Prix de l’immobilier à Paris : c’est le champ du cygne selon un économiste des Mines

Pourquoi l’immobilier est-il si cher à Paris ?

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Prix de l’immobilier à Paris : c’est le champ du cygne selon un économiste des Mines

Publié le 8 mai 2019
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Par François Lévêque.
Un article de The Conversation

Près de 10 000 euros pour un petit carré d’un mètre de côté. C’est le prix de l’immobilier résidentiel dans la capitale. Le quadruple d’il y a 20 ans. C’est cher. Pas encore comme à Londres, mais presque. Très cher pour les familles qui voudraient s’installer ou s’agrandir. Trop cher pour les jeunes actifs qui travaillent à Paris. Mais pourquoi donc ? Le manque de nouvelles constructions ? Les acquisitions de richissimes citoyens d’Amérique et du Golfe arabique ? Et tout compte fait, est-ce un prix bien raisonnable et durable ?

Le choix difficile d’un logement

Si vous souhaitez acquérir un appartement à Paris, il vous faut lister vos préférences (quartier, surface, étage, ascenseur, proximité du métro, niveau des établissements scolaires, etc.) et surtout être prêt à en rabattre. Eh oui, votre budget n’est pas extensible. Il est contraint par votre apport personnel et la mensualité de remboursement du prêt supportable par vous et acceptable par votre banquier. Il faudra donc arbitrer, en particulier entre surface et lieu. L’écart de prix moyen du m2 dans l’ancien est près de un à deux entre le VIe et le XIXe arrondissement. De nouveau un écart de un à deux entre Paris intra muros et les communes de la petite couronne.

Que les habitants de métropoles d’autres régions n’arrêtent pas ici leur lecture. Ce qui est dit par la suite de Paris vaut dans les grandes lignes pour Lyon, Nantes ou Strasbourg. Par exemple, la diminution du prix de l’immobilier résidentiel avec la distance au centre-ville est un cas général en France, comme ailleurs aussi en Europe. Les centres-villes sont plus denses et le foncier plus rare. De plus, ils concentrent le patrimoine historique, les musées, les salles de concert, et autres aménités recherchées par les ménages à haut revenu.

Le choix d’un logement ne se réduit pas à ses caractéristiques intrinsèques, il porte aussi sur le voisinage. Bref, plein de paramètres. De plus, les appartements et maisons ne sont pas valorisés de la même façon par chacun. Les coups de cœur vantés par les agents immobiliers ne sont pas les mêmes pour tous. L’immobilier est donc un bien économique très hétérogène ce qui implique que le prix de transaction dépend des différences entre les valeurs personnelles qu’accordent l’acheteur et le vendeur pour le bien considéré ainsi que de leur pouvoir respectif de négociation.

Les étrangers achètent plus cher et revendent moins cher

Prenons le cas de l’immobilier de luxe, un marché tiré par les étrangers non résidents. Leur achat à Paris est un peu moins guidé par des motivations d’investissement ou de future immigration qu’à New York ou Londres, où le marché est plus liquide. Et un peu plus guidé par l’afféterie, le souci de renommée, ou l’attrait sentimental pour la ville étrangère préférée de Woody Allen. Conjuguée à une grande aisance financière, ces valeurs personnelles les conduisent à surpayer leurs vastes appartements. Et ce d’autant qu’ils sont aussi moins bien informés sur les prix que les résidents, ce qui réduit leur pouvoir de négociation. Dans un travail de recherche récent, deux économistes ont montré que le surprix de ces acheteurs bien particuliers atteignait à Paris 2 à 3 % et qu’ils revendaient aussi moins cher. Toutes choses égales par ailleurs, c’est-à-dire pour des appartements de même qualité (surface, localisation, confort, etc.).

Les acheteurs étrangers contribuent à un phénomène apparu avec la globalisation : une synchronisation croissante du prix de l’immobilier entre les métropoles internationales. Actif financier, le bien immobilier fait l’objet d’arbitrages et de stratégies de portefeuille qui tendent à propager les variations de prix d’un point à l’autre de la planète, fussent-ils très éloignés.

Baisse des taux, hausse de la durée des prêts

Mais plus que par ce mécanisme de diffusion, la synchronisation globale croissante est avant tout le résultat de mouvements simultanés, c’est-à-dire l’effet de facteurs identiques, les mêmes causes produisant les mêmes effets. Or, qu’est-ce qui affecte la demande pour un appartement à Paris, Munich, Vancouver ou Boston, ou encore à Nancy ou Bordeaux, qu’il soit de luxe ou non ? La facilité du crédit. Les taux d’intérêt ont connu une longue période de baisse et restent exceptionnellement bas en Europe. Pour la France, l’inflation repartant depuis quelques années rend l’endettement encore plus attractif. Par ailleurs, les banques acceptent de prêter aux particuliers sur de très longues périodes et ne font pas toujours preuve d’excès de prudence dans leurs autorisations de crédit, malgré la crise financière de 2009. La facilité de crédit augmentant la demande est un puissant moteur du renchérissement des prix immobiliers.

La capacité de financement des ménages s’est également accrue grâce à l’élévation des revenus, en particulier des hauts salaires. En 2018, combinée à la baisse des taux d’intérêt (nets de l’inflation) et à la hausse de la durée des prêts, elle permettait à un ménage d’acquérir un appartement à Paris de la même surface qu’en 1996 pour une mensualité quasi identique. Mais évidemment, ni le même nombre ni la même somme totale des mensualités ! La graphique ci-dessous indique qu’il en a été rarement ainsi. Pour les acquisitions des années passées, c’était plutôt moins de m2 pour la même mensualité.

Prix du m² à Paris et capacités de financement (1996 base 100).
D’après Gérard Lacoste (2018). 

Observez donc que l’avantage des trois facteurs cités pour les ménages désirant accéder à la propriété a été entièrement mangé par l’élévation du prix du m2. Dit autrement, ce sont les propriétaires-vendeurs qui ont bénéficié des évolutions macroéconomiques tirant la capacité financière des ménages. Bref, baisse des taux nets de l’inflation, hausse de la durée de prêt et des revenus ont largement contribué à l’envolée du prix du m2 parisien et ce sont les vendeurs qui en ont profité.

Les seniors d’abord

Parmi les autres facteurs fondamentaux du prix du m2, il convient également de mentionner les déterminants démographiques. Lorsque la population s’accroît la demande, donc le prix augmente, et inversement. Ce facteur a peu joué pour Paris intra muros car sa population est à peu près stable depuis 40 ans (entre 2,1 et 2,2 millions de Parisiens). En revanche, elle vieillit. Le baby boom de l’après-guerre s’est aujourd’hui transformé en papy boom. Quel lien avec le prix de l’immobilier me direz-vous ? Eh bien tout simplement que les acheteurs sont des jeunes actifs tandis que les vendeurs sont des seniors, comme on dit aujourd’hui. Plus la population vieillit, plus il y a de vendeurs et moins il y a d’acheteurs ; l’âge croissant de la population a ainsi un effet dépressif sur le prix des logements.

Inversement, une plus grande proportion de jeunes dans la population a pour effet d’augmenter les prix. Deux économistes de l’Université Paris-Dauphine ont bien montré le poids de cette variable sur l’augmentation du prix du m2 en France entre 1996 et 2006, année charnière car celle de l’entrée dans la soixantaine des premiers baby boomers. Notez au passage que l’augmentation du prix de l’immobilier entraîne un transfert de richesse massif entre générations. L’envolée des prix parisiens profite aux vieux (appelons un chat un chat) et pénalisent les jeunes. Vous êtes peut-être pris d’un doute en songeant qu’une partie des ventes se réalise au décès et donc que les héritiers en profitent. Vous avez raison mais les héritiers ne sont pas tout jeunes non plus, l’âge de l’héritage recule. Seulement un quart des héritiers ont moins de 50 ans.

Et l’insuffisance de l’offre de neuf ?

Vous êtes peut-être aussi surpris que la construction de logements ne soit pas mentionnée dans ce panorama des fondamentaux de l’envolée des prix du m2 parisien. L’antienne est connue : pour Paris, comme ailleurs, les prix augmentent parce qu’on ne construit pas suffisamment. En réalité, la croissance du parc n’exerce qu’un effet modeste sur le prix. Pour la France urbaine entière, tablez sur une diminution du prix de l’ordre de 2 % pour une augmentation de 1 % du parc.

Pour Paris intra muros, on ne dispose pas d’estimation de cette élasticité. En la supposant identique et en calculant à la louche, une baisse de 2 % du prix sur un an impliquerait la livraison de 13 000 logements neufs (1 % du parc), soit une croissance d’un tiers du nombre annuel de transactions (de l’ordre de 40 000, soit encore un triplement du rythme actuel de construction (environ 4400 logements neufs par an). Un bond spectaculaire alors que la capitale se caractérise par une densité de population très élevée. Surtout rappelons qu’en 2018 le prix du m2 parisien a augmenté de 5 %. Ce n’est pas parce qu’on ne bâtit pas assez de logements neufs que le prix du m2 s’envole à Paris.

La faute aux riches étrangers ?

Est-ce alors la faute des richissimes citoyens d’Amérique ou du Golfe persique ? Sachez d’abord que les principaux acheteurs étrangers qui achètent à Paris sont… italiens. Les acheteurs américains et moyen-orientaux représentent moins d’un quart des achats réalisés par les étrangers. Le gros bataillon des acheteurs parisiens étrangers est formé par des Européens qui résident en France. Formulons donc la question différemment : les acheteurs étrangers non résidents contribuent-ils à l’augmentation du prix du m2 à Paris ? Question légitime puisqu’ils achètent plus cher et que leur nombre et leur proportion parmi les acheteurs parisiens n’ont pas en effet cessé d’augmenter.

La réponse est oui, mais très modestement selon deux travaux académiques (un mémoire de master de l’École d’économie de Paris et un article paru dans la Collection des papiers de recherches d’HEC). Les deux analyses économétriques trouvent que le prix du m2 n’est que faiblement affecté par les acquisitions des étrangers non résidents. Attention cependant : cette influence n’est estimée dans ces analyses qu’aux alentours du lieu de la transaction. Elle ne tient pas compte de l’effet de propagation d’une hausse de prix au-delà du voisinage considéré, c’est-à-dire du bloc d’immeubles ou du quartier, vers le reste de l’arrondissement, puis vers les autres arrondissements, puis encore vers les communes au-delà du boulevard périphérique, un peu comme les vaguelettes d’un caillou tombant dans une eau dormante. Or, cette propagation peut être puissante (voir appendice).

Est-ce bien raisonnable ?

Quelle que soit l’ampleur de cet effet, l’envolée des prix parisiens est-elle bien raisonnable ? L’idée reçue économique est que l’augmentation du prix de l’immobilier serait favorable à la croissance car elle augmenterait la consommation. C’est le fameux effet richesse : les propriétaires se voyant plus argentés dépensent plus, ce qui entraîne davantage d’investissements et d’emplois. Il reste très controversé, en particulier parce que l’augmentation du prix du m2 présente aussi un effet opposé : la part des dépenses consacrées à l’achat immobilier réduit la part des dépenses pour les autres biens. Il faut donc que le premier effet soit suffisamment puissant pour l’emporter sur le second. Par ailleurs, le sens de la causalité n’est pas clairement établi. Pour certains économistes interrogés sur l’effet des prix à Londres, comme Jan Eeckhout de l’université barcelonaise de Pompeu Fabra, c’est plus la croissance du PIB qui entraîne le prix de l’immobilier que l’inverse.

Pour ce qui est de l’envolée des prix à Paris, je n’ai pas connaissance de travaux sur la question. Mon sentiment est qu’elle est plutôt néfaste. Côté plus, l’effet richesse devrait être faible car les propriétaires étant pour beaucoup retraités, y sont peu sensibles. Côté moins, l’envolée du prix distord l’investissement. La valeur du stock immobilier parisien privé s’élève à 600 milliards d’euros, soit le quart de la capitalisation boursière des entreprises sur Euronext. Côté moins encore, des prix élevés sont pénalisants pour les ménages actifs et les éloignent, à cause des temps de transport, d’emplois correspondant mieux à leurs qualifications. Ce sont là des gains de productivité perdus et donc une croissance moindre.

Y voir plus clair sur les effets économiques d’ensemble de l’envolée des prix parisiens est d’autant plus important que l’on serait ainsi mieux en mesure d’anticiper ceux d’un retournement du marché. Vous en connaissez maintenant les ressorts : augmentation du taux d’intérêt (net d’inflation), durcissement des possibilités de crédit (avec la fin du rallongement de la durée des prêts) et moindre croissance des revenus. Difficile de prédire quand ces tendances pointeront en France. La seule évolution certaine est l’augmentation du nombre de personnes âgées et de décès à cause de l’arrivée des papy boomers. Elle conduit mécaniquement à une augmentation du nombre de ventes à Paris et donc une baisse du prix du m2, toutes choses égales par ailleurs.

Observons aussi la baisse des prix déjà entamée dans plusieurs villes internationales dont Londres, New York et Genève. Selon l’indice global de bulle immobilière (Global Real Estate Bubble Index) d’une grande banque suisse, Paris se rapproche dangereusement de la zone de risque élevé. Le retournement du marché parisien n’attendra pas jusqu’à la Saint-Glinglin.

Appendice : La ville concentrique

« L’unité urbaine est plus ou moins parfaite » soulignait le géographe Vidal de La Blache en décelant dans Paris la trace d’anneaux concentriques dans lesquels il voyait le reflet de « sa formation harmonieuse ». Les économistes l’ont rejoint un demi-siècle plus tard lorsqu’ils ont modélisé la ville. Ils ont en effet opté pour un centre réunissant production et consommation et des habitations concentriques dont le prix est d’autant plus bas qu’elles lui sont plus éloignées. Cet avantage est contrebalancé par un coût de transport plus élevé pour se rendre et repartir du centre. Cette ville est parfaite, car par la magie de quelques hypothèses et de quelques équations le prix d’équilibre du logement en fonction de la distance se fixe tout seul, aucun ménage ne souhaite s’établir ailleurs qu’à son domicile actuel et tous obtiennent le même niveau de satisfaction.

Ce modèle simplissime a été bien sûr complexifié par la suite, notamment en introduisant des ménages dont les revenus diffèrent, des préférences individuelles hétérogènes pour les aménités (proximité de musées et cinémas contre celle des champs et des bois) et ainsi que pour le voisinage (inclination pour l’entre-soi ou attrait pour la mixité sociale). En introduisant aussi la localisation et la consommation d’espace des entreprises manufacturières et commerciales qui ne sont plus alors concentrées en un point virtuel. Tout cela pour mieux interpréter l’occupation de l’espace et ses gradients comme dans les figures ci-dessous empruntées d’un article de synthèse sur le modèle de la ville monocentrique et ses prolongements.

Figure 1 : Occupation spatiale à Paris et dans un rayon de 30 km autour de Notre-Dame.
Figure 2 : Occupation spatiale à Paris et autour rapportée en deux dimensions le long d’un axe Nord-Sud de part et d’autre de Notre-Dame. 

La figure géométrique du cercle se retrouve également dans les travaux qui analysent la diffusion de chocs économiques dans l’espace urbain. Plouf ! Une pierre tombe au milieu du lac, comment les vaguelettes se propagent-elles concentriquement à partir du point d’impact ? Par exemple, comment va se diffuser une hausse de prix observée à tel endroit, mettons dans le quartier de La Bastille à cause de la nouvelle maison d’opéra, ou dans le quartier Saint-Germain à cause d’une recrudescence d’achats de riches étrangers non résidents ?

Un article d’économétrie récent paru dans la Revue d’économie régionale et urbaine montre ainsi que certains arrondissements diffusent plus les prix que d’autres.

Les auteurs mettent en évidence que Ve arrondissement est celui dont le prix exerce le rôle directeur le plus grand tandis que le XIXe arrondissement exerce le rôle directeur le plus faible. Autrement dit, une augmentation (ou une baisse) de prix dans l’arrondissement du Quartier latin et de la Sorbonne influence autrement plus l’évolution du prix du m2 parisien que celle dans l’arrondissement de Belleville et de La Villette. De même, mais ailleurs et à une autre échelle, le prix immobilier à Londres se propage dans sa périphérie et bien au-delà.


François Lévêque a publié Les habits neufs de la concurrence. Ces entreprises qui innovent et raflent tout aux éditions Odile Jacob.

François Lévêque, Professeur d’économie, Mines ParisTech

Cet article est republié à partir de The Conversation sous licence Creative Commons. Lire l’article original.

The Conversation

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  • ce sont ls banques et les fonds d’investissement qui font monter le prix artificiellement a Paris .. rien d’autre.. prêter plus pour gagner plus

    • euh, pas tout a fait. un fond de pension « parc » son argent là où le risque est moindre. pas de bonds du trésor en europe (taux de rentabilité zero) donc immobilier. de plus les particuliers achètent à paris pour avoir l’assurance de pouvoir revendre, c’est une valueur refuge. et croyez le ou non, le prix est faussé à Paris, car tenu à la baisse, par les encadrements de loyer et le parc HLM. empechant du meme coup un developpement des petites et moyennes couronnes. pas d’amalgame, le propriétaire, peu importe sa taille, agit de manière rationelle, et pas pour un hypothétique gain de spéculation. sinon il irai en bourse ne crois tu pas Claudio?

  • Pas tres interessant j’aurais prefere connaitre l’influence de la location touristique sur le prix de l’immobilier. …ce titre est trompeur l’immobilier en region parisienne ne baissera jamais, achetez.

    • il va même encore monter à mesure que la confiance en l’Etat va diminuer..

      • Ah dans ce cas il est temps que France strategie vous confisque 25% de votre bien. La confiance sera alors très faible, et je doute que les prix montent…

        • @titi
          Je suppose que vous faites reference au cas ou la France se trouve en faillite.

          La question interessante est alors qui doit payer ? qui va prendre sa perte ?
          – les epargnants ayant preté a l Etat (ex grece ou argentine)
          – les deposants des banques/assurance (les banques et assurance vies sont gorgees d emprunts d Etat). ex partiel : islande ou les deposants etrangers n ont rien eut
          – la population via des impots et la reduction des services publics (espagne) ou la baisse des retraites (-20 % en grece il me semble)

      • @laloc
        Si vous n avez pas confiance en l Etat, acheter de l immobilier est completement debile car c est la chose la plus facile a saisir/taxer.
        Achetez de l or, des actions, planquez des billets dans votre matelat mais n achetez pas des parpaings si vous pensez que l Etat n est pas fiable

    • @reactitude
      Les arbres ne montent pas au ciel. les prix non plus. De l immobilier comme du reste

      A mon avis il est extremement risqué d acheter de l immobilier en Region parisienne aujourd hui, car les prix sont tres tres elevés par rapport aux revenus des acheteurs (c est pa spour rien que ceux ci font des credits sur 20 ans au lieu de 15 avant). Et n oubliez pas qu une baisse de 20 % sur un bien achete a credit peut vous faire perdre tout votre apport personnel voire vous mettre en negative equity (ex vous achetez a 100 avec 15 d apport perso (et donc 85 de credit). si le bien est revendu -20 %, vous touchez 80 donc vous devez encore 5 a la banque et votre approt perso s est volatilisé.)

  • L’article ne parle pas de la vente d’HLM. Ce sont des logements hors marché. Au vu de leur prix, c’est comme s’ils n’existaient pas, et donc s’ils étaient vendus cela ferait comme des logements neufs. 20% de logements neufs! Ça devrait faire baisser les prix..

  • Allons allons, plus que partout ailleurs, nous devrions nous abstenir de faire des prédictions sur Contrepoints.
    Personne ne sait comment tournera le marché du logement à Paris et dans les métropoles françaises.
    Est-ce que les ruraux vont continuer à venir s’entasser dans des villes ?
    Est-ce que les bobos écolos vont enfin mettre leurs idées en conformité avec leurs actes et quitter Paris pour le Larzac ? Il est en effet plus facile d’aller à la campagne pour profiter de la nature que de changer la ville.
    Le télé travail va t-il changer la donne de la répartition spatiale ?
    De nouveaux moyens de transport plus rapide vont-ils encore réduire les distances ?
    La réalité virtuelle va t-elle avoir une influence sur l’habitat ?
    Les tenants d’un pays musée vont-ils gagner contre l’adaptatbilité et le progrès ?
    Le sommeil sera t-il encore un impératif dans le futur ?
    Les tenants du partage (aujourd’hui Car Sharing) auront-ils le pouvoir de nous obliger à partager brosse à dents, habitat, etc. ?
    Même en répondant à toutes ces questions et à celles qui ne sont pas posées, le futur reste incertain.

  • le vieillissement de la population puis sa baisse sont imparables et joueront forcément à un moment ou à un autre.

  • article tres interessant qui change du « c est le moment d acheter » qui fleurit regulierement dans tous les magasines (avec en General un supplement immobilier qui liste des programmes immobiliers 😉 )

    L auteur a oublie un parametre : alzhaimer/Dependance. Le gros de l immobilier est detenu par les baby boomers qui d ici 10-15 ans vont devenir dependant. Pour financer l EPHAD ils vont devoir vendre. En face, comme acheteur vous aurez la Generation qui a 20-40 ans aujourd hui qui elle est moins nombreuse et a eut des conditions nettement moins favorable (chomage, petit boulot/stagiaire). donc ils ne pourront pas payer cher -> baisse inevitable des prix

    Il est evidement possible que l Etat intervienne. Apres tout, dès Sarkozy il y a eut des tentatives de faire payer plus les actifs pour que nos boomers n aient pas a debourser pour leurs Dependance mais jusqu a maintenant ca n a pas fonctionné. reste a vois si Macron va reussir a faire passer sa journee de travail gratuite (Sarkozy lui avait reculé)

  • On oublie souvent que les pouvoirs publics ont intérêt à favoriser des prix élevés de l’immobilier en pratiquant une politique de taux d’intérêt bas par le biais du quantitative easing.
    En effet une base foncière plus élevée augmente les droits de mutation à titre onéreux ou gratuit, le montant des plus values imposables ainsi que la base de taxation pour l’IFI.

  • Je trouve le raisonnement très léger concernant l’élasticité des prix et le manque de logements.

    Des formulations approximatives : « En la supposant identique », « en calculant à la louche »… Et quand bien même : si la création permet d’obtenir ne serait-ce qu’une baisse de « 2% » des prix des loyers, le même rappelle qu’ils augmentent à Paris de 5% par an ! On réduit donc déjà de moitié l’augmentation des prix…

    J’ajoute que si cette politique avait été entamée depuis longtemps déjà, les impacts sur les prix seraient aussi bien plus visibles aujourd’hui !

  • Mais c’est l’offre et la demande ma p’tite dame. On n’y peut rien si votre petit fils ne peut pas se loger à Paris sans vendre un rein.
    Deux remarques quand même :
    – dire que on peut acheter pareil en 1996 et aujourd’hui avec la même mensualité, mais ni le même nombre et somme totale, je n’appelle pas ça un accroissement de la capacité de financement. C’est juste une rallonge sacrément longue de sa dette personnelle.
    – L’effet richesse est ici bien tempéré, heureusement ! Car avec 33% de proprio à Paris, ça laisse 67% qui se ruinent toujours plus pour des loyers toujours plus chers et qui augmentent plus vite que les salaires !
    Et cet article se demande quand même si c’est « raisonnable ». Mais.. ils n’ont qu’à aller habiter dans la Creuse tous ces mécontents ! Offre et demande !

    • Tout a fait d accord, c est delirant de lire que c est pas si cher car vous payez la meme mensualite (mais evidement bien plus longtemps). Et il est evident que la fete va bien s arreter a un moment (dommage pour ceux qui auront achete au sommet de la bulle)

      Pour l effet richesse, paris est un cas a part. je crois que le % de proprietaire est de 60 % en France. donc la hausse de l immobilier fait un effet richesse a 60 % de la population.
      C est evidement purement virtuel pour 90 % d entre eux car ils n ont qu un logement et s il le vendent plus cher, ils seront oblige d en acheter un autre aussi plus cher. donc au final un gain nul

  • Ah, Paris !!
    Vivre dans Paris et possible pour un couple d’actifs, jeune, avec des revenus relativement élevés (je parle ici de location). A l’arrivée du premier enfant, déménagement en proche banlieue. Quand arrive le second, à nouveau l’exil : plus loin en banlieue ou départ en Région.

  • Mais pourquoi continuent-ils encore à s’encaisser dans des endroits aussi chers ?
    Soit le prix d’un appartement est une charge (comme une chambre d’hôtel) et tout le monde chercherait à optimiser sur la fonction (se loger).
    Soit il s’agit d’autre chose : un capital ?

    Peut-être faudrait-il restaurer aussi les premières classes dans le métro pour que cette « manne » se diffuse sur le territoire parisien.

    • Si vous cherchez du travail, c est souvent le seul endroit en France ou vous pouvez en trouver 2 bien payé (je dis 2 car souvent vous avez affaire a un couple)

      Apres la tendance change car de plus en plus de francais quitte lepays pour ne pas engloutir 40-50 % de lerus revenu dans un loyer

      PS: l obstination pour l achat est pour moi un mystere. Il est quand meme evident que les prix sont trop eleve et qu ils vont a terme baisser. et pourtant les gens s endettent pour acheter surevalué … Une explication est le schema mental herite des boomers (qui eux en effet ont fait une bonne affaire en achetant. mais les conditions ont changées). L autre est le bourrage de crane : « c est le moment d acheter » des journaux. il faut acheter pour preparer sa retraite (sur qu a 30 ans le plus important c est de se mettre un credit de 25 ans sur le dos …)

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inflation immobilier
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Une crise ne devait jamais se produire. Pas après la Grande Modération des 30 dernières années. Mais la plupart des actifs sont sur le point de chuter.

Depuis plus de 100 ans, l’immobilier a baissé lors des périodes comme celles-ci, où l’inflation surpasse les taux d’intérêts et les force à grimper.

Le graphique ci-dessous (source) donne l’indice des prix de l’immobilier en France, en fonction du revenu des ménages.

 

 

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