Taxation des superprofits, blocage des prix, contrôle des loyers…
À droite comme à gauche, la pensée magique s’est substituée au raisonnement économique, et le populisme étatiste semble désormais innerver l’intégralité d’un débat public parasité par les passions les plus diverses. Pourtant, au nom de la lutte contre la paupérisation, toutes les politiques publiques ne se valent pas, loin de là.
L’économiste Thomas Sowell rappelle dans Basic Economics (Basic Books, 2015) que sur le sujet comme ailleurs, il faut bien distinguer les intentions des conséquences : ce n’est pas parce que les élus affichent des intentions morales élevées que leurs politiques auront des conséquences bénéfiques pour la population qui va devoir les endosser. En l’espèce, manipuler politiquement les prix, qui sont des indicateurs précieux pour déterminer l’état de l’offre et de la demande, ne peut conduire qu’à davantage d’injustices et de gaspillages.
Des incitations à la pénurie
Prenons l’exemple du contrôle des loyers, c’est-à-dire le maintien des prix artificiellement bas par l’intervention de l’État pour permettre aux individus de louer un appartement ou une maison. Thomas Sowell observe que si on se place du côté de l’offre, c’est-à-dire du propriétaire, l’État crée des incitations à la pénurie. S’il devient moins rentable de mettre sur le marché des biens immobiliers, mécaniquement, le nombre de locations proposées s’effondre.
Sowell rappelle que 9 ans après la Seconde Guerre mondiale, à cause du contrôle des loyers, aucun appartement n’a été construit à Melbourne en Australie. Pareil en Égypte en 1960 : le contrôle des prix incite les individus à éviter d’investir dans un secteur qui ne générait pas de profit, ce qui a eu pour effet de rendre les conditions de vie des Égyptiens plus difficiles, avec deux ou trois familles obligées de loger sous le même toit.
Thomas Sowell rappelle que non seulement le parc locatif s’appauvrit parce qu’on construit moins, mais que celui existant se dégrade de concert. En effet, puisqu’il n’y pas de nouveaux biens locatifs qui entrent sur le marché, il y a moins de concurrence donc davantage de rareté, et moins d’incitations pour améliorer l’offre existante : les locations ont donc tendance à se dégrader plus rapidement sous l’effet du contrôle des loyers qu’en situation de marché libre.
Une politique en faveur des privilégiés
Pire encore aux vues des intentions du législateur « bienveillant », seuls les plus riches et les privilégiés peuvent tirer leur épingle du jeu.
S’appuyant sur une étude menée dans différents pays, Thomas Sowell observe :
« En résumé, une politique visant à rendre les logements abordables pour les pauvres a eu pour effet net de déplacer les ressources vers la construction de logements qui ne sont abordables que pour les personnes aisées ou riches, puisque les logements de luxe sont souvent exemptés du contrôle des loyers, tout comme les immeubles de bureaux et autres propriétés commerciales. »
Ajoutons à l’analyse de l’économiste que la solution trouvée par la classe politique française pour pallier la crise du logement qu’elle a elle-même participé à créer se réduit souvent à créer davantage de logements sociaux ou à créer des incitations financières (aides au logement, subventions, prêts garantis, etc.).
Non seulement l’effet direct conduit à appauvrir l’offre locative, mais elle remplace les mécanismes d’allocation des ressources du marché par la planification politique. Au gaspillage économique à grande échelle s’ajoute cette fois-ci un problème de gouvernance, à savoir un pas de plus vers l’étatisation de la société.
Nous ne sommes pas sortis de la « route de la servitude » dont parlait Hayek, nous avons même pris l’autoroute…
Nous ne sommes plus en 1960. Nous ne sommes pas en Australie ni en Egypte.
Nous sommes ici et maintenant. Ici et maintenant, le prix de l’immobilier est élevé, comme son rendement (hors fiscalité).
Ici et maintenant, un propriétaire n’a aucun intérêt à demander trop par rapport au marché, son bien ne serait pas loué. Encore moins à des locataires qui se débattent face à une essence à 2€ le litre, et une alimentation chère.
La limitation de la hausse des loyers, à 3,5 %, n’aura aucun effet sur la disponibilité locative. Je qualifie volontiers cette mesure d’affichage politique. Pas de quoi se mettre la rate libérale au court-bouillon étatiste.
Toutefois, et par ailleurs, le principe reste valable : les contraintes sur l’immobilier, diagnostics, Airbnb, fiscalité sur locatif ou secondaire, rénovation énergétique, normes variées, détournent patiemment mais sûrement les contribuables de la possession directe.
Face à un Etat gourmand et obèse, notre propre salut ne peut venir que d’un comportement frugal.
La frugalité contient toutes les vertus (Cicéron).
Et les bons placements ne manquent pas !
Vous démontrez parfaitement que Sowell à raison…
Vous êtes en train de dire que toutes les aides garantissent que l’offre sera à peu près stable et que son prix ne sera pas en concurrence (à cause de toutes ces aides et mécanismes justement).
Les prix sont chers justement parce que les proprios riches qui n’ont pas de soucis pour attendre 6-12 mois pour vendre leur bien (ils en possèdent plusieurs) se moquent royalement de toutes ces aides. Et du coup, les meilleurs apparts sont ceux inaccessibles pour les « pauvres ».
Reste que les logements sociaux (accessibles que pour une catégorie de population ou les politiciens), ou les appartement délabrés. Concernant ce dernier point, même en achetant bas, vu le prix de la rénovation (grace à tous les mécanismes d’aides qui font gonfler les prix de matériel) devient trop élevé ; conclusion : même une batisse à rénover devient trop chère !
Exemple typique d’il y a une semaine : souhait d’installation d’une pompe à chaleur.
En passant par un artisan « agréé » pour les travaux et pouvoir bénéficier des aides = 10k.
En allant directement acheter le matériel et la poser soit-même = moins de 4k ; après discussion avec l’artisan (qui n’a pas accepté le contrat sans l’achat du matériel), il a expliqué qu’il fait sa marge sur le matériel (qu’il achète au même endroit), la main d’oeuvre étant de 2k environ… Faites le calcul de la différence et cherchez l’erreur… Ah oui, et pour l’aide de nos amis gouvernementaux… 300€…
Bref, CPEF, et mieux vaut devenir clairement individualiste, c’est plus simple…
Traduttore, traditore.
Le chiffre de 3.5% importe peu. Ce qui importe, c’est que dès qu’un propriétaire cherchera à rentabiliser honnêtement son bien, l’Etat montre qu’il se dressera dans le chemin.
Face à l’adversité, deux pistes.
Râler.
S’adapter.
Éviter…
Mouais, ici et maintenant je loue un studio étudiant en secteur assez tendu. J’ai augmenté le loyer de 10% car je ne voulais « pas mettre trop cher » comme vous dites, alors que le marché semble avoir pris 15%. Ça me paye à peine (aides déduites) les adaptations à faire quant à la performance énergétique d’ici à 2028 (absolument pas passoire mais dans le dogme DPE : petit logement tout elec = mauvais classement).
Pourtant j’ai eu plus de 50 demandes en une semaine avec des témoignages de désespoir hallucinants…
Et encore je ne gagne rien dessus à l’année , je l’ai pris juste pour la valorisation patrimoniale dans 15-20 ans.
Mais de là à perdre de l’argent en investissant, tout ça parce que l’Etat change les règles du jeu tout le temps… pas d’accord !
En fait tout le monde est perdant avec ces empilements de mesures délirantes en partie décrits dans l’article…
Si vous ne gagnez rien dessus à l’année, mon conseil : vendez, car vous êtes sans aucun doute un très mauvais investisseur.
Prenez des SCPI : vous ferez de l’argent en dormant, comme disait l’autre, sans vous soucier d’aucune contrainte.
Auriez vous l’obligeance de rester sur le sujet (la lune) au lieu de regarder le doigt (moi) ? Je vous remercie de vos conseils mais, comme chacun, j’ai mes raisons d’agir et ne juge pas celles des autres. Mon exemple est parlant sur les des incitations négatives , vous le prouvez vous même en orientant vers les SCPI plutôt que la mise en location ! Êtes vous conscient que vous confirmez totalement le propos de l’article avec ce conseil ?!
Je confirme surtout mon premier post sur le sujet.
Et si vous ne vouliez pas que je regarde votre doigt, il ne fallait pas faire l’idi.t.
Vous auriez pu commencer par lire attentivement mon premier commentaire, et même essayer de le comprendre.
Au risque d’en remettre une couche, revisez dare-dare vos connaissances sur la DPE :
– logement classé en E, c’est 2034
– la réforme récente du calcul DPE avantage très logiquement le chauffage électrique.
Et DPE F =2028. Quant à l’électrique, le nouveau DPE le massacre arbitrairement un peu moins, et non pas « l’avantage » ! J’en ai un de 2018 et un de 2022 sur ce bien. Et vous, avez-vous des éléments de comparaison tirés du monde réel ou donnez vous juste des leçons synthétisant votre barre des favoris ?
Un peu, mon neveu !
Mais bien sûr, vous êtes libre de ne pas suivre un bon conseil et de rester avec votre mistigri !
Pas tant que cela…
Une petite de Bismark, que j’aime beaucoup :
– Seuls les sots tirent les leçons de leurs erreurs, les sages s’enrichissent des erreurs des autres.
Quand le but du jeu est de détruire un pays, tout est permis. Les usa misent sur l’Allemagne, la France est un obstacle à franchir, facile avec des hommes en place.
La conclusion de l’article est lumineuse. Merci pour cette mise au point.
Beaucoup de personnes ayant investis dans un appartement en vue d un apport de revenus pour leur retraite revendent à cause des nouveaux règlement.Elles ne peuvent pas subvenir aux frais de mise au normes.
Avec l argent de la vente une fois les crédits d investissements et les frais soldés il ne reste pas beaucoup .
S’il ne reste pas beaucoup, c’est que l’investissement à crédit est récent…
Que penser d’un investisseur, s’il n’est pas juste une vue de l’esprit – la loi sur la transition énergétique date de 2015 – qui vient d’acheter un logement mal isolé ?
Attention : deux reponses sont possibles.
Non, la loi qui impose les améliorations coûteuses par interdiction à la location des DPE G, puis F puis E, est la loi climat de 2021. La LTE de 2015 ne posait pas de problème aussi fondamental pour le marché de l’immobilier et les arbitrages des investisseurs.
Vous voyez, on peut répondre avec bienveillance à celui qui éventuellement se trompe ou s’est trompé sans adopter ce petit ton goguenard supérieur que vous prenez en donnant vos leçons (pardon conseils) sur l’intégralité de vos interventions de ce fil. Attention, cette posture marche bien quand on a vraiment raison et de l’esprit, sinon ça tombe à plat avec un petit malaise.
Dommage d’habitude je vous trouvais pas mal. A se demander si le fils post ado n’a pas piqué le compte du papa, ce qui expliquerait les connaissances plutôt web que vécu et le ton …
Art 5 de la loi de 2015 :
« Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique. »
Voyez, au lieu de vous plaindre, vous devriez remercier Macron, en tant que proprio d’un F, vous avez gagné 3 ans.
[Et un propriétaire occupant n’est plus concerné… pour l’instant].
PS : ça vous va, question bienveilance ?
C’est déjà plus constructif oui.
Vous voyez bien que sans l’interdiction de louer il n’y avait pas de grosse contrainte (comme tant de lois pas vraiment appliquées) et de plus les E n’étaient pas concernés (F démarrant à 330). Une rénovation énergétique pour passer de F à E (une menuiserie extérieure, un chauffe eau ou un radiateur, etc…) pouvait suffire, le plus souvent avec des aides à la clé et le reste pouvant être déduit des revenus locatifs pour les impôts (LMNP).
Dans mon cas, les travaux sont mineurs pour passer de F à D (une des raisons pour lesquels mon investissement est largement ok), mais pour beaucoup de petits propriétaires parfois héritiers du bien et sans le sou, ou « limite » pour mille raisons possibles, comptant justement sur ce complément de revenu en long terme, l’interdiction de louer de la loi de 2021 représente des travaux importants qu’ils ne peuvent assumer même avec les aides et déductions, donc une obligation de vendre avec une décote importante du fait de ces mêmes travaux …
Cette spoliation est inadmissible (et je ne parle pas pour moi encore une fois) surtout que bien des logements qualifiés de « passoire thermique » le sont exclusivement du fait du mode de calcul et notamment la prise en compte de l’électricité.
Nous n’avons semble-t-il pas la même définition de « grosse contrainte ».
En 2015, la loi concernait tout le monde, propriétaires bailleurs et occupants et le calendrier était plus strict. Les investisseurs, en particulier, connaissaient déjà bien le goût de la sauce à laquelle ils allaient être mangés.
C’est à la socialiste Ségolène R., souvent un peu perchée, que nous devions cette affaire.
En Macronie, on est un peu plus pragmatique.
Le E ? 2034, et d’ici là de l’eau aura coulé dans les radiateurs…
L’Etat, cause d’une « décote importante », est largement une vue de l’esprit. D’abord parce que, en zone tendue, une mauvaise note DPE n’a que peu d’impact sur le PV. Ensuite, parce que, ailleurs, Etat ou pas, le coût de l’énergie est tel que les passoires, personne n’en veut, ni à la location, ni à la vente. Sauf à être bricoleur, ou avoir un ami bricoleur.
Autre chose : un logement classé F, même avec un chauffage électrique est plus proche de la passoire que de la cocote-minute. Votre studio a sans doute plus de 30 ans.
S’agissant de votre cas, donc, le lecteur, à qui vous aviez tenté plus tôt de tirer des larmes sur le mode « ça eut payé mais ça paye plus » découvre maintenant que votre investissement est « largement OK ». Le voilà donc grandement rassuré sur votre profil d’investisseur, un peu moins sur votre bonne foi.
Le genre de détail qui, en général, m’incite à prendre le large.
Je vous souhaite donc un bon dimanche.
Chassez le naturel… Etonnant cette façon de remettre en cause la bonne foi, la qualité, voire l’existence (« vue de l’esprit ») de vos contradicteurs…. Depuis le début vous ne dialoguez pas avec moi ou les autres mais cherchez à briller devant l’auditoire.
« Le lecteur » aura compris, contrairement à vous, la logique de mes posts : tout le monde y perd à ces mesures arbitraires, plus tôt ou plus tard, Macron ou Ségo peu importe. J’attirais l’attention sur le sujet de l’article qui est principalement les distorsions de marché et les inégalités renforcées par le législateur en roue libre idéologique. Mon premier post montrait à travers mon humble exemple que la pénurie artificielle crée des tensions pour les locataires, ceux que je plaignais (et non moi) si vous lisez bien. Pour les bailleurs, les valeurs, l’énergie etc… vous énoncez tant de certitudes erronées que je ne vais pas les réfuter une à une : l’expérience démontre le contraire. Ainsi peut on être classé F et avoir des consos tout à fait supportables, avoir des demandes de location en grand nombre et être la cible de toutes sortes de vautours, sans doute pourvus d' »amis bricoleurs » cherchant à racheter avec une décote égale ou supérieure au montant des travaux « au prix fort » pour faire la culbute sur des travaux à coût tiré et empocher durablement les revenus locatifs.
Et pour mon cas qui vous obsède tant : par chance (car en l’absence de ces règles lors de l’achat, je n’aurais pu avoir de vigilance à ce sujet) je m’en sors même si je suis un peu lésé aujourd’hui en court terme. En long terme l’investissement reste « largement ok » car la localisation est bonne, que la plus value est et sera au rendez vous (visée patrimoniale) et que les revenus nets arriveront au bon moment.
Où est la contradiction ? D’où vous permettez vous vos sous entendus sur mon honnêteté intellectuelle ?
A mon tour dans ce cas de jouer les devins : à vous lire je crois que vous ne parlez pas de ce que vous avez expérimenté, que vous régurgitez de la purée web, que vous vous croyez super investisseur car vous avez bien placé 2 ou 3 salaires en ayant découvert ADI ou similaire il y a 6 mois, que vous avez 25-28 ans (peut être moins si précoce ou plus si paumé), et n’êtes pas trop clair sur votre situation dans la vie. Sans doute geek ou gamer, vous avez pas mal de temps pour surfer sur le web car célibataire sans enfant (peut être même habitant chez vos parents ? ), ce qui vous permet de vous rassurer sur votre supériorité en fanfaronnant sur des sites comme ici. J’ai bon ?
Bon ce genre d’échange ne m’apporte pas grand chose non plus. Bon dimanche en retour.
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