Loi ALUR : bilan désastreux et détricotage discret

Publié Par h16, le dans Édito

Un texte de Nafy-Nathalie et h16

Au cours des semaines passées, nous avons abordé plusieurs aspects du vaste sujet immobilier en France, ce qui nous a permis de découvrir toute l’ampleur des dégâts que le choc de simplification aura générés. Il aurait été dommage de conclure cette série sans faire un bilan de la bombe-mère à l’origine de ce choc, la loi ALUR.

Et en fait de loi, ALUR devait véritablement révolutionner l’immobilier français.

Tenez, prenez, par exemple, le « contrat-type » des syndics. Entré en vigueur en juillet 2015, il fut aussitôt l’objet d’attaques virulentes de la part des professionnels (UNIS, FNAIM, PLURIENCE) ainsi que des consommateurs (CLCV) pour différents motifs ; citons simplement le Figaro du 12 octobre dernier qui constate, platement, que « le contrat-type des syndics connaît encore des ratés ». En effet, son décret d’application du 26 mars 2015 (qui fixe les modalités des facturations des frais particuliers) vient d’être partiellement annulé par le conseil d’État le 5 octobre dernier. Oh zut.

lolcat-oh-zut

Enfin, « oh zut », il faut le dire vite. Les professionnels avaient rapidement fait leurs comptes et ils n’étaient pas bons :

« Le contrat type de syndic était un texte phare qui tendait à harmoniser la forme des contrats pour mieux les comparer, mais aussi et surtout qui administrait les tarifs de prestations contractuelles au risque de figer celles-ci, et de les rendre rapidement inadaptées aux besoins des consommateurs. (…) Déjà de nouvelles prestations non prises en compte dans ce décret apparaissent et ne sont pas traitées. S’il fallait un exemple de la rigidité contractuelle à laquelle conduisent les excès de réglementation, nous en avons un exemple. »

Le gouvernement n’a donc pas hésité à publier un décret d’application de la loi ALUR rendu obsolète par cette même loi et ses autres décrets d’application. C’est du grand art.

Au passage, les professionnels ne peuvent s’empêcher de regretter que les avis émis par le CNTGI, cet organisme de consultation justement mis en place par ALUR, n’aient pas été suivis pour cornaquer la réforme. Il est effectivement dommage de ne pas avoir tenu compte de l’opinion d’un organisme inventé de toutes pièces par le gouvernement, financé de manière indirecte par une imposition sur les particuliers et dont l’avis est imposé par la loi ALUR sans qu’il soit obligatoire de le suivre.

Bref, quel que soit le bout par lequel on prend ce fichu contrat-type, ça ressemble bel et bien à un gros échec des familles. Nous attendons donc avec gourmandise le prochain décret d’application qui devrait fixer le plafond des frais de recouvrement des charges et les honoraires d’état daté, en pariant sur des effets de bords rigolos qui viendront inévitablement le remettre en cause.

Cet exemple récent pourrait se classer dans la catégorie « Pas De Bol », élevée avec brio au rang de méthode par un président en fin de mandat. Ce serait une erreur : s’il s’agit d’un ratage, ce n’est pas une question de malchance mais bien la suite logique d’un processus minutieusement construit pour aboutir à une déroute complète.

En effet, dès le début, la loi Duflot a posé problèmes (le pluriel est de rigueur ici).

Dès 2013, dans une tribune de Challenges, le Président de Nexity la qualifiait de « non sens économique ». En 2014, Le Point n’hésitait pas à calembourrer grassement dans une titraille évocatrice : « Logement : la loi ALUR n’a plus fière allure ! La loi Duflot a paralysé le marché de l’immobilier neuf. Elle a abouti à l’opposé de ses objectifs. Le gouvernement semble résigné à la supprimer. » L’Humanité, avec une sobriété qui rappelle les famines soviétiques, se contentait de titrer sur « Le plan Valls, entreprise de démolition de la loi ALUR ».

parcours institutionnel - étape finaleLes pénibleries législatives de la petite Cécile au parlement semblaient donc destinées à une mort prématurée qui aurait satisfait beaucoup.

Las. Il n’en fut rien.

Remaniée par Sylvia Pinel, ministre du Logement de l’époque, elle fut finalement promulguée le 26 mars 2014 avec pour objectif de « réguler les dysfonctionnements du marché, protéger les propriétaires et les locataires, et permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ». Les débats dans les deux chambres qui l’accompagnèrent furent houleux, certains n’hésitant pas – comme David Douillet – à déclarer que cette loi revenait à la nationalisation du secteur de l’immobilier. Après coup, l’exagération du moment ne semble plus aussi outrancière.

Et bien que censée réformer en profondeur le droit au logement français, cette loi aura finalement accumulé depuis son début tous les cafouillages, ratages et tentatives de rattrapages possibles, avec cette stupéfiante volonté de s’accrocher malgré tout qu’on ne retrouve guère que chez les tiques et les politiciens. Au final, chacune de ses dispositions les plus marquantes est soit rabotée, soit annulée, soit complètement vidée de sens.

Ainsi, avec ALUR, le gouvernement voulait simplifier l’accès au logement. Les aventures de la GLI, devenue GRL, puis GRL2, puis GUL puis VISALE, narrées la semaine passée, illustrent bien la déroute : avec 4000 dossiers finalisés, on est loin des 300000 escomptés et du succès d’une mesure permettant un accès au logement révolutionné. Zut encore !

oh noes !

Via ALUR, le gouvernement voulait limiter la hausse des prix de l’immobilier. Il a donc décidé de gentiment les encadrer et nous a immédiatement plongés dans une aventure trépidante où les méchants (capitalistes, propriétaires et contribuables) finissent toujours par payer à la fin.

Dans cette aventure, le Conseil d’analyse économique (CAE), instance consultative attachée au service du Premier ministre, déclarera d’ailleurs que « l’encadrement des loyers tel qu’il est conçu dans le projet de loi sur le logement et l’urbanisme (ALUR) est inopérant et peu efficace », pendant que le Conseil Constitutionnel la videra de substance, et en profitera pour indiquer que ce décret porte une « atteinte disproportionnée aux conditions d’exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle ; qu’elles méconnaîtraient également l’égalité des parties dans les relations contractuelles. »

oh noes

Pour un gouvernement censé protéger nos droits les plus fondamentaux, cette loi et les décisions qui l’entourent ne laissent pas d’étonner. Étonnement qui n’ira quand même pas jusqu’à la remise en question : ce plafonnement des loyers, mesure évidemment inutile en période de baisse des prix, inapplicable sans la mise en place des observatoires, fut d’abord annoncé comme abandonné, puis raboté discrètement en le limitant à Paris (à titre expérimental) puis dernièrement étendu à l’Île-de-France, sans doute afin de repousser encore un peu ces investisseurs qui font cruellement défaut dans la capitale. Zut derechef ?

gifa oh noes facepalm power rangers

Attendez. Ce n’est pas tout.

Par le truchement d’ALUR, le gouvernement voulait aussi limiter les honoraires d’agences immobilières. Il les a donc plafonnés avec toute l’efficacité que l’on lui connaît ce qui aura abouti à diminuer les émoluments perçus par les professionnels d’un côté tout en les augmentant de l’autre… (oh zut à nouveau !), avec à la clef l’opportunité de facturer des prestations supplémentaires que le gouvernement a créées. Oh, zut au carré ! C’est ballot, et d’autant plus regrettable que l’on a vu fleurir des dispositifs comme Multiloc à Paris, qui aboutissent à faire financer les logements privés par les contribuables.

Vous croyez en avoir fini ? Que nenni.

Avec ALUR, le gouvernement prétendait vouloir éduquer le copropriétaire à la planification des travaux d’entretien. Il a donc mis en place le fonds travaux, qui réussit le tour de force de refinancer les banques, remplir les caisses du gouvernement tout en redonnant quelques couleurs au secteur du bâtiment qui en avait bien besoin, le tout sous couvert de bonne gestion qui permet d’éviter les protestations. Malheureusement, c’est aussi une machine inextricable et inapplicable en l’état.

oh noes

ALUR, c’est aussi la protection de l’acquéreur d’un bien en copropriété. Le gouvernement a donc choisi de multiplier les obligations afférentes au point de paralyser la réalisation des avant-contrats, ce qui l’a obligé à faire paraître une ordonnance pour les alléger. Et zut au cube, encore un loupé magistral.

La liste pourrait s’étoffer, mais point n’est besoin puisqu’en résumé, toute la loi ALUR, quand elle n’a pas engoncé dans des lois mal écrites des pratiques déjà actées par la jurisprudence, a introduit des dispositifs monstrueux qui ont catastrophiquement compliqué les choses quand ils étaient applicables, le tout pour un coût très élevé pour ce particulier qu’on a donc protégé à violents coups de Dalloz de plus en plus épais.

loup qui court et paf le loup FAIL

L’échec est patent, total et profond. Pour Duflot, cependant, « Ne soyons pas dupes, il s’agit d’une opération qui consiste à attaquer une des véritables lois de gauche de ce mandat. »

Ah, pour une loi de gauche, c’est bien une loi de gauche ! Depuis l’idée consternante (qui porte atteinte directe au droit de propriété), en passant par son parcours institutionnel chaotique, jusqu’aux décrets d’application illisibles et aux résultats presque parfaitement contraires à ceux attendus, tout indique effectivement une belle loi socialiste.
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Sur le web

  1. Pourquoi êtes-vous si méchants avec cette pauvre Cécile ? Il est pourtant évident qu’elle ne pensait qu’à protéger les malheureux locataires menacés par l’appât du gain d’ignobles propriétaires affidés au Grand Capital Apatride.
    Vous voyez le mal partout. Cécile est une politicienne de haut niveau (pensez donc, elle vient d’EELV !), que le monde entier nous envie, mais que sa droiture incite, que dis-je, oblige à rester sur le territoire national pour nous éviter de sombrer dans le turbo-libéralisme le plus sauvage.
    Je trouve lamentable de chicaner avec des points de détails pour essayer de fragiliser sa grande œuvre et de mettre en doute sa grande compétence en économie urbaine. Sans même parler de tout ce dont elle s’est imprégnée grâce à un entourage familial de prof et de cheminot, syndicalistes de surcroît, qui lui a sans nul doute donné une vision juste, solidaire et citoyenne de la société.

    1. « Cécile est une politicienne …, mais que sa droiture …. », c’est dur à lire. Je dirais qu’elle a plutôt été gauche dans la création de cette loi.

  2. Avec un pouvoir d’achat qui ne cesse de diminuer et des impôts qui augmentent d’année en année, les classes moyennes se retrouvent aujourd’hui entre le marteau et l’enclume. Les travaux effectués par la Fondation pour l’innovation politique sur cette question permettent de mieux comprendre les attentes de ce monde social dans lequel se reconnaît la majorité des français : « 1/ Portrait des classes moyennes 2/ Les classes moyennes et le crédit 3/ Le vote des classes moyennes 4/ Les classes moyennes et le logement ». (http://urlz.fr/3aOW)

  3. qu’en des termes choisis ces choses là sont dites …

  4. Tres bon article qui résume à merveille ce castrophique projet. A ceci, j’ajouterai aussi que l’immobilier pesant très lourd dans le PIB, on peut donc en conclure que Mme Duflot est directement responsable du marasme économique de notre pays. On a aussi un très bon apercu de ce que cela donne lorsque l’on porte un écologiste très gauchiste au pouvoir. Bravo, Mme Duflot !

  5. h16, encore un papier collector. En particulier le dernier paragraphe atteint le sublime.

  6. Un peu de respect, vous parlez de la future présidente de la République.

    1. Sans oublier la caution de 1 mois ! Et la possibilité pour un juge d’étaler la dette du locataire de 2 à 3 ans !
      Locataires mauvais payeurs, dormez tranquille, l’état vous garde bien au chaud sur le dos des propriétaires privés. Cela ne lui coûte rien et il ne saurait pas quoi faire de vous.

  7. Très pour une libéralisation totale du marché immobilier, sans niche fiscale, sans apl (qui en rendant solvable les locataires, augmente les prix donc revient finalement au propriétaire).
    Ainsi, le marché immobilier reviendra à sa juste valeur, c’est à dire 3 fois moindre qu’aujourd’hui, on arrêtera de nous bassiner avec cette excès de demande : car ce n’est pas la pénurie de logement qui a fait augmenter les prix, le nombre de ménage n’ayant pas du tout augmenté en proportion des prix, mais bien le fait que l’épargne recherche des placements « tranquille pepere »

    1. « …car ce n’est pas la pénurie de logement qui a fait augmenter les prix, le nombre de ménage n’ayant pas du tout augmenté en proportion des prix,… »

      Economie 1ère leçon :

      Il n’y a jamais proportionnalité entre un déficit d’offres et une hausse de prix et ça s’appelle l’élasticité. Une chute de 1% de la production de blé peut entraîner une hausse de 10% des prix.

      Il y a foultitude de biens dont on peut se passer si les prix augmentent mais le logement n’en fait pas partie et son prix est très sensible au déficit d’offres.
      Un déficit de plus de 10% peut très bien faire doubler les prix.

      Sinon d’accord sur les aides qui partent presque intégralement dans les hausses de loyers (l’INSEE l’estime de 60% à 80%) mais ce ne sont pas les propriétaires qui en profitent mais déjà les promoteurs et les métiers du bâtiment : placez vous dans la peau d’un propriétaire qui loue un logement neuf de 165KE pour 600€ par mois hors charge et regardez le rendement de votre capital.

      https://fr.wikipedia.org/wiki/%C3%89lasticit%C3%A9_(%C3%A9conomie)

      « le nombre de ménages n’ayant pas du tout augmenté en proportion des prix »

      Le nombre de ménages a augmenté de 44.7% en 30 ans (entre 1975 et 2005) alors que la population n’a augmenté que de 15.4%, la faute aux familles monoparentales, le nombre de personnes ayant chuté de 2.88 à 2.31 par ménage sur la même période. (googler INSEE nombre de personnes par ménage). Près de 50% de besoin de logements sur 30 ans c’est juste énoooorme.

      1. Bien sûr que le nombre de ménages a augmenté. Mais en proportion bien moindre que le nombre de logements mis en vente, et cela même en période de construction faible. Et pourtant les prix ont été eux, multipliés (on parle pas de 44%, même avec une forte élasticité, c’est disproportionné)
        Le problème de ce marché, c’est que les prix ne sont pas fixer que par l’offre et le demande du bien. Car le logement est aussi un produit d’épargne. C’est un marché double. Or, le logement, c’est un peu le statut de fonctionnaire appliqué à l’épargne. Le risque et le niveau d’expertise est quand même bien moindre qu’un placement action dans une entreprise, et le marché est aspergé de subventions publiques.

        1. « on parle pas de 44%, même avec une forte élasticité, c’est disproportionné »

          La façon dont un prix se modifie suivant le déséquilibre de l’offre et la demande c’est l’ELASTICITE. Elle n’est pas disproportionnée, c’est sa caractéristique parce que justement ce marché n’est pas élastique. Il y a des prix qui se multiplient par 2 simplement pour 1% de déficit d’offres, le logement fait partie de ces cas là.

          « c’est que les prix ne sont pas fixés que par l’offre et le demande du bien. »
          Oh, les extraterrestres s’intéressent au marché de l’immo ?
          Vous êtes en train de considérer que ceux qui investissent dans l’immo (épargne) ne sont pas dans le marché ?

          « Le risque et le niveau d’expertise est quand même bien moindre qu’un placement action dans une entreprise. »
          Raisonnement circulaire : le prix monte parce qu’il monte.

          « le marché est aspergé de subventions publiques. »
          Les subventions sortent de la poche des contribuables. L’état et les collectivités locales pénalisent fiscalement les investisseurs et les institutionnels ce qui les décourage puis est obligé de créer des niches fiscales pour les encourager à investir dans le logement.
          La france est un des rares pays développés où il existe des logements sociaux type HLM.

    2. « sa juste valeur, c’est à dire 3 fois moindre qu’aujourd’hui » : c’est toujours amusant de lire des gars qui prétendent savoir ce que valent les choses mieux que le marché, soit des milliards d’interactions entre des dizaines de millions d’individus. Des prix divisés par trois ? Il va falloir s’armer de patience. Au contraire, on peut parier que les prix peuvent encore largement augmenter. En effet, les prix immobiliers n’ont toujours pas rejoint leur niveau historique de long terme, grosso-modo celui de l’ensemble du XIXe siècle, sans même parler des siècles antérieurs, les prix bas du milieu du XXe n’étant qu’une toute petite parenthèse anecdotique, une anomalie vite oubliée dans l’histoire économique. Il ne faudrait quand même pas croire qu’on peut se loger gratos, surtout pas à Paris, une des dix principales villes mondiales. A ce titre, vivre à Paris est un luxe qui se paye forcément au prix fort.

  8. Il faudrait que l’auteur de cette analyse de très haut niveau pense à vérifier ses informations. À défaut,il est possible qu’il écrive un certain nombre d’inepties.

    1. quelles seraient les analyses qui heurtent à ce point votre vue?
      mettre un commentaire si générale sans exemple l’entache de nullité 🙂

    2. N’y aurait-il pas une petite erreur d’orthographe ? En effet, un P semble s’être malencontreusement égaré en lieu et place d’un C.

  9. Et le génial, incontournable, omniscient « ministre » Jean Vincent il en pense quoi ???
    Il est ou était vert me semble-t-il …. en apparence ….

  10. Le problème essentiel dans ce pays consiste à ne pas comprendre que l’on finit toujours par handicaper ceux que l’on surprotège : droit du travail imbitable, les patrons sont réticents à embaucher; les locataires doivent fournir une infinité de garanties et justifications ou ils restent à la porte; etc…Le miracle se produira quand on comprendra aussi que baisser les impôts augmente les rentrées fiscales. Pauvre (de plus en plus) pays!!

  11. @ Nafy Nathalie

    J’ai regardé un lien que vous aviez mis dans un de vos articles référencé ici sur l’Allemagne et leur situation sur la fiscalité et la surprotection du locataire me semble aussi peu enviable que la nôtre. C’est juste la dénatalité qui les sauve.

    Votre pdf :
    http://www.unpi.org/Donnees_Client/Doc/Produit/664250.pdf

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