Par Adrien Boros.
Un article de l’Iref-Europe
Une histoire banale. Elle se situe dans un immeuble modeste d’une ville moyenne. Il s’agit d’un petit logement avec un petit loyer. Ayant été occupé pendant des années, il est aujourd’hui en mauvais état. Au départ du dernier locataire, le propriétaire décide d’entreprendre des travaux lourds de rénovation, dont notamment le remplacement de tous les châssis vitrés par des doubles vitrages, l’isolation des murs, la mise aux normes de l’électricité, etc.
Cette démarche était contraire à l’avis des agents immobiliers ayant visité l’appartement, ils ont souligné que cet investissement ne pourrait être amorti avant 20 ou 30 ans. Peu importe. Notre propriétaire n’est pas un professionnel de l’immobilier, il est peu argenté mais scrupuleux, et tenait à remettre sur le marché un logement mieux que simplement « digne » comme on dit actuellement. Il le souhaitait vraiment agréable à vivre pour ses futurs locataires.
À la fin des travaux, dont le coût s’éleva finalement à environ 15 % de la valeur du logement (!), le propriétaire passe en revue les diagnostics obligatoires (65 pages d’informations), choisit un des nombreux modèles de « bail de location » existants (22 pages), annexe à celui-ci un extrait du règlement de la copropriété (15 pages), prépare le formulaire d’état des lieux et, enfin, publie une annonce pour la location.
Cependant, vu l’investissement réalisé, il augmente le loyer de ce qu’il considérait comme raisonnable : 5 %.
À ce moment, des amis bien informés attirent l’attention de notre propriétaire un peu aventureux sur le fait qu’on ne décide pas ainsi, comme on veut, d’une augmentation de loyer.
A-t-il vérifié par exemple, les loyers pratiqués dans les environs pour des biens équivalents ? Et le rapport entre le montant des travaux et le montant annuel des loyers, est-il d’au moins 15 % ? Et puis il y a les zones où les loyers sont plafonnés ou bien encadrés…
Enfin, manque de chance, notre propriétaire découvre angoissé que son logement se trouve en « zone tendue », zones dans lesquelles aucune augmentation de loyer n’est autorisée (sont concernées actuellement 1149 communes dans 28 agglomérations).
Il se dit qu’il aurait mieux fait de s’abstenir de vouloir trop bien faire… Mais il découvre aussi qu’il existe de nombreuses clauses permettant de déroger à cette interdiction absolue, et l’une d’elles justement lui convient parfaitement : « Si le montant des travaux réalisés est au moins égal à la dernière année de loyer, celui-ci pourra être fixé librement ».
Ouf ! Ses travaux représentent près de trois années de loyer !… Hélas, soulagement de courte durée. Cette règle était applicable jusqu’au 1er janvier 2021.
Depuis, aux règles précédentes s’en ajoute une autre : les travaux réalisés doivent aussi permettre un abaissement de la consommation d’énergie en dessous de 331 kwh/m2/an. Nouvel ouf victorieux : les travaux d’isolation entrepris et la mise en place de doubles vitrages permettront de prouver la baisse de consommation et donc justifier l’augmentation du loyer… J’espère que vous suivez…
Normes, réglementations, absurdités administratives : tout est conçu pour décourager le propriétaire
Juste un petit problème… sans clause dérogatoire cette fois ! Le calcul ci-dessus doit être réalisé par une personne agréée, disons un diagnostiqueur. Notre propriétaire confiant, croyant que cette ultime démarche lui permettra enfin de boucler son dossier, s’adresse à celui qui était intervenu dans ce logement et avait indiqué sur son document « DPE vierge ». Pourquoi vierge ?
Il explique donc au technicien en question qu’il a besoin d’un certificat indiquant la classe D ou E (correspondant à une consommation inférieure à 331 kwh/m2/an) et s’entend dire que dans les immeubles d’avant 1949 on ne calcule pas les consommations et les déperditions thermiques en fonction des isolations réalisées et des matériaux utilisés, mais… des consommations effectives des années précédentes ! Et c’est pour cela d’ailleurs que le diagnostic est « vierge » car le diagnostiqueur n’avait pas accès aux factures du dernier locataire.
« Mais justement, je ne veux pas constater le passé (qui forcément est mauvais, et qui a conduit à la réalisation des travaux !), je veux prouver que les travaux réalisés remplissent les conditions requises pour atteindre la consommation demandée réglementairement ! » s’énerve notre bailleur. Comment faire alors pour apporter le justificatif du respect du nouveau plafond de consommation ? « Attendez un an » fut la réponse…
Donc, vous faites effectuer des travaux pour économiser l’énergie, vous louez pendant un an avec l’ancien loyer, vous faites faire un nouveau diagnostic (entre 200 et 250 euros et en espérant que le locataire n’a pas volontairement ou frileusement augmenté le chauffage au maximum pour ainsi fausser l’analyse) et, fort du bon constat cette fois, vous proposez au locataire déjà en place de bien vouloir accepter une augmentation de loyer… qu’il pourra contester avec beaucoup d’arguments !
À l’heure qu’il est, plutôt que de louer dans ces conditions, notre propriétaire désespéré a préféré mettre son logement en vente. La morale de l’histoire est que, si on veut décourager les propriétaires bailleurs de faire des travaux d’isolation, il existe maintes possibilités pratiques (pour pouvoir bénéficier du crédit d’impôt, voir par exemple la complexité du calcul en fonction des matériaux isolants thermiques utilisés, leur épaisseur et leur mise en œuvre). Pour les encourager, il n’existe que beaucoup de beaux discours…
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Le monstre administratif est en train d’absorber la société civile, la gangrène paperassière et autoritaire va peu à peu tout bloquer, et pendant ce temps là, les chinois travaillent…
Les français anesthésiés par un discours protecteur se réveilleront un jour devant la nécessité de tout mettre à bas, nous ne savons pas réformer.
Être propriétaire en France c’est être saignable à blanc.
et on s’étonne que le marché de la location est, c’est qui l’expression ? , ah : « tendu »
par contre un marché qui se porte bien, est celui du squat, qui grâce à une réglementation adaptée, est en train de supplanter le marché classique de la location. Comme quoi la réglementation française est à la pointe de la modernité, en anticipant les tendances à long terme des marchés
C’est la France éternelle…
Mais pas immortelle! Même congelée!
La France dans toute sa splendeur. Un mille feuilles de règlements pondus par une pléthore de fonctionnaires gauchos membres de la CGT qui empoisonnent le contribuable par du papier, encore et encore. C’est à eux qu’on doit la protection des squatteurs et la spoliation des proprios d’immeuble. Il assurent la pérennité des parasites et celle de leurs descendants, futurs électeurs de la gauche des Glandeurs Jaunes.
réglements qui font vivre des dizaines de milliers de fonctionnaires et de politiques.
sans oublier les secteurs d’activité qui en vivent en obligeant les gens à surpayer une qualité médiocre.
Diagnostic énergétique: comme tous les propriétaires de locatifs, j’ai dû faire appel à un « expert ».
Vu le logement en question, antérieur à 1940, mais isolé dans les règles, l’expert s’est basé sur les factures du locataire.
Les sources de chauffage sont électrique et insert au bois (très performant). Sauf que mon locataire était (parti depuis) peu vaillant pour se chauffer au bois, même en appoint; le classement a donc été catastrophique car ne se chauffant qu’à l’électricité.
Mes nouveaux locataires, plus vaillants, n’utilisent quasiment plus les chauffages électriques…
sans compter le réglage de la température de chauffe, la présence dans le logement (suivant que l’on travaille à l’extérieur ou chez soi…).
Le diagnostic énergétique sur la base des factures entérine l’incompétence des pseudo professionnels disponibles en France.
Pas du tout.
Les différentes normes RT, qui existent depuis une trentaine d’années, avec des techniques de construction/isolation permettent de déterminer, par le calcul, le niveau exact de DPE.
Pour les logements anciens, c’est le flou le plus total. De plus, ils sont souvent bricolés, sans que le dernier proprio connaisse exactement ce qui a été fait ni quels sont les matériaux utilisés.
Dès lors, le calcul par les factures est le plus pertinent.
Il est d’ailleurs si pertinent que je l’utilise systématiquement même pour un logement moderne, en plus du DPE…
avec un tout petit problème , c’est que la facture est biaisée car en plus de l’isolation elle reflète le mode de vie ( programmation ou pas des températures en fonction de l’occupation , aération radiateur à fond , température moyenne souhaitée entre 19 et 22°c çà laisse de la marge ….!!! ) et donc influe sur le classement !!!!
La classification énergétique est une véritable escroquerie : Depuis la RT2012, pour le calcul du DPE, on ne prend plus en compte l’énergie électrique finale réellement consommée, mais la consommation d’énergie primaire en appliquant un coefficient multiplicateur de 2,58 (2,51 préconisé par l’UE). Ainsi, en plus d’une discrimination de l’énergie électrique par rapport aux énergies fossiles ou au bois, un logement parfaitement isolé, chauffé électriquement (radiants ou pompe à chaleur), qui devrait être classé au DPE en C se retrouve classé en F, donc énergivore.
Ce problème est développé plus en détails dans le lien suivant :
https://www.contrepoints.org/2020/08/20/374497-la-convention-climat-penalisera-les-plus-pauvres
Certes, mais tout le monde est au courant (sic) et ça ne change rien en réalité. On sait très bien qu’un logement classé en E avec chauffage électrique le serait en C voire B en non électrique, et qu’il est correctement isolé.
Quant au coût du chauffage, vu aujourd’hui le prix du gaz ou du fuel, il ne revient pas plus cher de se chauffer à l’électricité, du moment qu’on n’utilise pas les vieux « grille-pains ».
Bref ce coeff de 2,58 n’a aucune influence ni sur l’attractivité du logement ni sur ses performances thermiques.
C’est un faux problème.
Ps : je pense par ailleurs que ce calcul est bien antérieur à la RT2012…
sauf que la réglementation s’appuie sur le DPE pour certaines choses…
mais tout le monde est au courant
Pas sûr.
Raté je ne le sais pas, tout simplement parce qu’il est totalement stupide d’appliquer une règle (x2,58) si elle n’a aucune valeur, à fortiori par des « experts » dûment rémunérés pour rendre une expertise lisible… Bref, encore un métier d’escrocs auto-proclamés « experts » créé de toutes pièces aux frais de la princesse…
Le jour où vous allez acheter, vendre ou louer un logement avec chauffage électrique, la société de diagnostic, l’agence, le notaire etc vous expliqueront tout ça…
Ce correctif est un pur affichage, ni plus ni moins.
Conclusion: il faut être fou pour être propriétaire en France.
Perso, j’ai tout vendu depuis longtemps, acheté ailleurs et pour la France, je loue, je vais au restaurant (quand ils ne sont pas fermés par oukase stupide), je n’y possède plus rien, même pas de compte en banque (c’est possible avec une carte de crédit sur une banque située ailleurs, bien ailleurs).
Je vis maintenant dans un appartement neuf en Pologne (Lublin). Pas de paperasse, pas de contraintes.
Au niveau isolation, c’est incroyable ! Triple vitrages , isolation extérieure. Sans aucun chauffage (chauffage central à gaz), radiateurs coupés, il y a 21°C à l’intérieur pour -8°C dehors. Seulement le soleil !
Les « professionnels français » devraient venir prendre des cours içi .
Une petite précision qui m’a été dite une fois sur le triple vitrage lorsque j’ai voulu aussi l’installer: il n’isole pas mieux du froid mais plus du bruit.
En effet, isolation phonique, mais à condition que chaque vitre ait une épaisseur différente des 2 autres.
C’est l’inverse !
Il isole mieux du froid mais guère plus du bruit.
En revanche, il fait perdre un peu de luminosité. A réserver aux pièces côté nord.
100% d’accord et compte tenu des conséquences sociales et économiques de la gestion calamiteuse de cette pandémie, il est essentiel de ne pas être dépendant de cet État de pillards. A n’en point douter, ils vont « s’occuper » des propriétaires qui ne peuvent pas déplacer leur patrimoine à l’étranger et en particulier hors zone euro (Italie, suivez mon regard dans les 2 ans …)
Et il ne faut pas oublier les « brillantes » propositions de France Stratégie qui propose toujours d’ajouter au revenu des propriétaires le montant du loyer virtuel qu’ils ne payent pas en tant que propriétaire…
revenu imposable, bien sûr
Mouais…
Pour 5 %, le proprio serait bien bête de le vendre. Son logement, rénové, sera bien plus attractif (on peut aussi penser qu’il l’a repeint, équipé etc) restera donc inoccupé moins longtemps (un mois de vacances, c’est déjà plus que 5 % de perdu)…
Et une fois loué, il peut parfaitement en augmenter le prix tous les ans suivant l’indice INSEE. Il récupérera vite ses 5 %.
En réalité, ce n’est absolument pas ce genre de calcul qu’il faut faire quand on se lance dand l’immobilier. Il est souvent plus rentable d’acheter des SCPI que de s’embarrasser avec du locatif en propre.
Donc, soit on est attaché à ce logement (héritage, famille, bien en vue de sa retraite…) soit c’est juste un placement, et un simple calcul de rentabilité évacue cette option au profit de SCPI. Même sans tracasseries administratives, la conclusion serait la même…
« À ce moment, des amis bien informés attirent l’attention de notre propriétaire un peu aventureux sur le fait qu’on ne décide pas ainsi, comme on veut, d’une augmentation de loyer. »
Pardon ? Encadrement ou pas, c’est toujours le propriétaire qui décidera du montant du loyer et certainement pas un tiers qui n’a aucune légitimité pour cela, et en particulier l’état. On me dit toujours qu’il y a des lois et des réglementations, et patati et patata. Des clous ! La meilleure façon de faire est d’ignorer et de faire ce qu’il faut, en tout légitimité. Il n’y a pratiquement jamais d’attaque contre les propriétaires pour « loyer abusif », tant le marché est tendu. Le locataire a quand même plus intérêt à chercher autre chose que de s’engager dans de longues procédures.
Je constate encore que lorsque l’on suit fidèlement à la lettre les directives et autres contraintes de l’état, on se fait toujours avoir. Il ne faut donc pas s’étonner des « fuites » légales ou pas.
Ce que je sais, c’est qu’être propriétaire en France n’est franchement pas intéressant.
reflet de notre soviétisation forcenée !!!!
Ce que vous décrivez est la conséquence de l’application de règles bureaucratiques au lieu du bon sens scientifique. (Attention je ne parle pas du fameux -fumeux- conseil scientifique n’est-ce pas)
il y a quelques années de cela, les propriétaires occupants recevaient un formulaire de droit au bail (pour eux mêmes sans doute) à remplir, où il était indiqué : » Formulaire à remplir même si vous ne l’avez pas reçu ».
En effet, à l’époque des feuilles d’impôts reçues via la poste, si vous n’aviez rien à une certaine date, vous deviez contacter les impôts pour la réclamer…
La propriété n’est-elle pas du vol?
Et nos bureaucrates tellement évolués n’en sont-ils pas restés au 19ème siècle où la propriété immobilière régnait en maître, les autres biens comme les actions étant immorales donc ignorées?
Il a fallu attendre 1960 et la réforme des régimes matrimoniaux pour considérer les titres et valeurs mobilières comme des biens propres comme les biens immobiliers?
La mode des manches de lustrine est toujours suivie par nos chers et onéreux fonctionnaires n’ayant que mépris pour le privé qui pourtant assure leur pitance!
Oh, l’im.bécile. S’il avait seulement misé sur les cryptos, le BTC + une autre qui fait mieux, il aurait fait x DIX..
Il faut être idiot pour investir dans une dictature.
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