eurostat). L’investissement immobilier locatif ne présente donc un intérêt que si les loyers perçus sont suffisants pour augmenter ce taux. Mais ils sont plafonnés, et offrent un revenu fortement fiscalisé, avec un risque locatif élevé. L’investissement dans le logement locatif n’est pas particulièrement rentable.
Beaucoup d’articles critiquent actuellement ce type d’investissement pour des raisons différentes (par exemple, la tribune de Jezabel Couppey-Soubeyran, publiée dans Le Monde du 17 février 2024). Les investissements immobiliers sont accusés d’attirer les capitaux au détriment du secteur productif, d’engranger des plus-values sans risque, et leurs revenus sont considérés comme des rentes.
C’est assez surprenant et contradictoire. Surprenant parce que la hausse du prix du logement est la conséquence d’une pénurie de logements à louer provoquée par une réglementation très pénalisante, tant au plan légal qu’au plan fiscal (voir les articles sur le logement précédemment publiés sur ce site), et contradictoire parce qu’au plan financier, le secteur immobilier, dont l’indice a certes été multiplié par 3,5 et 2,5 depuis 1990, est moins valorisé que la Bourse : le CAC 40 était de 1517 en 1990, et dépasse largement les 7500 points actuellement.
L’idéologie est certainement impliquée dans ce genre de raisonnement, peut-être parce que le patrimoine immobilier en France est détenu en grande majorité par des retraités.
Ce serait encore contradictoire : la constitution d’un patrimoine immobilier n’a spolié personne, alors que le système par répartition qui finance les pensions est financé par des prélèvements sur les revenus. On a l’impression qu’une tendance générale des actifs est de chercher à prélever des richesses sur les retraités à leur profit, au nom d’une prétendue justice sociale chargée d’assurer l’égalité intergénérationnelle (Dherbécourt Clément, 2017, « Peut-on éviter une société une société d’héritiers ? », Note d’analyse n° 51 du 4 janvier, France-Stratégie, Paris). Il serait intéressant d’avoir une analyse de cette notion particulière d’égalité.
Ne pas prendre en compte l’inflation dans la plus value immobilière est fondamental pour l’État. En effet, ces plus values sont doublement taxées pour les résidences secondaires détenues pendant moins de 30 ans. Par la taxe sur les plus values et par la CSG sur les plus values. De même, ne se déduisent pas du calcul de la plus value les frais de notaire de l’achat et les taxes divers liées au permis de construire pour le neuf. Et pour cause, ces taxes ne cessent d’exploser.
S’il y a pénurie de logements en France, c’est parce que l’État l’a organisée. Les prix élevés n’en sont qu’une conséquence (rareté des biens). Mitterrand crée la pause hivernale et le droit au logement, puis s’ensuivront toutes les autres lois qui restreignent les droits des propriétaires face au locataires et leurs associations subventionnées par l’État. Maintenant s’y ajoutent les interdictions de location des biens notés F, G et bientôt E.
Les investisseurs institutionnels ont fuit l’immobilier français pour investir ailleurs en Europe où il peut être amorti. Et bientôt, la nouvelle génération qui est plus européenne que nos retraités fera de même. Créant ainsi un déficit supplémentaire de la balance commerciale.
Ce que n’aime pas non plus l’État, c’est quand le retraité fait donation de la nue propriété. Les taxes reposent sur la valeur à date de donation et non à date du décès de l’usufruitier.
Enfin quand vous dites que la constitution du patrimoine n’a spolié personne, vous vous placez dans un état libéral. Or en France, ce n’est pas le cas. Si vous vous enrichissez, c’est forcément parce que vous avez spolié quelqu’un puisque vous devenez un capitaliste. Seul l’État est juste et peut distribuer l’argent (donc les retraites) comme bon lui semble. Nous entrons petit à petit dans un système communiste au sens premier du terme. L’État distribue les revenus (fonctionnaires + retraités+ assistés sociaux), les logements (25% minimum de logements sociaux), décide de ce qu’il y a dans les supermarchés (lois egalim, bio, accord de libre-échange), pousse la populace à se déplacer à vélo ou en transport en commun (interdiction de voitures thermiques et véhicules électriques Hors de prix). Etc.
C’est aussi une des multiples raisons qui poussent de plus en plus de français à quitter la France. Soit pour travailler ailleurs pour les plus jeunes, soit pour passer sa retraite ailleurs dans un pays plus accueillant.
Un ancien article de CP, citait le chiffre de 12000 « millionnaires » qui partaient du pays tous les ans. Ces millionnaires sont principalement des gens dont la fortune oscille entre 1 et 3 millions d’euros ce qui correspond au prix cumulé d’un grand appartement dans un grande ville avec une résidence secondaire et qq placements d’épargne. Rien d’extraordinaire, mais bien sûr de vils nantis capitalistes exploiteurs aux yeux de nos collectivistes stipendiés par l’Etat pour la plupart. 😄
Si même l’immobilier n’est plus vraiment rentable en locatif ainsi que sa plus value, et que s’annoncent à l’horizon de nouvelles vexations normatives gaïacompatibles, taxatoires et « solidaires », la fuite des « petits riches » ne va qu’augmenter…
Nous pourrions aussi rajouter,les loyers impayés,les réparations après une fin de bail, sans oublier les squatteurs,et j en passe….
La rentabilité est pratiquement nulle dans certains cas.
C’est un excellent article.
« tendance générale des actifs est de chercher à prélever des richesses sur les retraités à leur profit »
Et de tous ceux qui ont moins sur ceux qui ont plus, dans le même couloir de nage qu’eux.
dans un mode normal investir dans l’immobilier se fait.. pour se loger à la place de louer.. ou pour loger une personne..
c’est une spéculation économique normale sur un besoin humain élémentaire..
sauf que l’état sen même pour le « bien commun » ou parce que être logé est un droit..être logé décemment aussi .. et une ribambelle de trucs concernant les logements.. qui sont des « charges » pour la collectivité parce qu’il faut les relier aux réseaux, car il faut les protéger car ils ne doivent pas défigurer la vue..etc etc..
les gen regardent souvent surtout pour la location la réglementation en vigueur.. que les besoins…
il faut détricoter tout le narratif qui justifie l’actionde l’etat épurer la législation..
n’oublions donc l’essentiel, investir pour « se loger » en France va de soi… ou devrait.
Cet excellent article montre toute la complexité pour évaluer avec précision le rendement d’un placement immobilier en gestion déléguée ou directe, tant le mille feuilles de données fiscales et mathématiques (parmi bien autres !!!), est considérable pour obtenir un résultat finalement …….très relatif.
Or en matière d’investissement seul le résultat compte, et l’imprécision devrait rester logiquement irrecevable.
Les situation économiques et géopolitiques actuelles étant inédites et des plus incertaines, l’on peut légitimement s’interroger sur l’opportunité d’un investissement immobilier, éventuellement rentable en fonction du lieu de résidence, mais ô combien contraignant !
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