Par Thibault Doidy de Kerguelen.

« Dans ce projet de loi il y a de bonnes orientations », a salué, au cours d’une conférence de presse, Jean-François Buet, président de l’organisme, dont on peut se demander s'il a une bonne idée des blocages du marché.

Obligation de justifier a posteriori le motif du congé

Si être favorable à la mise en place de questionnaires normés pour les états des lieux d’entrée et de sortie, aujourd’hui « source de la plupart des contentieux », ne mange pas de pain (même si cela ne pourra se faire qu’à minima, les situations étant par définition particulières), approuver l’obligation pour le propriétaire de justifier a posteriori le motif du congé donné au locataire pour éviter les « motifs fallacieux » tient du renforcement de l’atteinte au droit de propriété. Les conditions de résiliation de bail sont aujourd’hui draconiennes et les possibilités de recours du locataire en cas de fraude du propriétaire existent. L’obligation de prouver a posteriori ne fait que renforcer le sentiment de suspicion à l’égard du propriétaire réputé fraudeur qui doit en permanence justifier de ses actes et de ses dires. En termes de droit, nous sommes en face d’un inversement de la charge de la preuve. Approuver cela, c’est tirer contre son camp. Lorsqu’il n’y aura plus de propriétaires particuliers qui loueront, bien des agences FNAIM seront en difficulté…

La caution sous séquestre

Bien sûr, la Fnaim ne s’oppose pas au séquestre du dépôt de garantie dans le cas des propriétaires particuliers. Qu’espèrent-ils ? En toucher les intérêts ? Là encore, la FNAIM par cette attitude se range résolument dans le camp des adversaires des propriétaires particuliers. Déjà la réduction de ce dépôt de garantie à un mois de loyer, ce qui ne couvre rien en termes de risque, a contribué, combiné avec l’application de cotisations sociales, soit à la baisse des revenus des propriétaires (d’où leur raréfaction), soit à l’augmentation des loyers, son séquestre aujourd’hui ne va faire qu’empirer le phénomène.

Pénalisation des propriétaires pour restitution tardive de la caution

Toujours dans le même sens, la FNAIM, par la voix de son Président, se dit favorable à la pénalisation des propriétaires en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, qui pourrait aller jusqu’à 10% du montant de ce dépôt. Tout juste estime-t-elle que cela devrait avoir pour contrepartie une pénalisation des locataires en retard de paiement…. (ce qui, soit dit en passant, existe déjà et ne résout rien dans le cas de difficultés réelles, ce qui est l’immense majorité des cas ; tondre un œuf n’a jamais rapporté gros…). Réclame-t-elle un assouplissement de procédures d’expulsion en cas d’impayés ? De cela, pas un mot…

Suppression des honoraires à la charge du locataire

Par contre, quand il s’agit de défendre les intérêts pécuniaires des agences, M. Buet retrouve ses esprits et s’oppose à la suppression des honoraires de location à la charge des locataires (communément appelés « frais d’agence »). « Cela aura un effet inverse de celui recherché », avertit-il, prônant plutôt un renforcement du devoir de conseil et d’information des agences envers les locataires. Ben tiens. Bien sûr que tout travail mérite salaire et que lorsqu’une agence trouve un logement à un locataire, il est normal qu’elle touche une rémunération. Mais, si on y réfléchit bien, ces honoraires sont pris en charge pour moitié par les deux parties. Lorsqu’une agence présente un locataire, elle est censée avoir pris des renseignements et vérifié sa solvabilité. Pourquoi ne pas ajouter une clause d’obligation justifiant les honoraires versés par le propriétaire ? Pourquoi ne pas « assurer » la véracité des déclarations avec obligation d’en assumer les frais en cas de tromperie se révélant dans une période de 3 à 6 mois suivant la signature du bail ? Voilà une proposition qui inciterait les propriétaires à passer par une agence, voire à remettre en location un bien. Autrement plus efficace que le « devoir de conseil et d’information envers les locataires ». D’autant que, chers agents immobiliers, sans les propriétaires, point de biens à louer, donc point d’affaires…

Taxe d’État pour une pseudo assurance

Quant à la mise en place d’une garantie universelle des risques locatifs, annoncée il y a quelques mois par le président de la République François Hollande, la Fnaim préférerait qu’elle prenne la forme d’une assurance obligatoire pour le bailleur, alors que le gouvernement penche pour une garantie de l’État en échange d’une taxe d’1% du montant du loyer, selon M. Buet. Là, la FNAIM a en grande partie raison. En grande partie seulement car la meilleure solution serait peut-être l’obligation d’une assurance, pas forcément à la charge du bailleur. En effet, il y avait, il n’y a pas si longtemps que cela, le système de la caution. Si un locataire faisait défaut, il y avait quelqu’un qui s’était porté caution et qui prenait le relais. Ce pouvait être l’employeur, la CAF, un ami, un parent solvables. Une telle solution aurait pour énorme avantage de couvrir le bailleur sans provoquer d’augmentation du coût de la location ou de diminution des revenus du bailleur. Dans le cas de personne bénéficiant de soutien social, la CAF, bras armé de l’État dans le secteur social, pourrait se porter caution, quitte ensuite à se rattraper sur les prestations. Pour les locataires qui n’auraient aucune caution à apporter, alors une assurance, soit prise par le locataire (avec remise de justificatif annuel comme pour l’assurance habitation), soit prise par le propriétaire (en déduction fiscale) pourrait se mettre en place. Beaucoup plus souple et beaucoup plus efficace que le système soviétique que nous prépare Madame Duflot.

Le projet de loi de réforme de l’urbanisme de la ministre du Logement Cécile Duflot sera examiné en conseil des ministres au mois de juin et débattu à l’Assemblée et au Sénat à partir de septembre. Souhaitons que d’ici-là la raison fasse son chemin…

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Sur le web.

Par Stéphane Montabert, depuis Renens, Suisse.

Selon un article de la Tribune de Genève, le risque de bulle immobilière est en hausse en Suisse – dernier avatar en date d'une longue série de nouvelles portant toujours sur la même inquiétude. Officiellement, la Suisse ne veut pas renouer avec la bulle immobilière des années 90 dont l'éclatement laissa le pays à genoux. Il est vrai que le sujet est sensible en Suisse ; les prix immobiliers sont historiquement élevés, l'économie en bonne forme, la demande forte, l'offre rare. Tous les ingrédients sont en place pour une surchauffe que les établissements bancaires et les politiciens – avec toute la compétence qu'on leur connaît – s'emploient à contrecarrer.

Paradoxalement très abordable dès lors qu'on dispose de suffisamment de fonds propres, l'acquisition attire à elle des locataires éreintés par la hausse des loyers que provoque la pénurie de logements. Mais à dire vrai, la plupart des facteurs en faveur de l'échauffement immobilier obéissent à des tendances lourdes. La Suisse semble un îlot de prospérité et de plein-emploi en Europe, drainant des aspirants travailleurs de tout le continent. Les terrains constructibles sont rares et réglementés. L'autorité est à la fois pétrie d'ouverture des frontières, et terriblement conservatrice dès qu'il s'agit d'aménagement du territoire.

Depuis un certain temps, l’État travaille donc à mettre les bâtons dans les roues des propriétaires, en particuliers les primo-accédants, les gens achetant pour la première fois de leur vie un bien immobilier. Restriction sur l'utilisation de ses avoirs de retraite, examen "vigoureux" des capacités de financement, les barrières s'érigent petit à petit.

Bien que les responsables évoquent rarement le sujet en ces termes, il s'agit en quelque sorte de protéger les gens contre eux-mêmes : le risque de se porter acquéreur d'un logement finalement trop cher pour soi en cas d'évolution défavorable des taux. Cette crainte est-elle justifiée ?

En plus de tous les facteurs précédemment cités, les taux sont à un niveau historiquement bas. Pour les calculs de la capacité d'endettement d'un ménage, les banques se basent sur un taux hypothécaire à 5%, vieux restes d'un moyenne mobile sur vingt ans. Le chiffre n'a d'ailleurs plus guère de sens aujourd'hui ; les durées d'hypothèques à taux fixe s'allongent, les propriétaires profitant de l'aubaine, lissant dans la durée les risques d'éclatement d'une bulle. Ceux qui ont connu l'époque rappellent d'ailleurs que la situation actuelle n'a pas grand-chose à voir avec la spéculation effrénée du tournant des années 90, où il arriva qu'un immeuble genevois change trois fois de mains en une journée...

Les taux peuvent-ils subitement "remonter" comme le craignent certains ? Peu probable – à cause de la Banque Centrale Européenne (BCE).

Il y a un peu moins de deux ans, la Banque Nationale Suisse (BNS) décida d'appliquer un plancher au taux de change entre franc suisse et euro pour lequel je n'eus pas de mots assez durs. Bien entendu, depuis chacun se "réjouit" de la belle réussite du plan, sans réaliser que ladite parité est maintenue uniquement à travers l'achat massif d'euros, probablement de dette publique européenne, et d'un bilan franchement inquiétant. Mais il y a aussi un impact sur les taux d'intérêt.

La BCE et la BNS fixent chacune leur taux directeur, le taux "principal" lié à la monnaie dont elles ont la charge. BCE et BNS n'ont pas les mêmes problèmes ; pour parler franchement, la BCE en a de gros, alors que son homologue helvétique s'en invente. En prise avec une stagflation de plus en plus probable, la BCE lutte de toutes les façons possibles pour alléger la dette des États européens. Même la monétisation ayant montré ses limites – il ne faut pas que de telles choses se voient trop – la banque centrale en est réduite à jouer sur son taux directeur, qu'elle a abaissé à 0,5% début mai.

Le taux directeur détermine grosso-modo les intérêts d'un placement dans une monnaie. Que vaut le taux directeur de la BNS, le Libor à trois mois ? Celui-ci oscille entre 0 et 0,25%, dans un effort délibéré de rendre le franc suisse moins attirant que l'euro...

Imaginons un instant que, pris d'un coup de folie, les dirigeants de la BNS déclenchent l'hallali immobilier en augmentant dans un intervalle de temps très court le taux directeur lié au franc suisse. Ne prenons même pas une valeur folle. Fixons le nouveau taux à 5%, disons. Nous aurions donc des placements en francs suisses rémunérés à 5%, alors que ceux en euros seraient toujours rémunérés à 0,5%, en plus d'une parité fixée artificiellement à 1,20 CHF pour 1 € entre les deux monnaies...

Pas besoin de vous faire un dessin : dans une telle hypothèse, la Suisse siphonnerait instantanément toute l'épargne européenne, qui serait alors mieux rémunérée en franc suisse (taux plus élevé) et avec l'assurance d'une passerelle stable entre les deux monnaies (taux plancher de 1,20 CHF pour 1 €). Évidemment, en réalité cela ne se passerait pas comme prévu : pour maintenir le taux de change le bilan de la BNS enflerait démesurément, le plancher deviendrait intenable, puis cèderait. Le franc suisse s'envolerait alors à des hauteurs stratosphériques que la BNS tenterait de juguler en baissant soudainement les taux, et finirait de toutes façons avec sur les bras d'innombrables milliards d'euros dépréciés dont elle serait incapable de se débarrasser sans assumer une perte comptable dramatique...

Mais tout ce scénario tient de la science-fiction. Les experts de la BNS ont des priorités, et aujourd'hui celles-ci sont bien d'essayer de coller à l'euro sans trop y laisser de plumes plutôt que de jouer aux apprentis-sorciers pour prévenir une hypothétique surchauffe du marché immobilier helvétique... (disons qu'ils sont des apprentis-sorciers, mais ne courent pas tous les lièvres à la fois !)

Pour rendre le franc suisse moins attractif que l'euro, la BNS lutte déjà en maintenant délibérément un taux directeur inférieur à celui qui a court pour la monnaie unique européenne. Au vu des tombereaux d'euros que la BNS est obligée d'acheter pour affaiblir artificiellement le franc suisse, le succès est mitigé. Mais enfin, c'est le plan.

En résumé: si elle veut maintenir un taux plancher entre le franc suisse et l'euro, la BNS est obligée de maintenir un taux directeur inférieur à celui de la BCE.

Le taux directeur de la BCE étant de 0,5%, et visiblement orienté à la baisse, la marge de variation du taux suisse se réduit à pas grand-chose.

Je ne saurais affirmer avec certitude si l'immobilier helvétique est dans une trajectoire de bulle ou pas, même si je pense que non. Mais je suis sûr en revanche que les taux hypothécaires helvétiques ne remonteront pas avant longtemps, tant que les élites aux commande de ce pays continueront leur fuite en avant dans l'arrimage du franc suisse à l'euro.

En acceptant de se lancer dans la politique d'un taux plancher avec l'euro, la BNS s'est enfermée dans une logique de tout ou rien dont dépend sa crédibilité future. On peut donc penser qu'elle défendra sa position avec la dernière énergie – préparant ainsi une catastrophe financière exceptionnelle, en Suisse, lorsque l'euro sera en perdition pour de bon.

En attendant, les heureux propriétaires peuvent profiter de taux hypothécaires aussi bas que stables.

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Par David Descôteaux, depuis Montréal, Québec.

Par Thibault Doidy de Kerguelen.

Les ordonnances permettront de faire ce qui n’a pas été fait depuis un an !

Jouant à contre emploi et oubliant l’image d’écologiste qu’elle a essayé de se donner depuis quelques années, Madame Cécile Duflot, ministre du logement, a présenté au Conseil des ministres du jeudi 2 mai, son « projet de loi habilitant le Gouvernement à légiférer pour accélérer les projets de construction ».

À l’en croire, l’écroulement de la construction immobilière de ces deux dernières années serait dû à « un certain nombre de freins à l’aboutissement des projets de construction de logements ». Toutes les grandes agitations ministérielles de ces derniers mois n’ayant rien donné, voire ayant empiré la situation, le ministre affirme, comme beaucoup de décideurs en situation d’échec, qu’il faut aller « plus loin » qu’il faut frapper « plus fort ».

L’arme absolue est sortie : les ordonnances. À croire que si rien n’a fonctionné depuis un an, c’est de la faute du Palais Bourbon…

Des ordonnances seront prises « dans les prochains mois » qui concerneront des domaines aussi variés que la transformation de bureaux en logements, la réduction du délai pour agir contre les programmes immobiliers en construction et la lutte contre les recours abusifs. Mais aussi la création d’un « portail national de l’urbanisme ».

Une qualité de vie dégradée pour soi-disant favoriser la quantité

Dans le détail, il s’agira :

– de mettre en place une « procédure intégrée pour le logement », simplifiant la délivrance des permis de construire tout en respectant l’environnement.

Comme toujours, lorsque l’on se sent obligé de préciser « tout en respectant l’environnement », c’est qu’en fait la mesure de simplification fera fi d’un certain nombre d’obligations existantes aujourd’hui. Gageons que les obligations touchant au respect du patrimoine national seront « allégées » (archéologie préventive, accords des bâtiments de France etc.)

– d’accroître la densification, « en favorisant la transformation de bureaux en logements, en limitant les obligations en matière de places de stationnement, en autorisant un alignement sur la hauteur d’un bâtiment contigu ou la surélévation d’immeubles pour la création de logements. »

Comme si ces mesures étaient la cause de l’écroulement de la construction en France… La transformation de bureaux en logements, à part dans les beaux quartiers Haussmanniens où des logements ont été transformés (avec l’accord obligatoire du Maire d’arrondissement) en bureaux, est quasi impossible ou de toute manière extrêmement onéreuse car la conception même d’un bâtiment de bureaux est totalement différentes de celle d’un bâtiment destiné aux logements. Les autres mesures proposées, si elles peuvent, dans certains cas, permettre à des projets de voir le jour, sont dommageables à la qualité de vie et à l’environnement. Comme le nombre de logements qui pourront voir le jour grâce à ces mesures sera marginal, la question de la pertinence de décisions qui risquent de provoquer des logements sans places de stationnements pour les résidents et de voir s’élever des murs bouchant tout horizon à des résidents qui se croyaient protégés par une réglementation protégeant la qualité de vie se pose forcément. En tous cas, même si elles peuvent dans certaines situations se justifier, ces mesures ne sont pas favorables à l’environnement et à la qualité de vie.

– de réduire le délai de traitement des recours contentieux et lutter contre les recours abusifs.

Là encore, comme précédemment, le ministre semble renier ses engagements politiques. Il s’agit ni plus ni moins que de limiter, voire d’ôter au peuple, aux habitants, aux riverains, le droit d’intervenir et de pouvoir décider dans l’évolution de leur environnement. Chaque jour un petit moins citoyens et un petit peu plus « sujets », les Français se verront imposer une urbanisation qui ne correspondra pas à leurs aspirations mais aux besoins politiques du moment. Nous avons vu dans les années 60 le brillant résultat de tels raisonnements.

– d’encourager le développement de logements intermédiaires à prix maîtrisé, qui passerait par la création d’un « statut spécifique et d’un bail de longue durée dédié ».

Encore une usine à gaz, encore un « statut spécifique », mais que diable la puissance publique (communes, communautés de communes) détermine les projets dont elles souhaitent voir le jour (qui mieux que l’échelon local sait ce qu’il est nécessaire de construire en logements intermédiaires ?), que les investisseurs privés soient incités fiscalement à se porter sur ces projets et qu’on laisse le marché s’équilibrer ! Nous voilà encore partis sur un « machin » totalement artificiel qui ne durera pas et ne résoudra rien car ne permettant pas d’équilibrer l’offre en logements intermédiaires à la demande.

– ou encore de créer un « portail national de l’urbanisme pour améliorer l’accès aux documents d’urbanisme »

Oui, la circulation de l’information est toujours une bonne chose. Combien de logements construits grâce à ce portail ?

De la politique politicienne

Pour conclure sur cette volonté d’utiliser les ordonnances dans le domaine de la construction par le ministre du logement, nous dirons que Madame Duflot, dont l’attachement à son poste de ministre n’est un secret pour personne, a opté pour la posture de la fermeté. Choisissant des mesures exceptionnelles face à une situation exceptionnellement grave, elle espère donner l’illusion de la maîtrise de la situation, tout en masquant les pitoyables résultats des décisions prises depuis un an. Cette posture, qui lui permettra très probablement de sauver sa tête lors du prochain remaniement, la conduit inévitablement à l’imposture politique, l’amenant à des décisions contraires à ce qu’on serait en droit d’attendre de la part de quelqu’un se réclamant de l’écologie. L’environnement, nous ne le rappellerons jamais assez aux militants « pastèques » (vert dehors et rouge dedans) ne se limitant pas au CO2 et au nucléaire.

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Par Vincent Bénard.

Immeubles parisiens place Saint Georges

Ça y est, les prix de l’immobilier semblent entrer dans une phase de baisse, y compris à Paris. Certains n’y voient que le symptôme de la déprime actuelle de l’économie, où, malgré des taux de crédit historiquement bas, les acheteurs ont trop peur de l’avenir pour se lancer dans des achats qui les engagent sur 20 ans.

Mais tempérons ce pessimisme : la baisse des prix du logement, si elle se prolonge, sera une excellente nouvelle. L'immobilier, parce qu'il est, à tort, plus perçu comme un placement que comme un bien de consommation, est le seul secteur d'activité dans lequel certains parlent de  crise quand les prix baissent. Or, en général, c'est plutôt la hausse des prix qui pose des problèmes aux ménages consommateurs, comme on le voit dans le domaine des transports ou de l'alimentation.

Le prix de la plupart des produits de consommation, comme l’équipement de la maison ou l’informatique, baisse en monnaie constante ou en pourcentage d’un salaire moyen. Et pourtant, personne ne parle de crise dans ces secteurs. Au contraire, ces baisses de prix n'empêchent pas les entreprises de ces filières d'être profitables.

En finir avec la bulle immobilière

En fait, il serait même souhaitable que l’immobilier baisse suffisamment jusqu’à retrouver son “tunnel historique”, notion introduite par l’économiste du logement Jacques Friggit, qui a constaté que des années 1965 à 2001, le prix médian du logement en France s’est maintenu aux alentours de 2,9 fois le revenu net médian des ménages. Nous en sommes à plus de 4,5 fois en 2012, d'où la difficulté croissante de se loger pour les ménages les plus modestes. Ces coûts élevés affectent également les entreprises et pèsent sur les budgets publics par le biais d'une demande plus élevée en logements sociaux.

Ce n’est que depuis la toute fin du XXe siècle que cette bulle s’est formée, par la combinaison d’une baisse historique des taux d’intérêts et, on l’oublie trop souvent, de lois de libération du foncier constructible ou des grandes opérations d’aménagement de plus en plus restrictives.

Songez qu’il faut aujourd’hui 5 à 10 ans pour mener à bien une révision de plan local d’urbanisme, ou une simple “Zone d’Aménagement Concertée”, et que le droit actuel des sols incite les maires à se montrer plutôt malthusiens... pour ne s’attirer ni les foudres de leurs électeurs, ni celui des services techniques de l’état qui appliquent depuis 20 ans des doctrines écologiquement correctes anti-construction. Cela crée, en période de bonne solvabilité des ménages, un effet de rareté qui profite aux vendeurs, au détriment des acheteurs. Dans aucun autre secteur, un économiste n'oserait affirmer que la capacité des offreurs à imposer des prix élevés est une bonne chose. L'immobilier ne fait pas exception.

En finir avec le faux dicton:  “Quand l’immobilier va, tout va”

Une économie débarrassée des bulles immobilières, et des problèmes bancaires qui les accompagnent (USA, Irlande, Espagne, Pays Bas...), éliminerait un des principaux facteurs de mal-investissement, de spéculation improductive, et de mauvaise allocation des ressources des ménages. Les dernières années montrent de façon éclatante que le bilan économique d’un immobilier cher est négatif.

Or, une économie dynamique et sans bulle immobilière n'est pas un rêve abstrait. Parce que l’Allemagne a su adopter des règles de libération des sols plus flexibles (annuelles), elle n’a pas connu la même bulle des prix du logement que la nôtre, alors que son économie s’est montrée plus performante. Même constat dans la moitié centrale des USA (Texas, Kansas...) ou du Canada, où le droit du sol accompagne la construction au lieu de la brider, et où il n’y a pas eu de bulle des prix malgré des conditions de crédit aussi folles que dans le reste du continent, et un dynamisme économique ou démographique supérieur. Ces exemples nous montrent qu’un immobilier cher quand l’économie se porte bien n’est pas une fatalité.

Rêvons un peu  : le gouvernement rendrait grandement service aux générations futures en profitant de la baisse conjoncturelle du logement pour faire exploser sans grande douleur politique les causes structurelles de la formation des bulles immobilières dans les périodes économiquement plus fastes, à savoir un foncier constructible trop encadré et des permis de construire trop durs à obtenir pour de grosses opérations. La baisse des prix qui s'amorce tout juste pourrait alors être pérennisée.

A lire aussi :

• notre analyse des prix de l'immobilier

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On peut identifier trois raisons principales.

D’abord l’offre en logements à Hong Kong est largement freinée par le gouvernement hongkongais qui détient le contrôle de la terre (le régime de propriété est en leasehold comme en Angleterre) et délivre des permis de construire au compte-goutte. Le nouveau chef de l’exécutif de Hong Kong CY Leung (en fonction depuis juillet 2012) a promis de délivrer plus de permis et planifié des projets de rénovation des anciens sites urbains, mais ceci ne peut avoir d’impact sur le marché qu’à moyen terme. Cette promesse est d’ailleurs à double tranchant puisque la rénovation des sites urbains sera consacrée à la construction de logements sociaux pour les Hongkongais, ce qui risque de réduire l’offre du secteur privé et encourager ainsi la hausse des prix.

Il y a également une demande très importante et un phénomène de spéculation de la part des investisseurs étrangers, surtout de la part de ceux de Chine continentale. Ces derniers totalisent près de 15% des ventes totales de logement. Ce chiffre est encore plus important pour les appartements de luxe où ils représentent 30 à 40% des ventes. En effet Hong-Kong est une zone de placement vraiment intéressante pour les Chinois de la R.P.C. (République populaire de Chine). Même si Hong Kong n’est plus officiellement considéré comme un paradis fiscal, cette ville offre des conditions fiscales très avantageuses pour les Chinois. Hong-Kong est un des pays où les taxes sont les moins importantes au monde (15% sur les revenus, 5% sur la valeur locative du logement, 17,5% sur les bénéfices réalisés sur le territoire, 0% sur les bénéfices réalisés à l'étranger, pas de TVA) ; bien moins importantes qu’en Chine continentale. C’est donc la destination de rêve pour les Chinois qui cherchent à faire de l’optimisation fiscale ou avoir un pied à terre de luxe pour faire du shopping (la clientèle de luxe chinoise a une préférence pour le quartier de Tsim Sha Tsui). Certains investisseurs chinois sont enfin plus effrayés par la bulle immobilière en Chine continentale que par celle de Hong Kong et essayent de diversifier leur risque en investissant dans l’immobilier hongkongais, jugé « moins pire » que celui de Chine continentale.

La troisième raison est monétaire. Le plan de soutien à l’économie de 570 milliards USD dévoilé par le gouvernement de la R.P.C. en 2008 s’est traduit par un gonflement de la bulle immobilière d’abord en Chine continentale puis à Hong Kong – comme à chaque fois que les banques centrales injectent trop de monnaie dans l’économie (cf. crise des subprimes aux États-Unis).

La monnaie de Hong Kong, le Hong Kong dollar (HKD), est arrimée au dollar américain (USD) et fluctue en parité fixe avec celui-ci (1USD = 7,80 HKD). Comme le montre ce graphique, les taux d’intérêts à dix ans sont très bas depuis quatre ans (ils passent de 3% en 2009 à 0,5% en 2013). Ceci est dû à la politique monétaire de la Fed qui a lancé trois opérations de Quantitative Easing (QE) consécutives en 2008, 2010 et 2012 pour soutenir l’économie américaine (je doute personnellement que la reprise à laquelle on assiste aux EU depuis le second semestre de 2012 doive quelque chose à la politique monétaire de la Fed).

De plus, le taux de croissance réel du PIB (c'est-à-dire le taux qu’on obtient en retirant les effets de l’inflation au taux de croissance nominal du PIB) est bien plus important à Hong Kong qu’aux EU. Normalement le taux de croissance du PIB réel doit approximer les taux d’intérêts à dix ans. Mais comme ces taux sont tirés vers le bas à cause de la politique monétaire de la Fed, le fossé se creuse entre le taux de croissance du PIB réel à Hong Kong et les taux d’intérêts à dix ans du HKD. Mais il ne faut pas perdre de vue que le taux d’intérêt est une information, et que dès lors qu’il est faussé, l’information qu’il est censé pourvoir l’est aussi. Ainsi le régime de change fixe avec le USD maintient les taux du HKD artificiellement bas, ce qui encourage les investissements dans l’immobilier (puisque le coup d’endettement est quasi nul et la plus-value mobilière quasi-certaine, du moins jusqu’à l’éclatement de la bulle).

340 000 mises en chantier de logements ont été lancées en 2012, et peut être moins de 300 000 le seront en 2013, les plus bas niveaux depuis plusieurs décennies. Suite à la publication de ces chiffres désastreux, le gouvernement a réagi, comme semble l'exiger la mauvaise tradition Française, par des annonces de "réformes urgentes" qui se voudraient spectaculaires mais qui tiennent lieu, pour la plupart, du gadget de circonstance.

La principale mesure consiste en une réduction de la TVA sur la construction sociale de 7 à 5%. En temps normal, toute réduction d'impôt est bonne à prendre, mais gageons que celle-ci ne sera certainement pas répercutée sur les locataires du secteur social, et constitue un simple bol d'oxygène pour les sociétés de HLM. Lequel, d'ailleurs, risque d'être compensé par de nouvelles hausses de taxes qui, cette fois, frapperont l'ensemble des contribuables.

Certes, 400 millions annuels ne sont pas rien, mais ne représentent guère qu'environ 4 000 logements en coût de construction, très grand maximum. Et la construction pour propriétaires privés n'en bénéficiera pas, alors qu'elle représentait peu ou prou 80% de l'activité du secteur lorsque celui-ci tournait en "vitesse de croisière" dans les années 90 et 2000. L'acheteur privé d'un logement neuf, lui, continuera à supporter une TVA de 20% sur sa construction, et peut-être encore un peu plus demain.

Plus encore, aucune mesure ne s'attaque aux causes structurelles de la hausse des prix du logement, qui, en ces périodes de grande incertitude sur l'avenir, dissuadent un nombre croissant d'acheteurs potentiels de passer à l'acte : coûts de construction en hausse soutenue du fait de l'adoption de normes de plus en plus (trop ?) sévères, et surtout raréfaction artificielle du foncier constructible disponible par la faute de lois d'urbanisme de plus en plus malthusiennes, dont Cécile Duflot vient d'annoncer qu'elle espérait encore les renforcer, au nom d'une 'peur du grignotage' de l'espace agricole grossièrement exagérée. Rappelons qu'au plus fort de la bulle, avant la crise de 2008, le surcoût moyen engendré pour l'ensemble des transactions immobilières du fait de ces verrous normatifs et fonciers pouvait être évalué à 50 000 euros en moyenne par logement [¹] : bien plus que l'intégralité de la TVA sur la construction neuve ! Même si la crise actuelle a certainement fait baisser un peu ce "prix de la rareté", c'est sur ce levier que le gouvernement doit agir en priorité s'il veut vraiment alléger la charge du logement sur le budget des ménages.

Le gouvernement veut en outre renforcer – avec quel argent ?- les incitations, pour les possesseurs de logements anciens, à en améliorer l'isolation. Malheureusement, la subvention n'aboutit généralement qu'à faire monter les prix de l'objet subventionné, et un simple calcul d'amortissement montre que le plus souvent, même dans le contexte actuel de prix élevés de l'énergie, ces investissements ne sont pas rentables, et donc impossibles à financer pour les ménages moyens... qui sont souvent ceux qui occupent les logements les moins bien isolés. Si le secteur du bâtiment attend un regonflement significatif de ses commandes à partir d'un tel dispositif, qu'il s'arme de patience...

Seul rayon de soleil, la réduction des possibilités de recours judiciaires "frivoles" contre les projets de construction, qui bloquent souvent de nombreux programmes pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, alors qu'ils sont rarement suivis au final par les tribunaux. Le diable peut se nicher dans les détails, mais sous réserve d'être bien mise en œuvre, et qu'elle ne serve pas uniquement certains intérêts particuliers, l'idée est bonne, l'on étudiera avec intérêt le détail des textes concernés lorsqu'ils apparaîtront.

Malgré ce point potentiellement positif, les annonces du gouvernement sont trop anecdotiques pour modifier l'équation dramatique qui plombe le logement en France : des prix d'achat artificiellement gonflés par la raréfaction foncière, qui font plus qu'annuler l'effet bénéfique de la baisse des taux d'intérêt pour les emprunteurs, et une situation économique générale marquée par la peur de l'avenir, qui n'incite pas les ménages à s'endetter sur une trop longue période.

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Note :

Par Stéphane Montabert, depuis la Suisse.

La petite histoire du jour nous vient du canton de Genève, où le bon public découvre (honteux et confus, mais un peu tard) que les politiques sociales d'accession à la propriété ont en fait des effets aux antipodes de leurs buts initiaux.

Dans un article limpide, Christian Bernet explique que des promoteurs et leurs amis font main basse sur les biens à vendre.

Le mécanisme est extrêmement simple : agissant sur plans, de riches individus s'emparent d'immeubles à bâtir en "zone de développement", où les prix de vente sont contrôlés par l’État pour permettre l'accès au logement à des prix abordables.

Ils réussissent ainsi à acquérir des appartements à des prix très inférieurs aux tarifs usuels en vigueur à Genève. Le journaliste évoque ainsi 600.000 à 800.000 francs pour un cinq pièce, par exemple. Mais les contraintes légales sur ces prix ne s'appliquent que pendant dix ans. À l'issue de ce délai, la vente de ces appartements est libre. Les propriétaires ont donc carte blanche pour se séparer de leurs biens avec une plus-value époustouflante à la clef. Ils peuvent doubler voire tripler leur mise!

Seuls les individus les mieux informés et avec des fonds mobilisables rapidement ont accès à cette loterie privée. On s'en doute, ce genre de personne ne se trouve pas parmi la population officiellement visée par le programme d'aide :

L’exemple le plus flagrant se situe à la Tulette, à Cologny, où un grand chantier est en cours. Ici, le promoteur Abdallah Chatila construit 250 appartements, dont 149 sont à vendre en PPE (propriété par étage). Or, quelques familles, en bonne partie de Cologny, et fortunées, ont fait main basse sur ces PPE. Les anciens propriétaires, qui ont vendu le terrain, ont acquis 29 appartements ! Sur les 120 restants, plus de 70 ont été vendus par lots de deux, trois, voire six appartements. (...) Jean Murith, qui était maire de Cologny quand l’opération s’est montée, a acheté deux appartements. In fine, on ne trouve que 52 personnes qui n’ont acheté qu’un seul logement. Et encore, parmi ce chiffre figurent des membres d’une même famille.

Le maire de la ville trempe lui aussi dans la bonne combine, tiens tiens ! Cela n'empêchera pas les gens de réclamer à l’État - c'est-à-dire une organisation remplie de politiciens exactement comme le maire de Cologny - de légiférer davantage pour "réagir". La machine est en marche et rien ne l'arrêtera :

Le Conseil d’État évoque un «contournement inadmissible» de la loi, dans son récent Plan directeur cantonal. François Longchamp, en charge de l’Urbanisme, va bientôt annoncer des mesures pour lutter contre ce phénomène qui, parfois (sic), relève de la pure spéculation.

Reste à savoir comment. Augmenter les délais avant la remise en vente ? Empêcher la vente locative ? Limiter l'acquisition de propriété à un logement par personne ?

Aucune de ces mesure ne fonctionnera, évidemment. Les spéculateurs ont toujours un coup d'avance. Face à la perspective de multiplier leur mise, même à l'issue d'un long délai, peu d'entre eux hésiteront à choisir un placement à l'abri de l'inflation, dussent-ils attendre quinze ou vingt ans. Quant aux autres méthodes de contrôle, elles seront contournées par l'utilisation de prête-noms ou des locations sous le manteau, d'autant plus faciles à conclure que la pénurie immobilière sévit à Genève.

Les investisseurs fortunés ont simplement, pour faire fructifier leurs biens, des outils dont ne dispose pas la classe moyenne.

La connivence avec la classe politique est l'un d'eux.

Le fait est qu'en permettant la mise sur le marché de logements à des prix manipulés, l’État offre une aubaine dont seuls certains parviendront à profiter. Des barrières supplémentaires repousseront quelques-uns d'entre eux, mais pas tous ; les spéculateurs s'adapteront et si certains n'y arrivent pas ou plus, d'autres encore plus riches se substitueront aux premiers pour rafler la mise.

Autrement dit, l’État est la source du problème. Alors même qu'il est directement responsable de la pénurie immobilière parfaitement illusoire frappant le canton du bout du lac, il y a peu à espérer de lui pour arranger les choses.

La population genevoise, ivre d'interventionnisme, n'est évidemment pas prête à accepter cette idée. Elle scandera, manifestera et votera pour que l’État légifère, encadre, interdise et surveille toujours plus les transactions immobilières déséquilibrées qu'il aura lui-même contribué à créer ; et qu'au détour d'un article de la Tribune le citoyen genevois découvre les pitoyables abus qu'entraîne ce dirigisme, il s'en lamentera brièvement avant d'en réclamer encore davantage. Cela ne va évidemment pas arranger la situation du logement dans le canton.

Les riches spéculateurs immobiliers genevois n'ont, eux, pas trop de soucis à se faire : l’État travaille pour eux.

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Sur le web

Le fait qu’il n’y ait pas suffisamment de logements pour tout le monde à Paris n’est même pas étonnant. Ce qui est vraiment étonnant, c’est l’imagination de ceux qui sont capables de commettre toute sorte d’actes illégaux ou d’abuser du droit afin de s’abriter quelque part, au détriment de quelqu’un d’autre.

Il y a quelque temps, j’ai appris par L’Express que le syndicat anarchiste CNT avait publié sur l’Internet le "Guide juridique de l’occupant sans titre" avec les conseils pratiques sur la façon de réquisitionner les appartements d’autrui. Il faut envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à soi-même pour prouver qu’on réside à une adresse donnée, pour ensuite mettre la facture d’électricité à son nom. Si un gardien indélicat vous empêche de réceptionner votre courrier, il faut porter plainte car la loi sera de votre côté. Vous pourrez également organiser une pendaison de crémaillère tard dans la nuit pour fêter votre emménagement, car la plainte pour tapage nocturne de la part d’un voisin pourrait également servir pour prouver que vous résidez bien à cette adresse.

Pendant les premières 48h, il faut se faire discret afin de ne pas se faire surprendre en flagrant délit. Si la police arrive après ce délai, on ne peut plus vous expulser sans le jugement du tribunal. Bien sûr, le procès risque de durer pendant des mois, pendant lesquels vous pourrez vivre gratuitement sans être inquiété. Afin de gagner du temps, vous pourrez toujours louer un appartement sous une fausse identité car le propriétaire ne pourra pas poursuivre en justice un locataire inexistant. Bien sûr, il peut toujours faire intervenir un huissier de justice pour faire constater votre identité, mais si ce dernier arrive sans une décision du tribunal, vous n’êtes même pas obligé de lui ouvrir la porte.

Le directeur de l’agence immobilière dans laquelle j’ai acheté mon studio m’a raconté que certains arnaqueurs attendent que les gens partent en vacances pour casser la porte de leur appartement et changer la serrure. Ils le louent ensuite à un locataire, en se faisant passer pour des véritables propriétaires, pour encaisser la caution de trois mois de loyer. Bien sûr, les malheureux candidats qui peinent à trouver un logement ne pensent même pas à réclamer le titre de propriété aux arnaqueurs et certains sont prêts à payer six mois de loyer en avance, afin d’éliminer la concurrence. Ensuite, les véritables propriétaires de retour des vacances retrouvent chez eux les locataires étonnés, qui habitent tout à fait légalement dans leur propre appartement, fraîchement loué, pour lequel ils viennent tout juste de signer ce que les professionnels de l’immobilier appellent le "bail zaïrois".

Une telle mésaventure peut également arriver à ceux qui viennent tout juste d’acheter un appartement, car le notaire a besoin de trois mois pour transférer tous les documents cadastraux au nom du nouveau propriétaire. Pendant ce temps, l’agence immobilière accroche à votre fenêtre l’affiche "vendu par un tel" qui invite les illégaux à venir visiter.

Il existe un dicton qui conseille de ne pas dévoiler aux autres son opinion politique, le montant des avoirs sur le compte bancaire et la date de départ en voyage. J’ai alors décidé de signer une police d’assurance avant de partir en vacances pour protéger mon studio des squatteurs. J’ai été très étonnée d’apprendre qu’une telle police n’existait pas et que mon seul recours était la police, qui pouvait juste passer trois fois par semaine pour voir si tout allait bien, sans toutefois intervenir.

Ainsi, chaque année, je supplie mes amis de venir "garder" mon appartement où je n’ai aucun animal à nourrir ni d’ailleurs des plantes à arroser. Je crains que les squatteurs m’évincent du seul studio que je possède et je regarde jalousement la porte blindée de mon voisin qui n’est pas dans mes moyens.

Il existe un collectif étudiant nommé Jeudi Noir qui lutte pour l’occupation des appartements vides en aidant ses adhérents à s’y installer de force. Il y a quelque temps, quelques membres de ce collectif ont choisi de s’installer – ni plus ni moins – dans un petit hôtel particulier du dix-septième siècle pendant que sa propriétaire âgée était hospitalisée pour une fracture de la hanche. L'octogénaire ne s’est pas laissée faire et a réclamé 70.000€ d’indemnités mensuelles pour les loyers impayés devant le TGI de Paris. Le plus drôle dans cette histoire était l’avocat du Jeudi Noir, qui a déclaré qu'elle n’avait aucun droit aux dommages et intérêts puisqu’il n’y avait aucun dommage matériel – elle ne louait même pas le petit château avant l’arrivée des squatteurs. Le fait que les illégaux aient trouvé ses effets personnels sur place ne compte donc pas.

Bien sûr, la "gauche caviar" française – dont les leaders paient l’impôt sur la fortune et déjeunent dans les restaurants parisiens hors  de prix – trouvent que c’est « branché » lorsque les étudiants ou les travailleurs pauvres s’installent dans un immeuble destiné à la destruction, et il semble que je sois la seule de mon entourage à avoir peur lorsque le droit à la propriété privée est remis en question. Originaire de l’Europe de l’Est, je me souviens encore de la réforme agraire, de la réquisition des propriétés privées et de tous ces biens publics qui n’appartiennent à personne et qui deviennent délabrés. C’est la raison pour laquelle la façade de mon immeuble à Belgrade se détériore, pendant que les appartements privés sont propres et si joliment décorés. Puisque l’entrée, l’escalier et l’ascenseur sont des parties communes, personne ne s’intéresse à leur entretien qui n’est pas légalement obligatoire et le président du conseil syndical doit mendier les voisins pour récolter un peu d’argent et payer une femme de ménage.

À l’Est, le socialisme a apporté beaucoup de "choses positives" comme la gratuité du logement, de la scolarité ou du système de santé, mais dans sa tentative d’enrayer les classes sociales il n’a pas compris qu’il était injuste de payer les médecins ou les juges le même salaire que les conducteurs des bus. Lorsqu’un juge vit dans la pauvreté, il peut être tenté par la corruption, ce qui apporte l’injustice. Pour cette raison, je préfère que les pilotes, les chirurgiens ou encore les avocats, desquels dépendent ma propre sécurité et la garantie de vivre en dignité, gagnent bien leur vie.

Cela ne me dérange pas qu’ils lèguent les fruits de leurs efforts à leurs enfants, pour que ces derniers ne soient pas obligés de recommencer à zéro. Bien sûr, cela ne signifie pas que les enfants venant des familles moins riches n’auront pas droit à l’égalité des chances, car il y aura toujours une bourse, un crédit pas cher ou un job d’été quelque part pour ceux qui veulent réussir. Comme le dit le célèbre dicton, "Celui qui veut agir, trouve le moyen ; celui qui ne le veut pas, trouve l’excuse."

Malgré le soutien du Maire de Paris, les membres du collectif Jeudi Noir ont perdu le procès devant le TGI de Paris. Il fallait s’y attendre, car il n’est pas normal de squatter la propriété privée d’autrui. L’article 17 de la Déclaration universelle des droits de l’homme stipule que "toute personne, aussi bien seule qu’en collectivité, a droit à la propriété. Nul ne peut être arbitrairement privé de sa propriété." Lorsqu’on se serre la ceinture pendant plusieurs années au début de la vie active afin de se constituer un capital de départ pour acheter un appartement, on n’apprécie guère le discours de ceux qui évoquent le "droit au logement" sans fournir un effort.

Seulement, le droit à la propriété privée pourrait être sérieusement remis en question en France car le Sénat vient de voter la loi d’amnistie sociale des délits commis à l’occasion d’activités syndicales et revendicatives, c’est-à-dire les appropriations frauduleuses et atteintes aux biens d’autrui, entre 2007 et 2013. Cette amnistie s’appliquera également aux revendications liées au logement. En Seine Saint-Denis, le département le plus pauvre de notre pays, treize villes ont déjà signé des arrêtés municipaux visant à interdire les expulsions locatives décourageant ainsi l’accession à la propriété de ces populations défavorisées. En bafouant le droit à la propriété privée, notre socialisme à la française se rapproche dangereusement de la collectivisation et du totalitarisme soviétique…

Par l'auteur du site LeBlogPatrimoine.com.

Qui n’a pas entendu cet argument fatal : en France, si les prix des logements augmentent, c’est parce qu’il manque 800 000 logements !

Ce chiffre est repris par tous : journalistes, promoteurs, vendeurs, agents immobiliers, ministre du logement… Tout le monde connait ce chiffre et personne ne le remet en cause. Pourtant, lorsque l’on creuse un peu, on s’aperçoit que personne ne connait la source de ce calcul. Nous avons donc essayé de comprendre d’où venait ce chiffre.

L’analyse de l’INSEE sur le manque de logement en France

Première source d’information : l’INSEE. Quelle est l’analyse de l’INSEE sur le manque de logement en France ?

Tout d’abord, analysons le nombre de logements en France et leur répartition entre résidence principale, résidence secondaire et logement vacant.

La répartition des logements en France.

En analysant ce tableau de l’INSEE, daté de novembre 2011, on constate qu’il y a en France 33 000 000 de logements dont 3 166 000 résidences secondaires et surtout 2 400 000 logements vacants. Ce chiffre des logements vacants est stable depuis le début des années 2000, pourtant les prix ont considérablement augmenté depuis. Si le manque de logement devait expliquer la hausse des prix, on aurait dû constater une corrélation entre le taux de logements vacants et la hausse des prix. Au contraire, le nombre de logements vacants a augmenté de 400 000 entre 2000 et 2011 : étonnant dans un marché de pénurie de logement, non ? Comment expliquer qu’il manque 800 000 logements en France alors que le nombre de logements vacants augmente de 400 000.

La définition d’un logement vacant est large, n’y voyons pas seulement des logements conservés vides par leur propriétaire. Un logement vacant, au sens de l’INSEE, est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants :

• proposé à la vente, à la location ;
• déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ;
• en attente de règlement de succession ;
• conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ;
• gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste…).

Analysons ensuite le parc locatif social pour comprendre

Au 1er janvier 2010, la France compte 4 508 500 logements sociaux (hors Martinique et Guyane).

• 2,8% des logements sociaux sont vacants, c’est la proportion de logements vacants la plus élevée depuis 2004. Elle n’était que de 2,4% au 1er janvier 2009.
• La vacance de plus de trois mois, dite « vacance structurelle », progresse et atteint 1,4% en 2010 (1,2% un an auparavant). Elle représente, comme les années précédentes, près de la moitié de la vacance totale.

Ainsi, dans le parc locatif social, il y aurait non pas un manque de logement, mais 63 000 logements (1,4%) vacants de plus de trois mois.

Prenons la définition de la vacance locative pour être sûr de comprendre. Le taux de vacance est la part des logements vacants parmi les logements locatifs proposés à la location dans l’ensemble des logements loués ou proposés à la location.

Mais alors, ou est le problème ?

Analysons la part des logements vacants, mais avec un détail géographique pour comprendre :

Clairement, on constate que le taux de logements vacants n’est pas égal partout. Et seuls certains départements sont réellement concernés par une tension locative (les départements en jaune clair sur la carte). Mais, même dans les départements les plus tendus, la part des logements vacants est d’environ 5%. Dans les zones les plus foncées, la part des logements vacants approche les 8% voire plus de 10% dans certaines zones.

Ainsi, même si nous n’avons pas réussi à comprendre comment on pouvait déterminer qu’il manquait 800 000 logements en France, on comprend que certaines zones sont plus tendus que d’autres. Ce phénomène peut s’expliquer par les flux migratoires tels que nous vous le présentions dans cet article : Démographie et investissement immobilier : Votre investissement doit tenir compte des évolutions de population.

Mais d’où vient ce chiffre de 800 000 logements manquants ?

Lorsque l’on creuse un peu [¹], on retrouve ce chiffre de 800 000 logements dans une études de la Fondation Abbé Pierre de 2006.

La fondation Abbé pierre présente alors un rapport sur le mal logement et explique :

La fondation Abbé Pierre ne constate pas un manque de 800 000 logements mais simplement qu’il y a en France 800 000 personnes en manque de logement. Et cela fait toute la différence, car ce n’est pas en construisant à tour de bras, en subventionnant la construction de Scellier que ces personnes vont trouver un logement. La difficulté pointée du doigt par la fondation Abbé Pierre n’est pas qu’il faut construire plus de logement mais qu’il faut donner les moyens à ces personnes en difficulté de se loger…

Bien évidemment, aujourd’hui, tous ceux qui ont un intérêt financier dans la construction de logements détournent cette caution morale au service de leurs affaires… Mais il semble bien qu’il s’agisse d’une légende urbaine habilement construite par le service marketing de certains promoteurs…

Car les chiffres sont bien différents :

• En moyenne 7% des logements en France, sont des logements vacants, soit plus de 2 000 000.
• Le taux de vacance locative dans les logements en France n’a jamais été aussi fort qu’en 2010 avec 63 000 logements vides depuis plus de 3 mois.
• Il ne manque pas 800 000 logements en France mais 800 000 personnes sont en manque de logement.
• En revanche, la pression est plus forte dans certaines régions, dans lesquelles le taux de logement vacants est le plus fort.
• Le taux de logements vacants est quasi identique depuis 2000 : la hausse des prix ne peut pas s’expliquer par une pression sur le nombre de logements disponibles car ce nombre est stable malgré une hausse considérable des prix. Au contraire le nombre de logements vacants a augmenté de 400 000 entre 2000 et 2011 : constat étonnant dans le contexte d’un marché de l’immobilier guidé par la pénurie de logement.

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Note :

Par Thibault Doidy de Kerguelen.

Mais pourquoi donc l’économie ne se plie-t-elle pas à la volonté des politiques ?

Et voilà, encore un ministre qui découvre qu’il ne suffit pas de faire de l’agitation de bras dans tous les sens, de grandes déclarations péremptoires pour arriver à ses fins. L’objectif de 40 000 logements en 2013 grâce au nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif dit « Duflot » semblant devenir à peu près aussi réaliste que les 0,8% de croissance ou le rachat de Goodyear par Titan, le ministre Cécile Duflot envisage de doper l’avantage fiscal par différents moyens. Le premier, qui sera présenté rapidement, consiste à donner une nouvelle impulsion aux SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) fiscales qui sont adossées au dispositif « Duflot ». En plus de l’abattement sur l’impôt sur le revenu fixé à 18% du prix de l’achat et réparti sur 9 ans, ces « SCPI Duflot » pourront bénéficier dès le second semestre 2013, grâce à un décret, d’un point de réduction d’impôt en plus par année de détention, soit jusqu’à 21% sur 12 ans. Et voilà, on en revient aux bonnes vielles méthodes de l’avantage fiscal, de la « niche » pourtant si décriée quand on était dans l’opposition !

Relancer l’attrait des particuliers avec cette mesure concernant les SCPI et s’orienter vers les investisseurs institutionnels

Pour éviter le flop (les professionnels les plus optimistes ne voient pas plus de 20 000 constructions via le « Duflot » cette année), le ministre est sur deux fronts en même temps.

Si l’aménagement du dispositif était adopté, il pourrait doper certaines SCPI qui joueraient le jeu du dispositif et pourrait surtout inciter au retour de sociétés d’investissement immobilier dans l’investissement locatif. La majorité d’entre elles restaient jusque là très dubitatives sur le dispositif « Duflot » destiné aux particuliers. Les rares qui ont manifesté leur intention d’investir sur ce dispositif se comptent sur les doigts d’une main. Le loyer plafonné par le dispositif et inférieur au prix du marché d’environ 20% y est pour beaucoup. La SCPI Scellier avait un rendement locatif d’environ 2,5%, la SCPI Duflot servirait entre 1,5 et 2% par an.

Concernant les institutionnels, l’objectif est de drainer une partie des sommes gérées par les compagnies d’assurance au titre des contrat d’assurance vie sur les investissements immobiliers « Duflot ».  Devant la réserve des professionnels, une tentation coercitive est à craindre.

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Sur le web.

Par Thibault Doidy de Kerguelen.

Au-delà des agitations politiciennes, des affirmations idéologiques et des coups de menton des grands « yakas », la réalité du problème du logement prend un vrai visage et une réalité palpable lorsque la fondation Abbé Pierre rend son rapport annuel sur le « mal-logement ».

Une situation qui empire d’année en année

À travers le logement, c’est à une description précise, émaillée d’exemples, de la misère qui gagne notre pays que la Fondation se livre. La multiplication des familles mono parentales qui appauvrit, le chômage de plus en plus long, de plus en plus lourd, le nombre croissant de Français n’ayant que le RSA pour vivre, la misère, la vraie, pas celle des banlieues, qui touche les zones rurales, les communes péri urbaines, la pauvreté cachée de ceux qui n’ont plus que les terrains de camping payés à la semaine comme solution d'hébergement, l'entassement dans des lieux sordides où le manque d’hygiène provoque la résurgence de maladies que l’on croyait éteintes chez nous, les retraités qui quittent les villes et font valoir leurs droits à des logements sociaux dans des communes qui n’arrivent déjà pas à satisfaire les besoins locaux…

Mais avions nous besoin de ce rapport pour savoir tout cela ? Ne voyons nous pas surgir de temps en temps des illustrations de cette réalité ? Qui n’a pas vu, le long de son parcours en train le matin surgir ici ou là, le long de la voie ferrée des cabanes de planches et de bâches ? Qui ne s’est pas étonné au moins une fois de voir des gens entrer et sortir de campings en plein hiver dans des zones non touristiques ? Qui n’a pas remarqué un matin de bonne heure sur un parking de zone industrielle une voiture dont les vitres étaient pleines de buée ?

Le rapport a cet avantage d’être précis et à chercher à quantifier. Plus de 10 millions de personnes seraient touchées par la crise du logement et 3,6 millions subiraient le « mal-logement ». Des cabanes aux squats, en passant par le camping à l’année, « l’exclusion du logement est devenue un phénomène massif qui touche au moins 700.000 personnes », indiquent les auteurs du rapport. Autre constat que fait l’association, les ordres d’expulsion commencent à grimper : près de 119.000 décisions de justice ont été prononcées l’an dernier, soit 3.000 de plus qu’en 2011. Alors que les revenus de ceux qui disposent encore d’un emploi stable stagnent (voire diminuent par l’augmentation de la pression fiscale), les dépenses de logement explosent dans les budgets des ménages. Entre 2000 et 2010, les loyers ont augmenté de 47% dans le parc privé et de 29% dans le parc social. Forcément, le nombre d’impayés s’envole et le financement des dispositifs de soutien, comme le Fonds de Solidarité Logement (FSL), est de plus en plus sous tension.
Du fait de la hausse continue du chômage l’an dernier et d’une précarité croissante, les relais d’intervention d’urgence (centres communaux d’action sociale, associations) sont submergés par les appels au secours.

Après le constat, vient la conclusion : « le bouclier de la protection sociale n’est plus calibré pour répondre aux problèmes d’exclusion ».

Des bribes de solutions qui laissent perplexes

Les propositions ou pistes de réflexion de la Fondation peuvent laisser perplexes. Application plus rigoureuse de la loi sur le « droit au logement », plus de sévérité dans la mise en application de la loi sur le relèvement du seuil minimal de 25% de logements sociaux, imposition d’une « mixité sociale » dans les métropoles régionales au marché immobilier tendu, les zones touristiques du littoral et certaines zones transfrontalières qui connaissent un phénomène de ségrégation territoriale et relèguent les « mal-logés » extra-muros…

Bref, des mesures qui ne font que renforcer une politique que ce même rapport dénonce comme étant terriblement inefficace, des mesures qui vont à contresens du mouvement naturel. Nous savons, après cinquante ans d’expérience, que la mixité sociale est un leurre idéologique. À chaque fois que vous imposez une population exogène dans un quartier ou une ville, vous créez un phénomène de rejet qui presque toujours, prend la forme d’un départ de la population d’origine remplacée par des membres de la population imposée. Après quelques années, vous avez modifié la composition sociale du quartier en question, mais vous n’avez pas plus de mixité.

Je suis étonné que la plupart des intervenants sur le sujet du logement se contentent de raisonner à périmètre de marché constant. Mais peut-on en vouloir à une association dont le but est de soulager les misères « hic et nunc » de ne pas prendre le recul nécessaire à une réflexion en profondeur ?

Les racines du mal

Pourtant, il y a unanimité sur le constat (y compris dans le rapport de la Fondation de l’abbé Pierre), même si nous ne le formulons pas tous de la même manière. Le marché français du logement ne connait que deux problèmes, l’un survenant conséquemment à l’autre : le déficit d’offre et la paupérisation des demandeurs.

Or, en quoi le fait d’imposer la mixité sociale ou de réquisitionner quelques centaines de logements va résoudre l’un ou l’autre de ces problèmes ?

À la base du grave problème de logement que connait notre pays est le mode de financement de notre système social. 50% des revenus d’un salarié étant prélevés en amont de son salaire, ce dernier est sous évalué et rend la part « logement » lourde, voire trop lourde. L’État tout puissant croit pallier ce problème (qu’il génère) par des HLM dont il n’est pas capable d’assurer la construction en assez grand nombre pour absorber l’accroissement de la demande toujours plus importante d’année en année. Toujours plus grande car l’appauvrissement augmente le nombre de Français admissibles aux HLM, car ceux qui y sont ont tendance à faire ventouse, car il y a un accroissement de la population d’année en année, car la multiplication des familles monoparentales augmente le besoin, car chaque année 200 000 étrangers (l’équivalent d’une grosse ville) s’installent dans notre pays, créant une demande nette (il ne libèrent, par définition, aucun logement). L’État croit aussi résoudre le problème par des aides (APL). Sauf que la demande augmentant, les charges sur le travail augmentent, provoquant plus de chômage, donc de demandeurs…

Soigner le mal à son origine

Il semble évident que nous sommes au bout de la logique. L’attitude dogmatique et idéologique qui prévaut aujourd’hui est un emplâtre qui va (peut-être) satisfaire quelques beaux esprits mais en rien résoudre le problème. Comment voudrait-on nous faire croire que l’État dont la principale préoccupation dans les années qui viennent sera de réduire son déficit de fonctionnement tout en maintenant le réservoir électoral des fonctionnaires va trouver les ressources nécessaires à la construction de 800 000 logements sociaux ? Cet objectif n’a d’éventuelles chances d’être approché qu’à condition que l’investissement privé s’engouffre dans le projet. Sans nous étendre sur l’effet déplorable que le risque « réquisition » peut faire planer sur des investisseurs privés, la paupérisation des demandeurs rend peu rentable, donc peu incitatif la construction privée. Reconnaissant cet état de fait sans l’avouer, l’État instaure des incitations fiscales, histoire de ramener l’investissement à un niveau acceptable de rentabilité. Si vous supprimez ces incitations, c’est la catastrophe que nous connaissons.

Sans faire de l’Allemagne un exemple en tout, reconnaissons que le marché y est beaucoup plus serein. Il n’y a quasiment pas de problème de logement, les Landers, depuis la reconstruction, n’ont cessé de construire ou d’inciter à la construction. Dès lors, les loyers sont « raisonnables », puisqu’il n’y pas de pénurie de logement (toujours cette sacrée loi de l’offre et de la demande), que le chômage est faible et que les propriétaires ont la possibilité d’expulser les locataires dès le deuxième loyer impayé. Pas de surcoût d’assurance, pas de crainte de se retrouver avec deux ans sans revenus.

Le gouvernement n’a pas les moyens de sa politique

Le déséquilibre qui existe entre l’offre et la demande en France trouve son origine dans les charges sociales qui pèsent sur le travail et qui paupérisent les demandeurs. Plutôt que s’attaquer à ce problème, le gouvernement a choisi une autre voie. Celle des mesures autoritaires, fascisantes ou communisantes. Il n’y a qu’une voie pour que cela ait une chance de fonctionner : construire, construire, construire à tour de bras (c’est ce qu’ont fait tous les régimes fascistes dans le monde), il rééquilibrera ainsi le marché et dégonflera les prix. Le problème, c’est qu’il n’a pas les moyens de sa politique et que comme on ne rame pas éternellement à contre courant, il viendra un jour où il faudra prendre les bonnes mesures… Un jour, plus tard, « trop » tard ?

Lire aussi :

• Notre dossier immobilier

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Sur le web

Par Baptiste Créteur.

Afin de contraindre les propriétaires à ne pas laisser vacants leurs logements, le ministère du logement dispose déjà d'un pouvoir impressionnant mais apparemment insuffisant : l’État peut aujourd'hui réquisitionner les logements vacants, c'est-à-dire nier purement et simplement le choix des propriétaires quant à l'usage qu'ils font de leur propriété, et Cécile Duflot a déjà lancé un appel à la dénonciation des propriétaires de logements inoccupés.

Il suffirait donc à l’État, d'un coup de baguette magique, de réquisitionner tous les logements vides pour y loger ceux qu'il souhaite y loger - contre une indemnisation correspondant plus ou moins à une estimation de la valeur locative du logement mais ne tenant aucun compte de la valeur du choix du propriétaire vis-à-vis de son bien. Cette éventualité est pour l'heure à écarter ; la notion - certes vague - de propriété privée qui demeure ancrée dans les esprits des derniers Français rationnels les opposerait à cette mesure liberticide. Le ministère du logement s'attelle donc à trouver une parade, un instrument législatif offrant une réponse immédiate à toute contestation et permettant d'imposer un locataire choisi par l’État à tout propriétaire sans que celui-ci y trouve à redire sans invoquer des notions de liberté et de propriété depuis longtemps dépassées. Cette arme absolue, c'est la garantie universelle des revenus locatifs.

Pour encourager les propriétaires à louer leurs biens vacants, le ministère du Logement prépare la création d'une "garantie universelle des revenus locatifs", un système d'assurance contre le risque de loyers impayés qui pourrait être obligatoire, selon le Journal du dimanche. D'après le JDD, l'idée a déjà reçu le soutien de Matignon et de l'Élysée et une telle mesure pourrait être incluse dans la nouvelle loi sur le logement que la ministre du Logement, Cécile Duflot, doit présenter en juin.

Un propriétaire auquel on impose, d'une part de louer son logement, d'autre part le locataire qui l'occupera, pourrait évoquer la privation de liberté, le viol de la propriété privée, mais surtout les possibles dégradations et loyers impayés auquel il devra faire face. S'il dispose d'une garantie contre les loyers impayés, ainsi que contre les possibles dégradations, il n'a plus pour arguments que des principes, devenus désuets dans un pays qui les a énoncés tôt et rapidement oubliés et où le collectivisme va croissant depuis des décennies au point qu'on s'étonne que le mot "inaliénable" ne soit pas encore sorti des dictionnaires. Dans l'idée, la mesure répond assez bien à l'objectif de destruction du lien entre propriété et choix - donc de destruction de la notion de propriété privée telle que nous la connaissons trop peu.

Selon l'hebdomadaire, plusieurs pistes sont encore à l'étude mais le but serait qu'une telle garantie (déjà proposée par certains assureurs) couvre un maximum de bailleurs, et qu'elle soit payée par ces derniers, et non par les locataires.

Soit le ministère du logement commet une erreur digne d'un élève de sixième en pensant que faire payer les propriétaires et faire payer les locataires est différent, c'est-à-dire que les propriétaires ne répercuteront pas le supplément de coût engendré ; soit il est conscient de leur équivalence mais, de deux options équivalentes, choisit celle qui sera symboliquement mieux acceptée par l'opinion ; soit son raisonnement va un peu plus loin, et faire payer les propriétaires lui permettra dans un avenir proche où chaque jour est un lendemain qui chante d'apporter une réponse aux défenseurs de la propriété privée : les propriétaires étant assurés grâce à la bienveillance étatique qui les oblige à être responsables (contradictio in adjecto qui n'effraiera pas les constructivistes du gouvernement), s'évertuer à refuser qu'on leur impose un locataire relève de la mauvaise foi, de la petitesse d'esprit, du manque d'empathie vis-à-vis de ceux qui ont eu moins de chance dans la vie - rappelons qu'ils sont propriétaires. On sent bien la difficulté pour les récalcitrants, concernés par la mesure ou non, de défendre des principes frappés du sceau de l'inhumanité.

Une première option consisterait à l'imposer à "tous les propriétaires" sous la forme d'une assurance obligatoire, mais cela pourrait poser des problèmes juridiques. Une deuxième solution serait d'instaurer un prélèvement de 2% sur les loyers (ce qui correspond au taux global d'impayés), qui alimenterait un fonds national d'assurance. Enfin la dernière option serait d'obliger tous les assureurs à proposer une telle garantie, et d'inciter ensuite les propriétaires à en souscrire une, en les frappant dans le cas contraire d'une taxe d'un montant dissuasif.

Le ministère cherche la solution la plus appropriée, tout en sachant qu'il appartient à l’État et peut donc, en dernier ressort, recourir à la force. Il s'agit donc uniquement de forme, avec différentes modalités de coercition ; imposer purement et simplement peut encore poser quelques problèmes juridiques. À l'heure actuelle deux options sont envisagées. La première consiste à priver les propriétaires d'une partie des loyers pour alimenter un fonds national d'assurance, qui deviendra rapidement déficitaire - les locataires les moins intègres, sachant le propriétaire indemnisé s'ils ne paient pas leur loyer, auront peu de scrupules à ne pas s'acquitter de leur dû, d'autant plus qu'il est presque impossible en France pour un propriétaire de faire valoir ses droits et d'expulser un locataire qui ne remplirait pas ses obligations contractuelles. La seconde consiste à inciter les propriétaires en les taxant très lourdement s'ils n'obéissent pas, de la même façon qu'on cherche à inciter les fumeurs et les travailleurs à arrêter.

La frontière qui sépare la France du totalitarisme semble s'amenuiser à chaque déclaration et action du gouvernement. Bientôt, les experts juridiques n'auront plus à s'encombrer de l'habillage de leurs mesures liberticides et pourront se contenter d'invoquer leur utilité pour la société et l'urgence de la situation. Pourtant, une solution simple existe : faire de l'immobilier un marché libre, cesser d'imposer une politique centralisée par nature injuste et nécessairement moins efficace et moins respectueuse des préférences individuelles que les choix des individus eux-mêmes. De la même façon, baisser les loyers, ainsi que l'ensemble des prix, n'est pas une mesure qui se décrète, i.e. que l'on impose aux propriétaires, de la même façon qu'on ne peut pas leur imposer l'usage qu'ils feront de leur bien.

Il existe en outre un moyen très simple et un unique moyen légitime de rendre les loyers plus abordables - si tant est qu'on puisse assimiler "rendre plus abordable" et "cesser de rendre prohibitif" : réduire les taxes et prélèvements qui pèsent sur le propriétaire, sur le potentiel locataire et sur la transaction entre eux. Il existe également un moyen très simple et un unique moyen légitime d'inciter les propriétaires à proposer leur bien à la location - si tant est qu'on puisse assimiler "inciter" à "cesser de dissuader" : laisser propriétaire et locataire décider des modalités du contrat qui les unit, et laisser au propriétaire et au locataire la possibilité de faire valoir leurs droits selon les modalités prévues dans ce contrat. La seule voie légitime et permettant d'améliorer la situation de la France, celle du marché libre, ne semble pas être celle que le gouvernement privilégie. On peut toutefois se réjouir de la faillite prochaine de l’État, qui offrira aux Français le choix entre deux voies, les deux seules voies possibles pour une société : la souveraineté de quelques-uns sur tous ou la souveraineté de chacun sur lui-même.

Par Thibault Doidy de Kerguelen.

Cécile Duflot a présenté lundi dernier ses « vœux » à la presse. En fait de « vœux », elle s’est livrée à un exercice qu’elle fut bien obligée elle-même de qualifier « d’auto-congratulation ».

Le ministre du Logement déclare la guerre aux koulaks

Dans son programme d’inspiration très bolchévique, le ministre du Logement a clairement déclaré que « l’ère du libéralisme et du laisser-faire est terminée », que « Trop longtemps, on a feint de croire que la main invisible du marché permettrait à chacun de trouver un toit. Trop longtemps, le laisser-faire a fait office de règle, permettant ici pratiques abusives de certains acteurs, favorisant ailleurs la construction anarchique d’édifices sans âme et sans harmonie avec le territoire. Cette époque est révolue » Concernant ses attaques contre l’Église catholique qui avaient choqué l’ensemble des acteurs sociaux, même a-confessionnaux, elle n’hésite pas à affirmer :  « Qu’on relise mes propos, je n’en retire aucun. Quant au terme « réquisition », ce n’est ni un gros mot, ni une injure, ni même une provocation. Juste une exhortation à agir et la volonté d’appliquer la loi. Je sais que l’arsenal juridique actuellement à notre disposition pour mener cette bataille fait la part belle au droit de propriété et minore encore trop le droit au logement. Je porterai le combat politique pour qu’un nouvel équilibre puisse émerger. Si je ne suis pas habitée par le fétichisme de la réquisition, chacun doit savoir cependant que tous les moyens nécessaires seront utilisés pour créer les conditions d’un logement décent pour tous. »

« fait la part belle au droit de propriété et minore encore trop le droit au logement… tous les moyens nécessaires seront utilisés pour créer les conditions d’un logement décent pour tous ». Voilà prévenus ceux d’entre vous qui espèrent placer leurs économies dans la pierre plutôt que dans les produits financiers. Nous ne polémiquerons pas sur l’arsenal juridique qui contraint un propriétaire à plusieurs années de procédure pour évincer, à ses frais, un locataire indélicat ou l’oblige à payer le relogement de sagouins ayant vandalisé un logement par le fait devenu insalubre. L’objet n’est pas là. Nous sommes dans l’idéologie pure, un proprio est un salaud et, comme dans toutes les dictatures « révolutionnaires », « tous les moyens nécessaires seront utilisés… ». Les gens comme Madame Duflot oublient que la révolution de 1789 s’est justement faite essentiellement sur la conquête du droit de propriété privée.

« … tous les moyens nécessaires seront utilisés pour créer les conditions d’un logement décent pour tous. »

Logique avec elle même, Cécile Duflot entend, dès 2013, « réhabiliter les vertus de la réglementation », afin de construire à la fois « mieux et davantage ».  Elle a promis de mettre en place au cours des prochains mois « un encadrement durable des loyers » ainsi qu’une action sur les prix, « pour fournir un logement accessible à tous ». Elle affirme préparer « une offensive » contre les « zones de non-droits» (gageons qu’il ne s’agit pas des cités dans lesquelles son collègue de la place Beauvau interdit aux policiers d’entrer et dont elle décore les Maires de la Légion d’Honneur, « l’habitat indigne, [les] copropriétés dégradées [et les] passoires thermiques ».

Est-ce un hasard, c’est un 21 janvier que furent prononcés ces propos, emprunts de générosité, de compassion, de respect des valeurs intangibles de la République que sont les droits naturels et imprescriptibles de l’homme tels que définis en l’article II de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789. « Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l’oppression. »

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Sur le web

Les fondations économiques de la France craquent. Le chômage a atteint 10,5% et est en hausse constante. Le secteur privé agonise. Les ventes d’automobiles ont plongé de 13,9% en 2012, après une mauvaise année 2011. Les ventes des fabricants d’automobiles domestiques ont chuté encore plus : PSA Peugeot Citroën, -16,6%, Groupe Renault, -19,8%. Et maintenant les ventes d'immobilier sont au point mort. Et on cherche des coupables.

Les transactions d'appartements à Paris, évalués à plus de 2 millions d’euros (ce qui n’est pas tant que ça à Paris), ont chuté de 42% en 2012.

Barnes, une société immobilière spécialisée dans les propriétés haut-de-gamme en France et dans certains autres endroits huppés, a basé son étude sur des informations glanées auprès des notaires impliqués dans des transactions immobilières. Les prix des maisons haut-de-gamme à Paris ont baissé de 10-15%. Pour les propriétés sous les 2 millions, il y eut 28% de transactions en moins, mais les prix sont restés stables.

L’étude met l'accent sur « la confluence de la crise de l’euro, des élections et de l’impôt ». Des mots durs.

Par « élections », on fait référence évidemment aux événements qui ont élevé le socialiste François Hollande au rang de président de la France et ont donné le contrôle du Parlement au parti socialiste. Par « impôt », on fait référence aux nouvelles taxes multiples qui ont été proposées, débattues et qui ont maintenant force de loi, quoique l’une d’elles, qui proposait un impôt de 75% à la classe très aisée, a été rejeté (une version plus légalement acceptable devrait voir le jour).

Pour les riches, le climat ambiant est devenu hostile, la rhétorique empoisonnée. Alors ils se sauvent en masse, et pas seulement les super-riches (voir un article sur ce sujet : « Trench Warfare » Or « Civil War » Over Confiscatory Taxes in France). Ces circonstances malheureuses (les riches qui s’en vont) « ont incité les vendeurs à accélérer le processus de mise en vente de leurs propriétés, au moment où il y a peu d’acheteurs », déplore le groupe Barnes.

L’optimisme s’essouffle dans la bulle immobilière française. Pour 2013, selon Barnes, le marché devrait demeurer « hésitant » pour le premier trimestre, « avec un faible volume de transactions, qui pourrait graduellement augmenter, d’une certaine façon, avec une « lente correction des prix », plutôt qu’une correction soudaine ou même un crash. D’autres spécialistes de l’industrie entrevoient, quant à eux, des nuages plus sombres à l’horizon.

« Les vendeurs n’ont toujours pas compris qu’ils devaient réduire de façon draconienne les prix demandés, même si les prix à Paris ont déjà baissé de plus de 10% », selon Philippe Chevalier, directeur de Émile Garcin, une autre société immobilière spécialisée dans l’immobilier haut-de-gamme. Il blâme les acheteurs étrangers, ou plutôt la rareté de ceux-là, parce que peu de Français peuvent encore se permettre d’acheter une belle maison dans leur capitale. Le marché est devenu trop dispendieux pour eux. Mais les acheteurs étrangers sont réticents, dit-il, à cause de « l’accumulation de la pression fiscale sur les biens immobiliers ».

Et ce n’est pas seulement à Paris. Dans les provinces, hors des grands arrondissements de Paris, les ventes de maisons existantes au troisième trimestre ont chuté de 20% en un an, une accélération par rapport à la baisse de 16% entrevue au deuxième trimestre (Note de conjoncture immobilière, Janvier 2013). Et les ventes de maisons neuves en France ont plongé de 25% au troisième trimestre, une accélération fulgurante vis-à-vis du déclin de 14% du deuxième trimestre.

Mais encore, les prix en France, au moins au troisième trimestre de l’an dernier, n’ont pas beaucoup baissé, car les vendeurs s’accrochent à l’espoir – espoir illusoire, comme démontré par chaque explosion de bulle immobilière – que cela changera. Et, malgré des taux hypothécaires d’une moyenne de 3,31% en novembre pour un terme moyen de 208 mois, les prêts hypothécaires ont plongé de 32,6% par rapport à l’année précédente.

The Economist a mis le doigt dessus avec une étude internationale des prix de l’immobilier. Cette étude ne visait pas la France en particulier, contrairement à ses autres articles. Mais elle a tapé sur la tête de la France.

L’étude a utilisé deux mesures et les a comparé aux moyennes à partir de 1975 : le ratio prix/location et le ratio prix/revenu disponible par habitant. Elle a conclu que le marché immobilier en France était massivement surévalué : de 50%, selon le ratio prix/location, derrière le Canada (78%), Hong Kong (69%) et Singapour (57%), et de 35%, selon le revenu disponible, tout juste devant le Canada (34%). Ce qui fait de la France le marché immobilier le plus surévalué du monde, par rapport au revenu disponible, et le quatrième plus surévalué, par rapport au prix de location. Un marché immobilier surévalué dans une économie chancelante... bon appétit.

Ainsi, Hollande et le Premier ministre Ayrault sont moins populaires que jamais. Mais cette étude est restée dans l’ombre à cause de la campagne de bombardements au Mali – campagne qui leur vaut une avalanche de commentaires positifs et de support de tous côtés, au moins en France. Ce qui tombe très bien...

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Traduction par GoldBroker.com d'un article intitulé "The Next Shoe To Drop In France", publié initialement sur testosteronepit.com.

Par Thibault Doidy de Kerguelen.

Immeubles parisiens place Saint Georges

Selon le courtier Empruntis et le réseau MeilleursAgents, le contexte a rarement été aussi favorable qu’aujourd’hui aux acheteurs immobiliers. Pourtant, tout laisse à prévoir que le secteur restera bloqué pendant encore plusieurs mois.

Les prix baissent, le coût du crédit aussi…

La base de calcul de ce baromètre que les deux initiateurs ont présenté jeudi à Paris, semble montrer qu’en dépit de la crise qui paralyse le secteur depuis un peu plus d’un an, le pouvoir d’achat immobilier des Français a fortement progressé en 2012. Le présupposé étant que les revenus des Français sont restés stables, ce que la conjoncture dément pour l’immense majorité d’entre eux.

Vous avez donc compris qu’en fait, ce baromètre ne fait que quantifier l’impact de l’effet conjugué de la baisse (même faible) du prix de l’immobilier et de la baisse (conséquente) des taux. La combinaison de ces deux facteurs amène à évaluer l’augmentation de la capacité d’achat à revenu constant entre 8 et 14% au cours des douze derniers mois. Soit un gain de 4 à 8 m², ou l’équivalent d’une pièce en plus. Ce phénomène de baisse parallèle des deux facteurs constitutifs du coût d’acquisition est extrêmement rare. La constance veut que lorsque l’un diminue, l’autre augmente, amputant d’autant le gain de pouvoir d’achat apporté.

Pourtant, le nombre de transactions a reculé dans la quasi-totalité des villes étudiées, ce que confirment tous les réseaux, FNAIM, et Notaires.

Pourquoi le nombre de transactions est-il en baisse ?

Les auteurs de l’étude estiment que « Acheteurs comme vendeurs ont besoin de stabilité et de lisibilité avant de passer à l’acte (...) Or, la multiplication de mesures et d’annonces contradictoires depuis dix-huit mois, notamment en matière de fiscalité des plus-values, ont entretenu un climat général d’incertitude et d’attentisme qui a progressivement bloqué les transactions et devrait mettre plusieurs mois avant de se dissiper ».

Pour notre part, nous estimons que ceci est certainement la cause de la paralysie du marché de l’investissement mais que d’autres facteurs entrent aussi en ligne de compte. La précarisation du marché du travail conjuguée aux critères bancaires d’octroi des crédits, qui au mieux n'ont pas bougé et au pire se sont durcis, ont exclu du marché toute une frange de la classe moyenne traditionnellement candidate à la propriété de sa résidence principale. C’est d’ailleurs sur ce segment de marché que la baisse du nombre de transactions est significative. Les primo accédants ont quasiment disparu et les biens de moins de 300k€ ne se vendent que difficilement.

Le marché de l’immobilier repartira-t-il demain ?

Empruntis et MeilleursAgents estiment que le marché ne devrait retrouver « un peu de fluidité » que dans « six à neuf mois, pas avant ». À la réserve, toutefois, que les conditions restent aussi favorables d’ici là. Pour l’heure, Empruntis table sur une stabilisation, voire une très légère baisse des taux moyens au cours des trois à six prochains mois, et MeilleursAgents prédit une « stratification » des prix, en fonction de la localisation et de l’état général des biens. Soit un maintien pour les zones et les biens de « meilleure qualité » et des baisses de 5 à 10% ailleurs.

Pouvoir d’achat en m² en janvier 2013

• 1 – Strasbourg : 72 m² (+8 m² de plus qu’en 2012)
• 2 – Rennes : 71 m² (+8 m²)
• 3 – Nantes : 65 m² (+8 m²)
• 4 – Toulouse : 62 m² (+7 m²)
• 5 – Lyon : 60 m² (+4 m²)
• 6 – Bordeaux : 58 m² (+6 m²)
• 7 – Marseille : 55 m² (+7 m²)
• 8 – Lille : 55 m² (+7 m²)
• 9 – Nice : 41 m² (+4 m²)
• 10 – Paris : 36 m² (+4 m²)

Par Baptiste Créteur.

Après les prix de l'énergie, c'est la taxe d'habitation que le gouvernement envisage de faire varier selon les revenus. L'inégalité flagrante entre les individus ainsi créée doit compenser les inégalités de revenus, jugées fondamentalement injustes.

Les inégalités de revenus peuvent pourtant être justes : si les interactions entre individus se fondent sur le libre consentement, les prix et les revenus sont l'expression des choix des individus. Mais pas pour les socialistes, pour qui le déterminisme fait tout et l'individu n'est nullement responsable de ses choix.

Ont donc été accordés à tous les Français des "droits à", par exemple le droit au logement ; cela signifie que chaque individu est en droit d'avoir un logement, financé par lui-même ou par d'autres. Dans cette logique, une première partie des individus travaille sans jouir des fruits de leur travail et la deuxième jouit des fruits du travail des premiers.

Cette logique, qui "offre" à tous un logement en se fondant sur l'idée fallacieuse que le logement serait un droit pour tous, est aujourd'hui dépassée. Tout - ou presque tout - ce que l'Etat pouvait offrir à certains aux dépens des autres leur est déjà accordé comme un droit : un revenu minimal, la santé, l'éducation, un logement, et parfois plus avec par exemple les transports dans certaines villes. Ont également été instaurés des moyens de confisquer aux plus grandes fortunes et aux plus hauts revenus une partie substantielle de ce qui leur appartient ; procèdent notamment de cette logique l'impôt progressif sur le revenu, une taxe confiscatoire sur les revenus élevés, l'impôt de solidarité sur la fortune. Il ne faudrait pas que certains puissent impunément s'enrichir ou être riches. Plafonner absolument les revenus ne passe pas inaperçu, mais on s'en approche autant que possible ; pour accélérer la marche du progrès vers plus d'égalité, ce sont les prix qui doivent varier en fonction du revenu.

Aujourd'hui, la lutte pour l'égalité matérielle a un autre objectif : que tous aient accès aux mêmes choses, indépendamment de leur revenu. Plus précisément, il ne suffit plus que tous aient un accès à assez pour vivre, il faut que tous aient autant, indépendamment du prix qu'ils paient. Le gouvernement se donne donc pour mission de niveler par le bas le pouvoir d'achat. Puisque tous ont besoin d'énergie et d'un logement, le prix doit permettre à chacun d'y avoir un égal accès, non plus dans le sens où tous ont le droit d'acheter de l'énergie, ni même dans le sens où tous ont le droit d'avoir de l'énergie, mais dans le sens où tous ont la possibilité d'acheter autant d'énergie, à peu de choses près.

L'énergie et la taxe d'habitation plus couteuses pour les hauts revenus pourraient ne pas être les seuls sur la liste : pourquoi ne paierait-on pas plus pour la santé si on a des revenus élevés ? Puis pour l'ensemble des biens et services contrôlés de près ou de loin par l'Etat, c'est-à-dire idéalement tous ?

L'avantage indéniable de cette politique est que les gouvernements successifs pourront continuer à accorder aux uns ou aux autres leurs faveurs, à maintenir les Français dans un état de dépendance vis-à-vis de l'Etat, c'est-à-dire les uns vis-à-vis des autres, sans qu'ils puissent savoir ce que serait un prix de marché. Les riches auront l'impression de systématiquement payer pour les autres, et les pauvres auront toujours le sentiment que les riches gagnent plus qu'eux ; l'ensemble des partis socialistes français, de droite et de gauche, trouvent leur compte dans cette opacité, dans cet écran de fumée tout droit sorti de l'usine à gaz étatique. Les gouvernements pourront continuer à se faire élire sur des promesses positives faites aux uns et négatives - plus ou moins explicitement - faites aux autres, à distribuer des faveurs pour mieux maintenir la dépendance qu'on a à leur égard, à faire progressivement disparaître de la société tout échange de valeur contre valeur pour renforcer l'échange de faveur contre faveur - à faire progressivement disparaître la liberté au profit du pouvoir.

Elle offre également des arguments faciles, que tous pourront utiliser dans les émissions télévisées où ils aiment de plus en plus intervenir. "Comment les riches, si chanceux d'être à leur place, oseraient-ils demander à ne pas payer plus que les autres pour la même chose ?" "Pourquoi ceux qui ont le plus bénéficié d'un système parfaitement égalitaire voudraient-ils se soustraire à leur devoir d'y contribuer ?" "Ceux qui bénéficient des infrastructures de l'Etat et de l'éducation en France, offerts par l'Etat, ne voient-ils pas tout ce qu'ils lui doivent - ou plutôt qu'ils lui doivent tout ?"

Se trouveront également, à n'en pas douter, des économistes pour défendre avec un air sérieux l'idée que d'une part, il est tout à fait légitime que certains travaillent pour les autres, et que d'autre part il est bien plus efficace d'augmenter les revenus lorsqu'ils sont bas ; qu'il est légitime que les prix soient arbitrairement variables selon le niveau de revenu pour que tous puissent avoir un égal accès aux biens, et plus efficace d'accroître la contribution des plus riches ; que c'est en empêchant les individus de s'enrichir qu'on éliminera la pauvreté de la société ; que c'est en augmentant la dépendance des individus vis-à-vis de l'Etat qu'on les rendra libres.

Ainsi, les apparentes inégalités de revenus déboucheront sur un pouvoir d'achat égal pour tous - né d'inégalités de droit flagrantes. La conception de l'égalité qui prévaut en France est incompatible avec la liberté et la fraternité, sans que nos politiciens s'en émeuvent ; leur amour pour la patrie et l'histoire de France garde le meilleur et élimine d'office de leur panthéon certains auteurs pourtant français qui ont prévenu des dangers de leur conception de l'égalité et de la démocratie. Frédéric Bastiat, parmi eux, définissait l'Etat comme "la grande fiction à travers tout le monde s'efforce de vivre aux dépens de tout le monde" ; malheureusement, cette fiction est aujourd'hui on ne peut plus réelle.

Par Baptiste Créteur.

Logements neufs à Nancy

Afin d'éviter la formation de bulles spéculatives, Cécile Duflot ne veut pas commettre les mêmes erreurs que ses prédécesseurs. Les mesures incitatives qu'ils avaient prises avaient conduit à des excès, et les distorsions induites par l'intervention de l'Etat étaient autant d'entraves au fonctionnement du marché. Mais là où un raisonnement logique voudrait qu'elle remette en question l'intervention étatique à l'origine des distorsions du marché, elle commet la même erreur fondamentale que ses prédécesseurs : penser que l'intervention de l'Etat sur le marché sera bénéfique et permettra que les mécanismes du marché soient corrigés au bénéfice de tous. Qu'importe ; son intervention à elle sera meilleure, mieux pensée, mieux ciblée, plus efficace. Pour cela, elle va rendre les mécanismes de soutien moins ouverts et plus contraignants :

""Je ne veux pas de nouvelle bulle spéculative sur l'immobilier", déclarait Cécile Duflot, dans Les Echos, le 3 janvier. La ministre chargée du logement et de l'égalité des territoires justifie ainsi la restriction des aides à l'achat d'un logement. En particulier, un meilleur ciblage du prêt à taux zéro (PTZ) – on anticipe 55 000 PTZ distribués en 2013, loin du record de 352 000 en 2011 – et un avantage fiscal à son nom, plus contraignant que le Scellier qu'il remplace."

Apparemment, les gouvernements précédents avaient un objectif de hausse des prix de l'immobilier, perçue comme un indicateur de performance et de richesse dans l'économie.

"La crise de 2008 est passée par là et on est loin des théories en vigueur dans les années 2000, où nombre d'économistes voyaient, dans l'inflation immobilière, un "effet richesse" des ménages et un accélérateur de croissance. "Je ne souhaite pas prendre des mesures à l'emporte-pièce, non ciblées et sans contrepartie, comme l'ont fait mes prédécesseurs. Cela a provoqué, depuis 2008, en France, une hausse artificielle des prix de l'immobilier, unique en Europe", explique M^me Duflot."

Son objectif à elle, c'est la baisse des prix de l'immobilier, signe de performance et de richesse dans l'économie. L'immobilier cher, c'est un frein à la compétitivité, et la compétitivité, c'est le combat actuel du gouvernement, qui refuse obstinément toute mesure permettant de l'améliorer.

"Le gouvernement souhaite une baisse des prix immobiliers, car la cherté des logements, en mobilisant l'épargne des particuliers et des entreprises, en obligeant les jeunes ménages d'aujourd'hui à s'endetter beaucoup plus que les générations précédentes, est un handicap pour l'économie et sa compétitivité. En comparaison, la modicité des prix des logements allemands contribue aux performances économiques comme à la modération des salaires."

Cécile Duflot veut éviter de prendre des mesures à l'emporte-pièce. On connait toute la finesse de la Ministre, toujours mesurée dans ses propos - notamment envers l'Eglise - et nuancée dans son action au quotidien, comme lorsqu'elle n'hésite pas à appeler les Français à dénoncer d'autres Français. Avec toute la délicatesse qui la caractérise, elle souhaite œuvrer à une baisse des prix de l'immobilier. Elle supprime donc les mécanismes de soutien mis en place par ses prédécesseurs qui maintenaient les prix artificiellement élevés et les remplace par des mécanismes de soutien plus contraignants qui maintiendront les prix artificiellement un peu moins élevés. Mais comme ces mécanismes de soutien, toujours aussi nocifs, ne sont pas assez imposants, elle va s'offrir d'autres jouets un peu plus massifs.

"L'épargne encore abondante des Français (en moyenne 15 % du revenu disponible, un des plus hauts taux d'Europe) se réfugie volontiers dans l'immobilier, faute de placements plus séduisants. "Il faut drainer cette épargne vers l'acquisition ou la construction de logements destinés à être loués à des prix accessibles, dans les zones tendues comme Paris", suggère Jean-Yves Mano, adjoint au maire de Paris, chargé du logement. La proportion croissante de propriétaires occupants, passée de 51 %, en 1999 à plus de 58 % aujourd'hui, est aussi un frein à la baisse des prix dans la mesure où ils escomptent tous la meilleure plus-value au moment de la revente."

L'épargne des Français, voilà un joli jouet : il faut la drainer où on veut qu'elle aille, c'est-à-dire dans l'acquisition ou la construction de logements loués à des prix bas. Le raisonnement est on ne peut plus simple : si on mobilise l'argent de ceux qui en ont pour offrir des logements bon marché à ceux qui n'en ont pas, les prix des loyers sont plus bas, et ce sont les riches qui paient pour les pauvres donc c'est juste et bon. Espérons que tous les épargnants soient riches, pour que ce soit bien l'argent des riches qu'on draine, et d'accord, pour "qu'il n'y ait pas besoin de faire preuve d'autorité".

Les propriétaires occupants sont un obstacle : ils veulent faire la meilleure plus-value au moment de la revente, non seulement parce que c'est rationnel mais aussi parce que la vente de leur logement leur permettra d'en acheter un autre. Ils ne seront donc pas prêts à participer à l'effort national pour la baisse des prix, et, comme ils occupent leur logement, on ne peut pas le réquisitionner.

La méthode la plus simple pour Cécile Duflot, qui ne veut pas laisser le marché commettre toutes les injustices qu'elle lui attribue, serait de supprimer le marché en interdisant la propriété immobilière. Après tout, chacun a droit à un logement, et on ne voit pas pourquoi des Français égaux n'auraient pas un égal droit aux logements de tout le monde. Fera-t-elle preuve d'assez de courage et d'audace pour le proposer ?

Il y a plusieurs décennies que les Français n'ont pas été appelés à dénoncer ceux qui hébergent des personnes que le gouvernement veut exterminer. On pouvait penser le temps de la dénonciation derrière nous, espérer que les gouvernements avaient enterré à jamais l'idée de demander aux Français zélés de dénoncer d'autres Français moins zélés, regretter qu'il se soit trouvé alors plus de Français prêts à collaborer que de déserteurs.

Aujourd'hui, Cécile Duflot, habituée des menaces et grande partisane de l'usage de la coercition pour faire appliquer sa volonté générale là où chaque individu aurait pu choisir pour lui-même, nous rappelle cette époque où le gouvernement mobilisait les Français contre les Français. On pouvait s'y attendre ; ce qui tient lieu en France d'intellectuels et d'hommes politiques reçoivent chaque année plus de points Godwin que de Nobel - mais toutefois pas autant que de subventions - et ne semblent pourtant pas avoir retenu les leçons de l'histoire. C'est donc tout naturellement que notre dictatrice en herbe demande aux Français de dénoncer les Français qui seraient propriétaires de logements vides. À l'époque, le régime voulait qu'on n'héberge pas quelqu'un, aujourd'hui il veut qu'on héberge quelqu'un ; mais comme la méthode a bien fonctionné jadis, autant employer la même.

Évidemment, les réquisitions sont contraires à la propriété privée, mais quelle importance peuvent bien avoir les principes contre la force de ses émotions ? Elle est émue par le sort des S.D.F qui ne sont évidemment aucunement responsables de leur sort. Elle constate que des logements sont vides alors que la demande existe. Pourquoi s'encombrer d'un principe que la Constitution reconnaît, et quelle est sa force face à une larme de ministre ?

Inutile de s'interroger sur les raisons qui poussent les propriétaires à maintenir des logements vacants, ni sur les raisons pour lesquelles l’État ne dispose pas d'un inventaire complet de son patrimoine alors qu'il connait si bien celui de ses sujets. Inutile même de se demander comment on peut avoir autant de S.D.F avec autant de logements sociaux, c'est à croire que les logements sociaux empêchent les S.D.F de trouver un logement... Avec des logements toujours plus inaccessibles à l'achat et toujours moins rentables à la location, on comprend que les Français aient besoin de logements mais que les propriétaires ne veuillent pas louer, donc leurs logements restent vides. Encore une fois, là où on accuse le capitalisme et le libéralisme, les causes sont à chercher dans l'intervention étatique.

Madame Duflot tente tout de même de rassurer les plus inquiets : les procédures peuvent prendre du temps – mais jamais empêcher la réquisition – si le propriétaire tente de faire valoir son droit de propriété, et elle ne veut pas stigmatiser ceux qui se battent pour faire valoir des principes que la Constitution et la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen reconnaissent. Même si elle ne les aime pas, ces Français qui ne veulent pas qu'on les force à héberger d'autres Français (sauf si ce sont des syndicalistes qui ont des châteaux), elle choisit de ne pas publier de listes contenant noms, adresses, nombre de logements... L'idée lui a traversé l'esprit puisqu'elle en parle, mais elle a finalement renoncé. Stigmatiser, ce n'est pas bien : même si on ne peut que haïr ceux qui possèdent un logement de ne pas l'offrir à ceux qui en ont besoin, il ne faudrait pas monter les Français les uns contre les autres, n'est-ce pas ?

Et, ouvrant la voie à [ceux qui veulent régner par la force], les intellectuels répètent encore, machinalement plutôt que par conviction, que la croissance du pouvoir gouvernemental n'est pas une restriction de la liberté ; que la demande formulée par un groupe de disposer sans la gagner d'une partie du revenu d'un autre groupe n'est pas du socialisme ; que la destruction des droits de propriété n'affectera pas les autres droits ; que l'esprit humain, l'intelligence, la créativité sont une "ressource nationale" (comme les mines, les forêts, les cascades, les réserves naturelles et les parcs nationaux) que le gouvernement doit s'approprier, subventionner et gérer ; que les entrepreneurs sont des autocrates égoïstes parce qu'ils luttent pour préserver la liberté, alors que les socialistes sont  les vrais champions de la liberté parce qu'ils se battent pour plus de contrôles du gouvernement ; que le fait que nous glissions sur une route qui a détruit tout les autres pays qui l'ont empruntée ne veut pas dire que le nôtre le sera ; qu'une dictature n'est pas une dictature si personne ne lui donne ce nom abstrait ; et que personne n'y peut rien, de toute façon." (Ayn Rand, "For the New Intellectual")

Par Laurent Demeure, Président de Coldwell Banker France & Monaco (*).

Immeubles d'habitation à Paris (Villa Compoint, Quartier des Epinettes)

Un amendement soutenu par le gouvernement a été déposé, le 4 décembre, et revient, entre autres, sur la taxation des plus-values immobilières, hors résidence principale. Cette nouvelle fiscalité prévoit d’alourdir de 3% toutes plus-values dépassant 100.000 € et de 5% celles dépassant 150.000 €. Une taxe qui s’élève déjà à 19% aujourd’hui, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux, soit 34,5% pour les résidents de l’Union européenne (contre 32,5% avant le 1er juillet 2012).

Cette mesure met, une fois de plus, l’immobilier à contribution et se rajoute à la très  longue liste de décisions prises très récemment  pour décourager l'investissement dans l’immobilier en France.

Le gouvernement indique que cette mesure ne concernera que les contribuables les plus aisés, pour lesquels la réalisation d'une plus-value traduit un enrichissement conséquent, justifiant, de ce fait, la participation de ces propriétaires à l’effort national lié à la nécessaire rénovation urbaine.

Un raisonnement qui risque malheureusement de dissuader les étrangers d'investir en France et d'inciter, encore une fois, les Français à s'exiler. Fort dommage alors que la bonne santé de l’immobilier français était, jusqu’à 2011, une exception en Europe ; la France étant alors considérée comme la destination privilégiée des investisseurs étrangers. Désormais, ceux-ci commencent à se détourner de notre pays.  Ces investissements sont l’un des rares moteurs de croissance d’une économie atone et une source importante de création d’emplois directs et indirects en France. Pouvons-nous aujourd’hui nous passer de ces investissements ? Pouvons-nous aujourd’hui nous passer de ces emplois ?

Le gouvernement justifie cette mesure par l’espérance d’une collecte fiscale équivalente à 150 millions d’euros par an, à partir de 2014. Peut-être. Mais les pouvoirs publics n’ont pas pris en compte, qu’entre temps, cette annonce va engendrer un manque à gagner, assez conséquent, au niveau des droits de mutation. Les propriétaires découragés hésiteront, en effet, à mettre en vente leurs biens et les acheteurs potentiels attendront, en espérant de meilleurs "jours fiscaux".

Cette nouvelle mesure, additionnée à la baisse de la construction que nous observons actuellement, risque d'amener la France à une grave crise du logement d'ici 2014/2015.

(*) Coldwell Banker France & Monaco représente le Groupe américain Coldwell Banker, l’un des plus importants réseau immobilier mondiaux, présent dans 51 pays.