Vers la fin de la bulle immobilière canadienne?

Qu’est-ce qui fera dégonfler la bulle immobilière dans plusieurs villes canadiennes? La même chose qui a contribué à la gonfler : le crédit. Ou plutôt, sa rareté.

Par David Descôteaux, de Montréal, Québec.

Qu’est-ce qui fera dégonfler la bulle immobilière dans plusieurs villes canadiennes? La même chose qui a contribué à la gonfler : le crédit. Ou plutôt, sa rareté.

Le ministre des Finances Jim Flaherty a imposé des nouvelles règles depuis quelques années. Il a réduit la durée maximale d’une hypothèque assurée de 40 à 30 ans. Et la rumeur veut qu’il la diminue à nouveau à 25 ans dans un avenir rapproché. Flaherty a aussi fait passer la mise de fonds minimale à l’achat d’une maison de 0 % à 5 %. Des économistes lui recommandent de hausser ce seuil à 7 %.

Mais d’autres mesures se dessinent en ce moment, qui risquent d’avoir encore plus d’impacts sur l’accès au crédit.

On ferme le robinet

Ben Rabidoux, analyste chez une firme de recherche et observateur attentif du marché immobilier canadien, fait remarquer que des changements majeurs se préparent à la SCHL (une société de la couronne qui assure les hypothèques des acheteurs qui versent moins de 20 % comptant sur leur maison).

Dans un récent billet de blogue, Rabidoux rappelle que sur 1100 milliards $ de crédit hypothécaire au pays, la SCHL en assure près de la moitié (plus de 500 milliards $). Or la croissance des activités de la SCHL a explosé ces dernières années. Il y a quatre ans, la limite d’assurance-prêt que pouvait détenir l’organisme (limite imposée par le parlement) était de 350 milliards $. C’est donc une hausse de 70 % depuis 2007 ! En prenant le risque à la place des banques, la SCHL a certainement contribué au gonflement de la bulle immobilière.

Mais voilà, les parlementaires ont plafonné à 600 milliards $ la valeur des prêts assurables par la SCHL (en partie dû au risque encouru par les contribuables). Résultat : dans son « Plan d’entreprise » publié sur son site web, la SCHL prévoit d’augmenter ses garanties de prêts de moins de 10 milliards $ par année d’ici 2016, afin de ne pas dépasser cette limite. C’est peu comparé à la moyenne de 50 milliards $ par année depuis 2007. L’autre joueur dans cette industrie, Genworth Canada, doit aussi respecter un plafond dicté par les parlementaires, souligne Rabidoux.

Avec un tel ralentissement dans les garanties hypothécaires, il y a fort à parier que les banques deviendront plus exigeantes lorsqu’elles vont prêter.

La limite approche

L’analyste fait aussi remarquer que le bureau du surintendant des institutions financières, qui surveille et réglemente les banques, a publié il y a quelques jours des recommandations provisoires. Parmi elles : adopter des règles plus strictes quant aux mises de fonds des acheteurs, réduire la limite des marges de crédit hypothécaires — de 85 % de la valeur de la maison à 65 % —, et calculer cette valeur de façon plus conservatrice.

Rappelons que la portion des marges de crédit hypothécaire dans le crédit à la consommation a explosé, passant de 11 % en 1995 à près de 50 % aujourd’hui, selon la Banque du Canada.

Ajoutons à ce tableau que l’endettement des Canadiens continue de battre des records, et s’approche de sa limite. Selon Statistique Canada, le tiers des ménages ont désormais atteint la limite de leur capacité d’emprunt.

Que les taux d’intérêt grimpent ou non, la poussée immobilière tire à sa fin au Canada. L’accès au crédit et les pratiques de prêts parfois laxistes des banques ont contribué à gonfler la bulle. C’est le resserrement de ce même crédit, et de ces pratiques, qui risque de la dégonfler.

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