Le permis de louer : le retour d’une fausse bonne idée !

Par Nafy-Nathalie.

Le Figaro indique que « Pour lutter contre les logements insalubres, la loi Alur va obliger les propriétaires à demander une autorisation avant de mettre leur bien en location dans certaines communes. Les professionnels du secteur s’insurgent. ». Passons sur le fait qu’il est douteux de mettre ainsi en opposition la lutte contre l’insalubrité, les propriétaires et les réactions de leurs représentants. Peut-être pouvons nous cependant nous attarder sur les motivations de ce décret, son contenu et les raisons de ces oppositions.

L’insulabrité de l’habitat, un sujet réel

La lutte contre l’insalubrité de l’habitat est une idée noble qui n’est pas nouvelle. Une étude financée par l’Union Européenne du 19 mai 2011 la fait remonte à la fin du 19ème siècle et évoque les différentes législations pour tenter de l’éradiquer, de même que Wikipedia. Un rapport sur l’insalubrité révèle l’existence d’un marché du sous-logement dans un état déplorable à l’intention des plus pauvres, et alimenté par les allocations logement. Les autorités prennent alors conscience qu’elles n’ont aucun moyen réel de lutter contre l’insalubrité alors même qu’elle a un coût social important. Un logement insalubre entraîne par exemple : maladies y compris contagieuses, problème de santé physique (intoxications, allergies, saturnisme, etc.) ou psychique (dépression). Il peut aussi entraîner : de la violence (exiguïté des lieux), difficultés scolaires, divorces et ainsi de suite avec parfois des possibilités de placement d’enfants vivant dans des lieux trop insalubres. Tous ces phénomènes accentuent les difficultés de leurs occupants quand ils ne sont pas tout simplement à leur origine.

Différentes lois de pire en pire

Dans ce contexte, le député socialiste Alain Cacheux  alors rapporteur du volet logement de la loi de lutte contre l’exclusion évoque fin 1998 la mise en place d’un permis de louer. Il souhaite que l’autorisation soit imposée à tout le parc locatif. La FAPIL (Fédération des associations pour la promotion et l’insertion par le logement) défend la possibilité d’un contrôle régulier des biens comme une sorte de contrôle technique pour les voitures avec possibilité de révision de loyer à la baisse en fonction de la salubrité du bien. Bref. Les idées sont nombreuses pour remédier à ce problème.

Il n’est donc pas étonnant que lors de l’adoption de la loi SUR (13 décembre 2000) le permis de louer soit évoqué. Il est toutefois rapidement perçu par les propriétaires et leurs représentants comme une atteinte au droit de propriété et la mise en place d’une suspicion automatique à l’égard des bailleurs. Puis la question du bénéfice d’une mesure qui induirait autant de bureaucratie et de coûts pour contrôler 4 millions de logements parce que 400.000 seraient insalubres se pose sérieusement.

Ainsi lorsqu’au moment des débats Alain Cacheux aborde la question du permis de louer devant le groupe socialiste, Daniel Marcovitch, député, lui répond qu’il y était « (…) favorable au début, mais nous n’avions pas mesuré le poids que cela pouvait représenter. C’est une véritable usine à gaz ». À la proposition faite alors par Alain Cacheux de limiter l’autorisation aux logements de plus de 30 ans et à des quartiers de renouvellement urbain, il répond alors que « Le but aujourd’hui, quand on parle de renouvellement urbain, ce n’est pas de faire de la politique de quartier. Il faut voir la ville dans sa globalité, ne pas refermer les quartiers sur eux-mêmes (…) » avant d’évoquer l’inefficacité de ce type de permis contre l’existence d’un marché au noir puisque une personne en difficulté qui a besoin d’un toit prendra le logement qu’elle trouvera sans se soucier de l’obtention d’un permis ou non.

Un compromis est cependant trouvé. Louis Besson propose « de donner un fondement juridique à la notion de logement décent en l’introduisant dans la loi du 6 juillet 1989. ». L’abandon du projet de permis se fait au profit de la notion juridique toute nouvelle de logement décent et l’interdiction de louer des biens qui ne le seraient pas (amendement Marcovitch) et la prise en charge par le propriétaire du coût du relogement d’un locataire en cas de logement indécent. L’article 181 de la loi SRU dispose en effet qu’ « En cas d’interdiction, temporaire ou définitive, d’habiter et d’utiliser les lieux, le propriétaire […] est tenu d’assurer l’hébergement décent des occupants, lequel doit correspondre à leurs besoins. À défaut, le représentant de l’État dans le département prend les dispositions nécessaires pour assurer leur hébergement provisoire. Le coût de cet hébergement est mis à la charge du propriétaire. La créance est recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie par une hypothèque légale sur l’immeuble ». Cette disposition, si elle avait été appliquée, aurait du avoir des effets dissuasifs assez importants.

Le DALO (droit au logement décent opposable) parait le 5 mars 2007. Cet article de Contrepoints explique dans quel contexte et ses conséquences. Il a pour effet de faire condamner le contribuable, par le biais de l’État, 25 000 fois entre 2008 et 2016 et de lui faire supporter des astreintes faramineuses comme par exemple 25 millions d’euros en 2013 ou 19,2 millions en 2014. Il s’avère que les lois, bien que promulguées avec les meilleures intentions du monde, n’ont pas supprimé les problèmes de logement. Le gouvernement indique d’ailleurs sur la page de la loi Solidarité et renouvellement urbain à la loi ALur de son site que « la mise en application de ce nouveau droit rencontre de nombreuses difficultés ».

Avec ALUR la lutte contre le logement indigne revient à l’honneur. Le permis à louer s’inscrit dans ce cadre là au milieu de tout un tas d’autres mesures dont les plus marquantes sont :

• la possibilité de contraindre les propriétaires à rénover les logements indignes en location sous astreinte,
• la possibilité de consigner les allocations logement au détriment du propriétaire,
• l’obligation d’interdire à ceux déjà condamnés pour hébergement non décent ou insalubre d’acquérir un nouveau bien à destination locative.

Une dernière loi de très mauvais augure

Par un tour de passe-passe curieux les socialistes ont oublié les raisons qui les ont poussés à abandonner le projet lors de l’adoption de la loi SRU. De même un mimétisme étonnant entraîne la reprise de leurs arguments de l’époque par certains députés ou sénateurs de droite. Alain Vasselle (UMP), par exemple, évoque un permis qui serait une « atteinte au droit de propriété » et recommande de faire « attention à l’usine à gaz ! ».

Le principe du permis de louer est le suivant : les communes et EPCI qui le souhaitent pourront imposer, en cas de nouvelle location d’un bien, une obligation de déclaration et d’obtention d’autorisation préalable, dans le périmètre géographique ou le type de logement qu’ils définiront. Chacun jugera de la volonté ou intention qui gouverne à la mise en œuvre de ce dispositif dont la portée est grandement limitée par les possibilités. On peut supposer que les députés et sénateurs, souvent maires, ont adopté une mesure qu’ils n’ont pas souhaité se voir imposer dans leurs circonscriptions locales. Il est facile de deviner où cette mesure sera en vigueur.

Toujours est-il que depuis le 22 décembre 2016 (décret du 19 décembre 2016), les biens soumis au permis se voient sous le coup d’une double obligation :

• obtention d’une autorisation administrative préalable dont la mise en oeuvre semble hasardeuse puisqu’elle requiert un retour positif des administrations dans un délai d’un mois. Le ministère indique que les permis seront refusés « à un logement situé dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ».
• déclaration de mise en location du bien, qui semble relever d’un formalisme informatif, dans les 15 jours suivant la conclusion d’un bail.

Le non respect de ces obligations pourra entraîner des amendes dont le montant sera compris entre 5 000 € et 15 000 €,

Quant à la mesure en elle-même, son efficacité laisse dubitatif.

Jean-François Buet, Président de la FNAIM, explique sur RTL qu’ « Il y a déjà énormément de communes en France où il y a des quartiers ou des immeubles dans lesquels des appartements ne respectent pas la sécurité ou la santé des locataires. Le problème, c’est qu’un décret datant de janvier 2002 précise déjà les modalités, les raisons pour lesquelles un logement n’offre pas suffisamment de garanties. (…) Ce décret engage déjà la responsabilité pénale du propriétaire ou de l’agence.» Effectivement, si ce dispositif ne change fondamentalement rien, par contre, des nouvelles obligations administratives supportées par les professionnels pourraient découler des effets pervers sur le coût des biens. Les agences immobilières pourraient en effet faire supporter de manière indirecte aux locataires le surcoût potentiel de leurs assurances induit par cette responsabilité renforcée ou le surplus de travail administratif qui leur est demandé.

Par ailleurs, cette disposition peut même avoir des effets contre-productifs comme par exemple :

• un effet de « gentrification » des quartiers soumis à réhabilitation urbaine se vidant de leurs habitants défavorisés (incapables de suivre la revalorisation des loyers induite fatalement par l’amélioration de la qualité du bâti) au profit d’une classe moyenne aisée. L’encadrement des loyers, mesure dont l’efficacité reste très contestable quand elle est en vigueur, ne devrait pas empêcher ce phénomène.
• le rétrécissement du parc locatif puisque finalement les bailleurs pourraient bien finir par être découragés par l’accumulation des contraintes résultant de la mise en location d’un bien (encadrement loyer, diagnostics et ainsi de suite).
• l’encouragement du marché au noir, les propriétaires ne souhaitant pas ou ne pouvant pas, par manque de moyens, faire des travaux pourraient décider malgré tout de louer leurs biens sans signature de bail et sans obtention du permis. En effet, les marchands de sommeil ne présentent qu’une partie des arrêtés d’insalubrité. L’autre partie est constituée de propriétaires qui s’endettent pour investir et n’ont pas les moyens d’entretenir les logements qu’ils louent.
• le transfert sur le locataire de la responsabilité de l’insalubrité d’un logement. En effet, des permis délivrés de manière non rigoureuse par manque de moyen de l’administration qui les a en charge, avec comme conséquence pour le locataire de se retourner plus difficilement contre son propriétaire quand il ne se retrouvera pas tout simplement responsable des désordres survenant dans un logement après la délivrance du certificat de mise en location. Dans ce contexte la notion de locataire de bonne foi, notion imprécise, prend également un sens nouveau. Il sera intéressant de surveiller les jurisprudences à venir. En effet, il n’est pas interdit de se demander si l’État n’a pas trouvé un biais pour contourner l’obligation de relogement qu’il s’est imposée à lui-même en rendant le locataire responsable à terme de ses conditions de logement.

L’exemple de la Belgique aurait pu aussi interpeller nos politiques. Mis en place il y a une vingtaine d’année, le permis de louer a des effets si contestables qu’il a été question très officiellement de le supprimer avant de décider son maintien, uniquement pour des problèmes d’opinion publique.

En définitive, jamais aucun problème n’a été résolu parce qu’il a été décrété illégal. « Le permis de louer est le type même de la fausse bonne idée » comme l’indique dans le Monde, Patrice Lucchini, le responsable de l’association Habitat santé développement (saturnisme et insalubrité). Il précise qu’appliquer les textes existant auraient largement suffi mais que les moyens et la volonté politique ont fait défaut. Ce dispositif semble bien être, comme il le précise, un « nouveau moyen de se donner bonne conscience sans régler les problèmes de fond. »