Par Martin van Staden.
Un article de Libre Afrique
Les Sud-Africains politiquement conscients oublient souvent que la route vers l’enfer est pavée de bonnes intentions. Qu’il s’agisse de faciliter l’accès au logement, de réglementer le tabagisme ou de nous protéger lors des transactions financières, on avance avec des œillères. Comme la lutte contre le tabagisme vise à protéger la santé publique et les droits des non-fumeurs, les gens y adhèrent facilement sans en mesurer l’impact. Avec la politique de «logement inclusif» de Johannesburg, une étude d’impact plus approfondie est certainement nécessaire parce qu’il y a un serpent dans l’herbe, un cobra en fait.
Qu’est-ce que l’effet cobra ?
Verser de l’essence sur un feu pour l’éteindre est un exemple typique de l’effet «cobra», qui survient quand une chose destinée à résoudre un problème ne fait que l’empirer. L’effet cobra tire sa réputation et sa dénomination d’un programme gouvernemental exécuté en Inde qui offrait une prime pour chaque cobra mort. Les entrepreneurs y ont rapidement vu une opportunité et ont commencé à élever les serpents. Quand le gouvernement a compris cela, ils ont abandonné le programme, les entrepreneurs ont alors libéré les serpents et la population de cobras a explosé. La solution du gouvernement a exacerbé un problème qu’il cherchait à résoudre.
La main de l’État dans les affaires privées
Quel sera l’impact de la politique de «logement inclusif» ? Destinée à créer davantage de logements à prix abordables, elle rendra le logement plus cher pour tous et réduira la quantité de logements disponibles, en particulier pour les pauvres. La politique vise à contraindre les nouveaux projets immobiliers avec plus de dix unités résidentielles à consacrer 20% du total des unités à des logements dits «inclusifs». Ces unités de logements sociaux seraient offertes avec un rabais important (en raison du contrôle des loyers), et devraient respecter certaines normes minimales.
À première vue, ces exigences semblent raisonnables dans un contexte de déficit du logement en Afrique du Sud. Cependant, en raison du contrôle des loyers et des «incitations» médiocres prévues par les politiques, les conséquences sont susceptibles d’être dévastatrices. Une telle mesure ne constitue pas une incitation pour la réalisation de projets à forte densité de population et, dans de nombreux cas, elle entraînera donc de la rareté et une hausse plutôt qu’une baisse des prix des logements.
Comme l’écrit Mark J. Perry de l’American Enterprise Institute, restreindre artificiellement le montant du loyer qu’un propriétaire peut exiger pour sa propriété crée un autre problème : les promoteurs refuseront de fournir davantage de logements locatifs à l’avenir. Le Dr Thomas Sowell avait écrit également :
Des expressions attrayantes et tapageuses du style de « espace ouvert », « croissance intelligente » et autres, ont accompagné les restrictions d’utilisation des terres ce qui a eu pour effet une hausse du coût de la terre dans de nombreux endroits au point de dépasser celui des maisons construites sur terre.
L’effet de rareté et la hausse des prix
Avec la nouvelle politique de Johannesburg, les petits promoteurs immobiliers seront les plus durement touchés. En effet, il est à prévoir hausse du prix du logement existant. Le vide laissé dans l’industrie mettra plus de pression sur le stock de logements publics sous la forme de logements informels ou de maisons RDP (Reconstruction and Development Programme).
Il est probable que les immeubles du centre-ville soient plus souvent occupés illégalement à mesure que le logement abordable devient moins accessible. Il est aussi probable que les habitations à faible densité deviennent de plus en plus prisées à la suite de cette politique, les petits promoteurs construisant neuf maisons coûteuses, plutôt que dix unités plus denses.
Cela augmentera l’étalement urbain et créera ainsi de nouvelles obligations d’investissement en infrastructures pour le gouvernement, sans parler du fait que cela va à l’encontre de la politique de Johannesburg consistant à favoriser les développements à haute densité.
Les incitations sont plus efficaces
Il existe de meilleurs moyens de garantir un logement abordable pour les ménages à faible revenu. Il est contreproductif d’enfermer les promoteurs privés, qui n’ont enfreint les droits de personne, dans un modèle d’entreprises non rentables et risquées. Mieux vaut mettre en place des mesures qui incitent les promoteurs à construire des logements à prix abordables en assouplissant ou supprimant les lois d’urbanisme onéreuses qui compliquent la tâche des promoteurs en étant censées servir les ménages à faible revenu. Il serait préférable de permettre aux promoteurs de regrouper des parcelles pour développer des projets immobiliers à haute densité.
Les crises de logement auxquelles sont confrontées de nombreuses villes des États-Unis aujourd’hui sont en grande partie le résultat de décennies de politiques d’inclusion en matière de logement qui ont eu l’effet inverse de ce qu’elles voulaient. Ces politiques ont conduit à réduire le nombre de programmes de logement car les promoteurs ont plutôt choisi de construire des bureaux ou des espaces commerciaux, ou des logements à faible densité pour les ménages aisés. L’Afrique du Sud serait bien inspirée d’éviter de faire les mêmes erreurs.
L’histoire a montré qu’un marché libre avec des personnes qui interagissent volontairement est le meilleur moyen de produire des logements abordables, et qu’une ingérence indue du gouvernement dans ce processus fausse simplement les signaux du marché et conduit à des problèmes facilement évitables.
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