L’immobilier français est sur le point de plonger

Publié Par Loïc Abadie, le dans Logement & immobilier

En termes de comparaison internationale, la bulle immobilière de France dépasse maintenant largement celle qui a eu lieu aux États-Unis, ainsi que la bulle anglaise. Le marché français est aujourd’hui un des plus surévalués dans le monde.

Par Loïc Abadie.

La bulle immobilière française n’a pas éclaté en 2008-2009, et nous n’avons assisté qu’à une petite baisse suivie d’un rebond important pour deux raisons :

  • Le soutien massif de l’État à ce secteur, via le dispositif Scellier et le PTZ a réussi à regonfler la bulle.
  • La baisse des taux qui a resolvabilisé certains acheteurs.

Nous sommes actuellement de nouveau au sommet de la bulle d’après les données de Jacques Friggit :

L’étude de Jacques Friggit est claire : le rebond de 2010-2011 fait que la bulle immobilière française atteint à présent des niveaux sans précédent depuis près d’un siècle pour le prix rapporté au revenu disponible par ménage, et sans précédent tout court (depuis le début des données recensées par Jacques Friggit, soit 1825) pour le ratio montant des ventes/PIB.

En termes de comparaison internationale, notre bulle dépasse maintenant largement celle qui a eu lieu aux USA, ainsi que la bulle anglaise : le marché français est aujourd’hui un des plus surévalués dans le monde.

Le seul argument qui est opposé à l’étude de Friggit est que l’existence de taux très bas aujourd’hui rendrait les comparaisons historiques caduques, et que nous serions en conséquence entrés dans une nouvelle ère immobilière.

Il n’est pas crédible : comme pour tout actif sensible au taux, c’est la baisse des taux qui favorise la hausse, pas le fait que les taux soient déjà bas !

La nuance est essentielle : les taux étant maintenant déjà au plancher, ils ne pourront que stagner ou remonter, et ne seront donc d’aucun secours pour ce qui est de l’évolution à venir des prix immobiliers ! L’éclatement des bulles japonaises et américaines s’est d’ailleurs produit dans un contexte de taux très bas.

Les dernières données disponibles montrent que le marché a commencé à lâcher au 1er trimestre 2012 :

  • Les crédits se sont effondrés de plus de 36% au T1 2012 par rapport au T2 2011.
  • Les premières baisses de prix se font sentir actuellement en Ile de France.

Allons-nous assister à une simple correction du type de celle observée en 2008-2009 ? Je ne le crois pas, parce que les mécanismes qui ont permis de bloquer la baisse en 2009 ont très peu de chances d’être présents dans les années à venir :

  • Il n’y a pas grand chose à espérer du coté des taux, déjà au plancher.
  • Les incitations fiscales se réduisent fortement (disparition du dispositif Scellier en 2013 après une forte réduction en 2012, champ d’action du PTZ fortement réduit, fiscalité sur les plus-values durcie).
  • Les contraintes budgétaires liées à l’endettement de la France font qu’il sera très difficile au gouvernement qui sera prochainement élu de relancer la bulle par le biais de nouvelles niches fiscales ou subventions à l’achat. Aucun candidat susceptible d’être élu n’en fait d’ailleurs mention dans son programme.

Dans ce contexte, le fléchissement observé au 1er trimestre 2012 a toutes les chances de marquer pour la France le début de l’implosion de sa bulle immobilière, implosion qui devrait cette fois aller à son terme.

Il est donc urgent d’attendre (sauf cas particulier toujours possible dans certaines zones de province) pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires, sans doute plusieurs années.

Ceux qui envisagent d’acheter de l’immobilier pour se protéger d’un contexte hyperinflationniste (associé par exemple à l’implosion de l’eurozone) pourront par contre faire le choix d’investir une petite part de leur patrimoine dans certaines foncières cotées, à titre d’assurance. Ce choix présente trois gros avantages :

  • C’est la foncière qui s’endette à votre place, et vous n’avez aucun emprunt à rembourser si votre pari s’avère mauvais.
  • Vous pouvez acheter et vendre à tout moment en fonction de votre vision du marché, sans subir des frais de transaction importants.
  • Vous bénéficierez (au moins actuellement) d’une décote significative sur l’actif net dans la plupart des cas.

Attention quand même, en cas de plongeon du marché immobilier, ces foncières (sauf cas particuliers) en subiront pleinement les conséquences. Il s’agit bien ici d’une assurance, dont la souscription ne présente aucune urgence, mais qu’il est utile de connaître si la situation venait à se dégrader de nouveau sur le front des dettes souveraines en Europe.

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Article publié initialement sur Objectif Éco.

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  1. Les données de Friggit nous renseignent sur le niveau des prix de l’immobilier avant le XXe siècle. Si rien ne change dans l’offre immobilière actuelle et dans la dévalorisation continue de la monnaie, il n’est pas impossible que les prix immobiliers reviennent à leur niveau du XIXe siècle. Pour s’en convaincre, il est intéressant de regarder l’historique des prix immobilier en or plutôt qu’en monnaie fiduciaire.

    « Le seul argument qui est opposé à l’étude de Friggit ». L’argument de Friggit consiste à supposer qu’il serait pertinent de diviser les prix immobiliers par le revenu moyen des Français. Mais historiquement, selon ses propres données, rien vient étayer la pertinence de rapport. Le tunnel de Friggit est peut-être une norme, mais il pourrait tout aussi bien n’être qu’une exception historique.

    1. Le tunnel de Friggit représente la fourchette au sein de laquelle les ménages, compte tenu de leurs revenus, peuvent se payer de l’immobilier. C’est bien sûr tout à fait pertinent, car on n’achète, in fine, que ce qu’on a plus ou moins les moyens de s’offrir. A l’extrême, qui voudrait s’endetter sur 50 ans pour un studio ?

    2. A la limite, tout le monde se fiche de savoir si le tunnel existe ou pas. Sur l’indicateur qu’il a construit, il y a une bulle. L’évolution des prix montre qu’il y a aussi une tension accrue entre le pouvoir d’achat et les prix pratiqués. Et il est certain que les taux ne peuvent pas baisser plus, que la capacité d’endettement des ménages est à son maximum, et que les banques ne veulent plus prêter autant. Tout ceci concourt à une conclusion évidente : l’immo va s’effondrer. Bizarrement, ça corrobore ce que dit Friggit.

  2. Dans votre analyse vous ne prenez pas en compte la tension sur le foncier qui sévit en Ile-de-France ? Est-ce un oubli ou pensez vous que cela n’a aucun impact sur le marché.

  3. Meilleures sont les raisons, plus gros sont les excès.

    Lors de la précédente implosion de bulle en france, qui avait eu la peau du Credit Lyonnais dans les années 90, ce sont les prix à Paris et sur la cote d’azur qui se sont fait laminer. Là précisément ou les arguments qui avaient justifié la hausse étaient les meilleurs. Comme Miami avec leurs histoires de retraités. Une fois l’argument usé jusqu’à la corde, la corde cède, et on se rend compte que l’on est haut, très haut, beaucoup trop haut pour être avec une corde pétée entre les mains.

    Quant aux taux de financement bas qui pourraient être une raison de changement de palier dans le tunnel, Friggit aborde le sujet là, page 82.

    http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/evolution-prix-immobilier-friggit_cle0c611b.pdf

  4. Et jetez un coup d’oeil sur le graphique en page 55, habilement pensé, il montre de manière didactique le lien non linéaire entre la capacité d’emprunt, les taux et la durée d’emprunt.
    Deux trucs paraissent sûr : si les taux remontent, ca va être compliqué, et vu le niveau des taux ils ne vont pas descendre.

  5. l’immo va se faire essorer fiscalement après les élections c’est une évidence (pays = terrains=proprios=vaches….à lait !!)
    surtout ni immo ni épargne dans les prochains temps!
    quelque chose me dit que certains métaux vont exploser…

    1. Attention, l’or aussi est une vache à lait possible. Ses transactions sont déjà taxés spécifiquement. Il peut aussi être confisqué comme au USA dans les années 30. Si l’achat d’or devient une phénomène majeur, les politiciens s’y intéresseront. Il y aura alors surement une volonté d’aligner sa taxation sur ce qui se fait de plus confiscatoire à ce moment là avec comme argument probable que c’est de l’argent de spéculateur qui dort … Seul les biens cachés sont à l’abri de l’Etat …

  6. « Dans ce contexte, le fléchissement observé au 1er trimestre 2012 a toutes les chances de marquer pour la France le début de l’implosion de sa bulle immobilière, implosion qui devrait cette fois aller à son terme. »

    Tout dépendra de qui sera élu.

    Soyons clair : Hollande maintiendra la bulle.
    Son programme pour le logement se réduit à trois points:
    1) créer des milliers de logements sociaux. Ce qu’il ne fera pas car il n’y a pas d’argent. Donc la tension offre faible / demande importante se maintiendra.
    2) réduire les incitations fiscales pour l’achat. Ce qui réduira encore plus l’offre.
    3) encadrer (voir carrément bloquer) les loyers. La conséquence directe sera un départ de l’investissement locatif qu’il soit au niveau des promoteurs qui ne construiront pas, et des acheteurs qui ne seront pas là pour acheter…

    En outre, la mise en place des « idées » écolo risquent de réduire encore plus la disponibilité des terrains, et de renchérir le coût de fabrication.

    Au final:
    la rentabilité de l’immobilier locatif sera quasiment nul.
    la construction de nouveaux logements sera très faible.
    Donc la tension sera maintenu sur le marché. La demande plus forte que l’offre (qui risque encore plus de se réduire).
    Les prix vont continuer à monter et battre des records…

    Sauf…. Si la France devient la Grèce, ce qui n’est pas du tout impossible.
    Le « président  » Hollande n’aura aucun moyen de payer son programme sans l’aide des marchés financiers, qui lui rappelleront alors ses sorties contre la finance… Et le prix de l’argent sera trop cher…

    1. Attention, la demande peut aussi s’effondrer … Les prophéties sont auto-réalisatrices quand elles rentrent dans l’inconscient collectif. La hausse actuelle est aussi psychologique. Elle a été forgée suite à une hausse continue des prix et à un matraquage médiatique.

      Les médias ont déjà changé de bord. Les émissions TV nous parlent maintenant plus d’acquisition ou d’aménagement mais de comment vendre notre bien sans trop de casse. Les articles sur un probable krach pullulent. Si une baisse commence et que l’avis général devient que l’immobilier va baisser, personne ne voudra plus acheter et la demande s’effondrera. les prix chuterait alors sans plus de logique qu’ils ne montaient lors de la bulle.

      Je pense que le phénomène déclencheur serait effectivement une hausse des taux. Il faut bien voir que ceux-ci interviennent 2 fois car il jouent aussi sur la durée raisonnable d’un prêt. Avec des taux élevés, emprunter sur plus longtemps n’augment pas réellement la somme empruntée. Des taux bas font donc rentrer tous les ménages dans l’immobilier jusqu’à la situation actuelle où les gens s’endettent quasiment sur leur vie entière pour réaliser leur acquisition.