L’embourgeoisement des quartiers profite aux pauvres

Publié Par Institut Économique de Montréal, le dans Canada

Par Vincent Geloso et Jasmin Guénette, depuis le Canada.
Un article de l’Institut économique de Montréal

L’embourgeoisement est un processus qui renverse le déclin d’un quartier en le redynamisant, notamment par une croissance des activités économiques et une augmentation de la diversité sociale. Il en résulte une amélioration des conditions de vie pour la majorité des citoyens.

Les études sur le phénomène montrent qu’avant de s’embourgeoiser, un quartier voit partir plusieurs de ses habitants et commerçants et vit un déclin socioéconomique qui emprisonne les individus qui n’ont pas les moyens de partir. L’exemple d’Ariane St-Pierre-Cyr dans le reportage de La Presse est une parfaite illustration de ce déclin qui précède le processus d’embourgeoisement. Le local loué par cette femme entrepreneur dans le domaine des vêtements pour enfants dans la rue Sainte-Catherine était abandonné depuis sept ans, tout comme plusieurs locaux aux alentours. Dans un tel cas, on se retrouve avec des populations uniformément pauvres et isolées.

C’est ce qui s’est produit dans les années 80 dans Hochelaga-Maisonneuve. Plusieurs entreprises ont déménagé ou ont tout simplement fermé. La population du quartier a diminué considérablement et ceux qui ne l’ont pas quitté se sont retrouvés coincés dans un cycle de pauvreté.

La baisse des loyers amène de nouveaux arrivants

Le cycle ne s’arrête toutefois pas là, heureusement. La dépopulation fait diminuer les loyers et, éventuellement, attire des familles et des commerçants qui viennent s’y établir. Ces nouveaux arrivants, provenant d’horizons différents, augmentent la diversité sociale dans le quartier.

Ce faisant, ils génèrent du capital social qui crée des liens entre individus, augmente le savoir, permet de découvrir des nouvelles occasions et augmente la productivité. Cet élan de dynamisme revitalise le quartier. L’embourgeoisement entraîne donc un renversement de cette tendance et une amélioration des lieux.

Il suffit de considérer l’exemple du Bistro Bagatelle situé dans la rue Ontario. Ce petit restaurant emploie des résidents du quartier et utilise des services locaux. Ces nouveaux commerces augmentent aussi la diversité des choix offerts aux habitants du quartier, et pas seulement ceux qui ont plus de moyens. Des supermarchés offrant des produits à prix abordables viennent s’installer.

Ce qui est rarement souligné, c’est que les pauvres sont en effet les grands gagnants du processus. Plusieurs études remarquent que les familles pauvres sont moins susceptibles de quitter un quartier à la suite de l’amorce du processus d’embourgeoisement.

À Boston et à New York, l’embourgeoisement a augmenté la probabilité que des ménages pauvres demeurent dans le quartier. L’explication est simple : dans la mesure où l’amélioration de la qualité de vie (revenu, offre de services, sécurité, vie de quartier plus intéressante) compense l’augmentation des loyers, les gens ne voudront pas déménager.

Quant aux mécontents, ils se trompent de cible. Il est naïf de penser que les différents quartiers de Montréal doivent demeurer immuables à travers le temps. Il faut plutôt s’assurer qu’il existe une offre de logement abordable pour tous lorsqu’ils veulent déménager.

Sur le plan de l’accessibilité au logement, le coupable se retrouve dans les codes de zonage. Lorsque les restrictions imposées par ceux-ci deviennent excessives, elles tendent à réduire l’offre de logement. Parfois, le zonage altère les coûts relatifs des différents types de projets immobiliers, généralement au détriment du logement locatif. Dans tous les cas, ces restrictions réduisent l’accessibilité en augmentant les loyers.

Parmi les économistes, des plus libéraux jusqu’aux sociaux-démocrates comme Paul Krugman, on retrouve un consensus impressionnant sur ce point : les restrictions excessives imposées par les codes de zonage font particulièrement mal aux plus pauvres.

L’embourgeoisement est un vecteur important de réduction de la pauvreté qui favorise le développement socioéconomique d’une ville. Au lieu de tenter de combattre le phénomène, laissons les quartiers se métamorphoser au gré des mouvements de population et adoptons des codes de zonage légers et efficaces qui encouragent l’accessibilité à des logements abordables.

Sur le web

 

  1. Si on transpose à Paris et ses quartiers bobos
    les classes moyennes partent souvent pour la grande ceinture
    La mairie préempte des immeubles pour les transformer en logements sociaux pour 2 catégories de populations :
    les proches du pouvoir, artistes, journalistes, fonctionnaires assez élevés dans la hiérarchie locale ( municipale, préfectorale, ministères, radio France, etc.) ; ce qui aboutit à subventionner une petite noblesse de robe locale.
    des primo arrivants des anciennes colonies, souvent familles nombreuses, rarement progressistes, très peu intégrées et n’exercant que très rarement une activité économique utile localement (en résumé souvent très très assistés). Généralement des relogements d’urgence. Ce qui aboutit à subventionner des gens peu productifs.
    Le quartier s’enrichit, ceux qui veulent faire une plus-value avec leur patrimoine immobilier acheté à vil prix le font…
    La nouvelle noblesse de robe reste le loyer qu’elle paie étant très inférieur au prix du quartier (elle veut garder ses revenus pour ses loisirs ou pour augmenter son patrimoine (on subventionne donc des loisirs ou des constitutions de patrimoines)
    Les familles qui n’étaient pas ou peu intégrées ne le seront pas plus 20 ans plus tard, leurs enfants, pour certains, animeront le quartier devenu bourgeoisement calme (feu de poubelles, larcins, insultes…) et serviront à créer des emplois semi publics supplémentaires (enseignants, assistantes sociales, éducateurs… Rarement des gardiens de la, paix ou des juges)
    La Grande perdante sera la classe moyenne qui a dû partir : elle subventionne son exclusion du centre ville et elle empêche ses enfants d’accéder aux services publics de qualité (relative certes, mais sans commune mesure avec ceux qu’elle paie dans son nouveau lieu de residence) de Paris…

    1. Ce que vous décrivez à Paris représente les conséquences de l’étatisation d’une partie de l’activité immobilière parisienne. Ce n’est pas ce que le sujet principal de l’article qui parle d’une évolution économique « libre » sans intervention étatique. Un aspect de cet interventionnisme étatique (« codes de zonages ») et ses aspect négatifs, est effleuré à la fin de l’article.

      1. En matière immobilière le libéralisme n’existe pas
        À l’exception de la maison de baba yaga, les maisons n’ont pas de pieds pour se déplacer. Donc des proies faciles.
        Même au Canada je doute que le libéralisme existe.
        Je faisais simplement un parallèle entre cette belle histoire d’ailleurs et les réalités vécues en France. D’autant que le nombre de francophones au Canada est probablement inférieur à ceux de Paris et sa petite couronne.

        1. « En matière immobilière le libéralisme n’existe pas » En France, c’est effectivement limité. Mais expliquez-nous pourquoi le libéralisme ne peut s’appliquer à l’immobilier selon vous?

    2. c’est ce que pensent beaucoup de gens que je rencontre aux Etats Unis. Interessant. je suis d’accord avec vous la classe moyenne va perdre et on oublie c’est elle qui reliance l’economie et la consomation… les gouvernements le savent…

  2. Quand on lit ce genre d’article on a vraiment l’impression qu’il y a un complexe de libéraux à vouloir absolument prouver que le libéralisme ne créé pas d’inégalités et que s’il en créé c’est toujours au « bénéfice des pauvres ».

    Cet article est hypocrite au plus haut point parce qu’il nous explique que lorsque le quartier s’embourgeoise, les pauvres ne voudront pas déménager et que donc par transititvité ils profiterotn de cet embourgeoisement. Argumentation sans faille… en effet qui voudrait déménager si son quartier s’améliore.
    Ce que l’article ne mentionne pas (de là l’hypocrisie) c’est que si on est libéral il ne doit pas y avoir de système de contrôle de loyer et un propriétaire doit pouvoir augmenter son loyer quand il le souhaite.

    Dès lors à moins que le pauvre soit propriétaire il verra son loyer augmenter (à moins que vous me dites qu’une augmentation de la qualité du quartier n’entraîne pas de hausse de la demande et donc une hausse des loyers…). Dès lors le pauvre ne peut plus s’offrir le loyer et doit donc déménager. Le bénéfice n’est donc que temporaire…

    Je ne défends surout pas ici un contrôle des loyers ou de l’embourgeoisement des quarties mais je critique simplement l’hyporcrisie d’un article intitulé « L’embourgeoisement des quartiers profite aux pauvres ». Que les libéraux arrêtent leur hypocrisie et assument un modèle qui pour son bon fonctionnement doit accepter des inégalités et profite peut-être à une majorité mais ne profite pas aux plus pauvres….

    1. « Si on est libéral … un propriétaire doit pouvoir augmenter son loyer quand il le souhaite. »

      Il n’y a bien que vous qui le dites. Venant d’un pseudonyme comme « SocialRaph » cela m’étonne guère.

      Vous ne pensez pas qu’il soit possible pour un propritaire et un locataire de signer un contrat de bail à loyer qui détermine :

      – le début du bail,
      – la durée du bail (déterminée ou indéterminée),
      – les dispositions relatives à la résiliation,
      – le montant loyer net et frais accessoires,
      – le montant des éventuelles sûretés (caution).

      Ah oui mince! Ce sont les dispositions légales obligatoires dans de nombreux pays.

      Et oui le montant est fixé dans le contrat.

      Ce n’est pas, « blablabla je suis libéral je fais ce que je veux ». Quand on s’engage à travers un contrat, on le respecte ou on est sanctionné.

  3. @Balthazar, @SocialRalph. Vous avez raison : l’absence de la classe moyenne et cette obsession des « plus pauvres » caractérisent cet article. Cela me fait penser à une sorte de syndrome « Faber » (du nom du patron de Danone et son discours face à HEC), sorte de satisfaction de soi, de sur-intérêt pour les plus pauvres (symbole de vertu), et une absence totale d’intérêt pour la classe moyenne en générale ou pour le reste majoritaire de la population (« tiers état » ?)

    L’article est faussé par sa peine à expliquer comment les pauvres profitent de l’embourgeoisement. Il semble qu’implicitement, les auteurs ne veulent pas reconnaître une subvention à la pauvreté, totalement incompatible avec les principes libéraux (accès prioritaire aux services, loyers minimaux, « petits boulots »…).

    Quant aux codes de zonage, je ne comprends pas ce que cela vient faire avec l’embourgeoisement. C’est un sujet à part.

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