Immobilier : les atouts cachés du viager et du viafix

Il existe des formes d’accession à la propriété en marge du système classique sans qu’il soit besoin de passer par l’étude d’un financement.

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Immobilier résidentiel (Crédits mehdi benmansour, licence CC-BY 2.0), via Flickr.

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Immobilier : les atouts cachés du viager et du viafix

Publié le 19 septembre 2015
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Par Nafy-Nathalie.

La presse française titre régulièrement sur la difficulté que les Français ont à accéder à la propriété. Il y a la question des prix immobiliers bien sûr mais pas seulement. Un article de l’Obs de 2013 indiquait ainsi que « 83% des Français rencontrent des difficultés pour financer un achat immobilier » et « selon le PAP, 60,5% des acquéreurs ont été obligés de différer leur projet faute de financement ». Un article du Figaro d’avril 2014 titrait sur les difficultés des Français à obtenir un prêt. En juin 2015, un article du site immobilier-danger.com mettait assez bien en exergue les difficultés d’obtenir un prêt immobilier en fonction des situations.

Effectivement, lorsque vous envisagez l’achat d’un bien immobilier, vous pouvez avoir la totalité de la somme à disposition. En général, ce n’est pas le cas et se pose alors la question de son financement par l’emprunt, et avec lui arrivent les indissociables notions d’endettement, d’apport personnel, de taux fixe ou variable, de prêt aidé, de prêt bancaire et ainsi de suite. Vous vous retrouvez rapidement, tout anxieux, devant votre banquier ou courtier en financement, en train d’évaluer le montant de votre budget potentiel. Vous pouvez avoir une bonne surprise mais aussi une mauvaise. Alors même que les taux d’intérêt sont quasiment au plus bas, votre situation peut vous empêcher d’emprunter parce que vous êtes trop jeune, trop vieux, malade, non salarié, votre apport est insuffisant, le bien que vous visez ne convient pas à la banque et ainsi de suite. Vos opinions religieuses ou politiques peuvent aussi vous interdire le recours à un emprunt bancaire. Bref. Dans ces cas vous reportez votre projet, si vous n’y renoncez pas tout simplement.

Il existe pourtant d’autres formes d’accession totalement en marge du système classique qui mettent en relation uniquement vendeur et acquéreur sans qu’il soit besoin de passer par l’étude d’un financement. Le principe est simple. Le vendeur fait crédit à l’acquéreur afin de lui permettre d’acheter un bien qu’il peut occuper immédiatement ou non en fonction des situations. En général, l’acquéreur remet un bouquet, mais ce n’est pas obligatoire, au vendeur au moment de la signature du contrat et une rente périodique, souvent annexée sur le coût de la vie, est versée par l’acquéreur au vendeur durant la durée du contrat :

  • Si le décès du vendeur ou de la personne sur la tête de laquelle est fixée la durée du contrat met fin au versement des rentes, on parle de viager. Hormis le côté assez discutable de spéculer sur la vie (la sienne ou celle d’un autre), cette formule peut amener à des situations assez cocasses. L’histoire du notaire et de Madame Calment fait encore sourire de même que le film Le viager de Pierre Tchernia. Le viager est défini par le Code civil et reste donc assez peu encadré légalement, ce qui est un avantage.
  • Si le terme du versement des rentes est défini à l’avance, on parle de viafix, vente à terme ou encore crédit vendeur. Il s’agit d’une sorte de viager mais avec un terme convenu d’avance. Le vendeur ne craint plus pour sa vie et l’acquéreur ne craint plus pour son investissement. Chacun peut dormir tranquillement. La liberté est encore plus grande dans la fixation des modalités de la vente.

L’intérêt du viafix pour l’acquéreur est évident. Il devient propriétaire sans passer par une banque et sans intérêt d’emprunt à payer. C’est un investissement sans risque. Il devient propriétaire le jour de la signature du contrat et à ce titre, il prend à sa charge l’impôt foncier et les travaux éventuels. Par ailleurs, si le bien est libre et que le vendeur est d’accord, rien ne l’empêche de l’occuper ou de le mettre en location. Ce contrat a par ailleurs l’avantage de supprimer les intérêts des emprunts et donc de rendre du pouvoir d’achat aux acquéreurs.

L’intérêt pour le vendeur est différent. Il y a le fait qu’il arrive à céder un bien qu’il n’arriverait peut-être pas à vendre autrement (situation, type de bien, marché…) mais surtout ses avantages sont principalement fiscaux puisque la rente perçue n’est pas considérée comme un revenu immobilier et n’est donc pas imposable. Puis en cas de décès, le paiement de la rente est transféré aux héritiers et exonérée de toute imposition ce qui rend cette forme de transaction très bénéfique dans un objectif de transmission de patrimoine à des héritiers. Un autre avantage de cette formule est de permettre au vendeur de rester dans le bien vendu jusqu’à son décès ou durant la durée du versement de la rente selon les négociations avec l’acquéreur. Le risque de défaut de paiement de la rente est couvert par la possibilité qui lui est alors donnée de récupérer son bien tout simplement.

Ces contrats de vente alternatifs sont peu connus et utilisés même si les annonces les proposant ou demandant se multiplient. Il n’y a plus beaucoup d’espace de liberté au cœur du marché immobilier français. Ce mode de transaction ressemble au dernier village gaulois résistant dans la Gaule devenue Romaine. La souplesse des règles et l’absence du besoin d’intervention de la banque restituent toute la liberté nécessaire au particulier et le remettent au centre des transactions immobilières. Les caisses de l’État ne sont pas mises à contribution et le contribuable n’est plus obligé de participer indirectement à l’acquisition des autres par l’intermédiaire des aides à l’accession (prêt à taux zéro et autres joyeusetés) ou les lois diverses censées favoriser l’investissement (crédit d’impôt…). Profitez en vite avant que l’État, avec son besoin pathologique de tout contrôler, ne décide de le réglementer lui aussi !

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  • Un grand merci pour votre article!merci à toute l équipe de Contrepoints pour tout ce que vous faites!

  • Si le montant est fixe, ce n est plus un viager. Le terme viafix c du marketing.
    Ne pas être impose en l absence de revenus, le prix de vente étant un capital et le crédit vendeur non rémunéré dans votre proposition, ce n est pas vraiment un avantage.

    Votre solution est un simple crédit vendeur. Une alternative au viager peut être là vente avec bail viager

    • Nafy-Nathalie Diop
      19 septembre 2015 at 8 h 54 min

      Merci de votre commentaire.
      Par contre, pouvez-vous reformuler/préciser autrement vos propos ?
      Quand vous parlez de montant fixe, de quel montant parlez-vous pour que je puisse vous répondre.

      Pour la non imposition, je faisais la comparaison avec les revenus du loyer qui sont imposés tandis que la rente non.

      Le viafix est effectivement un crédit vendeur. Je l’ai indiqué d’ailleurs dans l’article.
      La vente avec bail viager ? Je ne connais pas cette formule qui recoupe peut-être autre chose que je connais. Pouvez-vous préciser ce que vous voulez dire ?

      • L alternative au viager occupe est une vente à prix fixe (avec ou sans crédit vendeur) accompagné d un bail en faveur du vendeur a loyer convenu dont la durée est la vie du vendeur. Avantages acheteur: prix fixe, loyers imposables donc frais financiers deductibles avantages vendeur : prix fixe et + élevé que pour un viager occupé et si payé il peut le transformer en rente viagère auprès d un assureur plus fiable que l acheteur. Il a la garantie d occuper le bien le temps qu il souhaite le bailleur ne pouvant pas lui donner congé. Et il donne lui son congé quand il veut.

        • D’accord donc si j’ai bien compris c’est une vente classique avec un bail donné à vie à quelqu’un avec toutes les contraintes légales et à priori la souscription d’un prêt pour financer l’acquisition.
          Après chacun est libre de faire ce qu’il veut des loyers et du prix de vente au niveau placement.
          Bref

          Je précise que que le viager ou la vente à terme peut être libre ou occupé.
          Rien n’impose que le bien reste occupé à vie par le vendeur.
          Le montant de la rente varie en fonction de l’occupation.
          Il y a une décote quand le bien est occupé.

  • Et pour l’acquéreur est ce que le bien rentre immédiatement dans sont patrimoine au risque de le gonfler s’il n’y a pas de dette en face ?

  • C’est une solution effectivement intéressante. Néanmoins, de nombreux acheteurs potentiels ne l’utilisent pas en ce moment en raison de l’incertitude liée au ZIRP (ou maintenant NIRP, Negative Interest Rate Policy) imposée par les banques centrales et leurs conséquences.
    En effet, vous vous engagez à revaloriser la rente en fonction d’un indice qui d’une part est décorrélé de la réalité de votre acte d’achat (indice des prix à la consommation de l’INSEE), et soumis aux manipulations des politiques économiques des états et des BC dont l’objectif est de minorer l’apparence de la spoliation par la politique d’intérêt. Cette incertitude est majeure, d’autant plus qu’il est très difficile pour un particulier de la neutraliser par la souscription d’une assurance idoine.

  • L’aspect fiscal exposé, du point du vue du vendeur, est obscur : les rentes viagères sont imposables à l’IR et, en cas de décès, s’il s’agit d’un paiement à terme, la créance transmise fait partie de l’actif imposable. Mais le problème majeur réside dans le droit de la faillite : si l’acquéreur est commerçant, ou s’il le devient de façon inattendue, adieu la rente ou la créance…

    • non les rentes ne sont pas imposables à l’IR justement parce qu’elles ne sont pas considérées comme des loyers. C’est le principal avantage de la formule.

      en cas de décès, elles ne font pas l’objet de droit de succession non plus et sont dévolues à la succession jusqu’au terme.
      En fait c’est idéal pour transmettre un patrimoine à moindre frais.

      Dans l’article je parlais de bien immobilier d’habitation. Je ne parlais pas de commerces mais je pourrais faire un article sur le crédit bail un jour pur évoquer le cas.

      • Bon, vous allez devoir travailler le sujet : les rentes viagères constituées à titre onéreux sont imposables à l’IR pour une fraction en fonction de l’âge du crédirentier et s’il décède la rente est éteinte, donc évidemment non taxable par le suite. Par contre en cas de paiement à terme, la fraction due après le décès constitue une créance nécessairement imposable au titre des droits de succession.

        • Nafy-Nathalie Diop
          20 septembre 2015 at 1 h 54 min

          Je ne parlais pas de viager mais de viafix …

          • Quoi qu’il en soit, vous n’êtes pas juriste avec de tels problèmes de terminologie. S’il n’y a pas de créance imposable au décès du vendeur, c’est qu’elle s’est alors éteinte : dans ce cas le contrat de vente est nul comme constituant un pacte sur succession future. Par ailleurs les risques de la faillite éventuelle de l’acquéreur (d’un bien à usage d’habitation ou non, peu importe) n’a pas l’air de vous troubler outre mesure…

        • Tous les malentendus sont dus à cette appellation de viafix, à mon sens sans fondement juridique. Il s agit d un crédit vendeur et non d une rente viagère. La dette de l acquéreur est fixe, et payée selon un échéancier fixé entre les parties.

      • En cas de décès la créance fera partie de l actif successoral, potentiellement taxable

  • Il y a la solution de la location accession qui n’a pas été abordée (elle n’est plus guère pratiquée, certes)?

    • Je ne l’ai pas abordée parce qu’elle est souvent relative aux logements sociaux, sous condition de revenus, et bénéficie de prêts bancaires, aidés et tout le touintouin.
      Puis ce sera certainement aussi l’objet d’un autre article.

      • puisqu’on peut apparemment suggérer des thèmes pour de prochains articles, j’aimerais que vous abordiez le sujet des ventes en réméré.

    • C’est une activité bancaire, donc interdite aux particuliers.

  • Bonjour,
    Merci pour votre analyse, fine comme très souvent sur le site de Contrepoints.
    Nous ne connaissions pas du tout l’option Viafix, vraiment très intéressant comme montage
    Merci

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