Les entraves à la propriété privée en Afrique

Les pays africains doivent se doter de stratégies claires pour remédier à la faiblesse de la propriété privée.

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Afrique (Crédits : Gustave Deghilage, licence Creative Commons)

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Les entraves à la propriété privée en Afrique

Publié le 17 novembre 2014
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Par Germain Kramo (*)

Afrique CC Gustave Deghilage

Les expropriations de terres sont monnaie courante en Afrique. En septembre dernier, on a assisté à de nouvelles expropriations au Zimbabwe. À côté de ces cas, il existe aussi de nombreux conflits fonciers qui rendent moins sûre la propriété  privée en Afrique. D’ailleurs, selon l’indice international des droits de propriété, l’Afrique réalise le plus faible score parmi toutes les régions du monde. Le continent a un score moyen de 4,8 contre 7,5 pour les pays de l’Europe de l’ouest.

L’Afrique du Sud est le pays africain le mieux classé : 26ème rang sur 97 pays classés. Toutes ces statistiques révèlent qu’il y a une faible protection de la propriété privée en Afrique. Alors quels sont les facteurs qui empêchent la définition claire et le respect des droits de propriété privée en Afrique ?

Plusieurs facteurs entravent la définition claire des droits de propriété. Dans la tradition africaine, la propriété est détenue sur une base collective par la communauté. La terre n’était pas vendue en Afrique sub-saharienne, alors que les droits de propriété modernes considèrent uniquement les droits de propriété des  individus et ces droits peuvent s’échanger sur un marché. De plus, dans les pays africains il existe une pluralité d’ethnies. Chaque ethnie a sa propre culture et ses pratiques foncières qui peuvent être contraires à celles des autres ethnies. Cela explique la multiplicité des régimes de droits de propriété en Afrique. D’où la difficulté de définir un régime commun au niveau national.

En outre, les longues et coûteuses procédures administratives pour l’obtention des titres de propriété constituent aussi des causes de la faiblesse de la propriété privée. Selon les statistiques de Doing Business 2014, il faut en moyenne 6,36 procédures pour enregistrer la propriété dans les pays africains au sud du Sahara contre 4 procédures dans les pays de l’OCDE. Selon ces mêmes statistiques, il faut un délai de 57,2 jours pour le transfert de la propriété en Afrique Subsaharienne contre 24 jours dans les pays de l’OCDE. Les coûts pour le transfert de la propriété représentent 9,1% de la valeur de la propriété en Afrique contre 4,2% dans les pays de l’OCDE1.

À cela s’ajoute l’absence de cadastre dans les pays africains. Selon certaines études, seulement 5 à 20% des terres seraient aujourd’hui immatriculés en Afrique. Cette absence de délimitation des territoires représente souvent l’une des causes majeures des conflits fonciers. Elle est porteuse aussi de menaces à la cohésion sociale.

À côté de ces facteurs empêchant la définition claire des droits de propriété, d’autres facteurs tels que la faiblesse de la justice et de la gouvernance, l’absence d’État de droit, l’instabilité politique et la non séparation des pouvoirs entravent le respect des droits de propriété.

Les pratiques coloniales et post coloniales dans les pays d’Afrique francophones dépossédaient les autorités coutumières de leurs prérogatives en matière de gestion foncière. Ces dernières années des efforts ont été faits pour reconnaître les droits coutumiers. Néanmoins, on constate toujours des pratiques abusives de l’État en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique. Même si parfois ces expropriations sont accompagnées d’indemnisation, il faut souligner que les victimes ne sont pas toujours satisfaites du montant de ces indemnisations. Notons que le prix Mo Ibrahim qui récompense l’excellence d’un ancien leader africain ayant réalisé les meilleures performances en matière de gouvernance n’a plus été décerné depuis 2011 faute de leader remplissant les critères pour remporter ce prix. L’indice Mo Ibrahim donne au continent africain un score moyen de 51,5 sur une échelle de 100, ce qui exprime la faiblesse de la gouvernance en Afrique.

À cela se rajoute les périodes d’instabilité durant lesquelles certains individus sont contraints d’abandonner leurs terres qui sont ensuite occupées par d’autres personnes. À leur retour ces propriétaires se heurtent à la difficulté de reprendre possession de leurs terres.

Enfin, l’intrusion du pouvoir exécutif dans l’exécution des décisions de justice témoigne de la difficulté de l’application effective de la séparation des pouvoirs et de la faiblesse des institutions en général, et des institutions chargées de protéger les droits propriété en particulier dans les pays africains. Or la justice est censée être le garant du respect des droits de propriété et des contrats.

En somme, au vu des facteurs qui entravent la définition claire et le respect des droits de propriété, les pays africains doivent se doter de stratégies claires pour remédier à la faiblesse de la propriété privée. Il s’agit d’abord de la mise en place d’un cadastre pour mieux guider leur politique foncière. Ce cadastre doit être accompagné par la simplification des procédures de demandes de titres de propriété. Les documents nécessaires à l’obtention et au transfert de la propriété doivent être simplifiés, publiés et connus de tous. Les coûts des procédures doivent être réduits, largement diffusés et connus de tous. Tout ceci va contribuer à réduire la corruption et à améliorer la gouvernance. Toutes ces actions doivent être encadrées par des lois foncières qui tiennent compte des droits coutumiers pour éviter la superposition parfois contradictoire de plusieurs droits fonciers. La séparation des pouvoirs est aussi indispensable pour garantir l’indépendance de la justice, l’état de droit et pour protéger les droits de propriété des agents économiques privés.

(*) Germain Kramo est chercheur au CIRES


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  • *alors que les droits de propriété modernes considèrent uniquement les droits de propriété des individus ».

    C’est factuellement faux.

    D’une part, le Droit occidental ne consacre pas seulement le droit de propriété, mais également dans une certaine mesure la liberté de l’organisation au travers de laquelle le droit de propriété est détenu et exercé. Cette organisation peut-être commune comme individuelle. Ainsi, toutes les législations occidentales considèrent également le droit de propriété commune, sous de multiples formes, en indivis, en PPE, etc. Et, les droits occidentaux ne consacrent pas seulement la propriété commune pour les choses immobilières, mais aussi pour les choses mobilières.

    D’autre part, qu’entend-on par « individus »? Si on entend par là ce qu’on apppelle en droit des « personnes physiques », c’est également faux. Quantité d’entités qui renvoient aux personnes morales et qui existent légalement dans les législations occidentales (associations, coopératives, sociétés à risques limités, sociétés anonymes, etc.) peuvent également être titulaires de droits de propriété.

    Ce que le Droit occidental consacre par la loi, c’est le droit de propriété erga omnes et la possibilité effective (donc pas seulement théorique) d’ouvrir action auprès d’un tribunal en vue d’obtenir la protection et l’exécution de ce droit lorsqu’il est violé, même si le violeur est l’état. Et c’est cette protection qui bien qu’elle varie d’un état occidental à l’autre fait presque complètement défaut dans la plupart des pays d’Afrique. Cela n’a rien à voir avec le fait que la propriété serait individuelle plutôt que collective, ou concernerait des individus plutôt que des construits juridiques qui ne seraient pas des individus en tant que tel.

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