Par Guillaume Richard-Sadowski.
Un article de Trop Libre
Le président de la chambre nationale des propriétaires Denys Brunel et l’économiste Nicolas Bouzou établissent dans cet ouvrage sept propositions fortes qui ont pour ambition de créer « un véritable choc de l’offre de logement » afin d’ajuster l’offre à la demande.
Proposition 1
Globalement il n’y a pas de pénurie de logements.
L’absence d’une crise quantitative rend l’objectif national de 500 000 logements par an totalement incohérent. La France est le pays où le stock de logements, rapporté à la population, est le plus élevé de toute l’Europe de l’ouest. Ce déséquilibre des marchés immobiliers affecte l’urbanisme et contribue à la gentrification des quartiers en obligeant les ménages modestes à s’installer toujours plus loin des centres-villes.
Les objectifs de construction ne doivent donc ne plus être nationaux mais régionaux.
Proposition 2
Sur un marché élastique, lorsqu’une hausse de la demande entraîne une hausse des prix, l’offre s’accroît au même rythme.
Le marché de la construction est pourtant rigide, dans la mesure où la hausse des prix de l’immobilier n’entraîne pas de hausse proportionnelle des mises en chantier. De nombreux freins à la construction renforcent cette rigidité du marché tels que la gouvernance des plans d’urbanisme (actuellement à échelle locale, ils s’opposent pour des raisons politiques à la densification des quartiers), les procédures contentieuses en matière d’urbanisme (trop complexes et trop lentes), et les normes de construction (trop denses et trop complexes).
Selon les auteurs, il faut créer un choc de simplification dans les procédures contentieuses et dans les normes.
Proposition 3
En 2014, la majoration de l’impôt foncier avait pour objectif principal de lutter contre la rétention financière.
Dans la pratique, elle s’est révélée confiscatoire avec peu d’effets en matière d’offre de logements, dans la mesure où la rétention est due à une politique prônant la restriction démographique en zone urbaine.
Concernant la fiscalité immobilière, la majoration de l’impôt foncier de 2014 rend le marché des logements anciens beaucoup moins fluide parce qu’elle freine les échanges de biens immobiliers. Cette taxation exerce une pression croissante sur les propriétaires et contribue à alimenter la « crise de l’accession ».
Il faudrait redonner confiance aux propriétaires et aux candidats à la propriété en réformant l’impôt foncier.
Proposition 4
La législation touchant à la protection du locataire empêche le propriétaire de pouvoir agir en cas d’impayés prolongés.
Ceci ouvre la porte à une multiplication de situations abusives pouvant entraîner une détérioration du bien immobilier et in fine dégrade l’attractivité de l’investissement immobilier. Ce déséquilibre entre locataires et bailleurs freine l’accroissement du parc locatif au détriment des deux.
C’est pourquoi les auteurs proposent de réformer en profondeur la fiscalité pour stimuler l’offre de logements en mettant fin par exemple à toute forme d’encadrement des loyers.
Proposition 5
L’approche quantitative de la politique de la ville a conduit à une ségrégation plus fragmentée des communes dites sensibles.
Cette politique des quotas s’est traduit par une érosion du parc privé et a contribué à l’inflation des prix de marché. Pour y faire face, il est primordial, selon Denys Brunel et Nicolas Bouzou, de se tourner vers une approche du logement social plus décloisonnée, plus qualitative et plus économique.
L’enjeu consiste donc à réformer les aides publiques au logement et prévenir les abus.
Proposition 6
Depuis 30 ans les aides publiques ont tendance à être dispendieuses, alors même que la dette publique atteint 96 % du PIB (en 2015).
Le niveau actuel des aides publiques au logement n’est donc pas soutenable, alors que celles-ci sont inefficaces. En raison d’une part de l’absence de ciblage sur des populations modestes, et d’autre part de la multiplicité des objectifs (soutenir l’emploi dans le BTP, lutter contre le travail au noir, contenir le taux d’effort des ménages locataires, réduire la facture énergétique des ménages etc.), la politique du long terme est souvent tiraillée entre des objectifs contradictoires.
Ceci a tendance à réduire son ciblage et son efficacité et c’est pourquoi le système des aides publiques doit être remis à plat.
Proposition 7
Les HLM ne remplissent pas leur mission sociale en raison d’une mauvaise redistribution des logements sociaux.
En effet, les besoins les plus manifestes à la fois sur les plans géographique et social peinent à être pourvus. (Rapport annuel de 2012 de la Cour des comptes). L’une des raisons est que la pénurie de logements est tellement importante que les habitations à loyers modérés ont opéré un virage marqué vers les classes moyennes. Globalement, 60 % des ménages restent éligibles à un logement social.
Il faudrait ainsi recentrer progressivement le parc HLM sur les ménages les plus modestes et les logements véritablement sociaux
En plus de connaître une situation de « mal-logement », le secteur immobilier traverse une transition systémique que ce soit dans la productivité ou l’innovation technologique.
Les espaces de loisirs et le domicile deviennent des lieux de production ; c’est « la maison augmentée » qui amène paradoxalement l’immobilier à devenir de plus en plus mobile à travers le télétravail, la télé médecine, les MOOC, les énergies renouvelables, l’économie de partage…
À court terme, l’objectif de cette maison connectée et plus largement de la ville intelligente consiste à réduire les consommations d’énergie. À long terme, il s’agit ainsi d’intégrer l’intelligence artificielle afin de réduire nos interactions avec la technologie.
Ces phénomènes confirment l’importance de l’accès au logement facile, de changements fréquents de lieux et donc d’une offre abondante, multiforme, souple et adaptée aux besoins nouveaux. L’ouvrage a l’ambition d’anticiper ces changements en adaptant l’offre à la demande, que ce soit pour celle d’aujourd’hui ou celle de demain.
- Denys Brunel et Nicolas Bouzou, Logement : le fiasco français, Editions Eyrolles, 2016, 144 pages.
Il y a d’autres problèmes à mon sens…
Les logements sociaux, sont quasi tous orientés sur la politique familiale traditionnelle (papa, maman 3 enfants et plus) , offre de plusieurs chambres, et répond très imparfaitement au changement de la structure familiale (montée du célibat, structure familiale à 1 enfant+ maman seule).
Chez beaucoup se crée une situation d’injustice, étant en situation précaire, l’accés au logement social ne leur est pas permis, devant se le loger dans le privé (33% plus cher) ils sont amputés d’un énorme pouvoir d’achat.
Autre problème, ceux ayant eu déjà accés à un logement social, ne le quittent plus, bloquant les places aux nouveaux arrivants…ainsi il y a nombre de retraités occupant de grands logements (t4 et +) alors que leurs enfants sont partis…
Je ne parle pas des revenus qui ont augmenté les rendant beaucoup moins en précarité sociale.
Je vous affirme, quand j’e travaillais en banque, que je finançai beaucoup de locataire de HLM, pour l’acquisition de résidence secondaire…
L’entrée en HLM vu la distorsion de prix eu égard au privé, ne devrait pas être soumis aux baux traditionnelles (3*6*9), et être plus souple pour pouvoir demander aux occupants ayant une situation favorable de laisser leur place à des personnes dans la difficulté
De même accroitre l’offre de logement sur des appartements plus petit, permettant aux célibataire ou couple sans enfant de ^pouvoir y avoir accés.
– Quand on met une Duflot ministre du logement, peut-on être surpris du résultat?
Quand des politiques et haut-fonctionnaires décident à Paris ce qui doit-être fait dans tout le pays, peut-on être surpris du résultat?
– Quand les politiques passent leur temps à voter des lois qui s’accumulent sans jamais faire le ménage en dessous, peut-on être surpris du résultat?
– Quand les politiques se font élire en promettant de « protéger » les « faibles », et ensuite s’empressent de matraquer fiscalement les honnêtes gens qui travaillent et paient leurs impôts, peut-on être surpris du résultat?
– Quand les électeurs votent pour des ânes, peut-on être surpris du résultat?
ils y a 3 soucis majeurs : la France accueille plus qu’elle ne peut recevoir les sociétés qui étaient là pour faire tout de même un certains profits ce qui normal pour une société il n’ y rien a redire la dessus ils fessait un certains profits sur les bas loyers mais aujourd’huil’ l’état leur demande de faire du social sur le propre fonds de ces sociétés ce qui provoque un désintéressement des lHLM et ils préfèrent ainsi ce lancer dans une constructions à loyer plus élevés mais plus sur aussi a être encaissés , les cas sociaux n’y ont pas accès car les critères sont draconiens et sa comprends.
Le particulier lui ne préfèrent plus louer ou alors sur de très courtes périodes ce qui ce comprends aussi cela ne rapportent presque plus rien aux propriétaires face au coût de la construction et des taxes et en emmerdement de la part du locataire et aussi avec des loyers impayés . Souvent construire est le sacrifie d’un longue période de sa vie , alors louer pour cela ne rapporte réellement plus grand choses ou des emmerdes plus beaucoup de propriétaires sont chaud pour cela.
Ensuite viennent les sois disant marchands de sommeils que l’ont accuses de tous les maux du monde et cela a tord car ils n’ obligent pas la personne a accepté ou pas ces locations sont un choix délibéré des personnes qui veulent louées ces personnes ce comportent comme un cheval de 3 , ont rentre on paye et ensuite on fait un procès désolé mais ces marchands de sommeils ne sont pas coupables tant qu’ils n’en emplois pas la force pour faire louer je ne vois pas où est le délit !!
( il y a un moyen aujourd’hui peut être éfficasse pour trouver un logement c’est de ce faire passer pour un nouvel immigré cela devrait fonctionner. )
Ou alors ce tourner vers de nouveau procédés la France dison plus tôt le le peuple , gaspille tous les jours des matières première qui souvent n’on pas besoin d’être totalement reconditionnés pour être exploité de nouveaux. Que ces gouvernement futurs (2017) fasse les recherches puisque ils invite a tour de bras . La construction béton n’est pas chère pour faire des logements si on c’est l’exploiter , les matière première ce trouves dans nos poubelles a 90% chaque jour faite un tour dans les déchiquèteries et vous y trouverais des trésors. Le citoyens français devrait recevoir une reconnaissance a cet égard comme gaspilleur national .
resterait peut être les terrains a trouver !! . ,
Le problème, c’est plutôt que l’immobilier est soumis à la dictature anarchique de la loi du marché soit sans aucun sens…
Sachant que c’est un refuge pour les plus riches qui y investissent en placement faisant monter les prix artificiellement, contre les plus pauvres qui n’ont plus accès.
Le marché est le problème.
J’ai acheté 150 000€ une maison de 1878…lol. Elle a du coûter 10 000 francs peut-être à sa construction…Quelle blague.
Il n’est pas normal que tout le monde ne puisse pas se loger décemment et avoir son propre toit.
Inadmissible au 21ème siècle.
la dictature anarchique de la loi du marché
Trololol. Le marché marche toujours, et je peux en témoigner puisque j’ai essayé.
Il n’est pas normal que tout le monde ne puisse pas se loger décemment et avoir son propre toit.
Vous voudriez multiplier les maisons 1878 comme Jésus multipliait les petits pains ❓ Coooool 🙂
Non, il a raison, le marché ne marche pas « toujours », il marche souvent très mal et spécialement au pire moment, quand ça va mal, il se met en mode brutal. On observe alors des variations de niveau de prix (et autres conditions) outrageant pour les acheteurs ou les fournisseurs, excluant et éliminant ceux qui ne peuvent pas suivre, qui se plaignent (quoi de plus normal) et préfèrent assez naturellement chercher des boucs émissaires plutôt que prendre leur part de responsabilité dans l’affaire.
Seulement toutes les alternatives et toutes les interventions qui visent soi-disant à corriger et améliorer le marché sont toujours encore bien pire que le pire marché. En attendant que « Moi pas président » s’en rende compte, il est plutôt logique qu’il râle et qu’il succombe à la tentation du fasciste qui prétend résoudre ces problèmes à coup de « régulation » et au prix d’un tout petit sacrifice de rien du tout : la liberté.
Pour éviter de perdre du temps à répondre, c’est bien du second degré ?
Ok. À bas la dictature anarchique de la loi du marché. Vive… quoi ? La dictature anarchique du marché politique, celui qui nous apporter les récents phares de l’humanité Sarkozy, Hollande et leurs suites ? La dictature bien régulée des « experts » fonctionnaires du ministère du logement, cooptés ou nommé par … qui ? C’est bien beau de critiquer, mais si on est pas capable de proposer mieux qu’un yakafocon parce que « il n’est pas normal » et gnagnagna…
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