Un texte de Nafy-Nathalie et h16
Il y avait longtemps que l’État ne s’était pas mêlé d’immobilier. Heureusement, youpi, un nouveau projet de loi vient de voir le jour. Pas de doute : quand il s’agit d’inventer des mesures pour développer des rapports plus harmonieux entre les vilains propriétaires qui refusent de louer leurs logements et les gentils locataires ayant du mal à se loger, l’État a de la ressource : la nôtre.
Selon le principe que si cela ne marche pas, c’est forcément qu’on n’a pas essayé assez fort, l’ambition de l’État reste donc de développer des rapports « équilibrés » et « conformes à l’intérêt général » du parc locatif privé : comme les lois précédentes ont déséquilibré les relations entre les locataires et les propriétaires, on va en introduire de nouvelles et ça va marcher. Forcément.
Sans surprise, l’État revient donc occuper le devant de la scène avec la loi du député Nogal, qui vient de pondre 37 propositions dans un dodu rapport. Cette loi proposée le 14 janvier dernier, qui devrait probablement être adoptée, tourne autour de trois mesures phares, dont notamment la mise sous séquestre du dépôt de garantie payé par le locataire au propriétaire au moment de la signature du bail.
Nous aurons l’occasion de revenir sur les deux autres propositions, mais cette mise sous séquestre promet déjà un fort taux de croustillance.
Un seul intermédiaire pour tous les gérer
Normalement, le dépôt de garantie doit être restitué au plus tard dans les deux mois qui suivent le départ du locataire déduction faite des éventuels travaux de remise en état. Or, le député Nogal note :
65 % des actions en justice engagées par les locataires portent sur la non-restitution du dépôt de garantie. Par crainte de se voir privés de cette somme à la sortie de la location, les locataires font le choix de plus en plus fréquent de ne pas payer le dernier mois de loyer, privant dans les faits les propriétaires de toute garantie.
65 % ? Diable ! Les chiffres du ministère de la Justice évoquent ici 7018 affaires dans un rapport de 2017… En face des 35 millions de logements loués en France, ces 7000 affaires justifient-elles une nouvelle loi et toutes les ressources financières et intellectuelles qui y seront consacrées ?
Le député motive cependant sa production législative en arguant du bénéfice de cette loi tant pour les locataires que pour les propriétaires, celle-ci réduisant considérablement la méfiance entre les deux parties dès lors qu’est appliquée une méthode que l’on retrouve chez nos voisins anglais ou belges : le dépôt de garantie sera séquestré chez un professionnel agréé jusqu’à la fin de la location, et sera reversé au locataire ou au bailleur, selon le cas, après accord ou décision de justice.
En somme, pour éviter un contentieux en cas de désaccord, la nouvelle loi prévoit de trancher les désaccords par contentieux. Malin.
Malgré tout, notons que selon une récente étude de SeLoger (décembre 2019), 60 % des locataires seraient favorables à cette consignation. Le rapport répondrait donc parfaitement à leur attente.
Manque de pot, c’est plus compliqué pour les propriétaires : selon une enquête menée fin 2019 auprès des bailleurs, 95 % y seraient opposés comme le rappelle l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) qui refuse donc cette séquestration des dépôts de garantie plutôt considérée comme une confiscation.
En outre, le rapport comporte un autre écueil : définir un organisme tiers n’est pas simple.
Ainsi, la Caisse des Dépôts et Consignation (à laquelle le député pensait) a indiqué ne pas pouvoir recevoir ces fonds. L’ANIL avait postulé mais n’a pas été retenue.
Finalement, le député a revu sa copie et considéré que les administrateurs de biens qui remplissent déjà ce rôle de manière traditionnelle pourraient convenir : ils disposent déjà des assurances financières et de la responsabilité civile pour cela et sont régulièrement contrôlés par leurs caisses de garantie. Pourquoi dans ce cas déléguer cette mission à un autre organisme ? Cela n’a pas de sens et notre sémillant député a fini par le réaliser : ce que les professionnels font déjà parfaitement dans un cadre légal, ils peuvent continuer à le faire finalement puisque, malgré ses efforts, il n’a pas trouvé de solution pour le leur retirer.
De façon intéressante, on note au passage que 39 % des locataires interrogés par l’étude de Seloger attendent aussi une défense juridique des professionnels de l’immobilier en cas de litige, montrant ainsi qu’ils n’ont pas compris que leurs dépôts de garantie seront en réalité consignés chez les représentants des propriétaires.
Malgré tout, pour Jean-Marc Torrollion, le président de la Fédération nationale de l’immobilier, « la séquestration des dépôts de garantie par les professionnels, pour les biens en gestion intermédiée ou de particulier à particulier, est un gage de sérieux et de garantie pour les propriétaires bailleurs ».
Cependant, pour Corinne Jolly, présidente du site de vente de Particulier à Particulier, il est nécessaire de s’opposer à ce projet de loi puisque selon elle deux- tiers des Français ont choisi de louer de particulier à particulier, et ne veulent pas qu’on leur impose de passer par un intermédiaire qu’il faudra certainement rémunérer pour le service d’une manière ou d’une autre.
On le voit : ce n’est simple ni chez les particuliers, ni chez les professionnels.
Plusieurs questions se posent
Ainsi, qu’en est-il d’un éventuel conflit d’intérêt du professionnel, devenu arbitre par la force des choses (puisqu’il consigne les fonds et les restitue à la fin du bail si accord), et qui est en même temps mandataire du propriétaire et rémunéré par lui. Comment s’assurer alors de sa neutralité ?
Avec ce nouveau rôle, les professionnels devront jouer un rôle de conseil, d’accompagnement et de conciliation dans les conflits entre propriétaires et locataires et parfois pour des mandats qu’ils ne gèrent pas forcément : ceci suppose du temps, d’engager leur responsabilité, le tout a priori sans rémunération puisque ce service est supposé gratuit…
Et à mesure que les fonds séquestrés seront plus importants, qui paiera la hausse des prix des garanties financières du professionnel ? Selon toute vraisemblance, il est probable qu’il devra – comme le font avocats et huissiers – se rémunérer sur les intérêts produits par les sommes séquestrées. Comment garantir alors des délais de restitutions aussi courts que possibles alors que l’intérêt bien compris consiste dans ce cas à allonger ces délais ?
En outre, lorsque le bail est signé entre particuliers, le locataire devra choisir le professionnel pour son séquestre de garantie. Ces administrateurs de biens devront-ils donc proposer cette prestation sans frais à des personnes extérieures à leur clientèle ? Que se passera-t-il si un locataire ne trouve pas d’administrateur pour recevoir les fonds ? L’État les forcera-t-il d’une manière ou d’une autre à les recevoir ?
Le député Nogal aurait pu mieux examiner les bonnes pratiques de nos voisins et s’inspirer un peu plus de celles de nos amis Belges, par exemple : chez eux, les locataires séquestrent le dépôt de garantie auprès de leur propre banque qui le répartit à la fin du bail, sur présentation d’un papier co-signé par les deux parties. Le locataire conserve les intérêts s’il y en a. La solution aurait été simple et rapide à mettre en place, les banques proposant déjà des garanties pour les loyers impayés. Mais en Socialie Triomphante, rien ne peut être simple.
En outre, quel aurait été l’intérêt de l’État dans de la simplicité ? On comprend en effet que l’accumulation de ces sommes séquestrées dans les « solutions » de notre député permettrait à l’État de mettre la main (au moins temporairement) sur des sommes potentiellement importantes, sans avoir à les collecter, et d’en imposer les intérêts, de façon totalement « transparente » pour les particuliers.
Et en cette période de disette économique, un tel gâteau est très tentant.
—-
Sur le web
Il faut bien distinguer caution et dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie est une somme égale à 1 mois de loyer versée en plus du loyer à échoir au moment de la signature du bail. Du fait de la durée d’une procédure en cas de non-paiement du loyer, elle ne joue plus son rôle de garantie.
La caution est l’engagement d’un tiers solvable de se substituer au locataire pour le règlement de son loyer en cas de défaillance. La caution est engagée pour 3 ans, ce qui apporte une garantie plus importante que le dépôt de garantie, elle va de plus créer une pression morale sur le locataire défaillant.
L’enjeux de la consignation des dépôts de garantie (probablement à la CDC) qui représentent plusieurs Milliards d’€, est de servir au budget de l’Etat.
En pratique, comme propriétaire bailleur, si le dépôt de garantie est consigné, je cesserais d’en demander un et le remplacerais par des cautions et une assurance contre les loyers impayés si ce n’est déjà fait.
Vous avez raison. Le dépôt de garantie , passé par Sarkozy de 2 à 1 mois, ne sert plus à rien, le locataire (malhonnête) ne payant pas le dernier mois. Donc il faut prendre une’assurance, déductible des loyers.
A la fin des fins on finira par investir au Portugal ou en Allemagne.
« et d’en imposer les intérêts, de façon totalement « transparente » pour les particuliers. »
À l’heure des taux négatifs, je la sens bien cella là. Cela finira par un taux d’intérêt virtuel qui lui sera réellement imposé.
Mais pourquoi donc faire simple quand on peut faire compliqué ❓
Bah, ce député a du ce faire piquer sa caution plusieurs fois, son pas trop propre ces gens là, ou alors il est de mèche avec un syndic.
En même temps, y a-t-il en France un seul parti qui propose autre chose que du socialisme ou du communisme sur le plan économique ?
Je n’en ai pas encore trouvé.
Mon expérience vaut ce qu’elle vaut,mais pour avoir loué pour mes enfants étudiants (4) à de nombreuses reprises dans des villes différents et certaines pas faciles(Bordeaux,Paris…),le dépôt de garantie nous a toujours été restitué dans les délais lorsqu’il s’agissait d’un professionnel,quand il s’est agit de particuliers il a fallu leur rappeler à plusieurs reprises au-delà du délai légal….
La mienne est différente avec 2 enfants étudiants qui ont souvent déménagé, a chaque fois les professionnels ont prélevé à tord entre 150 et 250 sous une mauvaise raison (joint etc…) somme conséquente quand elle est multiplié par 100, mais trop petites pour pouvoir lancer une action. Une fois je suis allé en conciliation il m’a fallu 8 mois pour récupérer mais 200 euros sans aucune conséquence pour l’agence. J’ai fini, à regret, par faire comme beaucoup et ne plus payer le dernier mois
En Belgique, la garantie locative n’est obligatoire que si elle est prévue dans le bail. Elle peut être constituée par le dépôt, au maximum, d’un montant équivalent à deux mois de loyer sur un compte d’épargne bancaire bloqué et gratuit ( ou à la CDC, sans intérêts et gratuit ), elle peut également exister sous forme de caution bancaire équivalente à trois mois de loyer; et la loi autorise toute autre forme de garantie d’une valeur quelconque convenue entre parties. La libération de la garantie ou l’annulation de la caution requiert l’accord des parties ou une décision judiciaire.
Je peux justifier d’une certaine expérience:
1- De vivre dans ce pays ou les propriétaires sont taxés de gros cons capitaliste.
2- D’être propriétaire bailleur.
Conclusion de ces longues années d’expérience:
– La caution solidaire est un leurre. C’est complètement fumeux et y faire appel est un combat sans fin…
– Rare sont les locataires aux comportements corrects (je paie pas le dernier mois de loyer en compensation de la caution)
– J’ai toujours rendu l’intégralité des cautions.
– Je n’ai jamais augmenté mes loyers !
Conclusion de cette expérience significative (40 ans de propriétaire bailleur): Seules la garanties loyers impayés vous permet de dormir, pas tranquille, mais mieux…
La rentabilité est NULLE, mais la valeur de votre patrimoine progresse.
capitalisteS
La première erreur que nous commettons dans nos raisonnements est de laisser croire que le propriétaire est dans une position forte dans cet échange. En acceptant de faire entrer quelqu’un dans son bien il se soumet au bon vouloir, au bon comportement d’un tiers.
Certes l’idée est d’en tirer un profit. Mais n’oublions pas que se profit dans la plus part des cas résulte d’années d’efforts, voir de privations dans le but de se constituer un revenu différé. De plus cet effort contribue à l’entretien d’un patrimoine commun.
La seule méthode qui me semble saine est de rééquilibrer le rapport propriétaire locataire en réaffirmant ferment que si le propriétaire a des devoirs entre autre de proposer un bien en bon état et répondant à des normes de sécurités élémentaires le locataire a l’impératif devoir de régler ses loyers « rubis sur l’ongle » et d’entretenir le bien confier dans un état impeccable.
La caution ou le dépôt de garantie tel qu’ils existent aujourd’hui dédouane le locataire de ce devoir moral vis à vis de son propriétaire ce qui ouvre la porte à de nombreuses dérives aggravées par un manque total de discipline personnelle, de respect pour les biens confiés, les amènent à se faire justice eux mêmes en synthèse, qui résultent d’un manque total d’éducation.
Bref dans bien des cas en liant un bien nous pouvons avoir le sentiment s’ouvrir notre porte à des esprits vengeurs dont le souci serait de se payer sur le dos de ces horribles capitalistes…
Les commentaires sont fermés.