À qui profitent les prix élevés de l’immobilier ?

Par Laurent Cholley.

Contrairement aux valeurs mobilières et aux liquidités, les biens immobiliers possèdent des caractéristiques bien différentes qui à l’ère de la libre circulation des capitaux peuvent se révéler être un handicap.

Tout d’abord, avec l’immobilier, il existe souvent un lien affectif provenant d’une histoire familiale ou personnelle qui conduit son détenteur à ne pas trop s’interroger sur le coût et le rendement de ce capital, qu’il soit propriétaire occupant ou propriétaire bailleur.

À l’opposé, les investisseurs institutionnels qui étudient soigneusement les conditions économiques, fiscales et politiques, ont conclu depuis bien longtemps qu’il fallait liquider les investissements immobiliers d’habitation pour ne conserver que l’immobilier commercial. C’est la raison pour laquelle ils ne représentent qu’environ 1% des propriétaires d’appartements en location, d’autant plus que l’environnement politique, médiatique et judiciaire s’oppose généralement au respect de leur droit, en particulier en cas de loyers impayés.

On constate en effet que le prix de l’habitat, à l’achat comme à la location, atteint aujourd’hui un niveau assez proche des limites de solvabilité des acheteurs et des locataires, ce qui provient en grande partie d’un interventionnisme inefficace dans ce marché par les pouvoirs publics depuis plus de 50 ans.

Compte tenu du quasi blocage actuel des loyers dans les grandes agglomérations, on commence à assister à une réduction des investissements dans la construction ou la rénovation des logements, qui vont aboutir, à terme, à une diminution de l’offre et à une altération de la qualité, conduisant à une aggravation de la crise du logement.

Les dispositifs en faveur du logement type Cosse, Duflot, Scellier ou autres se révèlent très défavorables au capital, en pratique peu adaptés à la demande et susceptibles d’être remis en cause par l’administration fiscale. Il faut donc rechercher les causes d’une telle situation.

Ce qui influe sur le prix de l’immobilier

Pour la construction, il existe en fait 4 facteurs principaux du prix de revient immobilier :

• le prix du terrain (environ 25 à 30%),
• le prix de la construction dont les normes (15 % du prix de la construction),
• la loi SRU qui impose 25% de logements sociaux répercutés sur les 75% restants (5 à 15%)
• et les taxes sur la construction et l’acquisition (27%), la marge du promoteur étant de l’ordre de 5%.

On notera que le propriétaire du terrain désigné habituellement comme le bouc émissaire responsable du prix élevé est à peu près au même niveau d’implication que les pouvoirs publics.

Indirectement, un locataire non soumis à l’IRPP le paie en réalité au travers de son loyer à un niveau de 25 à 30% .

Pour la location, les revenus fonciers sont soumis au taux marginal d’imposition de l’IRPP, parfois à 15% mais généralement à 30 ou 41% voire à 45% auxquels il faut ajouter maintenant les 17,2% de CSG, CRDS et prélèvement social, soit au final 47,2, 58,2 ou 62,2% du montant des loyers. Sans parler de l’éventuel ISF ou IFI à partir du seuil de 1,3 M€.

En pratique, l’État est devenu de fait le premier propriétaire des locataires, les propriétaires bailleurs devenant des fermiers généraux. (On passe sur la CEHR, Contribution Exceptionnelle (depuis 2012) sur les Hauts Revenus, de 3% à partir de 250 000€ de Revenu Fiscal de Référence et de 4% au-dessus de 500 000€).

En une vingtaine d’année, le prix des loyers a surtout augmenté du fait du rattrapage de la baisse de rendement imposée par la taxation des loyers. En fait, si la plupart des locataires consacre 25 à 30% de ses revenus au loyer cela signifie qu’une partie des foyers modestes non soumis à l’IRPP le paie indirectement au travers de leur loyer et à un niveau déjà élevé.

L’essentiel du loyer, ce sont les taxes

À chaque fois que l’on ajoute une norme ou une taxe sur la construction, la détention ou le revenu foncier, c’est le consommateur final, propriétaire ou locataire, qui paie avec une plus ou moins grande élasticité dans le temps.

Ainsi le loyer est comme l’essence à la pompe, ce sont les taxes des pouvoirs publics qui se défaussent de la responsabilité sur les propriétaires et les pompistes.

Immobilier verrouillé, imposable à merci

Examinons maintenant la situation de façon globale et cherchons, comme les détectives, à qui profite « le crime ». La libre circulation des capitaux ne permet plus de surtaxer les entreprises qui peuvent délocaliser leurs sièges sociaux et leurs moyens de production, raison pour laquelle l’imposition sur les bénéfices des sociétés va être progressivement ramenée à 28 puis 25% en 2022.

De leur côté les biens immobiliers ne peuvent circuler et  subissent une taxation supplémentaire brutale du fait du coût et de l’impossibilité pour leurs propriétaires de se dégager rapidement de leur position, contrairement aux valeurs mobilières. De plus, les bases d’imposition à l’ISF ou IFI, aux droits de mutation à titre onéreux ou gratuit et sur les plus-values sont d’autant plus élevées que les prix de l’immobilier sont élevés.

Pour l’État, l’immobilier représente une matière fiscale verrouillée, incapable de s’échapper, taillable et corvéable à merci.

Finalement les pouvoirs publics sont, pour l’essentiel, directement responsables du niveau élevé des prix de l’immobilier tant à l’achat qu’à la location, afin d’obtenir des recettes fiscales importantes d’un bien ne pouvant subir une concurrence fiscale étrangère.

Les candidats propriétaires et les propriétaires bailleurs sont aujourd’hui bien conscients que l’on a atteint des prix d’achat et de location proches des limites de solvabilité et que toute augmentation ultérieure se traduirait par une augmentation importante des défauts de paiement.

L’analyse des prix à la vente comme à la location montrent que ce sont en fait les pouvoirs publics qui sont les principaux responsables du niveau élevé actuel. La diminution des taxes, impôts et contribution, une libération des prix et pourquoi pas la déduction du revenu de tout ou partie du loyer contribueraient beaucoup plus à un marché satisfaisant pour tous.

La surtaxation des revenus fonciers ou l’IFI vont aussi probablement conduire un certain nombre de propriétaires à vendre ou à morceler leurs biens afin de se situer en dessous du seuil de l’IFI. Ils se retrouveront alors à la tête de capitaux mobiles et donc libres d’investir ou de s’installer à l’étranger, réduisant ainsi la base fiscale de l’IFI et celle des revenus fonciers. Au final l’impôt (asymétrique) tue l’impôt.