Par Nafy-Nathalie
Louer un logement peut parfois avoir une forme inattendue. En Corée du Sud par exemple, depuis le 19ème siècle, il est possible de souscrire un bail sans verser de loyer. Cela s’appelle le jeonse.
Le principe est simple : en entrant dans les lieux, vous confiez une somme d’argent au propriétaire correspondant à un pourcentage plus ou moins élevé de la valeur du bien loué. Lorsque vous quittez le logement, le propriétaire vous restitue l’intégralité de cette somme moins éventuellement les petites réparations à effectuer. Le locataire est assuré de récupérer le dépôt puisqu’il est garanti par un privilège sur le bien loué. Durant le bail, qui dure en général 2 ans, vous ne prenez à votre charge que les dépenses de fonctionnement comme l’eau ou l’électricité par exemple. Le propriétaire à la fin du bail récupère son bien s’il le souhaite ou réévalue le montant du dépôt initial en fonction du marché. Le locataire est libre de partir ou rester.
On est dans un système gagnant-gagnant où chacun bénéficie ainsi d’une grosse somme d’argent pour investir successivement, palliant ainsi le refus des banques de prêter de l’argent aux particuliers et dans lequel les prêts hypothécaires ne sont pas courants :
- Le locataire, en fin de bail, peut ajouter ses économies importantes réalisées en ne payant pas de loyer au dépôt qui lui est restitué, ce qui lui permet d’accéder à terme à la propriété sans avoir besoin d’emprunter.
- Le propriétaire a l’avantage d’avoir, en début de bail, une somme importante qu’il place et il se rémunère sur les bénéfices éventuels. Il peut aussi se servir de ce montant comme apport pour acheter un nouvel appartement qu’il mettra en location, ou vous rembourser avec le dépôt du locataire qui vous remplacera.
On imagine aussi que le propriétaire n’a pas d’inquiétude à louer un logement à un locataire puisque la question du non paiement du loyer est évacuée et qu’il peut récupérer son logement ou en changer le dépôt à chaque fin de bail qui est d’une durée relativement courte (2 ans maximum). Il est certain qu’il ne doit pas y avoir de logements vacants en Corée du Sud.
Le dépôt varie en fonction des lieux, caractéristiques des biens et de l’économie. Il est librement négociable entre propriétaire et locataire. Si l’économie se porte bien, que les rendements des placements sont bons et les prix de l’immobilier en hausse, le système prospère avec des demandes de dépôts faibles mais il a aussi pour travers d’encourager les comportements spéculatifs (136% de hausse des prix de l’immobilier en 1978 à Séoul contre 49% de moyenne nationale). Ainsi dans les années 1990, les deux tiers des contrats de location était de type jeonse et il fallait effectuer un dépôt d’environ 40% du prix du logement. Depuis 2008, la situation économique de la Corée du Sud est devenue moins favorable, ce qui a joué à la baisse sur les taux d’intérêts et les prix de l’immobilier, mais toute relative car le logement reste si cher qu’il est devenu impossible d’acheter sans être auparavant passé par le jeonse. L’attitude des primo accédants n’arrange rien. En effet, espérant une baisse plus significative des prix, ils n’hésitent pas à mettre leurs projets d’acquisition en sommeil, entraînant un accroissement de la demande de logement à louer face à des taux d’intérêt qui ne cessent de diminuer. La conséquence a été la revalorisation du dépôt du jeonse qui peut se monter maintenant jusqu’à 90% ou même 100% de la valeur du bien, ce qui en a fait une formule de location chère ne concernant plus que 50% des baux.
Si le Coréen ne peut pas opter pour le jeonse, il se tournera vers wolse, formule similaire à la nôtre, qui est un choix de dépit. Le locataire signe un bail pour 1 ou 2 ans avec un dépôt de garantie aux environs de 10% de la valeur du bien et paye un loyer mensuel. Mais cette formule avec loyer mensuel n’a pas les faveurs des Coréens pour lesquels payer un loyer reste du gaspillage. Une étude montre d’ailleurs qu’en 2014, 63,5% des jeunes couples (moins de 5 ans de vie commune) ont opté pour le jeonse comme premier type de location ; 21,4% sont devenus propriétaires seuls et 8,1% ont eu une maison offerte. Ce qui indique que seuls 7% des jeunes couples ont opté pour le mode de location wolse. Les jeunes se marient plus tard et vivent chez leurs parents jusqu’au mariage non pas parce qu’ils sont des Tanguy en puissance mais parce que le concubinage est très mal vu (tradition confucianiste). Cette période entre leur premier travail et le mariage, durant laquelle ils ne payent pas de loyer, leur permet également d’économiser leurs salaires afin de pouvoir se loger. Les parents contribuent également traditionnellement au financement du logement.
Même si la culture française ne permettrait pas d’importer le jeonse, l’expérience sud-coréenne est très intéressante puisqu’elle introduit la possibilité de consommer autrement de l’immobilier. Il suffit de laisser l’individu trouver des solutions innovantes aux problèmes qu’il rencontre, lui faire confiance. Il est tout à fait surprenant qu’en France des formules originales d’accession à la propriété existent (viafix), qui ne coûtent rien en termes d’aides ou de subventions aux contribuables, mais qu’elles soient délaissées au profit des ventes avec subventions et financement bancaire. De même, pour la location, il est curieux que l’État persiste de manière pathologique à réglementer toutes les tentatives de solutions alternatives (logement contre service, colocation, airbnb…) qui voient le jour sans tenir compte de ses échecs. Au lieu d’accumuler des mesures qui ne font que créer des déséquilibres nouveaux qu’il faut ensuite rectifier et ainsi de suite, on pourrait débrider le système et permettre l’apparition de réponses innovantes au problème du logement. Comment peut-on avoir à ce point la liberté et l’initiative en horreur que, même les caisses vides, on essaye toujours d’enfermer ses citoyens dans un carcan de règles, subventions et aides en tous genres ?
Aider la population à s’enrichir ne fait pas partie de l’agenda politique de la gauche. Ni de la droite, d’ailleurs. Ça poserait des problème en terme de clientèle électorale.
En première analyse, on pourrait penser que la montée du FN dans la classe ouvrière et les classe moyenne convaincrait nos gouvernants de changer d’attitude, mais il n’en ait rien.
Cela dit, l’idée sud Coréenne décrite par l’article est excellente. Et j’ai du mal à voir pourquoi l’article prétend qu’elle ne pourrait pas être importée en France. Je suis sûr que de nombreuses personnes serait prête à prendre un emprunt pour payer le dépôt, et rembourser des mensualités probablement plus faibles qu’un loyer.
Et je vois mal pourquoi une banque refuserait un tel emprunt, alors que la restitution est assurée à l’issue du bail (vu que le dépôt est garantit par contrat, que le locataire ne peut pas le dépenser, et que c’est un prêt court terme, c’est de l’or en barre pour un banquier, ça peut même justifier des taux assez bas). Il est même possible d’envisager des prêts avec restitution du capital seulement à la fin, l’emprunteur ne payant que les intérêt pendant la période du prêt.
Ça pourrait augmenter le pouvoir d’achat des Français.
En France on a la loi de 1989 qui régule les rapports entre locataires et bailleurs, … et tout un tas d’autres lois jusqu’à la dernière Alur dont vous avez peut-être entendu parler.
Les loyers sont encadrés, leur montant, … bref ! C’est légalement impossible en l’état.
Oui, mais ce n’est pas un problème de la culture Française. C’est seulement réglementaire. Je ne comprenais pas, car je pensais que vous faisiez mention de quelque chose dans la culture Française (dans l’âme Française, si on veut), qui empêcherait ce système d’être importé. Ce qui me semblait, je crois à juste titre, absurde.
c’est culturel … la socialisation de la société française est due aux français …
Je trouve que vous simplifiez beaucoup…
Bah non elle a parfaitement raison les USA sont libéraux parce que les américains ont une mentalité libérale: classe moyennes, superieurs, populaires confondus. Leurs constitutions refletent leurs idéaux, les français ont la même mentalité que les américains j’ en doute fortement.
Les gens qui dirigent la France ne sont pas les Français.
Ils sont juste élus par eux, parmi eux …
Ne me faites pas rire. L’offre d’hommes politiques à élire est plus que limité, et complètement bloquée au nouveaux entrants, spécialement ceux qui sont en dehors du statut quo.
La culture de la France, c’est la culture de l’ENA, pas celle des Français.
Tout à fait !
En France, on considère qu’il est normal qu’il y ait un délit d’exercice illégal de la profession de banquier.
ou de coiffeur
…ou d’avocat. Ce qui est assez troublant pour les droits de la défense.
vous voyez des locataires prêts à prendre un emprunt pour ce type de location, d’accord.
moi, en tant que propriétaire, je ne me vois pas emprunter 100 000 euros à la banque à 3 % pour avoir un dépôt de garantie de 70 000 euros prêté par le locataire, que je pourrais placer à 1 % à la banque…
je veux bien emprunter 100 000 euros à 3 % à la banque pour encaisser 7 000 euros de loyer et payer 1 500 euros d’impôts chaque année.
je comprends tout à fait que le locataire préfère payer à la banque un loyer de 3 % sur 70 000 euros plutôt qu’un loyer à son propriétaire de 7 % sur 100 000 euros, mais avant d’acheter un objet, il faut que celui ci soit fabriqué, avant d’utiliser un service, il faut que celui ci soit offert par un prestataire.
augmenter le pouvoir d’achat des français contre le pouvoir d’achat des producteurs ne pourra se faire.
Si les coréens le font, c’est qu’ils y trouvent leurs comptes.
Tant que tout se passe entre personnes volontaires … Et, à la limite, votre liberté est aussi celle d’être un pigeon …
Disons que les placements coréens sont plus productifs que ceux français …
L’économie coréenne se porte nettement mieux que celle française.
Les propriétaires coréens y trouvent leur compte parce que les taux d’intérêt de leurs placements sont très importants. Les français n’ont peut-être pas la possibilité d’y trouver leur compte aussi facilement.
Par ailleurs, les locataires ne constituent pas leur dépôt avec des prêts bancaires. C’est ce que j’explique dans l’article. Ils sont constitués des économies qu’ils réalisent durant la période avant mariage où ils vivent chez leurs parents et des apports de leurs familles.
P.S. : Des rendements à 7 %/an dans l’immobilier locatif non professionnel … Vous rêvez.
Certains arrivent à plus de 10%. Mais c’est pas le commun de mortels, et c’est généralement en achetant en lots. On parle pas du même capital.
Si pour des particuliers aussi sur des appartements c’est possible.
Rare sans doute mais pas impossible.
Si cela existe.
@Jabo:
Un appart à 100 000€ pour 7 000€ de loyer? Vous rêvez! Maxi 1000 et encore (bon allé, 1200 et je suis large).
« pour avoir un dépôt de garantie de 70 000 euros prêté par le locataire, que je pourrais placer à 1 % à la banque… »
Si vous êtes assez con pour le placer à la banque. Avec 70 000€, vous pouvez racheter un appart, ou bien le placer en bourse et toucher 9-10% sans trop forcer, ou dans des SCPI/REIT bien choisis pour des taux comparables en dividendes.
Ça rapporte moins que des loyers classiques, c’est sûr, mais c’est du capital immédiatement disponible, vous n’avez pas à payer une agence immobilière pour percevoir les loyers, pas de risques d’impayés, pas à vous soucier des dégradations puisque vous retenez sur le dépôt…
« augmenter le pouvoir d’achat des français contre le pouvoir d’achat des producteurs ne pourra se faire. »
Il s’agit d’une option parmi d’autres. Ça ne peut pas convenir à tous les loueurs. Cela dit, si vous avez des logements que vous laissez vacants, par exemple, ça peut être une option puisque vous pouvez vous permettre d’être moins regardant sur la qualité des locataires, et que vous n’avez pas à vous en occuper.
quand vous arrêterez de confondre les mois et les années, ça ira mieux pour votre compréhension.
Oui, ou sinon, vous pouvez aussi arrêter de vous foutre de ma gueule et me répondre sur le fond.
je me cite :
« je veux bien emprunter 100 000 euros à 3 % à la banque pour encaisser 7 000 euros de loyer et payer 1 500 euros d’impôts chaque année. »
chaque année veut dire annuel. 7 000 euros de loyers annuels. je ne peux être plus clair.
si vous ne comprenez pas ceci, j’ai le droit de me foutre de votre gueule.
votre intervention n’a de sens que si vous pensiez que je parlais de loyer mensuel irréaliste. or, je suis réaliste, je parlais de loyer annuel, je ne place pas à la banque et je ne laisse pas mes logements vacants.
vous en tant que locataire vous aimeriez 3 % de 70 % comme loyer annuel, je ne vous donnerai pas cette opportunité, en tant que propriétaire, je veux un loyer de 7 % sur 100 %. désolé de contrarier vos plans de vivre à mes dépens.
7% par an, c’est à peu près le ratio : un appartement à 200k€ va générer ±14k€ de loyer annuel… du moins à Paris… ce qui fera un rendement net de ±2% après impôts et taxes diverses et variées…
Deux raisons réglementaires qui font que cette idée est impossible en l’état en France :
1/ Taxation spoliatrice des revenus, et notamment particulièrement, ceux de l’épargne.
2/ Encadrement des contrats entre personnes privées.
En France, c’est encore mieux, certains ont aussi des logements gratuits mais sans bien sûr apporter de capital mobilisé deux ans et en plus l’Etat leur file le fric des contribuables pour s’acheter des play stations, du McDo et des bières (ou du cannabis pour les alcoolophobes).
http://marginalrevolution.com/marginalrevolution/2015/09/south-korea-europe-fact-of-the-day.html
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