Les logements vacants, conséquence d’une politique absurde

Par Armand Paquereau.

Les gouvernements successifs ont comme objectif de loger les Français dans des logements confortables avec des loyers les plus bas possible.

Dans leur objectif magnanime ils ont oublié, et oublient encore, que les contraintes imposées en matière de décence relèvent d’une réalité financière qui ne peut s’accorder avec des loyers de misère. Dans notre économie, la rentabilité financière s’impose aussi bien dans le domaine de l’immobilier que dans tous les autres secteurs de l’économie. Les investisseurs privés ne peuvent se permettre des bilans financiers négatifs, qu’ils soient professionnels ou simples particuliers ayant investi les économies de toute une vie pour abonder des petites retraites.

À ce problème de fond s’ajoute un problème social plus grave.

Les pouvoirs publics ont augmenté les contraintes locatives envers les bailleurs pour surprotéger les locataires, mais n’ont pas accompagné ces mesures de contrôle et de sanction envers les locataires indélicats, qui dès lors qu’ils sont considérés comme insolvables, peuvent en toute impunité ne pas payer les loyers, dégrader les logements et imposer leur remise en état alors qu’ils les ont saccagés, aux seuls frais des bailleurs.

C’est ainsi qu’un nombre grandissant de bailleurs ne peuvent plus prendre le risque de mettre en location des biens pourtant décents, et que la vacance des logements a augmenté de 42 % entre 2004 et 2014.

La cause essentielle de cette situation résulte de la manière dont sont conduits les contrôles de décence (ou les arrêtés d’insalubrité). Le principe du contradictoire¹ n’est absolument pas respecté. Le rapport du contrôleur assermenté missionné ne prend pas en compte les éléments de l’état d’entrée dans les lieux ; si la présence du bailleur est acceptée, celui-ci ne peut mentionner ses observations ou remarques et la seule appréciation du contrôleur entraîne l’obligation pour le bailleur de remettre le logement en conformité quelle que soit l’origine de la non-conformité éventuelle.

Ainsi, le bailleur n’a pas la possibilité de prouver, sur la base de ce rapport, la responsabilité éventuelle du locataire de l’état d’indécence du logement. S’il veut assigner le locataire au tribunal pour définir la responsabilité de l’indécence, il a de même toute difficulté de faire constater les erreurs ou omissions du contrôleur (aérations obstruées, dégradations flagrantes, etc.), le locataire pouvant refuser l’entrée du logement à toute personne mandatée par le bailleur².

En l’état actuel de la réglementation, un bailleur peut être mis en demeure de remettre en état de décence un logement dégradé par des locataires indélicats, le paiement des loyers suspendus, voire des indemnités de privation de jouissance mises à son encontre au bénéfice du locataire.

Il n’est pas besoin d’argumenter plus longuement pour comprendre que des bailleurs attentifs et informés ne souhaitent pas s’engager plus avant dans l’investissement locatif et préfèrent abandonner la location.

Il convient donc que les pouvoirs publics analysent objectivement la situation et envisagent de modifier la réglementation de manière à rétablir un équilibre équitable entre bailleurs et locataires.

À cette fin, il faut que les contrôles de décence puissent aboutir à une analyse contradictoire de la situation du logement. Le rapport du contrôle doit permettre une lecture objective de la situation.

Ne serait-il pas plus simple et efficace de concentrer tous les contrôles déjà obligatoires dans le processus de contrôle de décence a priori qui apporterait une garantie de conformité du logement en complément de l’état des lieux. Cette approche permettrait, en cas de non décence ultérieure, aux parties de définir l’origine et la responsabilité de la non-conformité (éventuellement par voie judiciaire) avant d’imposer la remise en état correct à la partie qui serait responsable de l’indécence. La durée de validité de ce rapport de contrôle reste à définir. Les bailleurs pourraient y trouver un amortissement favorable dans l’économie réalisable sur la remise en conformité et la sécurité de gestion en résultant.

Ce principe aurait l’énorme avantage de responsabiliser les locataires indélicats qui ne seraient plus tentés de commettre un contrôle de décence pour couvrir leurs dégradations.

Cependant, cela ne règle pas la remise en bon état par des locataires insolvables. Un jugement peut reconnaître leur responsabilité, mais ne garantit pas l’aboutissement des travaux de remise en état. Il serait donc équitable que l’assurance des risques locatifs imposée aux locataires inclue les risques de remise en état par les locataires lorsqu’ils sont reconnus responsables.

Cela revient malheureusement à faire payer aux locataires consciencieux des charges induites par ceux pudiquement appelés indélicats. Mais finalement, les agissements de ces derniers sont préjudiciables aux premiers par la pénurie, issue de la vacance de logements engendrée par les problèmes posés.

Responsabiliser les locataires indélicats bénéficiera à tous :

• les bailleurs qui pourront à nouveau louer dans des conditions de sécurité et de rentabilité retrouvée,
• les locataires consciencieux qui pourront bénéficier de loyers moins onéreux, les réparations ayant toujours un impact sur le montant des loyers,
• les locataires assagis par un plus large choix de logements permis par la remise en location des logements locatifs vacants.