Airbnb : déferlante de la location touristique en copropriété

Par Gilles Frémont et Nafy-Nathalie.

Paris compte 1.358.884 logements dont 7.4% de résidences secondaires. Selon l’observatoire airbnb, en octobre 2016, Paris comptait déjà 56 544 offres sur la plateforme dédiée à ce type de location. Un an plus tard, elle en compte 86 725 soit une augmentation de 53%. Rapidement les logements proposés par Airbnb sont devenus plus nombreux que ceux proposés par les hôtels. C’est un raz-de-marée.

Début 2017, un article du Figaro indiquait que chaque logement mis sur la dite plate-forme serait, à Paris, loué environ 26 nuits par an. Ce chiffre est toutefois une estimation basse des locations touristiques parce qu’il ne tient pas compte des locations hors plate-forme ou par le biais d’autres supports.

Un phénomène qui prend de l’ampleur

Depuis 2009, 20.000 logements auraient été retirés du marché locatif parisien de longue durée selon l’estimation de la Mairie. Ces logements peuvent être devenus des pied-à-terre pour leur propriétaire. La plus grande partie a probablement été reconvertie en meublés touristiques. La ville comptait au total 1,35 million de logements en 2013.

On pourrait croiser ce chiffre à ceux que l’on vient de donner et en déduire que la majorité des locations touristiques proviendrait en réalité de sous-location (112 déclaration de propriétaires). La période de location pourrait également s’étendre sur la durée des vacances (26 nuits). Il n’est pas absurde d’en conclure que ces locations seraient le fait de locataires souhaitant rentabiliser leur logement durant leur absence.

Le phénomène inquiète et semble échapper à toutes les tentatives de contrôle de l’État. Ce dernier y voit un manque à gagner important. Les revenus issus de ces locations ne sont, en effet, pas toujours déclarés et donc taxés.

Une mobilisation accrue contre ce type de location

Les associations AhTop (Association pour un hébergement et un tourisme professionnel) et Padhocmi (Pas d’hôtel clandestin dans mon immeuble!), soutenues par les hôteliers, demandent aux copropriétaires de se mobiliser pour freiner la vague, ce qui peut paraître étonnant.

Pourquoi donc les copropriétaires ?

La location touristique génère des nuisances importantes en copropriété : des allées et venues incessantes, des problèmes de sécurité, l’impression que l’immeuble est ouvert à tous les vents, l’usure des parties communes (ascenseur entre autres), l’aggravation des charges (nettoyage, sécurité, eau), les nuisances sonores pour le voisinage, et parfois même des dégradations volontaires. La petite vie paisible de l’immeuble bourgeois endormi semble terminée.

Définition de la location Airbnb

Ce qu’on appelle familièrement une « location Airbnb » est selon la définition prise sur le site de la Mairie de Paris

Une location de courte durée en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La location meublée touristique existe depuis longtemps, mais la plateforme américaine Airbnb l’a faite exploser grâce à sa puissance et son efficacité commerciale.

Une réglementation qui s’alourdit

Par peur de voir les grandes villes se transformer en hôtel géant, les pouvoirs publics ont réagi et réarmé la « compensation du Code de la Construction et de l’Habitat (CCH) ». Pour pouvoir louer en meublé touristique dans les communes de plus de 200.000 habitants ou dans les départements du 92, 93 et 94, il faut maintenant une autorisation préalable de la mairie.

• Résidence principale

S’il s’agit d’une résidence principale, le propriétaire peut louer jusqu’à 120 jours sans autorisation préalable. Il doit quand même se télé-déclarer sur le site de la mairie et payer la taxe de séjour.

• Résidence secondaire

S’il s’agit d’une résidence secondaire, dès le 1er jour de location, le propriétaire devra obtenir de la mairie une autorisation de changement d’usage du bien (l’habitation devient commerciale), avec « compensation » obligatoire sur un autre bien de son patrimoine (le commercial devient habitation), puis se télé-déclarer et payer la taxe de séjour. L’autorisation de changement d’usage est prévue à l’article L631-7 du CCH.

Les sanctions tombent peu à peu sur les récalcitrants

À Paris, de janvier à juin 2017, 31 propriétaires ont été sanctionnés par des amendes pour un montant total de 615.000 €, soit pour absence d’autorisation préalable, soit pour dépassement de la durée de 120 jours. Les comportements illégaux devraient désormais être plus facilement repérables depuis la mise en place au 1er décembre 2017 de la télé-déclaration obligatoire pour les loueurs. Il n’en reste pas moins que le nombre d’agents contrôleurs est largement sous-dimensionné par rapport à la déferlante. Les pouvoirs publics sont submergés et les locations touristiques se propagent dans les immeubles.

Pour inciter les propriétaires à se conformer à la législation, la mairie de Paris a décidé d’agir avec toute l’efficacité que l’on lui connait. Elle a donc mis en ligne en 2017 un site à vocation de recensement des propriétaires ayant obtenu l’autorisation de louer leur résidence à des touristes. Le succès n’est pas évident puisque seuls 112 logements ont été déclarés. Chacun jugera de l’utilité de ce site que les heureux Parisiens ont financé.

Une rentalibité importante des logements airbnb

Notons que 12 nuits de loyer airbnb sont équivalentes en moyenne à un mois de loyer dans le cadre d’une location classique. Louer une petite surface à des touristes est en moyenne 2,6 fois plus rentable dans la capitale que de la louer à l’année. On comprend l’engouement. L’encadrement des loyers, venu plafonner les revenus des bailleurs, et la remontée des prix de l’immobilier en 2016, accroissent le fossé. La bonne affaire ! Pas étonnant que les sites comme Airbnb, Leboncoin, àpartager, bedycasa poussent comme des champignons !

Le syndic appelé à la rescousse en copropriété

Les pouvoirs publics débordés, entre alors en scène le syndic, Le Sauveur. Pour éviter tout quiproquo, souvenons nous qu’il appartient au syndic de faire respecter le Règlement de Copropriété et non l’obligation d’autorisation administrative. La destination de l’immeuble conditionne l’autorisation de location.

Dans un premier temps le Gestionnaire de copropriété va donc vérifier le Règlement de Copropriété.

• Cas de l’immeuble bourgeois

Si l’on considère que la location touristique est une activité commerciale, alors le Syndicat des copropriétaires peut l’empêcher si l’immeuble est à destination bourgeoise (habitation et professions libérales) ou exclusivement bourgeoise (habitation uniquement). Une réponse ministérielle du 21 mars 2017 a rappelé l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 juin 2016. Cet arrêt énonce que la location touristique d’un logement est une exploitation apparentée à une activité « commerciale », donc contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble.

• Cas de l’immeuble à usage mixte

Si l’immeuble est à usage mixte (habitation et commercial), la location touristique est donc permise. Mais si le Syndicat des copropriétaires veut malgré tout modifier son Règlement de Copropriété pour y insérer une clause exclusive d’activité pour l’empêcher, il lui faudra obtenir l’accord de tous les copropriétaires (l’unanimité en Assemblée Générale). Cette clause emporte, en effet, modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance.

• Le problème de l’intangibilité de la destination 

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

L’unanimité est impossible à obtenir. Il est évident que le copropriétaire se livrant à la location touristique ne votera jamais la restriction de sa propre activité. Quant à l’hypothèse peu probable où l’unanimité serait atteinte, une telle clause pourrait toujours être remise en cause ultérieurement par un nouveau copropriétaire agissant en nullité pour illicéité. Il lui suffira de démontrer qu’elle n’est pas justifiée au regard de la destination de l’immeuble (son standing).

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Des actions difficiles à mener

Après vérification du Règlement de Copropriété, le Gestionnaire, dans un second temps, mettra en demeure le propriétaire de cesser ses activités, contraires à la destination de l’immeuble. Si l’infraction continue, le Gestionnaire inscrira à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale l’action en justice. Les copropriétaires voteront le mandat et le Gestionnaire commencera à préparer le dossier d’assignation. Il s’agira essentiellement pour lui de réunir les preuves de l’infraction au Règlement de Copropriété, donc les preuves de la location touristique, et c’est là que le bât blesse.

• Un témoignage difficile à obtenir

Témoigner contre son voisin est toujours délicat (frilosité ou répulsion à la délation). Formellement, il faut remplir le bon Cerfa, le numéro 11527*02 destiné au Tribunal. Il faut, de surcroît, le remplir consciencieusement à la main. Peu de copropriétaires iront au bout de cette démarche. Il est aussi compliqué de faire des constats d’huissier, lequel ne peut pas séjourner en personne à l’entrée de l’appartement incriminé. Le syndic peut certes toujours ruser et réserver l’appartement en se faisant passer pour un touriste. Le subterfuge peut s’avérer toutefois limité comme moyen de preuve et valdinguer devant un Tribunal.

• La piste des troubles anormaux de voisinage

Le Syndicat peut également agir en justice sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. Se pose toutefois également à nouveau le problème de la preuve. L’action fondée sur l’infraction au Règlement de Copropriété doit en effet être démontrée. La nécessité que l’ensemble des copropriétaires soit affecté par le trouble s’ajoute comme une contrainte supplémentaire.

Au final, même si le mandat pour agir en justice est voté par l’assemblée générale, l’action sera rarement lancée. Le propriétaire continue tranquillement son petit business. Les voisins supportent encore et encore les nuisances. Les petites dégradations amènent, à terme, la dévalorisation du standing plus ou moins bourgeois de l’immeuble. Ils continueront bien sûr de se plaindre au syndic, qui stoïquement leur répondra : « Êtes-vous prêts maintenant à témoigner ? »

Le cas du locataire-loueur

Si la location touristique est faite par le locataire lui-même, la situation peut s’avérer plus simple. Les copropriétaires ont souvent moins de scrupules à attaquer un locataire et son bail, plutôt qu’un des leurs. Le Syndicat pourra se joindre à l’action du propriétaire bailleur qui découvre (ou pas) l’usage détourné de son bien, ou il se substituera à lui par la voie d’une action oblique en cas d’inertie de sa part. Les résultats des procédures judiciaires ne sont pas encore très convaincants.

Ainsi, en mars 2013, un propriétaire a obtenu la résiliation du bail et l’expulsion de ses locataires adeptes du airbnb. Mais un jugement de 2017  a tempéré ces quelques succès. Un couple de propriétaires demandant l’expulsion de ses locataires et le remboursement des loyers perçus a été refoulé.

D’après cet article du quotidien Le Monde de 2016, les bailleurs semblent de plus en plus nombreux à se dresser contre leurs locataires et parviennent à obtenir des condamnations financières à leur encontre. Est-ce l’effet du poids des pressions extérieures ?

Une normalisation de ce phénomène

Quoi qu’on en pense, cette forme de location ubérisée entre progressivement dans les moeurs. On finit par s’habituer doucement à cette nouvelle manière de consommer de la location touristique, ou par renoncer à lutter contre elle. Plutôt facile à gérer grâce aux plateformes internet, elle permet d’arrondir ses fins de mois. Elle permet aussi de valoriser son patrimoine lorsqu’une location classique surprotectrice des locataires ne permet plus de le faire.

L’économie collaborative et libérale bouscule les âmes conservatrices. Mais rassurez-vous ! Si l’État ne parvient pas à anéantir ce petit vent de libéralisme, il sait au moins l’encadrer, à coups de lois, de sanctions et de taxes. Tout rentre dans l’ordre rapidement. Les ministères, les mairies et les immeubles s’adaptent. Les taxes se ponctionnent de mieux en mieux. Les agents contrôlent ce qu’ils peuvent. Les voisins se calment peu à peu. Comme l’a écrit Thomas Fuller, « Le voeu fait dans la tempête est oublié dans le calme. »