L’immobilier sur la mauvaise pente

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Avec les agitations ridicules de Duflot, l’immobilier s’apprête à faire un grand bond en avant. Vers le bas.

J’en avais déjà un peu parlé dans un précédent article ainsi que d’autres auteurs sur Contrepoints, l’immobilier est sur le point de faire un grand bond en avant grâce aux (ex)actions de Cécile Duflot dans le domaine, bond dont l’actualité montre qu’il risque d’être agité et plutôt vers le bas…

En effet, la presse revient actuellement sur le dernier décret fixant les plafonds de loyer et de ressources pris en compte dans le dispositif Duflot, plafonds qui permettent de faire d’intéressants petits calculs afin de se faire une idée de la rentabilité d’un tel investissement. Comme on pouvait s’y attendre dans ce genre de lois, la ministre a opté pour une nouvelle usine à gaz de complexité, après un parcours de la loi particulièrement épique et résumé dans ce petit schéma mis à jour :

parcours institutionnel Duflot Jan 2013

Le Monde s’en tire tant bien que mal dans le défrichage des modalités touffues du dispositif, mais force est de constater que ce n’est ni simple ni franchement clair. On notera au passage que, comme pour les précédents dispositifs, les avantages fiscaux imposent de trouver un ou plusieurs locataires pour les biens immobiliers concernés, sachant qu’ils doivent respecter un plafond de ressources, calculé sur le revenu fiscal de référence de l’antépénultième année. Bien sûr, pour ajouter de la clarté sur de la transparence et de la simplicité sur l’aisance, les plafonds de revenu des locataires sont variables selon le nombre de personnes qui composent le foyer et la zone géographique où est situé le logement. Enfin, les réductions d’impôts obtenues dans ce cadre sont de toute façon plafonnées (à 10 000 euros pour 2013, par exemple). Il manque l’âge du capitaine, mais c’est un oubli que Bercy va probablement combler. On comprend donc qu’en terme d’optimisation fiscale, la fuite l’exil l’expatriation aller voir ailleurs n’est pas forcément une mauvaise pioche.

Dès lors, la brave ministre en charge des logements, des SDF et de trouver des locaux pour Europe-Ecologie Les Verts et des aménagements zurbains peut bien enfiler tous les casques de chantier à la portée de sa main, elle n’arrivera pas à faire repartir la bulle immobilière que Sarkozy et son gouvernement, en 2009, avaient regonflée à grand coup d’aides et d’argent public. Elle préférera occuper les esprits avec la belle incohérence de son comportement brouillon en adulant d’un côté les « réquisitions » de bâtiments privés par des associations festives et citoyennes et en faisant expulser manu militari d’un autre côté les mêmes associations qui ont eu le toupet d’occuper des bâtiments publics. On a la solidarité qu’on peut, hein, Cécile ?

duflot casquée

Et pendant qu’elle merdouille, de plus en plus d’acteurs sentent confusément que les prix sont montés trop haut ; non pas dans l’absolu, mais bien trop haut pour la capacité réelle d’endettement et de travail des Français. Les agences immobilières toussent un peu : comme je l’avais noté il y a quelques jours, certaines incitent publiquement les vendeurs à baisser leurs prix. Les notaires, de leur côté, avancent prudemment dans le terrain ô combien glissant de l’acceptation d’une forte baisse en volume dans l’ancien (on se demande au passage comment une forte baisse des volumes pourrait ne pas s’accompagner dans les prochains mois d’une solide baisse des prix, mais baste, passons).

Et si l’on regarde les jolies courbes que fournit Friggit, on obtient ceci, qui traduit assez bien la situation actuelle :

friggit, septembre 2012

Situation actuelle qui peut se résumer, du point de vue de l’acheteur, par un mot simple : attentisme et déflation.

Attentisme d’autant plus fort que la loi Duflot est un marigot de contraintes et d’exceptions qui restreint d’autant son application. Et pendant que la ministre trottine dans son parcours institutionnel foutraque, l’État continue sa délicate broderie de taxes et de ponctions diverses en projetant d’alourdir la taxe d’habitation, et en l’assujettissant aux revenus, institutionnalisant ainsi le fait que les « prestations » d’une mairie (qui justifient la taxe en question) dépendront du niveau de vie de l’administré. Que voilà une idée géniale ! Nous avions le propriétaire vu comme un salaud de bourgeois nanti ; nous aurons bientôt le salaud de locataire auquel il faut faire lourdement payer son droit d’habiter quelque part, avec en plus des services municipaux à plusieurs vitesses (si l’on veut être logique). Belle mentalité, finalement.

L’issue, on la connaît même si beaucoup refusent encore de la voir en face : l’État a tellement manipulé le marché immobilier qu’il a gonflé une bulle monstrueuse que plus personne ne peut cacher. À ces manipulations grossières, il ajoute à présent l’instabilité fiscale qui a toujours conduit aux pires résultats. Les prix devront donc tomber, plus ou moins vite. Ceci donne d’ailleurs lieu à des collisions d’articles particulièrement amusantes dans une presse qui a bien du mal à choisir son camp (celui de ceux qui voient une baisse et celui de ceux qui n’imaginent pas que l’immobilier puisse baisser un jour) :

krach ou pas krach ?

Ces collisions permettent au passage d’illustrer assez bien les deux faces d’un même marché : celui des vendeurs (qui ont intérêt aux prix qui grimpent) et celui des acheteurs (exsangues et qui ont intérêt aux prix qui baissent), avec la mise en exergue de l’État, au milieu, qui, essentiellement avec l’argent des deux parties en présence, s’évertue à faire perdurer cette situation ridicule aux dépends de tous ; en effet, combien de milliards d’euros auront été investis dans des habitations en carton-pâte ? Combien de capital aura été cramé en logements vides dans des champs déclarés « zone constructible » pour quelque pot de vin discret ? Combien de familles seront, suite au dégonflement, en negative equity (autrement dit, obligées de rembourser un logement dont la valeur réelle sera très inférieure à ce qui leur reste à payer à la banque) ? Combien d’agences immobilières devront fermer ? Combien d’entreprises de construction, créées pour répondre à une demande artificiellement gonflée, seront sur la paille ? Combien de pertes, combien de catastrophes individuelles, familiales, régionales ou nationales pour avoir réclamé, tant et si bien que l’Etat intervienne massivement dans ce domaine depuis tant d’années ?

Mais rassurez-vous : lorsque les chiffres de cette facture là seront disponibles, vous pouvez être certains que les populistes et les démagos crieront haro sur le baudet libéral, et accuseront les spéculateurs, les agents immobiliers, les riches propriétaires ou les banques de la déconfiture générale tout en réclament une dose d’État supplémentaire qu’ils obtiendront probablement.

L’immobilier traduit assez bien la confiance que les individus peuvent avoir dans l’avenir puisque c’est un domaine où l’on doit se projeter plusieurs années dans le futur ; avec l’accumulation actuelle de nouvelles au goût douteux, avec le message sans ambiguïté lancé par Hollande et sa clique à tous les propriétaires (et aspirants propriétaires) de France, au point d’en faire fuir de plus en plus, avec l’instabilité fiscale devenue systématique, on ne peut arriver qu’à une seule conclusion : ce pays est foutu.
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