Par Thierry Benne.
Un article de l’Iref-Europe
En faisant mine de s’interroger sur la fiscalité du logement, France Stratégie, héritière du Commissariat au Plan et directement rattachée au Premier ministre, vient de nous resservir la dernière piketterie à la mode. Il s’agit du loyer fictif ou implicite, c’est-à-dire l’imposition du propriétaire occupant son propre bien sur le loyer qu’il aurait dû payer s’il n’en avait été que locataire. Ne vous étouffez pas, c’est une trouvaille absolument géniale qui, sous couvert de neutralité et de modernité fiscale, permettra de rogner l’avantage fiscal scandaleux dont bénéficie le propriétaire résidant soit :
- En taxant à l’impôt sur le revenu le loyer fictif qu’il économise par rapport au locataire qui ne peut déduire fiscalement le loyer de ses revenus, avec en compensation l’exonération de la taxe foncière actuelle.
- En permettant au locataire de soustraire de son revenu fiscal le loyer qu’il acquitte, avec en contrepartie une augmentation générale du barème de l’impôt sur le revenu pour préserver la ressource fiscale.
- En refondant la taxe foncière dans une super-taxe foncière à la charge des propriétaires, dont le taux incluerait forfaitairement en sus du loyer implicite les autres revenus locatifs pour corriger par un autre biais cette insupportable injustice entre propriétaire occupant et locataire.
Le tout en supprimant éventuellement tous les droits de mutation pour fluidifier le marché foncier et favoriser ainsi la mobilité des jeunes générations. Pour éviter de se perdre dans des chemins de traverse et les deux premières options étant assez simples dans leur raisonnement, nous privilégierons l’analyse de l’option trois – la super-taxe foncière – car elle est à la fois la plus complexe et la plus aboutie dans la volonté de France Stratégie.
La super taxe foncière
Dans sa note détaillée France Stratégie relève un total de 20 milliards d’euros pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, à quoi s’ajoutent 9 milliards d’euros d’autres impôts sur les revenus locatifs. Elle rapproche ce total de 29 (= 20+9) milliards d’euros d’un patrimoine foncier estimé net d’emprunts à 5500 milliards. Le quotient de 29/5500 donne bien le taux substitutif de 0,53 % retenu par France Stratégie et qui s’appliquerait au patrimoine foncier pour obtenir la nouvelle super-taxe foncière. Sauf que :
- Le produit de la taxe foncière des propriétés bâties sur les ménages est en réalité de 30,429 milliards d’euros en 2015, soit une plus-value impromptue et fort surprenante de plus de 10 milliards d’euros (l’erreur dépasse quand même les 50 % !).
- France Stratégie compte ajouter 8 milliards en sus pour compenser les droits de mutation qui seraient supprimés.
Si bien qu’au final le numérateur du taux annoncé de 0,53 % grimperait en réalité des 29 milliards originels à :
29 milliards d’euros (base originelle taxe foncière propriétés bâties + autres revenus fonciers) + 10,4 milliards d’euros d’insuffisance de la taxe foncière retenue + 8 milliards d’euros pour supprimer les droits de mutation = 47,4 milliards alors que le dénominateur de 5500 milliards resterait quant à lui rigoureusement fixe.
D’où un taux d’imposition résultant de 47,4/5500 = 0,86 % qui excède (x) de rien moins que 62 % le taux de 0,53 % (0,86/0,53 = 1,6226) originellement annoncé par France Stratégie. Disons que cet écart significatif et imprévu change assez sensiblement la donne et les perspectives avancées.
Erreur de perspective
Mais il y a pire encore.
D’une part si l’on s’en tient au taux originel de 0,53 %, comment admettre que ce forfait vaille partiellement substitution à un impôt sur le revenu dont le taux varie normalement en fonction du revenu du contribuable, les propriétaires les plus riches étant évidemment les plus avantagés à ce troc. L’étude de France Stratégie retient un taux locatif net moyen d’environ 3 % (revenu net estimé de : 141 milliards d’euros pour les résidences principales + 21 milliards pour les résidences secondaires, ce qui rapporté au patrimoine foncier précité de 5500 milliards, donne un revenu locatif net de 162/5500 = 2,95 % qu’on arrondira par simplicité à 3 %).
Pourtant, France Stratégie n’indique pas comment ces loyers ont été obtenus pour des biens qui ne sont pas loués, voire même qui ne l’ont jamais été, alors d’autre part que les fichiers des valeurs locatives cadastrales sont en pleine déshérence depuis des décennies ! De plus, le taux unique de 3 % ne peut bien évidemment répondre à la multiplicité des situations et des coefficient locatifs réels qui peuvent facilement faire varier de 1,5 à 4 % et plus le véritable rendement locatif net selon les biens. Donc cette approche pose de lancinants problèmes d’égalité devant l’impôt, avec de sérieux problèmes d’évaluation tant qu’on persiste à retenir une approche locative.
D’autre part, si l’on retient le taux global de 0,86 % (autres revenus locatifs et droits de mutations inclus), comment répondre aux objections légitimes des propriétaires qui, n’ayant pas de revenus locatifs réels, n’entendent pas acquitter un forfait sur des revenus qu’ils n’ont pas du tout perçus, ou encore sur des mutations qu’ils ne pratiquent pas quand ils souhaitent et peuvent, comme c’est le cas pour de nombreux propriétaires occupants, rester toute leur vie dans leur appartement ou leur maison…
Encore plus de contrôles !
Inversement, si l’on taxe chacun selon la réalité de sa situation (autres revenus locatifs et mutations), la simplification attendue n’aura pas lieu (notamment pour les déclarations) et l’impôt nécessitera en sus la mise en place de moyens de contrôle importants, compte tenu de la variété des situations.
En outre, il n’est pas sûr du tout que si l’on tient à un minimum de clarté et de justice fiscale, le mélange dans un même impôt d’une fiscalité d’État et d’une fiscalité locale de quatre situations individuelles distinctes :
- occupation simple sans revenus fonciers et sans droits de mutation
- occupation avec revenus fonciers mais sans droits de mutation
- occupation avec droits de mutation, mais sans revenus fonciers
- occupation avec revenus fonciers et droits de mutation
fasse vraiment progresser chez le contribuable la claire compréhension de ce qu’on lui demande, et du titre auquel on le lui demande.
Pour ce qui concerne l’incorporation des autres revenus fonciers et des droits de mutation, et le partage entre l’État et les collectivités territoriales de la taxe super-foncière, on s’aperçoit que la simplification annoncée dans la réduction du nombre des impôts ne fait que déplacer le problème au niveau de la répartition de la ressource.
D’ailleurs, France Stratégie ne disconvient pas que le partage résultant pourrait se heurter à un refus de la part des collectivités territoriales qui ont tout à redouter d’un État habitué depuis longtemps à se défausser sur elles de ses propres problèmes budgétaires et à ne jamais restituer longtemps ce qu’il leur a promis. Pourtant le problème est renvoyé à plus tard (quand ?) pour une étude d’impact (contribuables + collectivités territoriales + État) dont l’article aurait très certainement gagné à esquisser les principaux axes.
Par ailleurs, on reste confondu devant l’argumentation de France Stratégie qui n’hésite pas à dénoncer l’injustice tenant au fait qu’à revenu fiscal égal, un propriétaire résidant ayant soldé sa dette sur l’acquisition de son logement a un niveau de vie très supérieur au locataire tenu de payer un loyer non déductible de son revenu fiscal.
France Stratégie oublie tout simplement que pour accumuler l’épargne nécessaire à l’acquisition de son logement et au remboursement des emprunts qui l’ont financé, le propriétaire résidant a dû sur quinze, vingt, vingt-cinq ou trente ans consentir des efforts importants en retranchant de son niveau de vie toutes les sommes nécessaires à cette acquisition, et principalement non déductibles, et sur une période aussi longue, inévitablement engager des travaux de gros entretien.
Tout en faveur du locataire
Pendant ce temps, de l’autre côté, le locataire acquittait un simple loyer de plus en plus souvent soumis à encadrement et très inférieur à l’effort annuel d’investissement requis du propriétaire acquéreur durant toute la durée des emprunts, surtout si l’emprunt a intégralement financé l’acquisition. Visiblement parce que cette seule approche sert ses vues, France Stratégie préfère ne retenir que la période postérieure à l’acquisition, mais tire un trait sur la période d’épargne antérieure qui gêne sa démonstration et sa défense du locataire.
Certes, France Stratégie envisage, à la marge, une autre solution dans laquelle il faudrait accepter en compensation des avantages consentis aux locataires que les propriétaires déduisent de leurs revenus imposables les intérêts de leurs emprunts, voire un amortissement de 2 % par an. Mais, là encore, France Stratégie ne chiffre pas cette solution, parce qu’elle sait qu’elle ruinerait ses calculs.
À un moment où des signaux alarmants apparaissent sur l’avenir des retraites et où la répartition commence à montrer ses limites, est-il bien judicieux d’inciter indirectement les Français à ne plus privilégier l’acquisition de leur résidence principale, laquelle leur permet pourtant lors de leur départ en retraite de conserver un niveau de vie décent. Avec en plus la sécurité de savoir qu’en cas d’accident de la vie, ils pourront toujours vendre leur propriété, ne serait-ce que pour assurer par leurs propres moyens et sur une durée raisonnable le financement des frais de dépendance en fin de vie, pour lesquels on ne peut présentement absolument pas compter sur une couverture collective.
Enfin, sur le simple plan de la sémantique – mais qui s’en soucie encore ? – , le loyer étant le prix du louage, il ne peut bien évidemment y avoir louage pour l’usage par le propriétaire de son propre bien. Et donc par le dévoiement du sens, les notions de loyer fictif comme de loyer implicite sont sur le plan de la langue parfaitement impropres et vicieuses, mais c’est incontestablement une nuance échappant à France Stratégie. Or l’expérience montre que quand on commence par tordre le sens des mots, généralement le reste n’en sort pas indemne.
Et à moins de cinq mois de l’élection présidentielle, au regard de toutes ces imprécisions, de ces erreurs, de ces interrogations et des protestations virulentes, qu’elles soulèvent déjà chez l’immense majorité des propriétaires concernés (plus de 57 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale) qui soupçonnent déjà une coûteuse usine à gaz ; et sans doute sous peu des collectivités territoriales, légitimement soucieuses de la pérennité de leur ressources et de la maîtrise qu’elles conserveront ou pas de leurs taux d’imposition.
On en vient à se demander s’il ne s’agit pas pour la majorité en place de renouveler le coup pendable de l’impôt à 75 %, qui lui avait si bien réussi en 2012. On remarquera que France Stratégie tente de nous vendre à 0,53 % un taux d’imposition universel qui fusera tout de suite à 0,86 % (+ 62 % et plus encore avec la progressivité souhaitée par France Stratégie !) de la valeur estimée du bien occupé si ses vœux se réalisent.
La vérité nous oblige à dire tout le mal que nous pensons d’un tel tour de passe-passe qui vise tout bonnement à leurrer le législateur et le contribuable. Elle nous oblige encore à dire que ce n’est pas parce que l’administration s’est révélée tristement incapable d’assurer sa mission dans la fixation des valeurs locatives cadastrales (qui séviraient d’ailleurs toujours pour la taxe d’habitation), qu’il faut rebattre les cartes de la taxe foncière dans un sens défavorable à plusieurs dizaines de millions de propriétaires occupants.
En réalité, l’auteur unique du rapport est à la fois normalien, sociologue, économètre et économiste, ce dont évidemment nul ne lui fera grief. Pourtant, on ne peut que regretter qu’il se soit imprudemment aventuré seul sur des terres qui ne sont pas les siennes, qu’il n’ait pas personnellement vérifié le montant réel de la taxe foncière, et qu’il n’ait pas trouvé au sein de l’effectif replet de France Stratégie (une petite centaine de personnes quand même payées par les contribuables, inclus ces propriétaires fonciers taillables et corvéables à merci !) qui un fiscaliste, qui un publiciste avisés pour guider ses pas.
Ils l’auraient sans aucun doute mis en garde contre une erreur mathématique grossière et aussi contre les dérives fiscales et financières inquiétantes d’une étude qui relève pour l’instant davantage d’une sorte d’agit prop fiscal que du sérieux qu’on est en droit d’attendre d’un article portant le label officiel de France stratégie.
En outre, à voir France Stratégie se faire ainsi la chambre d’écho si fidèle d’une officine de gauche bien connue où l’idéologie l’emporte haut la main sur l’économie, le droit et le bon sens, on peut légitimement se demander quelle est la véritable valeur ajoutée de cette cellule gouvernementale qui, bien qu’elle soit dotée d’un effectif nombreux et de haut calibre, finit sur de nombreux sujets par se confondre avec son modèle.
Si bien qu’en un temps où la ressource publique se fait rare, la question de l’utilité du maintien de cette structure se pose au moins sous sa forme et dans son rôle actuels, où elle a du mal à se distinguer d’autres organismes infiniment moins coûteux pour les budgets publics.
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le délire c’est plutôt de prétendre qu’il existe une fiscalité plus juste qu’une autre…
Oui il y a une fiscalité plus juste que les autres : la fiscalité zéro.
Parceque le vol, même drapé des oripeaux de la démocratie, ce n’est jamais juste !
oui peut être mais il me semble que beaucoup tombe dans un piège qui est d’essayer de comprendre si la nouvelle taxe est justifiée ou non… or c’est une impasse…La justification d’une nouvelle taxe n’est pas une augmentation de la « justice fiscale » , c’est juste l’avidité de l’etat….
Un des problème est la spoliation…le gouvernement peut vous inciter à une action.. …puis en changer de fiscalité et vous spolier.
c’est quoi une fiscalité juste????
Cette histoire revient tous les 6 mois. C’en est fatigant de bêtise.
Pour moi, cette taxe est une bonne idée si on supprime le droit de mutation qui, pour le coup est un vrai frein à la mobilité. La taxe sur loyer fictif est une sorte de location du terrain à l’état… qui existe déjà (taxe foncière) mais qui est calculée sur une mauvaise base… la seule raison valable de crier au loup est que c’ est une taxe qui se rajoutera au millefeuille de taxe sans rationaliser…le mal français.
« cette taxe est une bonne idée »
Le contraire eut été surprenant de la part d’un esclave libre aimant son maître d’amour passionné.
L’honnête lecteur correctement éduqué n’oublie pas qu’il n’y a strictement aucun rapport entre la taxe foncière, qui facture au consommateur sa consommation des services communaux/départements à partir d’une clé de répartition des charges se voulant relativement équilibrée, tout en étant purement fictive selon la définition des services fiscaux eux-mêmes, et la taxe sur les loyers implicites, qui propose de taxer un revenu qui n’existe pas au nom d’une injustice imaginaire pour satisfaire une idéologie criminelle dont les mensonges ne dupent plus personne.
Quant aux droits de mutation (enregistrement, publicité, etc.), qui va oser nous faire croire sans rire qu’ils valent plus de 8% de la valeur d’un bien ? S’ils représentent à peine 1% de la valeur échangée pour couvrir le coût administratif effectif des opérations et ainsi que la juste rémunération des notaires (soit 2 200 euros pour un prix moyen de 220 000 euros environ par transaction), c’est déjà le bout du monde. Au-delà, c’est tout simplement de la rapine fiscale.
Incidemment, c’est le locataire qui paye déjà la taxe foncière du bien loué, puisque son propriétaire n’omet jamais de fixer le loyer en fonction des frais qu’il doit supporter, faute de quoi il cesse de louer son bien. Comme pour les emplois qui sont créés si et seulement si ils sont rentables pour l’employeur, un bien n’est mis en location que si l’opération est rentable pour son propriétaire. Ce n’est pas de l’avarice, péché capital, c’est tout simplement la condition de la survie tant pour l’employeur que pour le propriétaire.
Tôt ou tard, il faudra se résoudre à pénaliser lourdement les faux fonctionnaires qui se peignent la girafe avec notre fric (licenciement pour faute lourde, suppression du droit à la retraite, mise en examen pour forfaiture), puisqu’ils ont visiblement du temps en excès pour commettre des rapports aussi objectivement fautifs.
Ceci étant posé, excellent article qui résume tout ce qu’il faut penser de la dernière carabistouille fiscale à la mode chez les socialauds.
>Incidemment, c’est le locataire qui paye déjà la taxe foncière du bien loué, puisque son propriétaire n’omet jamais de fixer le loyer en fonction des frais qu’il doit supporter
Vous oubliez cette idée fabuleuse d’encadrement des loyers qui vient d’arriver à Lille, après Paris et Grenoble. Personnellement, je ne comprend pas comment on peut arriver à rester calme dans ce pays tant l’on se fait tondre, tondre et encore tondre. J’ai beaucoup de doutes sur la mise en place de cette taxe, même Eckert a dit que c’était n’importe-quoi, c’est peu dire. Mais ce sera la goutte qui fait déborder le vase: ce jour-là, je sors mon fusil !
L’honnête lecteur correctement éduqué n’oublie pas qu’il n’y a strictement aucun rapport entre la taxe foncière, qui facture au consommateur sa consommation des services communaux/départements à partir d’une clé de répartition des charges se voulant relativement équilibrée, tout en étant purement fictive
Oui fictive, car quand vous êtes en travaux et les artisans ne veulent pas se déplacer rapidement, vous ne consommez … rien.
Et le Athéniens … s’atteignirent
Tout à fait !
D’ailleurs la fameuse vacance des logements destinés à la location n’a rien à voir avec de la spéculation (au sens socialiste du terme et non au sens véritable de l’anticipation). L’immense majorité des logements vacants en France sont des logements en phase de travaux de rénovation ou d’héritage, notamment lorsque ces derniers sont compliqués à résoudre. Exemple : à la suite d’un héritage, la vente d’un logement est bloquée parce que des modifications effectuées dans la répartition des lots initiaux il y a plus de 80 ans par un des anciens propriétaires n’ont pas été enregistrées au cadastre et tout d’un coup, les services administratifs se réveillent et font du zèle. Conformément à la loi débile, il faut alors attendre l’accord de la copropriété réunie (incompétence manifeste) puis celui du cadastre (autre incompétence manifeste) pour valider la « nouvelle » répartition (qui existe tout de même depuis 80 ans sans que cela ne gène personne) pour enfin réaliser la vente. Ne serait-il pas plus simple de constater l’état de fait compte tenu du temps passé, par exemple au terme d’une décennie ? Résultat des courses : vacance du logement d’au moins deux ans le temps que les incompétents se réunissent, et peut-être plus si ces impétrants sont en forme olympique. Alors, spéculation selon les socialistes ? Non, juste une connerie légale, connerie voulue justement par ces mêmes socialistes.
Avant de s’atteindre, les Athéniens se sont éteints. C’est ce qu’il va advenir de la France engoncée dans son marécage putride de stupidité collectiviste.
Mon commentaire un peu plus bas est en fait une réponse au votre, ami Libéral & Solidaire, mais j’ai eu quelques soucis avec Safari…
La disparition des sacs plastiques du rayon fruit et légumes m’interpelle d’avantage que le sort réservé aux soi-disant propriétaire de rien du tout.
C ‘est dommage cette incapacité à voir les conséquences des choses.
Pas de droit de propriété, pas de propriétaires, pas de constructions, pas de logements et des coûts sociaux qui explosent (la politique du logement « social » coûte déjà 7 milliards soit autant que la justice alors que le nombre de SDF a doublé en 10 ans)
Devinez qui va payer la facture « fukushimesque » de la collectivisation du logement ?
Les locataires l’auront … bien profond
Encore une belle idée pour détruire un peu ( ou beaucoup) plus l’immobilier en France. Et bien moi, dans ce cas, je revend ma maison pour l’ achat de laquelle je me suis privée pendant 20 ans, et je repars en location ou mieux… passer une retraite tranquille au Portugal ou en Espagne. Pauvre France ou l’on décourage les fourmis au lieu de les féliciter, et tant pis pour les cigales. Qui va les nourrir quand les fourmis seront parties ? Ah oui… la planche à billet… pour un temps… Et pendant ce temps nos gouvernants s’engraissent… sur notre dos!
Je suis écoeurée de tous ces parasites dont le seul but est de détruire par tous les moyens ce qui marche encore un peu dans notre pays. Bientôt on ne parlera même plus de taxer à tout va, on viendra simplement, comme dans tout bon pays communiste, s’approprier tous nos biens sous prétexte d’ « égalité » !???
Sachant que l’idéologie prime des socialo-fascistes au pouvoir actuellement en France reste l’abolition in fine de la propriété privée, rien d’étonnant à cette « trouvaille » de Bercy qui loge bon nombre d’énarques faisandés de marxisme aigüe.
5500 milliards d’immobilier net de remboursement…
Que cette loi stupide passe, et ce patrimoine aura perdu 50% de sa valeur.
Et ce n’est pas tout : le pognon que j’aurai tiré de la vente de mon bien immobilier ne sera géré par aucune société française.
Même au Luxembourg ou en Suisse. Pas fiable = Tintin.
Et pas d’obligations, toutes pourries en Europe.
Suisse c’est plus fiable que Luxembourg car hors UE, non ? (j’entends « fiable » au sens de protégé d’un chyprage politique)
Argh : plantage de Safari après un beau et grand commentaire, je recommence !
Donc, non, cette idée de taxer les revenus de loyers fictifs n’est pas bonne. Fondamentalement.
Elle provient de la seule réflexion de personnes qui cherchent tous les artifices, tous les stratagèmes pour aller grappiller quelques millions, quelques milliards de plus pour alimenter leur appétit de dépense publique.
Ils savent donner l’apparence de la solidarité et de la justice sociale à leur idée, mais ce n’est que de la propagande.
Je suis propriétaire de ma maison. C’est un choix de ma part. J’ai choisi d’épargner pour faire construire ma maison, au lieu d’en louer une qui me plaisait moins. Et oui, c’est vrai, grâce à ce choix, je ne paie plus de loyer. Mon voisin, qui habite la même maison mais en est locataire, est-il défavorisé ? Non.
Reprenons pas a pas.
Mon voisin locataire et moi avons les mêmes revenus, payons les mêmes impôts.
Chaque mois, une partie de ses revenus servent à payer son loyer : son pouvoir d’achat s’en trouve réduit.
Chaque mois, une partie de mes revenus sert à rembourser mon emprunt immobilier, pour un montant équivalent : mon pouvoir d’achat réel s’en trouve tout autant réduit.
Ni lui ni moi ne pouvons consommer plus que ce qu’il nous reste, lui après avoir payé son loyer, moi après avoir remboursé mon emprunt.
Mais il y a une différence : techniquement je me suis enrichi. J’ai épargné. Et c’est ce point qui est sanctionné par ceux qui veulent me taxer sur un loyer fictif. En fait, ils veulent me taxer sur la partie « épargnée » de ma maison, c’est à dire sur la différence entre sa valeur et le montant que j’en aurai déjà remboursé. Et c’est injuste, voyons pourquoi.
Durant 30 ans mon voisin locataire va payer son propriétaire. Disons 1000€ chaque mois. Donc 360.000€ au total.
Cette somme aura été imposée une première fois lorsque l’on voisin perçoit ses revenus mensuels, puis une seconde fois (au même taux, c’est fort !) quand il paie son loyer. Total des impôts perçus par l’Etat ? 2 x l’impôt sur 1000€ mensuel sur 30 ans. Prenons un taux moyen à 20%, ça donne au total 144.000€ d’impôt. Une paille !
Au final, mon voisin a dépensé 360.000€ pour se loger, et n’aura en principe rien épargné. Ce qui est un peu bête, mais bon, c’est son choix. Et sur ce choix de cigale, il aura engraissé l’Etat très largement.
Qu’en est-il pour moi ?
Je paie une première fois 360.000€ à mon constructeur, que j’ai empruntes à mon banquier. Mon constructeur (je regroupe tous les artisans en une fois pour simplifier la réflexion) paie donc la première année des impôts sur 360.000 de revenus. En principe il va déduire ses charges, tout comme le propriétaire pourrait le faire s’il était loueur professionnel. Allez, disons que l’Etat va toucher en une fois 1/3 sur le bénéfice. Bénéfice que je propose à 10% histoire de ne pas exagérer. Donc, l’Etat touche une première fois 12.000€.
Ensuite, durant 30 ans je vais toucher mes revenus qui seront imposés à 20%, et rembourser mon banquier. La somme épargnée (1000€) aura donc subi l’impôt, soit au final, sur 30 ans, un impôt cumulé de 72.000€. Auquel j’ajoute les 12.000€ touché par l’Etat au départ, ce qui lui fait 84.000€.
L’Etat manque donc de 60.000€ d’impôt sur la durée. C’est pour ça qu’il voudrait me taxer.
Mais s’il me taxe, je ne pourrai pas rembourser mon banquier, (mes revenus ne sont pas extensible, et mon budget est le même que mon voisin), je devrai donc quitter ma maison. Et monétiser mon épargne, puis la dilapider en loyer histoire s’engraisser encore un peu l’Etat. Qui me dira que désormais j’ai droit aux APL !
Comment ? J’ai commis une erreur ? Il serait question de me taxer sur un loyer fictif uniquement sur la valeur nette de ma maison, emprunt déduit ?
Alors allons-y.
Disons que j’ai épargné depuis 30 ans la valeur de ma maison. Eh oui, les affaires vont bien, j’ai 360.000€ sur un compte.
Mon voisin aussi. Puisque nous avons depuis toujours les mêmes revenus.
Jusqu’ici nous rions tous les deux locataire, mais j’ai pris une folle décision : je vais faire construire une maison.
Je la paie cash. Je n’ai plus d’épargne financière, j’habite dedans !
Du coup, je ne paie plus de loyer, c’est vrai.
Comme mon voisin et moi on a le même budget de consommation courante, lui va continuer à payer son loyer de 1000€, et moi je vais recommencer à épargner cette somme chaque mois.
Et là, j’ai l’Etat qui vient toquer à ma porte et qui me dit : Pukura Tané, c’est injuste que tu ne paie pas de loyer, je vais te taxer sur ces 1000€ que tu épargnes, puisque c’est le montant de loyer que tu économises…
Elle est ou, la encore, la justice ? Je vais devoir renoncer à du pouvoir d’achat réel pour engraisser l’Etat ? Ma capacité d’épargne (celle qui finance les entreprise, la construction, l’avenir) sera donc réduite. Alors que je ne suis toujours pas plus riche que mon voisin : j’ai juste fais le choix de vivre dans mon épargne.
J’ai été hâtif sur cet exposé, il comporte à l’évidence des approximations, des erreurs, et probablement quelques incohérences qui méritent d’être corrigées.
Mais globalement la réflexion est juste : l’Etat veut juste taxer pour taxer, pas pour rétablir une hypothétique justice sociale. Il spolie l’épargnant, la fourmi, au profit du consommateur, de la cigale. Au passage, ça ne donne pas envie à l’épargnant de se fair construire un petit bien immobilier de rapport, c’est évident !
Conclusion : si l’Etat socialiste veut rétablir une pseudo justice (on a vue qu’en fait il n’y en a pas), il y a plus simple. Il suffit de permette au locataire de déduire ses loyers de ses revenus imposables (puisque la somme sera de toute façon taxée au niveau du propriétaire). La Justice étant alors de permette à celui qui achète ou fait construire de déduire à valeur de son achat de ses revenus imposables.
L’Etat renonce à des revenus, mais le résultat est juste et rend du pouvoir d’achat à tout le monde.
Pas que safari qui glandouille 🙁 Glouglou merdouille autant gaiement 🙁
Chaque mois, une partie de mes revenus sert à rembourser mon emprunt immobilier, pour un montant équivalent : mon pouvoir d’achat réel s’en trouve tout autant réduit.
…
n fait, ils veulent me taxer sur la partie « épargnée » de ma maison, c’est à dire sur la différence entre sa valeur et le montant que j’en aurai déjà remboursé. Et c’est injuste, voyons pourquoi.
Ces sots salauds oublient une chose : le risque. Vous achetez un bien. Il y a un risque. Que ce soit lié au bien ou à son environnement. Or qui dit risque dit coût. Et c’est cela qu’ils nient. Que l’on construise une piste supplémentaire à l’aéroport, que l’on étende les horaires de cet aéroport, que l’on construise une autoroute près de votre ferme, c’est un risque que personne ne peut maîtriser. Mais pour ces crétins, le risque, c’est … gratuit ❗
Affirmatif !
Par chez nous ils nous doublent l’autoroute A9 et nous construisent une ligne TGV : il y a un paquet de propriétés qui ont perdu une bonne part de leur valeur…
Clair, quand nous avons construit en 2000 c’était champs à vaches alentours et vue imprenable.
On a vendu juste avant que le dernier champ ne se construise devant chez nous, si on avait attendu, on aurait perdu plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la vente.
Depuis que j’utilise
L’Oréal mes cheveux sont plus soyeux« Lazarus Form Recovery » sur firefox, un simple clic et il retrouve le texte d’un formulaire.Faut voir si ça existe aussi pour safari :
https://www.google.ch/search?q=Lazarus+Form+Recovery+safari
Merci pour l’info : j’installe ca tout de suite sur mon Firefox sur PC. Mais le Safari en question est celui de l’iPad, donc aucun espoir…
Le site de Contrepoints peut aussi y être pour quelque-chose : il y a quelque jours il m’a affiché un petit message qui disait en substance « vous allez trop vite pour commenter, prenez votre temps » ! Curieux…
1. Un propriétaire a, par définition, déjà payé le prix d’acquisition de son bien immobilier.
2. Or, ce prix d’acquisition est, par définition pour un bien immobilier, la valeur actualisée des loyers futurs.
3. Le propriétaire a donc déjà payé les loyers futurs lors de l’achat du bien, certes atténué de l’effet d’actualisation.
4. Il est exact que le propriétaire aura, au cours du temps, le bénéfice de l’excès des loyers effectifs (en cas de location) ou théoriques (en cas d’occupation) par rapport aux loyers actualisés acquittés initialement lors de l’achat du bien. Autrement dit, le propriétaire finira par bénéficier d’une plus-value, latente (tant qu’il n’a pas vendu) ou réalisée (en cas de revente à un prix supérieur au prix d’achat).
5. Mais, même pour des biens occupés ne générant donc aucun revenu locatif imposable, cette plus-value est déjà taxée, soit via l’ISF lors de la période de détention pour les biens d’une certaine valeur, soit via l’impôt sur les plus-values à la revente.
6. Tous les éléments du loyers – même théoriques en cas d’occupation du bien – sont donc déjà taxés pour le propriétaire.
7. La proposition de taxer les loyers fictifs ne peut donc évidemment se concevoir qu’assortie de la déductibilité des intérêts d’emprunts et de la suppression de l’impôts sur les plus-values. Sinon, on aboutit à la situation économiquement et psychologiquement désastreuse que l’investissement de tout une vie pour la plupart des gens se retrouvera assorti d’un rendement négatif.
8. En aparté, l’immobilier français est un secteur qui est déjà à la fois fortement taxé et fortement subventionné, sans que les bénéfices de cette politique fiscale apparement incohérente apparaissent clairement.
Ouais, plus-valeur…
J’ai eu l’occasion de vendre ma résidence principale cette année : 20% de moins-value.
J’ai du vendre un autre bien cet automne : -15% également.
Je ne suis pas à plaindre, mais quand on me parle de plus-value immobilière je rigole amèrement…
C’est ironique je pense ?
Le logement « social » coute 7 milliards d’euros, est qualifié de désastreux par la Cour des comptes et le nombre de SDF a doublé depuis 10 ans.
Deux erreurs.
1/ On ne bénéficie pas d’un loyer théorique puisqu’il est précisément théorique. Il y a ici confusion entre une économie d’opportunité (par exemple, pas de loyer à payer) et une consommation réelle (loyer). Mais une économie d’opportunité n’est pas un bénéfice, encore moins un revenu, même fictif.
2/ Le loyer réel perçu n’est pas perçu en excès. Il est le résultat d’un travail, travail qui consiste à acquérir, gérer et mettre à disposition un bien immobilier contre rémunération. Tout travail mérite rémunération s’il y a échange volontaire. Le loyer est la rémunération légitime reçue en contrepartie du travail de mise à disposition d’un bien immobilier dont la valeur apparaît lors de l’échange volontaire, de même que le salaire est la rémunération légitime reçue en contrepartie du fait que vous louez temporairement votre capacité de travail à l’employeur. Salaire ou loyer, c’est exactement la même chose.
« Excès » est un jugement de valeur qui pourrait signifier que le loyer serait une rente. Mais un loyer n’est pas une rente. Aucun revenu privé issu de l’échange volontaire n’est une rente. Seul l’Etat est en mesure de verser une rente. Toute rente est forcément versée par l’Etat aux rentiers qui bénéficient de ses largesses, rente qui a d’abord été volée aux contribuables victimes de l’Etat et, par conséquent, victimes des rentiers.
La première rente aujourd’hui est la retraite par répartition. La retraite par répartition est même la plus gigantesque rente jamais versée dans l’histoire humaine. La sécu est une rente. La CMU est aussi une rente. L’assurance publique du chômage n’est pas une assurance, c’est une rente. Si jamais l’immonde RU voit le jour, ce sera une rente. Toute dépense sociale est une rente par définition.
Lorsque nous serons enfin passés à la retraite par capitalisation, alors et seulement alors la retraite ne sera plus une rente mais bien au contraire un revenu légitime contrepartie d’une épargne investie, c’est-à-dire un travail comme un autre.
En attendant, un loyer n’est jamais perçu en excès, une plus-value non plus évidemment (à ne pas confondre toutefois car ce sont deux revenus issus de deux formes différentes de création de richesse)
Il n’y a aucune erreur.
1) A tout instant, la valeur de marché d’un bien immobilier occupé est égale à la valeur actualisée des loyers futurs théoriques estimés, valeur actualisée qui est susceptible de varier à tout moment, à la hausse ou à la baisse. La variation de cette valeur se fait bien au bénéficie (en cas d’appréciation) ou au détriment (en cas de dépréciation) du proprietaire. Cette plus ou moins value reste latente tant que le bien n’est pas effectivement vendu.
2) Le loyer réellement perçu à un instant t est bien entendu supérieur au loyer actualisé acquitté initialement en t0 pour l’échéance correspondante dès lors que le taux d’intérêt qui sert à l’actualisation est positif, ce qui est le cas général.
Ah donc, en fait, il y avait trois erreurs. Vous confondez en effet un ménage avec un investisseur ou une entreprise. Du coup, vous plaquez un modèle d’estimation de la valeur des investissements qui n’a aucun rapport avec la réalité, contrairement aux modèles d’estimation généralement employés (hédonistes). C’est un défaut courant chez les jeunes diplômés qui ont tendance à plaquer sur tout ce qui bouge les jolis petits modèles théoriques qu’ils viennent d’apprendre à l’école, parce qu’ils ne comprennent pas encore, par manque d’expérience, la complexité du monde. Pourquoi votre modèle est-il inopérant ? Parce qu’un bien immobilier est généralement la résidence principale du ménage, qu’il s’agit à ce titre tout à la fois d’un bien de consommation et un investissement familial (quelle proportion donnez-vous à ces deux fonctions ?), que sa valeur est incalculable pour la bonne raison que la détention du bien est réputée éternelle, et qu’en conséquence aucun calcul comptable comme celui que vous proposez n’aura jamais de sens dans cette situation précise. Notamment, un propriétaire ne peut pas se verser un loyer à lui-même, même pas en rêve, à moins de considérer que le passage d’une pièce de ma poche gauche à ma poche droite serait une création de richesse. Tiens, j’ai un euro dans une poche, je sens que je vais devenir plus riche dans quelques instants…
Il n’y a toujours pas d’erreur.
Il est bien exact qu’un ménage ne fait généralement pas explicitement le calcul de valorisation d’un bien immobilier. Ce qui ne veut pas dire que les prix immobiliers ne sont pas largement déterminés par ce calcul. Dans la pratique, voici comment les choses se passent : le prix d’un bien immobilier est déterminé par la capacité d’achat des acquéreurs intéressés. Cette capacité d’achat est dans une large mesure déterminée par la capacité d’emprunt des acquéreurs puisque cette part du financement est en général sensiblement plus importante que l’apport personnel. Cette capacité d’emprunt dépend à son tour des conditions de durée et de taux d’intérêt consenties par les banques sur les prêts immobiliers. La durée moyenne des prêts immobiliers en France fluctue autour de 17-18 ans. Les taux sur les emprunts immobiliers suivent les taux des emprunts d’Etat à long terme augmentés d’une marge qui rémunère les banques, marge qui fluctue elle aussi dans des proportions assez limitée. Si la capacité d’achat des acquéreurs, c’est à dire les prix des biens immobiliers, est très largement déterminée par un emprunt amortissable sur 17-18 ans portant un certain taux d’intérêt, et si l’alternative des ménages est toujours soit de louer, soit d’acheter, alors il s’ensuit nécessairement que le prix des biens immobiliers est très largement déterminé par une actualisation des loyers futurs du bien. La grande expérience de la vie que vous semblez posséder vous aura certainement permis d’observer que les banques calibrent les prêts de telle sorte que la mensualité ne dépasse guère 1/3 du revenu du ménage qui emprunte. De même, aurez-vous certainement observé que les propriétaires qui louent préfèrent des locataires pour lesquels le loyer ne dépasse guère 1/3 du revenu. Ainsi se trouve établie, en pratique et à chaque instant, la quasi-équivalence entre loyers, mensualités de credit et prix des biens immobiliers. La complexité laisse parfois entrevoir une réconfortante simplicité, vous ne trouvez pas ? Bien sûr, si l’actualisation des loyers futurs est nécessairement l’élément largement prépondérant de la détermination des prix immobiliers, ce n’est pas le seul et unique. Chacun est donc libre de raffiner l’analyse avec mille fioritures supplémentaires ayant une valeur explicative secondaire. Au moins pour cette partie là, vous ne semblez pas avoir besoin de mon aide.
Il ne me reste plus qu’à corriger votre erreur, hélas bien réelle celle-ci. Aussi agréable soit-elle, votre supputation sur mon âge est fausse d’un certain nombre de décennies. Croyez bien que j’en suis désolé. Et non, n’étant pas dans l’immobilier, je ne fais jamais joujou avec ces jolis petits modèles théoriques que je n’ai jamais appris à l’école. Mais, bien sûr, ces modèles sont utilisés quotidiennement par tous les professionnels du secteur (promoteurs, banques, investisseurs institutionnels, bailleurs sociaux, réseaux d’agences, conseillers en patrimoine, etc).
« le prix d’un bien immobilier est déterminé par la capacité d’achat des acquéreurs intéressés » : la queue ne remuant pas le chien, non évidemment.
Merci de développer. Qui sait, cela commencera peut-être à ressembler à un argument ?
Je vous mets sur la piste.
Votre remarque ci-dessus implique que la capacité d’achat des ménages intéressés par un bien immobilier est la queue et le prix du bien considéré est le chien. La queue ne remuant pas le chien, vous contestez mon affirmation que la capacité d’achat des ménages intéressés détermine le prix du bien immobilier. Le chien remuant la queue, vous affirmez que le prix du bien détermine la capacité d’achat des ménages intéressés. Merci d’expliquer. A défaut d’explications de votre part, je devrais naturellement conclure que votre formule n’est qu’une pirouette destinée à masquer votre embarras.
Article très technique portant essentiellement sur la critique, justifiée mais insuffisante, de l’une des modalités envisagées de taxation des loyers fictifs. Or c’est avant tout sur le fond qu’il faut combattre avec la dernière énergie cette idée maléfique.
On remarquera tout d’abord que l’idée de taxer des revenus fictifs, quels qu’ils soient, offre un champ infini à la taxation puisqu’elle permet de faire payer un impôt sur un revenu qui n’existe pas, y compris donc à des gens qui n’ont aucun revenu. C’est probablement la raison de l’intérêt des promoteurs de la mesure pour une intégration à la taxe foncière, indépendante du montant des revenus, plutôt qu’à l’impôt sur le revenu, dont est exonéré une majorité des adultes de notre beau pays. Avec une intégration à l’impôt sur le revenu, toutes les personnes ayant un revenu réel + fictif inférieur au seuil de taxation seraient exonérées. Avec une intégration à la taxe foncière, on peut faire payer tout le monde.
En ce qui concerne le cas particulier des loyers fictifs, l’idée repose sur la supposition que les propriétaires feraient une économie globale par rapport aux locataires, si non, on ne voit pas quoi d’autre pourrait la justifier. Or, non seulement il n’est pas certain que ce soit vrai (le calcul comparatif relevant de l’usine à gaz chère à nos énarques, le choix d’être propriétaire ou locataire relevant de choix, de circonstances et d’opportunités propres à chacun), mais si c’était le cas, on en déduirait inévitablement le principe selon lequel toute personne réalisant une prétendue « économie » par rapport aux autres (qui ? quoi ? selon quels critères ?) devrait être taxée sur le montant de l’économie prétendument réalisée. Exemples. Vous achetez votre voiture plutôt que de la louer et les comptables de l’état (genre Piketti) décident que vous faites une économie par rapport à ceux qui la louent, vous êtes taxé. Vous achetez vos meubles ou vos vêtements et les comptables de l’état décident que vous faites une économie par rapport à ceux qui les louent, vous êtes taxés. Vous vous abstenez d’aller au restaurant alors que d’autres y vont, vous êtes taxé… Comme, par définition, personne ne peut acheter l’intégralité de l’énorme production de l’économie capitaliste (même entravée par le socialisme affiché ou rampant), chacun de nous réalise quotidiennement de gigantesques économies fictives, économies taxables selon le principe énoncé ci-dessus. Les revenus monétaires réels de chacun d’entre nous étant très inférieurs aux prétendues économies ainsi réalisées, il n’y aurait aucun autre moyen que de payer les taxes sur ces « revenus fictifs » qu’en nature, c’est à dire en cédant progressivement tout ce que nous possédons aux représentants de l' »état ». Loin d’être motivée par un quelconque soucis « d’équité fiscale », la mise en œuvre de la taxation des revenus fictifs a pour unique objectif l’établissement du socialisme, le vrai, le pur, le dur, type Union Soviétique, Chine Maoïste ou Corée de Nord.
Il y a aussi la taxe sur les couples fidèles ou les religieux respectueux de leurs engagements, qui seront taxés parce qu’ils organisent leur vie pour ne pas avoir besoin d’aller voir les prostitués, scandaleuse inégalité sociale par rapport à ceux qui vont aux putes et payent donc des impôts…
On l’appellerait « Impôt de Pute ».
Bonjour,
Je vais me répéter encore une fois mais il serait bien de se renseigner un minimum sur la fiscalité applicable en France avant d’écrire des articles sur la fiscalité…
Concernant la fiscalité sur les revenus fonciers, voilà l’extrait du Bofip: BOI-RFPI-DECLA-20-20151228
A. Revenu brut à déclarer
80
Pour les immeubles ou parties d’immeubles donnés en location, le revenu brut est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, y compris éventuellement les recettes accessoires. Ces recettes sont augmentées, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires. Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles sont comprises dans le revenu brut. Il n’est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant (CGI, art. 29).
Pour les immeubles ou parties d’immeubles, autres que les logements, dont le propriétaire se réserve la jouissance, le revenu brut est constitué par le montant des loyers que ces biens pourraient produire s’ils étaient donnés en location (CGI, art. 30), majorés, s‘il y a lieu, des recettes accessoires. Aucune correction n’est apportée au revenu brut.
Cela ne vous choque donc pas que seuls les propriétaires de logements, qui se réservent la jouissance de leurs biens, ne soient pas imposés sur les loyers que les biens pourraient produire s’ils étaient loués????? Alors que les propriétaires d’autres biens non loués sont imposables!!!!!
Donc si on suit votre logique,
Je suis propriétaire de ma RP et/ou d’une résidence secondaire, il est normal que je n’ai aucun revenu à déclarer.
Je suis propriétaire d’un étang, d’une forêt, d’un hangar, d’un garage, d’un immeuble de bureau, d’un immeuble commercial… qui ne sont pas loués, et il vous semble normal que je sois imposé sur les revenus que j’aurais pu percevoir si les biens étaient loués!!!!!!!!!!
Il faudra m’expliquer où est la logique (sachant que tous les biens que j’ai énoncé son soumis à taxe foncière également)
Donc tout d’abord il faut que tous les « revenus fictifs » (j’ai horreur de ce mot, il s’agit simplement du « droit d’usage » qui est un véritable terme juridique et qui est une composante de l’usufruit, ce dernier étant composé de l’usus (droit d’user du bien) et du fructus (droit de percevoir les loyers)) soient imposés ou qu’aucun ne le soit.
Ensuite, si l’on réfléchit un petit peu, ce que vous appellez les « loyers réels » représentent juridiquement que le « fructus », alors que ce que vous appelez « loyers fictifs » représente « l’usus ». On ne peut évidemment pas jouir de ces 2 droits en même temps. Le détenteur de ces 2 droits faits donc un choix. Je m’interrroge sur quel fondement il est plus juste d’imposer celui qui prend la décision de percevoir les fruits du bien et pas celui qui prend la décision d’user de son bien.
Le propriétaire d’un arbre peut manger les pommes de l’arbre (usus) ou les vendres (fructus). Il ne me semble pas qu’il soit plus riche en les vendant (puisqu’il s’est privé de les manger et doit acheter de la nourriture en substitution) qu’en les mangeant…
Et il me semble fort logique qu’il soit imposé de la même façon qu’elle que soit sa désion.
Je suis preneur d’une discussion ouverte sur ce sujet…
Bien cordialement,
moi j’ai un vieil appartement pourri, qui me vient d’un héritage, n’ayant pas les fonds pour le refaire je n’ose pas le louer et si le fisc me taxait sur la valeur locative supposée de ce « bien », je lui enjoindrais immédiatement par lettre avec AR avec copies à qui de droit d’avoir à le louer lui-même puisqu’il est si malin que ça !
« et il vous semble normal que je sois imposé sur les revenus que j’aurais pu percevoir si les biens étaient loués!!!!!!!!!! »
Non.
Je ne pense pas que les gens opposés a cette loi potentielle soient en accord avec cette taxe existante.
Aucune taxe sur loyer fictif n’a de sens, que ce soit l’étang, la foret ou la maison.
Revenons à la source : L’impôt n’est ni une matière première, ni un aliment, ni une finalité. Ce n’est que le paiement de services rendus par l’état qui est théoriquement au service des citoyens.
Relire à ce sujet la Déclaration des Droits de l’Homme de 1789:
https://fr.wikipedia.org/wiki/D%C3%A9claration_des_droits_de_l'homme_et_du_citoyen_de_1789
Le pays d’à côté n’a aucun des problèmes de la France alors que sont état prélève deux fois moins d’impôts : Pas de chômage, pas de déficit, quasi pas de dettes, pas de zones de non-droit, pas de « sécu » en faillite, pas de problème de financement des retraites, pas de déserts médicaux, une école bien classée au PISA et des prestations sociales excellentes.
Ça donne une idée des « services » rendus par l’état français en regard des sommes faramineuses qu’il prélève.
La « logique » est la suivante:
Le marché de l’immobilier français à force d’être surtaxé et sur-régulé est en crise et l’état pour pallier un problème qu’il a lui même créé ajoute 7 milliards de dépenses par année dans une politique de logement « social » désastreuse selon la cour des comptes alors que le nombre de SDF a doublé depuis dix ans.
https://www.google.ch/search?q=logement+social+cour+des+comptes
Rendre l’immobilier encore moins intéressant et faire des citoyens des locataires perpétuels et « a bien plaire » d’un état quasi mafieux ne va faire qu’augmenter la crise immobilière, ce qui fera un secteur de plus en faillite dans une France qui est en train de mourir sous le poids de l’état (il ne reste plus que 28% de la population qui travaille dans le privé contre 59% dans le pays d’à côté)
Le propriétaire d’un arbre est propriétaire, cet arbre est à lui il en fait ce qu’il veut d’autant plus que l’acquisition de cette propriété à déjà largement été imposée. Il n’y a aucune raison que l’état vienne en plus lui en couper des branches ou voler ses fruits chaque année.
Votre raisonnement « logique » est circulaire: puisqu’on a déjà volé d’autres choses au citoyen, il est logique qu’on lui vole aussi cela dans un souci « d’égalité !?? », mais là on touche au sublime: cette chose n’existe même pas.
Les 34 pays qui ont nié la propriété ont tous fait faillite.
« il serait bien de se renseigner un minimum sur la fiscalité applicable en France avant d’écrire des articles sur la fiscalité ». Mouahaha, alors là, on touche le sublime au royaume des prétentieux. On va vous dévoiler un petit secret, vous vous répétez parce que vous n’avez toujours rien capté à la fiscalité et ses principes, malgré les nombreuses explications qu’on vous a déjà aimablement données. Voilà qui est éminemment regrettable. Avant d’interpréter l’article 30 de manière rocambolesque, il faudrait d’abord lire l’article 1, puis le 2, etc. et surtout prendre le temps de les comprendre.
Les textes sont pourtant limpides : un contribuable est imposé sur un « loyer fictif » uniquement s’il se réserve la jouissance de locaux professionnels ou commerciaux nus ne figurant pas à l’actif d’une entreprise, ou lorsqu’il s’agit de propriétés rurales hors locaux d’habitation. Ce « loyer fictif » correspond à la valeur locative réelle (et non cadastrale) de l’immeuble, c’est à dire le revenu qu’il produirait s’il était loué, estimé par comparaison. Le terme de « loyer fictif » est certes équivoque, ce qu’on vous avait déjà expliqué en long et en large, car dans ce cas le loyer est réel du fait de l’activité professionnelle. En l’occurrence, ce n’est pas le loyer qui est fictif, c’est son calcul. Mais au final, il y a bel et bien activité professionnelle, donc loyer, et donc revenu et impôt afférent. En outre, l’expression propriété rurale s’entend au sens de l’activité pro bien sûr, pas de la localisation hors d’une ville. Si votre confusion vient de là, alors vous confondez une exploitation agricole avec une résidence secondaire à la campagne… Sans déconner, c’est ça ? Si vous logez une aussi grosse ânerie dans une collante, vous allez bien faire rire l’examinateur et gagner dans la foulée un zéro pointé agrémenté d’une réputation de clown. Vous êtes libre, c’est votre droit.
Exemple : vous possédez un bout de marais salant. Trois possibilités. Vous le louez, alors vous payez l’impôt sur le revenu foncier réel. Vous ne le louez pas mais l’exploitez vous-même à titre professionnel pour vendre votre production au marché, alors vous payez l’impôt sur le revenu foncier implicite lié à cette activité professionnelle, et encore uniquement dans le cas où ce marais ne serait pas inscrit à l’actif de votre entreprise et seulement dans ce cas. Dernière possibilité, si vous ne louez pas le marais ni ne l’exploitez professionnellement, il s’agit d’un marais qu’on pourrait qualifier de « loisir » et vous ne payez strictement rien, pour la bonne raison que ce n’est pas un bien professionnel et que vous n’en tirez aucun revenu. Autrement dit, s’il n’y a pas activité professionnelle, et par conséquent aucun revenu pro, si notre marais est par exemple dédié à l’autoconsommation de sel (bon courage, hein), il n’y aura bien évidemment aucun revenu foncier, et aucun impôt sur un revenu qui n’existe pas. Vous payerez une taxe foncière bien sûr, mais cela n’a aucun rapport avec une activité pro ou un revenu. Bref, si pas activité, pas revenu, et donc pas impôt sur revenu foncier. Toi y en a comprendre ?
Encore une fois non, les propriétaires de biens quels qu’ils soient (maison, hangar, grange, cabane, étang, marais etc.), dès lors qu’ils sont non loués et non utilisés professionnellement, ne sont pas imposés sur le revenu foncier, fictif ou pas, à quelque titre que ce soit, pour la bonne raison qu’il n’y a pas de revenu. Aucun loyer implicite sur l’usage à titre personnel de biens non professionnels n’existe dans le code des impôts. Ce concept est une hérésie fiscale et, jusqu’à présent, jamais aucun faux fonctionnaire n’avait osé émettre un concept fiscal aussi débile alors qu’il est grassement payé avec notre fric. Mais il fallait qu’il y en ait un premier. Un champion hors norme, celui-là ! On ne lui souhaite pas une longue carrière.
Vous avez visiblement toujours autant de mal avec la fiscalité, mais vous avez bien fait de revenir pour tenter de comprendre enfin de quoi il retourne, du moins il faut l’espérer pour vous. Ceci dit, avant de comprendre, il faut apprendre à écouter ce qu’on vous dit au lieu d’ergoter vainement ou de réclamer une discussion sans fin basée sur une méconnaissance manifeste du sujet, sans parler de l’interprétation extravagante de texte picorés aléatoirement (cherry picking) ou la prétention sans borne de vos interventions. Avant de prétendre débattre, il faudrait d’abord posséder quelques notions de bases. Dans le cas contraire, 2017 est mal barrée pour vous… et les suivantes aussi. Et alors, ça risque de vous paraître très très long.
Cavaignac,
Vous développez vos arguments sans aucune source de droit.
J’irais vérifier quand même car vous me mettez le doute.
Toujours est-il, vous pouvez crier plus fort, ça ne vous donnera pas raison…
Par contre je suis preneur de vos sources si vous en avez.
Eh ben, Ubu ! ça va financer le revenu universel, pardi ! De quoi se plaint-on ?
La quadrature du cercle…
Le X c’est pas 10 au Scrabble ?
Oui donc en gros pour que la pilule passe mieux, il suffit de rayer la mention « loyers fictifs » et juste augementer la taxe foncière partout quoi.
Et d’un taux rond, histoire de faire plus simple…
(article très interessant et précis, mais… trop précis, je me suis perdu dans les calculs )
Et si on baissait la taxe foncière partout, pour qu’elle colle enfin au frais réellement nécessaires à la vie normale d’une commune (financement des services publics réellement indispensables, entretien des routes et des réseaux (mais pas les ronds points de luxe, les ralentisseurs débiles ou les feux inutiles), pompiers, école primaire, service d’urgence locale, ce qui est à peu près tout et dont le coût ne représente même pas 50% des budgets actuels des communes) ? Non ? Est-ce vraiment aussi compliqué à admettre ? Faut-il à tout prix une piscine olympique dans chaque commune ? Faut-il à tout prix subventionner sur fonds publics une association de quelques dizaines de vieux emmerdeurs séniles qui défendent une misérable plante carnivore au nom de l’environnement, plante et environnement dont, au fond d’eux-mêmes, ils se foutent comme de leur premier préservatif (souvenir humide des temps jadis où ils étaient encore verts) ?
+ l’œuvre d’art débile qui surmonte le rond point débile
Je suis totalement d’accord avec vous.
Hélas c’est pas à moi qu’il faut dire ça, je ne peux que manier l’ironie dans mon commentaire précédent :/
Notre problème de fond ne serait-il pas que nos politiques sont devenus complètement irresponsables ?
Désolé pour la balle perdue 😉
On ne dira jamais assez combien la lutte contre l’injustice aura fait un grand pas en avant lorsque sera votée la nouvelle taxe sur les services virtuels de traiteurs à domicile. En effet, comment peut-on encore accepter au XXIème siècle, dans une république de valeurs dont la devise est « Liberté, Egalité, Fraternité », que des citoyens soient à ce point discriminés lorsqu’ils font simplement appel aux services d’un traiteur à domicile qui leur facture des prestations ? Non seulement le client du traiteur doit déjà s’acquitter de la TVA sur les prestations fournies, mais il paie en plus – ils sont inclus dans le prix des prestations – l’ensemble des impôts et charges sociales que le traiteur devra à son tour ristourner à l’Etat pour avoir gagné de l’argent pour sa prestation. A l’heure actuelle, afin d’éluder l’impôt, certains citoyens inciviques préfèrent cuisiner eux-mêmes chez eux, cachés dans leur cuisine, sans faire appel à un traiteur à domicile. Ces fraudeurs fiscaux profitent en fait d’un trou dans la législation, qui leur permet de ne payer ni TVA, ni impôt sur le revenu, ni charges sociales à l’Etat pour le service de cuisine à domicile dont ils bénéficient, tout en volant l’emploi des cuisiniers et traiteurs à domicile. De plus, cette pratique de la cuisine sans contrôle d’hygiène agréé n’est évidemment pas sans risque sanitaire, et nuit gravement aux comptes de la Sécurité Sociale. Cette concurrence déloyale vis-à-vis de nos traiteurs et cuisiniers qui paient leurs impôts est intolérable, et doit fort heureusement être corrigée par la prochaine taxe sur les services virtuels de traiteurs à domicile.
Le calcul de la taxe s’effectuera comme suit : pour chaque repas de l’année – 2 repas par jour – pour lesquels le contribuable ne pourra pas produire de facture d’un traiteur ou d’un restaurant, l’administration fiscale appliquera une taxe sur un service virtuel de traiteur à domicile équivalent aux taxes et impôts que rapporte en moyenne un service réel de traiteur à domicile. Cette taxe forfaitaire inclura la TVA sur le service virtuel, additionnée des charges sociales, patronales et de l’impôt sur le revenu du traiteur virtuel.
De cette manière, le citoyen fraudeur et destructeur d’emplois verra son avantage concurrentiel sur le véritable traiteur à domicile s’estomper, et sera, de plus, incité, grâce aussi aux campagnes du Ministère de la Santé, à faire appel à des professionnels de la cuisine. Et si cela ne suffit pas à relancer l’emploi, le Ministère de l’Emploi envisagera, dans une étape ultérieure, une loi qui limitera l’accès aux cuisines des habitations aux seuls professionnels agréés.
Dans le cadre de son programme de lutte contre le blanchiment, contre le financement du terrorisme, et contre la pieuvre de l’économie souterraine, les services du Ministère des Finances s’attaqueront ensuite aux fraudeurs fiscaux qui cultivent eux-mêmes leur potager, qui récurent eux-même leurs ongles, et qui avalent leurs médicaments sans l’aide d’une infirmière à domicile, sans jamais payer le juste impôt.
« n’étant pas dans l’immobilier » : vous n’aviez pas besoin de le préciser tant votre méconnaissance de ce marché est flagrante. Votre histoire est sympathique, je vous assure qu’elle est fausse. Bien sûr que les professionnels font des calculs d’actualisation de leurs investissements, mais n’imaginez pas qu’ils fixent le prix des biens autrement que par approche hédoniste. Ils n’ont d’ailleurs pas le choix sinon leur stock d’invendus les ruinera. Autrement dit, le calcul comptable ne sert qu’à savoir s’il est rentable de rentrer dans une opération, essentiellement compte tenu du coût des contraintes de l’environnement local, le coût de construction étant connu à l’avance, et de toutes les façons assurés (on ne sait jamais). Et quand certains professionnels renoncent pour manque de rentabilité, d’autres se précipitent pour occuper la place qui est chère. Quant à la demande, hormis quelques ménages qui se croient malin mais se plantent toujours compte tenu de ce que je vous ai expliqué plus haut (incapacité de ces petits malins à faire la part entre consommation et investissement d’un bien immobilier), les autres fonctionnent comme tout le monde, au bon sens, au coup de cœur, en fonction de leur situation sociale, de leur âge, etc. L’achat immobilier pour la plupart, c’est l’achat de leur vie, le plus gros chèque qu’ils ne feront qu’une fois. Alors vous pensez bien que dans un contexte où la valeur actualisée est comparée à l’éternité, ils n’ont même pas le début du commencement de l’idée de ce que c’est.
Enfin, il n’y a pas d’âge pour sortir de l’école… et faire la même erreur commune qui consiste à plaquer un joli modèle théorique qui ne fonctionne précisément qu’en théorie. La réalité est cruelle à tout âge.
C’était en réponse à Dvd, plus haut.
Sauf que ce n’est pas une réponse.
Vous n’avez en effet pas infirmé que le prix d’un bien immobilier est dans une large mesure déterminé par l’actualisation des loyers futurs de ce bien, que ces loyers soient effectifs en cas de location ou théoriques en cas d’occupation, et ce par nécessité du fait d’un financement majoritairement sous forme d’emprunt portant intérêt. Invectiver n’est pas répondre. Invectiver est un signe de faiblesse qui trahit le peu de confiance que vous avez dans vos arguments. C’est d’ailleurs encore le cas avec votre nouvel argument, qui est que la construction neuve fixe ses prix de ventes en fonction de ses coûts de construction. Il est bien vrai que c’est ce qu’elle essaye de faire dans toute la mesure du possible. Et ce n’est pas du tout incompatible avec des prix découlant d’une actualisation des loyers futurs. De fait, près de 70% des biens vendus par les promoteurs sont destinés à être loués, les occupants ne représentant qu’une part minoritaire des acheteurs. C’est dire qu’il y a un rapport plus qu’étroit entre prix du bien et loyer. Votre argument revient juste à dire que les loyers d’un bien neuf sont fonction des coûts de construction. Par ailleurs, d’après votre remarque sur le stock d’invendus des promoteurs, vous semblez ignorer que les promoteurs pré-vendent une très grande partie de leur programme avant de commencer les travaux de construction, précisément afin de réduire le risque d’invendus. Ce qui veut bien dire que le prix de vente des biens immobiliers est in fine déterminé par la capacité d’achat des acquéreurs intéressés. Ce qui est précisément mon argument dans ma démonstration plus haut, argument qui était évidemment faux d’après vous. Que les ménages fonctionnent au bon sens et au coup de coeur, c’est entendu. Ça ne veut pas dire que le bon sens et le coup de coeur déterminent le prix du bien immobilier considéré.
« Vous n’avez en effet pas infirmé » ; il n’y a à pas à infirmer une affirmation gratuite n’ayant pas été prouvée par son auteur, et pour cause, puisqu’elle est fausse, erreur évidente quand on connaît un minimum ce marché.
« 70% des biens vendus par les promoteurs sont destinés à être loués » : aucun rapport avec le sujet.
« les promoteurs pré-vendent une très grande partie de leur programme » : idem.
« la construction neuve fixe ses prix de ventes en fonction de ses coûts de construction » : interprétation libre et sans filet d’une phrase qui ne dit pas cela.
Encore une fois, c’est le prix de marché qui module la capacité d’achat, de même que le niveau des loyers et non l’inverse. Mais c’est votre droit de croire le contraire, application scolaire d’un modèle comptable théorique, vous conduisant à penser que la queue remue le chien. D’une certaine façon, vous me faites penser aux soviétiques qui importaient les catalogues Manufrance pour savoir le prix de leur production.
Vous pouvez faire tous les calculs que vous voulez, si vous fixez le prix du m² ou le loyer à un niveau incompatible avec le prix de marché, c’est-à-dire avec le prix moyen déjà pratiqué dans votre environnement, votre bien ne sera jamais vendu/loué. Il n’y a rien d’autre à dire.
Et bien si, justement, j’ai démontré empiriquement plus haut que le prix des biens immobiliers étaient en grande partie déterminé par l’actualisation des flux futurs de loyers en montrant comment cela résultait nécessairement d’un financement majoritaire par emprunt long terme portant taux d’intérêt, la mensualité de crédit étant calibrée par équivalence à un loyer. Et si, justement, il est nécessaire pour vous de l’infirmer si vous voulez prouver mon erreur, ce qui est clairement votre objectif. Que vous ne soyez pas capable de l’infirmer avec des arguments étayés – je veux dire autrement qu’en la déclarant « évidemment fausse » – c’est tout à fait autre chose. Je ne suis pas surpris. Juste un peu déçu.
Vous avez tort, le phénomène de l’investissement résidentiel locatif est totalement dans le sujet. Le fait qu’une partie significative des acquisitions de biens soit à des fins d’investissement locatif est même la preuve grandeur nature que le prix des biens est dans une large mesure déterminé par l’actualisation des flux de loyers futurs. En revanche, Manufrance aucun rapport.
« Encore une fois, c’est le prix de marché qui module la capacité d’achat ». Encore une fois, vous ne développez pas cet argument. Je comprends que, étant sur la défensive, vous soyez réticent à vous départir du caractère elliptique de vos raisonnements mais il est vraiment nécessaire que soyez explicite. Voulez-vous dire par là que plus les prix montent et moins les ménages peuvent acheter, et plus les prix baissent et plus les ménages peuvent acheter ? Si c’est ça que vous voulez dire, alors j’ai une mauvaise nouvelle pour vous. C’est exactement l’inverse qui se constate dans la réalité ! De 1997 à 2007, alors que les prix de l’immobilier montaient de façon soutenue (l’indice des prix des logements anciens en France est passé de 45 à 100 sur la période, source Notaires de France), le nombre de transactions augmentaient aussi nettement (de moins de 600k en 1997 à plus de 800k en 2007 (source Notaires de France). En 2008 et 2009, alors que les prix baissaient d’environ -10%, le volume des transactions a chuté juste en dessous de 600k (-25%). En 2010 et 2011, les prix se sont redressés, et le volume de transactions aussi. En 2012-2013-2014, les prix ont légèrement rebaissé, et le nombre de transactions aussi. Depuis 2015, les prix remontent, et le nombre de transactions aussi. Bref, les prix et le nombre de transactions évoluent dans le même sens. Votre affirmation que ce sont les prix qui modulent la capacité d’achat est donc totalement fausse. Si j’ai mal compris le sens de votre argument que « c’est le prix de marché qui module la capacité d’achat », merci de l’expliquer, comme je vous l’avais déjà demandé.
Votre dernier paragraphe me donne complètement raison. Le prix des transactions récentes dans un même quartier pour des biens similaires – ce que vous appelez le prix de marché – est établi par des acquéreurs ayant des revenus similaires (les gens qui habitent des biens comparables dans les mêmes quartiers tendent à avoir des revenus assez proches), donc des capacités d’emprunt similaires, donc des capacités d’achat similaires. Ils participent donc à établir un niveau de prix similaire. C’est précisément ce que je me tue à vous expliquer.
Mon vieux, il faut vous réveiller. Vous invectivez, vous vilipendez, vous aboyez, vous tenter – vainement – de ridiculisez, vous êtes à la limite de l’insulte … et vous n’arrivez toujours pas après plusieurs tentatives à articuler un argument un peu étayé qui ait un semblant de cohérence avec les faits observés. En raisonnant avec vos nerfs plutôt qu’avec votre cerveau, et en débattant avec hargne plutôt qu’avec sérénité, vous desservez beaucoup votre crédibilité personnelle ainsi que celle de la cause libérale.
Très bien expliqué… et ça fait vraiment peur
une telle idéologie est vraiment hallucinante
Des milliers (millions) de personnes se privent chaque moi pour payer les mensualités de leur maison et bim bam boum ils vont être imposés sur les loyers fictifs…
Mais savez vous que les loyers fictifs existent DEJA dans la réalité ?
Je parle bien de la France.
Lorsque vous achetez un appartement meublé dans une résidence de tourisme et que vous en gardez la jouissance pour quelques semaines par an
Et bien que vous y alliez ou non, vous devez déclarer un revenu correspondant au loyer que vous auriez perçu si vous aviez loué et vous payez bien entendu vos justes impôts dessus
Si c’est pas du loyer fictif…
Vous aviez entendu parler de cette disposition ?
Vrai uniquement si vous placez le bien dans vos actifs immobilisés. Dans ce cas, vous ne pouvez pas prétendre déduire des charges du logement si vous l’occupez personnellement sauf à réintroduire les loyers « fictifs » correspondant. Comme dit pour l’autre intervenant, la terminologie est impropre car ce n’est pas le loyer qui est fictif, c’est uniquement son calcul. Sinon, ce serait trop facile de déduire des charges de vos impôts sans déclarer du tout de loyer pour un bien qui relève uniquement de votre usage personnel mais que vous feriez passer pour un usage pro, histoire de gagner sur tous les tableaux. On ne peut pas être à la fois pro et particulier pour cumuler les avantages des deux statuts, il faut choisir.
Bref, votre affirmation est essentiellement fausse, avec juste cette petite dose de vérité tronquée flottant dedans, destinée à la rendre crédible aux yeux de ceux qui ne captent pas la subtilité de la fiscalité.
Nos éminences s’offrirent des châteaux pour des figues.
Miracle, l’encre de la vente encore humide,
l’administration accordait le statut « monument historique » et exemptions fiscales,
refusés obstinément aux ex propriétaires.
Il est intéressant de remarquer que cette scandaleuse affaire de loyer fictif voit l’accumulation de messages de pseudo experts aux argumentaires moisis nous expliquant en substance, avec plus ou moins de subtilité, qu’elle serait justifiée. On a d’abord eu droit au pseudo juriste, puis au pseudo fiscaliste, puis au pseudo spécialiste des mathématiques financières, et sans doute de nombreux autres pseudo experts qu’on a oublié.
On assiste ainsi à un cas d’école d’une véritable campagne d’agression, une attaque en règle organisée, pour parvenir à justifier coûte que coûte l’immonde projet fiscal, venant compléter les attaques initiales venues d’autres pseudo experts ayant trouvé refuge à l’OFCE ou dans les services du premier ministre.
On attend avec une impatience non dissimulée, avec gourmandise même, la venue prochaines de pseudo experts des diverses religions qui nous expliqueront l’intérêt de Dieu pour la mesure fiscale, avec de nombreuses citations des Livres, preuve ultime de la nécessité absolue de taxer les loyers fictifs de ces salauds inégalitaires de propriétaires.
Bouh, la propriété privée, c’est trop vilain, trop méchant, trop injuste. Vite, une taxe punitive !
Si je suis la personne visée par le « pseudo spécialiste des mathématiques financières », et si vous savez lire, vous n’avez certainement pas pu comprendre que je justifiais l’imposition des loyers fictifs car j’indiquais au contraire clairement dans mon commentaire initial que :
« 3. Le propriétaire a donc déjà payé les loyers futurs lors de l’achat du bien, certes atténué de l’effet d’actualisation.
6. Tous les éléments du loyer – même fictifs en cas d’occupation du bien – sont donc déjà taxés pour le propriétaire.
7. La proposition de taxer les loyers fictifs ne peut donc se concevoir qu’assortie de la déductibilité des intérêts d’emprunts et de la suppression de l’impôts sur les plus-values. Sinon, on aboutit à la situation économiquement et psychologiquement désastreuse que l’investissement de tout une vie pour la plupart des gens se retrouvera rémunéré à un taux négatif.
8. En aparté, l’immobilier français est un secteur qui est déjà a la fois fortement taxé et fortement subventionné sans que les bénéfices de cette politique fiscale apparement incohérente apparaissent clairement. »
Si vous lisez dans ces propos une « attaque en règle pour justifier coûte que coûte l’immonde projet fiscal », on ne peut que douter très fortement de votre bonne foi.
Est ce que l’on peut savoir de quelle matière vous êtes spécialiste ?
Je ne suis vraiment pas convaincu par votre démonstration, mais j’en prends note et j’irais vérifier mes sources…
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