Vous avez dit fiscalité confiscatoire ?

Publié Par Paul Sarrazin, le dans Bourse et investissements

« Il y a deux choses inadmissibles sur la Terre : la mort et les impôts. Mais j’aurais dû  citer en premier les impôts »Sacha GUITRY

 

La fiscalité est souvent un sujet qu’on laisse de côté lorsque l’on commence à investir. Et puis un jour, patatras !, vous recevez un courrier du Trésor Public qui vous demande de passer à la caisse. Enfin, çà c’est pour ceux qui déclarent des revenus locatifs ou qui font une plus-value imposable lors de la revente d’un bien.

En parallèle, nombre d’investisseurs décident de créer du déficit foncier. Quel intérêt me direz-vous de créer du déficit ? Eh bien justement, c’est de ne pas payer d’impôts ! Intellectuellement, le procédé est assez paradoxal : investir pour éviter de perdre de l’argent, ou d’en donner aux impôts, selon le point de vue. Rappelons la définition du Larousse « l’investissement est une décision par laquelle un individu, une entreprise ou une collectivité affecte ses ressources propres ou des fonds empruntés à l’accroissement de son stock de biens productifs ». Comme quoi, rappeler les fondamentaux crée parfois des mises en abîme…

On entend souvent dire en France que la fiscalité est confiscatoire. Lapalissade ? French bashing ? Regardons la chose d’un peu plus près…

Un premier élément de réponse réside dans les bases statistiques. La France est médaille d’argent !

Fiscalité France

Mais, comme disait Churchill, « je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées ».

Aussi, un bon exemple vaudra mieux que de longs discours.

Partons de l’hypothèse suivante : un débutant décide de réaliser son premier investissement immobilier. Son choix s’arrête sur un bien présentant les caractéristiques suivantes :

  • prix d’achat de l’appartement : 60 000 euros
  • frais d’agence : 5500 euros
  • frais de notaire : 6000 euros
  • financement de l’opération : fonds propres, ce qui, évidemment, est à proscrire !
  • loyer : 500 euros
  • base du calcul : 20 ans

Dans cet exemple, vous allez voir que celui qui gagne facilement de l’argent n’est pas celui que l’on croit !

Notre investisseur est plutôt content de son acquisition qui lui permet de dégager une rentabilité d’environ 10 % brute : il conserve donc cet appartement durant 20 ans.

Durant ce laps de temps, voici ce que cette opération va rapporter au fisc :

  • TVA sur commission d’agence = 1078 euros (si TVA à 19,6%)
  • frais de notaire (part du fisc) =  3 900 euros, soit environ 65 % des frais dits « de notaire »
  • taxe foncière = 550 euros / an soit 11 000 euros au bout de 20 ans
  • impôts sur les revenus locatifs + prélèvements sociaux = 1200 euros par an ; partant du principe que notre investisseur laissera environ 20 % de ses revenus locatifs en impôts, soit 24 000 euros. Ceci sera évidemment fonction de la composition du ménage, des autres revenus, des éventuels crédits et réductions d’impôts…
  • taxe d’habitation 500 euros par an soit 10 000 euros, réglée par le locataire

Soit au total près de 50 000 euros ! À 10 000 euros près, c’est le prix de l’appartement ! C’est pourtant bien l’investisseur, personne privée, qui a pris le risque !!!

Il y aura encore une taxe sur la plus-value si, au bout de 20 ans, il décide de revendre, les biens n’étant exonérés de cette taxe qu’au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Tout dépendra du prix de revente, de la plus-value réalisée, des éventuels travaux à déduire… Complexité fiscale oblige !

Ceci dit, le problème n’est pas nouveau. En voilà un par exemple qui, en 1984, se plaignait d’être taxé à hauteur de 74 % de ses revenus :

Comment payer moins d’impôts

À première vue, tout cela est démotivant, n’est-ce pas ? Pourtant, des solutions existent, soit pour diminuer son assiette imposable, les fameux revenus, soit pour réduire directement l’impôt.
De plus, ne perdez pas de vue que, si vous avez réalisé une opération rentable, ce sont les loyers qui vont payer ces impôts, donc vos locataires.

Pour les plus flemmards (dont vous n’êtes pas, sinon vous ne seriez pas en train de lire cet article), il est possible de s’en remettre aux promesses gouvernementales récentes. Après avoir supprimé la première tranche de l’impôt sur le revenu à 5,5%, nos chers dirigeants viennent de décider de sortir, ou de ne pas faire rentrer dans l’IR 1,3 million de personnes supplémentaires.

Parallèlement, il est bon de rappeler que la collecte de l’IR a progressé de 18 milliards d’euros depuis 4 ans, alors que le nombre de foyers concernés par l’IR est en baisse (projection de 44 % des foyers pour 2015. Source : DGFIP).

La chose est donc mathématique : on tape de plus en plus fort sur les classes moyennes pour faire sortir de l’imposition les plus défavorisés.

En bref, pour payer moins d’impôts, gagnez moins d’argent. Pour ne pas en payer du tout, devenez pauvres ! Il y a sans doute un message subliminal là-dedans, il faudra que je m’y intéresse un jour, quand j’aurai du temps à perdre !

Heureusement, d »autres options existent pour apprendre à payer moins d’impôts, et ce en toute légalité. Celles-ci ne sont pas forcément connues du grand public et peuvent présenter un caractère technique. Mais, cela vaut vraiment la peine de vous y intéresser. À moins que vous ne préfériez continuer à vous faire tondre…

  1.  » financement de l’opération : fonds propres (ce qui, évidemment, est à proscrire !)  »

    J’aimerais que l’auteur m’explique pourquoi c’est à proscrire? Une histoire de taux d’intérêt? Ou quoi?

    En digne gogo de la classe moyenne, je n’ai pas de capital, pas d’économies, l’état me prend le peu que je pourrais épargner sans ses prélèvements et mutuelles obligatoires. Est-il conseillé de faire un emprunt pour financer l’achat d’un bien immobilier, par les temps qui courent?

    1. C’est surtout extremement risqué de payer cash un investissement immo. En faisant un crédit, en grande partie ou entierement payé par le locataire, on réduit la possibilité d’avoir un rendement négatif, de perdre des sous quelque soi le malheur qui arrive 🙂

      1. Bonjour
        J’avais la notion inverse, comme quoi.
        Qu’il ne fallait surtout pas faire un investissement immobilier à credit, comme la bourse d’ailleurs.

      2. Vous commettez une grave erreur. L’effet de levier maximise les gains en cas de réussite mais il augmente aussi les pertes en cas d’échec.
        Vous indiquez «quelque soi le malheur» mais vous indiquez aussi «en grande partie ou entièrement payé par le locataire». Or le plus grand «malheur» qui puisse arriver dans de l’investissement locatif c’est de ne pas avoir de locataire.

        Pas question dans ce cas de dire au banquier «C’est le locataire qui paie comme y a pas de locataire la mensualité tu te la mets où je pense» il faut donc rembourser le prix du bien plus les intérêts.

        @Nomi

        N’en déplaise aux économistes de pacotille l’achat sur fonds propres n’est pas une hérésie.

        – les intérêts sont certes déductibles des revenus fonciers (ou bic en meublés) mais avant de les déduire il faut les payer. Qui dit déductibilité des revenus dit impact fiscal fonction de la TMI. En clair plus votre taux d’imposition est élevé et moins le coût final du crédit le sera. C’est dégueulasse mais c’est la vie il vaut mieux être beau, riche et en bonne santé que moche, pauvre et malade..
        Mais comme personne n’a une TMI de 100 % les intérêts sont au final un coût

        – Certains éléments du coût du crédit ne sont pas directement proportionnels au montant du crédit (frais de dossier ou de garantie par exemple) ces coûts sont donc proportionnellement plus importants pour des crédits de faible montant
        Plus le montant est faible et moins l’appel au crédit est important

        – acheter sur fonds propres ne vous interdit pas de recourir au crédit pour un autre investissement. Ca me fait toujours doucement rigoler ceux qui conseillent de placer son cash sur une AV à 2.5 % pour emprunter alors qu’on peut placer son cash sur de l’immobilier rapportant le triple tout en s’en servant comme base de négociation avec le banquier pour un prêt sur un autre bien (même si le nantissement d’une AV est bien plus simple)

    2. Bonjour,
      HyonD vous apporte une partie de la réponse : c’est ce qu’on appelle l’effet de levier. J’en ai parlé sur le blog.
      Je vais juste apporter deux compléments :
      – vu le niveau des taux actuels, il est préférable de s’endetter. Comme on dit « l’argent n’est pas cher » : par exemple, sur mon dernier investissement, j’ai obtenu un taux de 2 % sur 20 ans. Parallèlement, faites plutôt fructifier votre épargne sur de l’assurance vie ou du PEA, ces deux supports étant rémunérés plus fort que les 2 % d’emprunt.
      – les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, cela permet d’alléger la note fiscale !
      Cordialement
      Paul

      1. Merci pour votre réponse. Mes revenus de français moyens, que j’appelle aussi « gogo de la classe moyenne », sont évidemment insuffisants pour générer des revenus fonciers, vu ma modeste capacité d’épargne. Je m’interrogeais surtout sur l’opportunité d’acheter un logement (plutôt que le louer).

        1. J’aurai bientôt l’occasion d’en parler sur le blog.
          Le critère premier est le suivant : allez-vous rester plusieurs années dans cette résidence principale ? Parce que si vous êtes dans l’obligation de déménager dans 4 ou 5 ans, vous n’aurez pas le temps d’amortir les frais de notaire et de garantie bancaire. Sachant que, selon moi, les prix de l’immobilier en France, restent encore élevés.
          Après, vous pouvez toujours tomber sur une bonne affaire ou faire une belle négociation.

    3. C’est à proscrire pour une stupide question fiscale : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Ainsi, si vous disposez d’un capital suffisant pour généré un revenu de 1000 € choisissez entre
      1. L’investir directement en pierre : vous gagnez 1000
      2. L’investir en assurance-vie chez votre banquier en échange d’un prêt quasi identique : vous gagnez toujours 1000 (1000 financiers + 1000 fonciers -1000 intérêts) … mais 0 vu du fisc.

      1. Bonjour P
        Content de vous lire.

        C’est donc une bête question fiscale.

        Mais dans une vision de conservation de son capital, vaut-il pas mieux avoir son capital en pierre plutôt qu’en obligation d’état (assurance-vie)?

        1. Hum … L’État a moins d’égard envers les propriétaires fonciers que les prêteurs dont il a besoin, il me semble.
          De plus le marché français est tout pourri par les interventions d’État, sans lesquels les prix seraient probablement moindres : pas terrible pour conserver son capital.

          Et vendre de l’immobilier c’est compliqué et long.
          Bref les obligations d’État c’est plus sur que la pierre en France.
          À moins de pouvoir acheter à l’étranger ?

          1. On est d’accord, faut-il être tondu avec du foncier ou avec des obligations?
            La question reste entière.

            Mais si vous n’avez pas de capital à préserver, je ne vois pas l’intérêt d’emprunter pour acheter du locatif.

            Rendement nul, emmerde max.

            1. La capacité d’emprunts à une valeur, et même une valeur importante. Si vous ne l’utilisez pas vous perdez de l’argent, et l’achat locatif est souvent le moyen le plus abordable pour le peuple d’utiliser cette capacité. Faute de mieux.

            2. Investir … à l’étranger, dans l’UE ❓
              Si vous comprenez la langue du pays…

            3. a Gstaad il y a de l immobilier pas cher .

          2. «L’État a moins d’égard envers les propriétaires fonciers que les prêteurs dont il a besoin, il me semble.
            De plus le marché français est tout pourri par les interventions d’État,»

            Ca me semble quelque peu contradictoire. Si c’est pourri par les interventions d’Etat c’est peut être qu’il ne s’en fout pas tant que ça.
            Hypothèse que semble conforter le nombre d’aides et dispositifs liés à l’immobilier. A commencer par le premier : pour les particuliers il existe deux types de crédits ceux entrant dans le champ d’application des articles L 312-1 à L 312-36 du Code de la consommation et ceux n’entrant pas dans le champ d’application des articles L 312-1 à L 312-36 du Code de la consommation. et à quoi correspondent ces fameux articles ? Aux crédits immobilier. Quels sont ceux qui disposent des taux de l’usure les plus bas ?

            Il y a peu de domaines qui permettent d’avoir des revenus totalement non fiscalisés voire même qui permettent de réduire son imposition sur les autres catégories de revenus. L’immobilier est un de ces domaines alors que ce soit un peu plus complexe et risqué que des obligations d’Etat personnellement ça ne me choque pas.

      2. Intéressant, merci pour votre réponse. Par contre, je n’ai pas compris le montage pour l’assurance-vie : « 1000 financiers + 1000 fonciers – 1000 intérêts = 1000 de plus-value  » ?

        1. C’est ça. Vous déposez votre capital sur un compte qui rapporte 1000 sous forme d’accroissement de capital (pas de revenu au sens de l impôt sur le revenu). Il vous sert de garanti pour obtenir un prêt, sans risque donc à taux minimum, pour acheter le bien immobilier. Les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus locatifs.

          1. La fiscalité (au sens large IR et PS) de l’AV n’est pas aussi indolore. Elle est même assez complexe puisque fonction de la nature des supports (fonds euros ou UC) et de la durée du contrat au moment du rachat

      3. Ce qui est stupide c’est d’aller donner 1 000 à son banquier pour économiser l’impôt dû dans sa(ses) tranche(s) d’imposition marginale(s) (de 14 à 45 %). Au plus 450 euros pour 1000 euros d’intérêts. Cela fait beaucoup de sottises quand même!

        1. Ah mais on ne lui « donne » pas, au banquier, on lui prête, avec intérêt.
          Mais c’est vrai que c’est une sottise uniquement due au contexte fiscal.

          1. Si les 1000 vous les « donnez » au banquier puisqu’il s »agit des intérêts de votre emprunt. Ce que vous lui prêtez c’est la somme placée sur l’AV qui doit être très supérieure pour produire 1000 en intérêts.

            Votre exemple est quand même trompeur car vous avez le même revenu foncier que le montant de vos intérêts et que celui généré par votre assurance vie. Or vous avez indiqué avoir un taux d’ami par le nantissement de l’AV. La rentabilité de votre investissement immobilier est donc très médiocre puisque les loyers couvrent juste les intérêts…

      4. Dans le cas ou vous investisez sur des fonds propres, vous ne recuperez votre mise qu’au bout d’un certain nombre d’annee, qui depend du rendement, de votre imposition, des travaux effectuers etc.. cela ce calcul.
        En achetant via un pret, vous garder votre cash, et le loyer paie bien que l’on se le dise une partie de l’emprunt (ou alors il faut avoir miser sur un bien avec 100% de vacances), au bout des n annees de l’emprunt, qu’elle est le resultat:
        1) vous avait encore votre cash ou une partie moindre si vous avait payer la difference avec l’emprunt ou les vacance avec. Avec un gain ou pas selon que vous l’avait mis sur une AV et de son taux, sur un livret….
        2) vous avait un bien immobilier qui genere du revenu

        Tout depend de la capacite de l’acheteur, de son apport, de ces revenus, de ces impots. Il est difficile de generaliser avec tant de parametres.

        Pour l’assurance vie 2.5% etant un taux en fonds en euros, si une partie plus ou moins importante est investit actions et en obligation, normallement sur 15-20 ans les performances sont normallement superieurs (cf. performance cac40 sur 20ans) http://www.abcbourse.com/graphes/eod.aspx?s=PX1p

    4. @NOMI- Vous pouviez vous interroger car notre fumeux « Investisseur et blogueur immobilier, Paul Sarrazin s’intéresse essentiellement aux niches et anomalies du marché. » n’y connait que peu de choses. Lisez les réponses académiques que je lui fourni et surtout celle de ce jour qui le confond dans son amateurisme, c’est déplorable pour un site comme Contrepoint, c’est la première fois que j’y lis ce genre d’article totalement foireux. J’avais pensé avec mes premières réponses du 2 janvier qu’il se serait fait discret, mais le bougre insiste

  2. La question qui se pose quand on tape sur la classe moyenne pour sortir de l’impôt les défavorisé, c’est : que fera-t-on quand la classe moyenne aura atteint le niveau des défavorisés ?

    1. Ce sera le socialisme! Ah, pardon on y est déjà.

    2. On ne tapera plus … 🙂
      On cognera :mrgreen:

  3. Oui, « faire sortir de l’impôt les plus défavorisés » sera encore l’oxymore de l’année 2016.

  4. » financement de l’opération : fonds propres (ce qui, évidemment, est à proscrire !) »

    J’aimerais que l’auteur m’explique pourquoi c’est à proscrire? Une histoire de taux d’intérêt? Ou quoi?

    En digne gogo de la classe moyenne, je n’ai pas de capital, pas d’économies, l’état me prend le peu que je pourrais épargner sans ses prélèvements et mutuelles obligatoires. Est-il conseillé de faire un emprunt pour financer l’achat d’un bien immobilier, par les temps qui courent?

    Note à la modération: pourquoi diable ce modeste commentaire est-il en attente de validation? pourquoi ai-je sans cesse des soucis de modération , alors que mes propos respectent la charte, ce que la rédaction de contrepoints m’a confirmé?

  5. Partant du principe que l’État est un mauvais gestionnaire et que la « défiscalisation » oriente souvent les moutons sur de mauvais investissements avec même parfois de nouveaux coups de bâton fiscal à la clé, la fiscalité dite confiscatoire m’a conduit à arrêter de travailler afin d’augmenter mes revenus. Je trouve cela d’une absurdité absolue

  6. Bonne article très instructif, merci à l’auteur!

    Je me demandai si on ne devrai pas faire une étude sur: – Combien de temps en moyenne dans une vie nous passons à pensée au sujet des impots? C’est impots/taxes sont tellement à tous les sujets de notre vie, et ils sont si énorme, que nous pouvons pas arrêter d’y pensée chaque instant. C’est un des facteurs des plus déprimant de notre siècle, qu’en on pense que la vie serrai si facile sans impots ou peut.

  7. Bonjour

    Très bonne article
    Mais alors merci de nous des solutions concrètes pour faire baisser la charge fiscale

    Dans l’attente Bonne année

    CDt

    Richard

    1. A creuser sur ce que j’ai trouvé de plus malin auprès d’un de mes programmeurs free-lance.

      Montez votre boîte à Londres et trouvez un job en France par une société de service qui prendra 10% au passage. Votre employeur français reçoit des factures de prestation de service. Vous vous déclarez un tout petit salaire, juste pour avoir une carte de Sécu. Vous êtes un salarié unique, détaché d’une société étrangère sans local professionnel.
      Votre capital s’accumule dans une zone business-friendly.

      1. Précision. Votre boîte londonienne est bien sûr gourmande, elle facture un max et ne vous laisse que des miettes 😉 (méchants capitalistes). Vu du fisc et Ursaff vous déclarez vos charges comme tout le monde.
        J’ai aussi trouvé ça (pas récent) : http://www.paradisfiscaux.com/salarieetranger.htm

    2. Bonjour Richard,
      comme je l’ai évoqué plus haut, utiliser l’emprunt permet de déduire des revenus fonciers les intérêts que vous devez à la banque.
      Opter pour un bien à « retaper » est également un bonne solution, si les travaux à engager sont reconnus comme déductibles par le fisc.
      Certains investisseurs immobiliers choisissent le meublé car sa fiscalité est intéressante : on peut amortir le bien sur 20, 25 ou 30 ans ainsi que les meubles.
      Autre option : conventionner sur le dispositif Borloo sous certaines conditions.
      Cordialement,
      Paul

  8. on peut écrire le même article en partant d’un salaire…

    1. Mouhahaha ! en gros c’est le locataire qui paie l’appartement à l’état. C’est l’accession à la propriété dans un pays socialiste. -)))))

    2. Bah, de même, il va bientôt falloir payer pour travailler…

  9. « ce sont les loyers qui vont payer ces impôts, donc vos locataires. »
    C’est faux car il y a eu transfert de propriété du loyer du locataire vers le propriétaire et dès lors c’est bien ce dernier qui paie l’impôt. C’est comme dans le cas d’un salaire ce qui aurait équivalu à dire que c’est l’employeur qui paie l’impôt sur le revenu de l’employé.
    Il faut faire attention aux sottises qui sont écrites.

    1. Bonjour Goufio,
      vous parlez du point de vue juridique et vous avez raison.
      De mon côté, je présente la chose du point de vue de l’investisseur. Dès lors qu’on intègre le paiement de l’impôt dans son calcul de rentabilité, on estime que le loyer « absorbera » cette charge.
      Cordialement

    2. Mais ce n’est pas une sottise. C’est un point de vue parfaitement légitime, dans un débat du même genre que celui de savoir qui paye la TVA ( et tous les autres impôts sur la production) : le consommateur ou le commerçant ?
      In fine, c’est bien le consommateur qui paye, non ? En tout cas l’idée n’est pas une sottise. Idem pour le consommateur d’un service de logement.

      1. C’est celui qui fait le chèque qui paie. Quand le propriétaire s’achète un bien avec ses revenus locatifs c’est le locataire qui paie ?

        1. « C’est celui qui fait le chèque qui paie » … Quand il a le choix ET qu’il n’a pas les moyens de reporter le coût sur un autre…
          C’est l’État qui fait les chèques aux fonctionnaires, mais c’est vous qui payez, n’est ce pas ?
          Bref, on peut en discuter, mais le dire n’est pas une sottise.

          1. « P » a parfaitement raison.

      2. @P- La sottise se transforme en erreur. En économie l’échange de biens et services se réalise par un transfère de propriété du bien ou service (ici la location) et son paiement (le loyer). Le loyer, le dividende, le coupon, le taux d’intérêt servis deviennent la propriété de celui qui offre le bien ou le service et c’est lui qui paie l’impôt. Lorsque vous louer votre force de travail vous recevez un salaire, c’est vous qui payez l’impôt sur votre revenu salarial et non l’entreprise qui vous emploie. L’économie a un principe de base incontournable qui est la rencontre du producteur et du consommateur, de l’échange de bien et service par un prix accepté par les parties à l’échange. Pour la TVA ,c’est le consommateur qui la paie et le commerçant qui est le collecteur. La TVA a provoqué l’appauvrissement du consommateur et non pas du commerçant. Il en est de même de l’impôt sur le revenu foncier qui appauvri le propriétaire de l’impôt qui lui est exigé et non le locataire.

        1. Votre point de vue est légitime, mais le point de vue opposé aussi et n’est ni une erreur ni une sottise.
          « Pour la TVA ,c’est le consommateur qui la paie et le commerçant qui est le collecteur » vous avez parfaitement raison AMHA mais pour la suite, « La TVA a provoqué l’appauvrissement du consommateur et non pas du commerçant », vous vous trompez. Le consommateur ayant accepté de payer 120 TTC, le commerçant ne touche que 100. Il est plus pauvre que si il avait effectivement encaissé pour son propre compte les 120 au lieu d’en verser 20 à l’État. Ce qui explique le combat des restaurateurs pour la TVA à taux réduit plutôt qu’à taux normal.
          Savoir qui paye combien de taxe est compliqué quand le fisc transforme la « rencontre du producteur et du consommateur » en une relation à trois où le fisc avale la différence ( grosse !) entre ce que l’un accepte de payer (3000 super-brut pour un travail) et ce que l’autre accepte d’encaisser (1000 net d’impôt et charge pour le salarié ; il est bien évident que ça ne fait aucune différence pratique que le salarié paye ses impôts lui-même ou qu’il touche un net après prélèvement à la source — il reste une différence symbolique, pas négligeable je l’accorde)

          1. Ce que vous expliquez est particulièrement vrai dans le cas des commerçants en position de faiblesse ou dont la clientèle s’étiole.

            1. C’est toujours le « plus faible » qui paie la majeure partie d’un ‘impot, qui que soit celui qui fait le cheque a l’Etat.
              .
              Exemple pour la TVA: si vous etes commercant et que vous etes concurrence par un commerce de l’autre cote de la frontiere (et que la frontiere est ouverte aux consommateurs), si la TVA est plus faible de l’autre cote, vous n’aurez d’autres choix que de baisser le prix TTC, et donc c’est bien le commercant qui paie une partie de la TVA.
              Dans cette situation, c’est le consommateur qui est en position de force, car il peut faire jouer la concurrence.
              Loin de toute frontiere, il y a fort a parier que les prix seront plus eleves, et donc c’est bien le consommateur qui paiera la TVA.

              C’est notamment tres visible avec les carburant pres du Luxembourg…

          2. Je reprends la démonstration de notre expert « P » qui n’est autre que Paul Sarrazin et aussi Paul de serialinvestisseur.f

            @ »P »- La légitimité si sa définition est d’être justifiée par la loi, son contraire ne peut l’être… Vous avez une façon de vous exposer bien indélicate avec la loi, mais ce n’est pas que, voyons la suite.
            Je ne vous ai pas répondu d’un point de vue juridique mais basiquement économique, je fais la différence entre les deux.
            Apparemment l’académisme économique ne vous émeut pas non plus, attitude bien curieuse !!! Bien voyons les mathématiques maintenant:
            J’ai refait les calculs de votre investissement immobilier avec un emprunt amortissable sur 20 ans au taux de 2 % avec une assurance à 0,15 %, le coût total des intérêts et de l’assurance serait de 14 647 €. Le loyer de 500 € mensuels que je trouve exorbitant puisqu’il est de 10,00 % du prix de 60 000 €, donc il s’agit d’un bien ancien qui nécessitera des travaux de mise aux normes et un entretien plus élevé et bien entendu une plus value moindre puisque le prix de marché le justifie.
            J’ai repris vos hypothèses de taxe foncière 550 € et autres charges pour 55 € par mois (faibles, preuve d’ancienneté et manque de prestations actuelles, ex ascenseur, gardien, poubelle etc.)
            Il y a une chose qui m’a interpellé, c’est le taux marginal d’imposition qui ressort de vos calculs : Vous avez écrit : « impôts sur les revenus locatifs + prélèvements sociaux = 1200 euros par an; partant du principe que notre investisseur laissera environ 20 % de ses revenus locatifs en impôts » ; Je ne vois pas comment si les revenus bruts de 500x 12 = 6000 déduits de la taxe foncière 550 € et des charges foncières déductibles 55x 12 = 660, font un revenu foncier net imposable de 4 790 € avec des prélèvements sociaux de 15,50 % soit 742 € et la différence soit l’IR de 458 € rapportés au revenu foncier imposable de 4 790 donne une tranche d’imposition de 9,55 % qui n’existe pas puisque la première tranche est à 14 % (pour un revenu compris entre 9 690 € et 26 764 € par part)
            Le bilan après 20 ans ‘ceteris paribus sic stantibus» dans le premier cas INVESTISSEMENT EN FONDS PROPRES : 52 211 euros nets et dans le cas de l’emprunt 44 228 euros avec une tranche d’imposition marginale à 30 % http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=1&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_6889
            Je reprends mon affirmation comme quoi votre raisonnement est économiquement faux avec une démonstration aussi mathématiquement.
            Celui-ci est réalisé à données fixes sur 20 ans, la réalité est autre, puisque les loyers peuvent être indexés, par exemple à la hausse alors que les intérêts de l’emprunt sont fixes, cela ne suffit-il pas pour démonter votre amateurisme ?

            Vous avez écrit : « financement de l’opération : fonds propres, ce qui, évidemment, est à proscrire ! » êtes-vous sûr ?

            Il faudra bannir le mot légitime de votre langage car si la loi, l’académisme et les mathématiques vous font défaut c’est que vous n’avez plus d’arguments.

            1. Hum …
              Vous confondez légitimité et légalité. Pas de quoi chier une pendule pour un mot.

              Et surtout vous m’avez pris pour un autre : je ne suis pas l’auteur.

          3. Si mon point de vue est légitime c’est qu’il est conforme à la loi. Son contraire ne peut pas l’être. D’où sortez-vous ces inepties ?
            Le fait d’exprimer un point de vue nécessite préalablement qu’il ne vienne pas en contradiction avec les connaissances acquises sauf s’il en fait la démonstration scientifique.
            Décidemment vous le faites exprès mais vous facilitez la tâche, ainsi on constate votre absence de connaissance économique et fiscale. Ainsi l’absence de TVA n’aurait pas permis au commerçant d’augmenter son revenu d’autant puisque c’est l’offre et la demande qui détermine le prix (voir la loi des débouchés de Jean-Baptiste Say).
            Arrêtez SVP

            1. M’enfin … qui le fait exprès?
              Vous soutenez que la TVA est sans impact sur le revenu des commerçants !
              Et donc en toute logique qu’on pourrait la doubler ou la faire disparaître ou même la rendre négative, ça ne changerait rien pour eux…
              Absurde.

  10. La fiscalité est confiscatoire par définition puisque les contributions définies par l’Etat sont des contributions forcées.

    1. Pas du tout elles sont consenties (principe du consentement à l’impôt)

  11. Bonjour
    Outre le déficit foncier, la location meublée avec declaration au réel est un bon moyen d’attenuer fortement la pression fiscale.
    Je suis en accord avec votre analyse mais malheursement elle est sous estimee.
    Pour la taxation des loyers cela donne tanche marginale d’imposition 15,5% de prélèvements sociaux.
    Comme la première tranche d’iR est désormais à 15%, tout contribuable imposable paye au minimum 30,5% d’impôt sur des loyers.. Et je vous laisse faire le calcul pour les tranches plus élevées !
    Pas étonnant que certaines personnes préfèrent laisser leur logement inoccupé!

    1. Bien vu Eldorado,
      finalement, j’ai été trop optimiste !
      Paul

    2. @Eldorado immo- Non la première tranche d’imposition n’est pas à 15 % mais à 14% http://impotsurlerevenu.org/nouveautes-impot-2016/1097-bareme-impot-2016.php
      Pour la location meublée non professionnelle la déclaration au régime réel est moins intéressante que pour les revenus tirés de la location meublée peuvent être imposés en micro-BIC s’ils n’excèdent pas 32 900 €., ainsi les recettes bénéficient d’un abattement de 50 % avant imposition. Ces charges (comptabilité, frais de gestion et maintenance des locaux en parfait état d’accueil des locataires, etc. comme les assurances sociales…) étant récurrentes et indexées, elles grèvent la rentabilité sur le long terme
      Mais attention je ne suis pas sûr que vous soyez gagnant à long terme une fois les amortissements apurés. Les calculs initiaux sont toujours convaincants mais on n’investi pas dans l’immobilier sur le court terme et la législation peut évoluer comme cela a été le cas justement sur la définition du loueur meublé pro et non-pro

    3.  »
      tout contribuable imposable paye au minimum 30,5% d’impôt sur des loyers
       »
      Outre le problème de taux relevé par Goufio vous oubliez qu’on n’est pas imposé sur les loyers mais sur le résultat foncier. Celui étant calculé soit au réel soit au forfaitaire (abattement de 30 % sur les loyers)
      Pour être imposé sur les loyers au maximum de sa tranche il faut donc être obligé de déclarer au réel (+ de 15 000 € de loyers) et n’avoir aucune charge déductible. On est donc très loin du « tout contribuable »

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