Non, l’immobilier n’est pas un investissement confortable M. Gallois !

L’immobilier est déjà un investissement extrêmement exigeant, le taxer encore plus est injuste M. Gallois !

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Non, l’immobilier n’est pas un investissement confortable M. Gallois !

Publié le 15 décembre 2012
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Le rapport Gallois a qualifié de « confortable » l’investissement immobilier, justifiant ainsi les différentes taxations que se voient imposer les propriétaires, dont la dernière taxation sur les plus-values ! Injuste et faux !

Par Patrick Chappey.

Il est assez désagréable de voir que les éternelles idées reçues « gentils locataires, méchants propriétaires » et « immobilier = investissement tranquille » perdurent.

On en arriverait presque à souhaiter qu’à leur tour, tous les bailleurs de France s’unissent pour protester contre la réputation injuste qui leur est faite, en partie responsable de l’alourdissement fiscal dont fait les frais cet actif depuis plusieurs mois. Après les pigeons Internet, les pigeons immobiliers ?!

Certes, l’immobilier échappe à l’extrême volatilité des marchés qui « stresse » tant les investisseurs boursiers… Faut-il, pour autant, en conclure que la pierre est un placement « tranquille » ou « confortable » ? Non.

Les risques financiers existent

D’abord parce que l’immobilier, lui aussi, subit des cycles et que ce placement n’est pas exempt de risques financiers. Demandez le témoignage d’investisseurs qui essaient aujourd’hui de vendre leurs biens dans une conjoncture de baisse des prix… Demandez aussi aux bailleurs de vous dessiner la courbe de rentabilité de leurs biens locatifs… Au fil du temps, l’explosion du coût des charges de copropriété, des travaux de rénovation,  des impôts fonciers et autres postes de charge (mises aux normes légales : ascenseurs, isolation des bâtiments, diagnostics à réaliser, etc.) a considérablement réduit la rentabilité globale.

À Paris (marché atypique, certes), certains biens atteignent même un rendement locatif net proche de zéro… les investisseurs espérant que la rentabilité globale couvrira tout de même l’inflation, à terme, via une plus-value à la revente. Certes. Mais rien n’est gagné sur ce dernier point. Car si une plus-value est quasiment assurée pour les investisseurs immobiliers ayant acheté il y a 10 ans, personne ne peut garantir aujourd’hui une valorisation des biens dans les prochaines années…

On ne peut donc pas dire que l’immobilier est plus « confortable » financièrement que les autres placements du marché. Et il serait bon que les pouvoirs publics s’en souviennent avant de mettre en place de nouveaux impôts dissuasifs, comme la dernière hausse de la taxation des plus-values annoncée cette semaine… Sinon, le risque est réel de voir se tarir une source privée de logements locatifs.

Or l’État ne peut, même avec la meilleure volonté du monde, trouver des solutions publiques pour tous. Le secteur privé a son rôle à jouer dans la résolution de la crise du logement en France. Encore faut-il qu’on lui en donne les moyens, et que cet investissement cesse d’être vu comme un investissement « pépère » et « facile », car rien n’est moins vrai.

Un engagement humain quotidien

En effet, la pierre implique bien plus qu’un simple investissement financier. La gestion d’un logement locatif nécessite une implication de tous les instants, particulièrement, évidemment, pour ceux qui ont choisi de gérer seuls leurs logements. Le travail qui attend l’investisseur immobilier est relativement important et, parfois, semé d’embûches. Le premier d’entre eux est le suivi d’une réglementation (mises aux normes, etc.) et d’une fiscalité immobilières toujours plus importantes ; sujets sur lesquels il est préférable d’être vigilant pour ne pas se retrouver hors-la-loi.

Vient ensuite le travail intrinsèque de gestion du ou des biens loués (travaux de réparation à réaliser dans le logement, présence aux assemblées de copropriété, vérification que les loyers sont réglés en temps et en heure avec envoi des appels et des quittances de loyer, appel des charges, recherche de nouveaux locataires, etc.) qui, on s’en doute, est chronophage. S’ajoute à ce travail formel, un nécessaire engagement personnel lié aux  rapports humains, plus ou moins faciles à gérer.

Explication sur une augmentation de charges, négociation concernant un report demandé de paiement du loyer… Les discussions entre bailleurs et locataires sont parfois houleuses et nécessitent psychologie, tact et maîtrise de soi ! Si une procédure d’expulsion est évidemment désagréable pour le locataire, elle l’est tout autant pour le bailleur, qui, souvent (après avoir essayé de trouver une solution), n’a d’autre choix ; le loyer étant indispensable pour rembourser un crédit !

Cette dimension « humaine » et « psychologique » est une particularité très importante du placement immobilier ; certains investisseurs la trouvant même si « inconfortable » qu’ils préfèrent se détourner de l’actif pierre au profit de seuls placements « purement » financiers…

L’implication de ceux qui continuent à investir le domaine immobilier, procurant un toit à de nombreux concitoyens, devrait donc être récompensée par un respect plus grand et une fiscalité au moins stagnante ! Les « marchands de sommeil » souvent cités à la TV ne représentent qu’une infime partie des bailleurs… Parmi ces derniers, de riches propriétaires, certes, qui comptent des immeubles entiers, mais aussi une multitude de « petits » bailleurs ayant un seul logement locatif qu’ils ont achetés à crédit pour agrémenter leur retraite et dont le loyer rembourse tout ou partie du crédit.

Ces bailleurs-là sont las d’être mal vus par tout le monde ; ils souffrent d’un « désamour » immérité, alors qu’ils devraient plutôt être remerciés pour leur engagement au service d’une cause d’intérêt général ! Les bailleurs sont clairement déçus aujourd’hui de n’être pas appréciés à leur juste valeur… Ils pourraient bien se désengager du secteur, accentuant le problème du manque de logements dans notre pays.

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Article paru initialement sur Le Cercle Les Échos, repris avec l’autorisation de l’auteur.

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  • Et bien qu’ils se désengagent, au lieu de faire des effets d’annonce. Vendez, détruisez l’offre locative, et ça fera une leçon aux socialistes. On attends de voir.

    • Mais c’est déjà le cas. Il n’y a plus ou presque d’investisseurs institutionnels dans l’immobilier residentiel. Le logement social de cesse de croitre et, en depit d’aides massives, l’immobilier locatif patine. Vu les dizaines de milliards d’investissement public ou de subventions, le resultat est déjà pitoyable. Revenons a la source, laissons proprietaires et locataires echanger librement au lieu de tout reglementer

    • John: « Vendez, détruisez l’offre locative, et ça fera une leçon aux socialistes. On attends de voir. »

      Sortir celle-là en pleine crise du logement fallait oser. 🙂

      L’économie s’écroule silencieusement et pas au milieu d’une foret de pancarte au doux son des mégaphones.

      D’abord parce que chaque tentative de protestation se voit immédiatement ré-qualifiée en « heure les plus sombres » « nantis » « salauds » par la presse entière.

      Et ensuite parce qu’ils n’attendent rien des gouvernements successifs. Des cadeaux sont effectivement lâchés au copains (d’où les mégaphones) mais les autres peuvent ce gratter.

  • Je verse une larme sur les investisseurs immobiliers.
    C’est une profession comme les autres où il y a plus d’incompétents que les autres.

    Vive la CRISE qui fait le ménage

    • J’imagine que vous avez des chiffres précis pour étayer vos accusations d’incompétence ?

      • J’ai juste des yeux pour voir et des oreilles pour entendre.
        L’immobilier est souvent le refuge d’incapables de faire autre chose.
        Dans tous les métiers il y a une augmentation des exigences, des normes, des lois, des contraintes.
        Pour avoir été partenaire de profession immobilières, et buraux et habitats, je crois savoir de quoi je parle.
        Propriétaire, y compris es qualité, est un statut qui porte au rire.
        Faites un peu de vrais métier dans le bâtiment ou l’indistrie, vous y verrez la différence. Faites une métier aux interfaces de l’industrie et bâtiment, vous serez édifiés.
        Moi ce que j’en dit…

        • Hippolyte Canasson: « J’ai juste des yeux pour voir et des oreilles pour entendre. »

          Ce ne serait pas plutôt les yeux et les oreilles d’officines massivement subventionnées étroitement imbriquées avec les pouvoirs dont aucun n’a signé un seul budget positif depuis 38 ans ?

          Tu pense réellement que les encartés des journaux qui reçoivent leurs salaires quasi-directement de l’état sont de bon yeux et de bonnes oreilles ?

          Qu’ils vont se mouiller pour défendre des types dont ils ne touchent pas un brouzouf avec l’énorme risque en France de passer pour des « salauds qui soutiennent les riches » alors que de l’autre coté ça coule comme une corne d’abondance avec en plus la caution morale de « défendre les pauvres » ?

          Tu crois encore au père noël noël à ton âge ? Rhooo !

          • Je ne vois pas ce que ce propos vient faire dans la profession immobilière en fauteuil roulant Je parle du marché, « des agents immobiliers  » Mes yeux me disent que le manque de rigueur est patent. Le monsieur qui rédige l’article par des nouveaux obstacles; nouveaux pour lui, mais ne parle pas des nouvelles technologies de communication qui facilitent le commerce immobilier. Il est patent et vérifiable, veri-fiable que les annonces restent longtemps affichées après leur obsolescence. Que les agents immobiliers sont insuffisemment connaisseur des biens qu’ils « vendent » ou « louent » . Il faut dire que le plus souvent il ne les vendent ni ne les louent, ils mettent en relations les acteurs du marché.

  • Sous le socialisme seules les personnes au SMIC sont respectables, hormis les rentiers politicards et fonctionnaires qui eux sont forcément gentils, ils n’ont aucun défaut tous les autres sont des salauds.
    Il n’y a pas que l’immobilier qui subi leur fascisme, le plus petit patron, toute personne ayant un peu plus qu’eux etc.
    On verra le résultat dans 2 ou 3 ans ou avant même, mais il faudra un siècle pour s’en relever dans ce pays de fainéants, coincé dans ses 35h et ses acquis d’un autre âge.
    Ils nous emmènent droit au fond du gouffre, peut-être faut-il y aller pour faire changer la mentalité du Français moyen.

  • Tant qu’il y aura autant de panneaux « à louer » ou « à vendre », de volets clos, il ne sera pas utile d’installer les grues de chantier.
    C’est se faire illusion onanismique que de croire que sa croissance est due à son propre génie quand on est dans un marché porteur.
    Un peu comme un adolescent qui serait fier de grandir, au lieu d’en être éventuellement content.
    L’adolescent grandit, dans un contexte. S’en donner le mérite est pathétiquement risible.

  • Heureusement que l’Etat, dont je ne suis pas un tenant, a mis un peu d’ordre dans l’ ‘immobilier’ avec les obligations de diagnostics, Carrez et autres outils de transparence qui limitent le lyrisme artistique des « agents immobiliers »

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