Inflation : attention à l’immobilier

Depuis plus de 100 ans, l’immobilier a baissé lors des périodes comme celles-ci, où l’inflation surpasse les taux d’intérêts, et les force à grimper.

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Immobilier parisien (Crédits : Damien Roué, licence CC-BY-NC 2.0), via Flickr.

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Inflation : attention à l’immobilier

Publié le 15 mai 2022
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Une crise ne devait jamais se produire. Pas après la Grande Modération des 30 dernières années. Mais la plupart des actifs sont sur le point de chuter.

Depuis plus de 100 ans, l’immobilier a baissé lors des périodes comme celles-ci, où l’inflation surpasse les taux d’intérêts et les force à grimper.

Le graphique ci-dessous (source) donne l’indice des prix de l’immobilier en France, en fonction du revenu des ménages.

 

inflation immobilier

 

Vous pouvez observer trois périodes de chute des prix pour l’immobilier depuis 1900. D’abord, de 1914 à 1920, la Première Guerre mondiale.

Ensuite, vous avez la période de la fin des années 1930 à la fin de Seconde Guerre mondiale.

Elle a démarré avec la dévaluation de Léon Blum, réduisant la valeur du franc de 30 %, après une victoire massive du Front populaire. Pourtant, les communistes français avaient toujours à cette date comme position « ni déflation, ni dévaluation. »

Mais la promesse de Grands Travaux tout en réduisant la durée du travail nécessitait de créer davantage d’argent, donc la dévaluation.

Ensuite, vous avez la période de stagflation, de 1966 à 1985, la moins sévère. Néanmoins, si vous aviez acheté en 1966, votre bien n’aurait pas apprécié en valeur – relatif aux revenus moyens – avant les années 2000.

Qu’est-ce que ces périodes ont en commun ? Des dévaluations de la monnaie.

Le graphique ci-dessous de l’INSEE montre l’indice des prix entre 1901 et 1933. Vous noterez la destruction du pouvoir d’achat sur la période de 1914 à 1920.

 

 

Et voici l’indice des prix entre 1933 et 1957, montrant la deuxième grande dévaluation, coïncidant avec la chute de l’immobilier.

 

 

Et enfin, ci-dessous la dévaluation de la monnaie des années 70.

 

 

Ces périodes collent avec les années de perte en valeur de l’immobilier.

La première chute de l’immobilier a lieu à la Première Guerre mondiale. Le deuxième à partir de la fin des années 1930. Et la troisième a lieu durant les années 1970.

En particulier, durant les deux épisodes les plus sévères pour l’immobilier, les taux étaient tombés profondément dans le négatif. Selon une étude de Science Po et de la Banque de France, ils ont atteint autour de -10 % en 1920. Et -30 % à la fin des années 1940.

C’est ce qui se produit en ce moment. Les intérêts des emprunteurs immobiliers sont autour de 1,5 %.

Mais l’inflation est de 4,8 %. En termes réels, les taux sont négatifs de 3,3 %.

 

L’importance de Sapin 2

Mais l’immobilier n’est peut-être qu’un dommage collatéral.

Encore plus de destruction risque d’avoir lieu dans les obligations, qui n’offrent même pas la protection de la pierre.

Les États-Unis ont le plus gros montant d’obligations en circulation de tous les pays.

L’indice qui tient compte de la valeur des obligations à 20 ans de maturité ou plus du gouvernement américain a baissé de 25 % depuis décembre.

 

 

Comme l’explique Simone Wapler pour la Lettre HB : « Si les assureurs étaient contraints de matérialiser leurs pertes dans un contexte de forte hausse de taux, ils feraient faillite. »

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    The Real Franky Bee
    15 mai 2022 at 8 h 25 min

    Constat pas très populaire : l’hyperinflation de l’immobilier (comme celle de la bourse) est aussi en partie à l’origine de cette inflation des biens et services. Car les richesses fictives créées par la hausse interrompue des prix depuis vingt ans finissent immanquablement par se déverser dans l’économie réelle. Évidemment, cette hausse ininterrompue a été principalement entretenue par la planche à billets, qui a généré un pouvoir d’achat de façade pour les acheteurs. La vérité est que si les taux remontent, alors il n’y a plus d’acheteurs. Mais de toute façon, on ne peut pas avoir l’immobilier qui continue de monter au ciel, et de l’autre côté une inflation qui redescend gentiment vers les 2%. Ça s’appelle le beurre et l’argent du beurre. Tous les autres arguments cités à propos des prix de la pierre étaient plus ou moins fallacieux : rareté des biens, spéculation des étrangers, etc, etc, etc. Le problème est qu’on a incité des jeunes à s’endetter sur vingt à trente ans pour acquérir des biens largement surcotés. Qui va payer la facture ?

  • Tout cela ne manquera pas de plaire à ceux qui aiment se faire peur sur Contrepoints mais il convient quand même de rappeler un point : on parle de baisse relative, i.e. mesurée par rapport au revenu des ménages. Mais dans un contexte inflationniste, le revenu des ménages monte (souvent moins que l’inflation mais monte). Il peut donc très bien y avoir dans le même temps une hausse des prix en nominal, par rapport aux prix actuels par exemple. Très probablement pas à court terme

    C’est d’ailleurs exactement ce que montrent les graphiques : malgré une baisse de 3,75 du pouvoir d’achat de l’argent entre 1901 et 1923, les prix immobilier n’ont baissé que de 3,5 une fois rapporté au revenu des ménages (qui a augmenté nettement). Dit autrement, en valeur nominale, les prix semblent avoir monté énormément (je dis semble vue la précision toute relative de mesurer cela sur un graph…). Pire encore, entre 1960 et 1989, division par plus de 6 du pouvoir d’achat de l’argent mais stabilité des prix une fois rapportés au revenu des ménages. En valeur absolue, le prix de l’immobilier a très sensiblement augmenté sur cette période, ce qu’une rapide recherche confirme voir https://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf

    Pour ceux qui sont déjà détenteurs d’immobilier, on est donc pas nécessairement dans une situation où il faudrait vendre en craignant que demain sera pire. Acheter, c’est une autre histoire. A très court terme on voit mal comment il pourrait ne pas y avoir de baisse, le temps que le marché se rééquilibre avec des taux plus élevés d’une part, et des revenus qui n’ont pas encore été impactés par l’inflation. Qui plus est, l’attentisme risque de gripper le marché et de reporter les transactions à demain. A long terme, je me garderais bien d’être aussi catastrophiste que l’auteur, habitué il est vrai de ce genre de discours pessimistes, dont c’est littéralement le fonds de commerce.

    L’éléphant dans le couloir ici, c’est la façon dont l’immobilier est financé par son propriétaire. S’il paie cash, c’est très probablement une aberration, d’autres actifs protégeant mieux de l’inflation. Mais de l’immobilier détenu à crédit, avec des taux sur 25 ans inférieurs à 1% dans un univers de taux élevé, cela est loin d’être à plaindre ! C’est un quasi arbitrage en fait. Si tant est que les loyers/prix ne baissent pas en nominal, c’est tout bon pour le propriétaire.

    L’inflation est mauvaise pour tout le monde, c’est certain. Mais dans un monde où il faut faire des choix et prendre le moins pire, gare à ne pas jeter le bébé avec l’eau du bain, ou à raisonner trop court terme alors que c’est le long terme qui compte pour un investisseur.

    Un résumé intéressant en français et bien plus nuancé que cet article est disponible ici, sur le site de la CDC. Voir aussi ce papier intéressant sur quelles classes d’actifs privilégier dans un contexte inflationniste. L’immobilier résidentiel est en milieu de tableau.

  • Permettez-moi aussi de très fortement nuancer les affirmations sur les assureurs vie : « Si les assureurs étaient contraints de matérialiser leurs pertes dans un contexte de forte hausse de taux, ils feraient faillite ». Investir aujourd’hui dans des produits chargés en obligations d’Etats n’est pas l’idée du siècle clairement, et il y a beaucoup mieux à faire, je l’expliquais récemment dans un article sur comment placer son argent. Mais ne jetons pas trop vite le principal produit obligataire pour les particuliers (le fonds euro) aux oubliettes de l’histoire.

    D’une part, cela fait maintenant des années que les assureurs ont pu se préparer à la remontée des taux, en particulier avec des produits de couvertures (qui n’ont fait que reporter le risque sur d’autres acteurs, certes, mais des acteurs mieux à même de porter ce risque). Dès 2015 le sujet était connu et bien connu, puisque même votre serviteur pouvait avertir sur ce risque alors sur Contrepoints. Aussi lents soient les assureurs, ne sur-estimons pas leur impréparation par rapport à ce qui est la tarte à la crème du secteur depuis des années

    D’autre part, les fonds euro ont largement baissé leur exposition aux obligations d’état, au profit d’obligations d’entreprises (généralement indexées sur l’EURIBOR) ou d’immobilier d’entreprise (dont les loyers commerciaux suivent là aussi un indice lié à l’inflation). Le risque est ainsi fortement réduit (sans être nul évidemment).

    Enfin les assureurs ont la possibilité d’utiliser leurs fameuses réserves. Possibilité car rien ne dit qu’ils le feront, mais c’est un sérieux outil pour lisser la performance entre périodes de vaches grasses et périodes de vaches maigres (2022 et au delà ?).

    On aime bien critiquer ici Sapin 2, mais c’est exactement pour le contexte dans lequel nous sommes aujourd’hui que cela existe… Vous ne trouverez pas dans ma bouche de défense de l’intervention étatique dans l’économie ; très clairement, si cela avait pu émaner des assureurs via leurs CGV, j’aurais préféré. Mais s’il y a un moment où une telle loi peut avoir un semblant d’utilité, c’est maintenant. Vu le message que cela envoie aux épargnants, on peut être sur que les assureurs garderont cette cartouche en réserve en solution de dernier recours, mais c’est une protection contre le pire.

    Vouloir vendre des newsletter bear ne doit pas pousser à présenter les faits de manière biaisée. La peur est rarement bonne conseillère pour gérer son argent.

    • Avatar
      The Real Franky Bee
      16 mai 2022 at 11 h 22 min

      Et ici c’était un bref aperçu de la newsletter « permabull ». Après chacun est libre de se faire sa propre opinion. Si la peur est rarement bonne conseillère, l’humilité ne fait jamais de mal (et cela s’applique à vous même). Bonne journée.

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