Entre la fin des années 1990 et mi-2008, les prix des logements anciens ont augmenté de façon ininterrompue à des rythmes annuels pouvant atteindre 15 % au plus fort de leur progression en 2004-2005. Après avoir baissé de 7,1 % en 2009, baisse significative mais de courte durée, ils sont repartis vivement à la hausse depuis fin 2009 (+ 6,3 % en 2010).
La remontée des prix s’accompagne d’une reprise du nombre de transactions : 780 000 en 2010 après un creux à 600 000 en 2009. La hausse des prix est particulièrement marquée en Île-de-France, notamment pour les appartements (graphique 1). En 2010, le niveau des prix des appartements anciens franciliens dépasse le pic atteint en 2008. Au total, entre 1998 et 2008, c’est à Paris que les prix des appartements ont le plus augmenté (+ 185 %) suivis de la petite couronne (+ 156 %) et de la grande couronne (+ 142 %). De façon symétrique, la baisse en 2009 a été plus forte en grande couronne que dans le reste de l’Île-de-France tandis que la remontée des prix s’affaiblit à mesure que l’on s’éloigne de la capitale, creusant les écarts de prix entre ces trois zones. En province en 2010, ce sont les prix des maisons qui augmentent le plus vite alors que depuis 2000 ils avaient décroché par rapport aux appartements.
Les revenus ont augmenté plus vite que les loyers mais beaucoup moins que les prix des logements
De 1998 à 2010, la hausse des prix des logements anciens (+ 141 %) a été beaucoup plus rapide que celle des revenus par unité de consommation (+ 43 %). Les loyers ont augmenté en moyenne un peu moins vite que les revenus, au rythme moyen de 2,4 % par an, soit + 33 % (graphique 2). En effet, ils sont en partie régulés par la puissance publique (encadré 1). Ils ont cependant augmenté plus vite que les prix à la consommation jusqu’en 2009, à l’exception des années 2000-2001 (période de gel des loyers dans le secteur social) et 2008 (flambée des prix du pétrole et des matières premières). De 1998 à 2010, l’ensemble des prix à la consommation a ainsi progressé de 21 %.
Les années 2002-2005 se sont caractérisées par une accélération des loyers pouvant aller jusqu’à 3,6 % d’augmentation annuelle (graphique 3). À cette époque, l’indice de référence sur lequel étaient indexés les loyers connaissait lui-même une accélération tandis que l’inflation demeurait stable autour de 2 % par an.
À partir de 2006, l’évolution des loyers a ralenti : + 3,1 % entre 2006 et 2007 et un peu plus de 2 % en 2008 et 2009. C’est en grande partie la conséquence de la mise en place d’un nouvel indice légal de révision des loyers (l’indice de référence des loyers – IRL), dont les évolutions ont été inférieures à celles de l’indice légal précédent. En 2010, l’évolution annuelle des loyers a été particulièrement modérée (+ 1,5 %), soit un rythme identique à celui de la hausse des prix à la consommation. Au cours de cette année, l’évolution de l’indice de référence des loyers a été la plus faible de la décennie (+ 0,4 % en moyenne) ; en conséquence, une forte proportion des loyers n’ont pas été révisés (35 %, contre moins de 5 % en 2007 et 15 % en 2008 et 2009).
Depuis le gel des loyers dans le secteur social en 2000 et jusqu’en 2007, les loyers du secteur libre ont progressé à un rythme égal ou supérieur à celui du secteur social, à l’exception d’un rattrapage en 2003 dans le secteur HLM. Après une accélération quasi ininterrompue jusqu’en 2005, ils ont ralenti et progressent même moins vite que ceux du secteur social depuis 2008 (respectivement + 1,7 % et + 2,5 % par an en moyenne depuis cette date).
Entre 2000 et 2010, les loyers du secteur libre et ceux du secteur social ont connu la même progression (+ 29 %). En revanche, les logements HLM les plus récents (construits après 1982) ont connu des hausses de loyers plus faibles (+ 23 %).
