L’investissement locatif privé

Par Jacques Garello.
Un article de l’aleps.

La priorité donnée au logement social explique la faiblesse de l’investissement locatif privé. J’ai également évoqué tous les obstacles que rencontre celui qui veut bâtir pour louer : pénurie foncière, réglementation, manque de crédits. Finalement, je me pose la question : est-il rentable d’être bailleur ? Pour en finir avec la crise du logement, il faut libérer le marché de l’immobilier et assortir au bail les obligations contractuelles de droit commun.

Être bailleur est d’un faible rapport financier. La rentabilité est encore diminuée par les risques locatifs, accrus par une législation inique.

Les revenus nets sont naturellement fonction des loyers, de la fiscalité et des coûts liés à la location.

L’encadrement des loyers

Les parties ont-elles toute liberté de fixer les loyers ? La question s’est toujours posée en ce qui concerne le renouvellement des baux ou les relocations. Dans les zones « tendues » (définies par l’administration), la hausse des loyers doit s’aligner sur celle de l’indice de référence des loyers (IRL) qui n’est en fait qu’un dérivé de l’indice des prix à la consommation et ne tient donc aucun compte de la situation réelle des coûts de construction et d’entretien des immeubles. Après un retour à la pleine liberté des loyers (sauf en région parisienne), l’encadrement est à nouveau à la mode avec la loi Duflot appelée Alur (Accès au Logement et Urbanisme Renouvelé). Depuis le 1er août de cette année, dans 38 villes de France, un loyer ne peut dépasser 20% du loyer médian observé dans le quartier considéré. Cette observation est faite par plusieurs instances, sous l’œil vigilant du préfet : une réelle garantie de sérieux !

Une autre pénalité subie par le bailleur concerne les travaux de rénovation faits pendant la période de vacance. La hausse des loyers qui devrait normalement couvrir les coûts engagés est plafonnée, ce qui est dissuasif pour le propriétaire et rend le parc locatif vétuste. Les logements non rénovés ne se louent pas. La vacance est également une menace pour le propriétaire, surtout depuis la loi Alur.

La fiscalité sur les revenus immobiliers

La fiscalité sur les revenus immobiliers n’est pas favorable à l’investissement locatif. Il y a eu l’intermède des dispositions de la loi Scellier, mais il est maintenant terminé. On revient donc à des impôts d’autant plus lourds qu’ils concernent les tranches supérieures et que l’impôt de solidarité sur la fortune demeure, alors qu’il a disparu dans pratiquement tous les pays européens.

Enfin, il est sérieusement question d’alourdir les impôts sur les plus values immobilières, ce qui est un double scandale : d’une part ces plus values sont souvent le résultat de l’entretien et de l’amélioration des logements, d’autre part les plus values sont un stimulant indispensable du marché immobilier : pourquoi investir si l’on perd à la revente ? Rémunérer un capital placé est la moindre des justices.

Les risques locatifs

Les rapports entre bailleurs et locataires ne sont pas très favorables aux propriétaires. Les baux sont étroitement réglementés, leur durée et leurs clauses principales fixées par la loi sans considération de la volonté des parties. Dans certains pays, on pratique des baux de courte durée qui ne sont pas nécessairement renouvelables. C’est interdit en France.

La pire des choses est cependant le sort réservé aux bailleurs en cas de conflit avec les locataires. L’idéologie de la lutte des classes a triomphé ici : le propriétaire est traité comme un possédant exploitant, imposant ses conditions au malheureux locataire exploité. Les tribunaux sont sensibles à cette « asymétrie ». Est-il possible d’expulser un locataire ? Même s’il ne satisfait pas à ses obligations contractuelles (loyer impayé, dégradations, troubles de voisinage), il bénéficiera de protections nombreuses et la procédure durera des mois pendant lesquels le bailleur ne recevra aucun loyer ni aucune compensation.

Ces « risques locatifs » diminuent considérablement la rentabilité de l’immobilier locatif. Pour rassurer les propriétaires, le gouvernement avait promis en 2010 de se porter garant. Mais la « garantie des risques locatifs » (GRL) est devenue en peu de temps si coûteuse pour les finances publiques qu’elle a été abandonnée. Les leçons de cet échec n’ont pas été tirées, et c’est aujourd’hui le GUL (Garantie Universelle des Loyers) que programme Madame Duflot pour l’année 2016. En fait les garanties ne sont pas données aux propriétaires mais aux locataires : ils n’auront plus de caution à donner et bénéficieront de la mise en location de logements vacants. Quant aux impayés, ils seront couverts par une cotisation imposée aux locataires et aux propriétaires « à part égale », mais on ne sait rien des modalités de ce prélèvement, ni de sa gestion, ni du montant d’éventuelles indemnisations.

On le comprend : les relations entre bailleurs et locataires ne sont plus celles d’obligations réciproques librement contractées, mais celles de contraintes législatives et réglementaires pesant principalement sur les propriétaires immobiliers. Les locataires, de leur côté, se voient encouragés dans la voie de l’impunité et de l’irresponsabilité.

Le rôle subsidiaire du logement social

On n’aura pas réalisé le moindre progrès tant que l’on continuera à miser sur le « tout social ». À l’origine, le rôle des HLM était d’assurer provisoirement un logement à ceux qui n’avaient pas les moyens de payer un loyer au prix du marché (un chèque logement aurait été bien préférable !). Le provisoire est devenu définitif : on s’installe pour 12 ans en moyenne ! Et habitent dans des HLM des gens qui pourraient très bien payer un loyer courant.

À l’heure actuelle, les coûts prohibitifs d’une réglementation qui privilégie le logement social et les aides financières accordées au parc public constituent une concurrence déloyale pour l’immobilier locatif privé, qui est pourtant la seule solution à la crise du logement.

Il faut d’abord faire respecter le plafond d’attribution des HLM. Ceux qui occupent indûment une HLM auront un délai pour la quitter ou s’en porter acquéreurs. En effet, les HLM doivent être privatisées, comme en Angleterre, pour être vendues soit à des particuliers soit à des sociétés qui procèderont à la rénovation et à la revente des appartements.

La loi SRU doit être abolie et le législateur devrait au contraire fixer un quota maximum de logements sociaux dans une commune.

Les ressources financières doivent aussi être transférées vers le parc privé, en mettant fin à l’aide à la pierre actuellement accordée aux constructeurs de logements sociaux. Si l’on veut aider les gens modestes à se loger, que l’aide à la personne prenne le relais de l’aide à la pierre.

La réglementation foncière doit être totalement révisée : suppression des zonages en zones urbaines, ainsi que des coefficients d’occupation des sols. Les permis de construire en zone urbaine doivent aussi disparaître. Il faut revoir la réglementation sur les opérations de démolition/reconstruction.

La fiscalité des revenus de l’immobilier locatif doit être alignée sur celle des autres revenus, les investissements doivent être totalement déductibles (et pas seulement les intérêts des emprunts). D’ailleurs, il faut supprimer toute fiscalité sur le patrimoine (ISF, droits de succession et de mutation, plus value, épargne).

Enfin, il faut mettre fin à la rigidité des baux, leur redonner un caractère de vrais contrats aux clauses de durée et de prix librement débattues (baux à durée déterminée, baux de courte durée).

Le logement, un bien marchand

Il y a une logique à ces réformes : c’est que le logement n’est pas un service public, mais un bien marchand.

Certes, le logement est un produit de première nécessité, mais pas davantage que la nourriture. A-t-on proposé un pain social ou une viande populaire ? Comme pour la plupart des biens et services, le marché est la meilleure façon de connaître les besoins de chacun et de les satisfaire du mieux possible, en affectant les ressources productives là où le désire la communauté des consommateurs. Les prix jouent leur rôle à la fois indicatif des déséquilibres et incitatif des innovations. Peut-on substituer à ces subtils enchaînements la seule décision administrative et politique ? Les planificateurs et législateurs savent-ils mieux que vous ce qui vous convient en matière de logement ?

Se loger, c’est un choix libre et responsable, il appartient à la sphère privée, au choix personnel.

Il est indispensable de laisser ce choix aux Français puisque, en moyenne, ils dépensent un tiers de leur budget au logement et à son équipement. Peut-on traiter à la légère des décisions financières si lourdes et qui déterminent le cadre de vie personnel et familial ? Les régimes totalitaires ont toujours développé le logement collectif, car c’est le meilleur moyen de tuer la vie familiale et de créer l’univers désespérant de la massification et de la grégarisation.

La destruction ou le dérèglement du marché conduit à l’apprentissage du collectivisme, qui se fait aussi à l’école, et produira des individus parfaitement formatés pour la pensée unique et la servitude à l’égard de l’État-providence.

Le programme libéral est celui du libre choix, de la diversité et de la créativité.

—
Sur le web.