C’est l’État qui fait gonfler le prix de l’immobilier !

Publié Par Le Minarchiste, le dans Logement & immobilier

Par Le Minarchiste.

C'est l'Etat qui fait gonfler le prix de l'immobilier

C’est l’Etat qui fait gonfler le prix de l’immobilier By: Sherwood CCCC BY 2.0

Le marché immobilier résidentiel des États-Unis est la plus importante classe d’actifs au monde, avec 26 000 milliards de dollars d’actifs et 11 000 milliards de dollars de créances hypothécaires. Pourtant ce marché est présentement largement garanti par l’État car des entités faisant partie du gouvernement en ont garanti 6 400 milliards de dollars, soit 58% de toutes les hypothèques !

Environ 60% à 70% des nouvelles hypothèques sont titrisées chaque année auprès d’agences gouvernementales (Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, FHA) et cette proportion dépassait les 80% dans les années suivant la crise financière.

https://minarchiste.wordpress.com/2016/09/30/la-socialisation-du-marche-immobilier-residentiel-americain/

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Les banques commerciales se sont plutôt désengagées du marché hypothécaire en raison, notamment, de la règlementation accrue entourant ce marché. Les entités non-bancaires telles que Quicken Loans gagnent de plus en plus de parts de marché. Et en ce qui concerne les hypothèques qu’elles émettent, tant les banques commerciales que les entités non-bancaires en titrisent la majeure partie auprès des organismes gouvernementaux (government-sponsores entities ou GSEs).

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Qu’est-ce que la titrisation ?

À la base, la titrisation est un mécanisme fort simple. Supposons qu’un village soit constitué de 100 maisons ayant toutes une hypothèque de 100 000 dollars au taux de 7% avec la même banque ABC. Cette banque a donc un portefeuille d’hypothèques de 10 millions de dollars, qui n’est pas très bien diversifié géographiquement.

De façon à mieux diversifier son portefeuille et à réduire ses coûts de financement, la banque ABC décide alors de « titriser » une portion de son portefeuille, disons 10%. Pour ce faire, elle créera ce qu’on appelle un titre adossé à des créances hypothécaires (mortgage-backed security ou MBS) de 1 million de dollars au taux de 6,5%. Ce portefeuille sera découpé en parts, disons en 1 000 parts de 1 000 dollars, et sera vendu à des investisseurs. Ceux-ci peuvent être des individus, des fonds de pension, des fonds communs de placement, des compagnies d’assurance ou même d’autres banques voulant diversifier leur portefeuille d’hypothèques. Les acheteurs du MBS deviennent les créanciers indirects des emprunteurs ; ils pourront donc recevoir leur part des intérêts, mais devront subir les pertes en cas de défaut de paiement.

Les emprunteurs hypothéqués versent des intérêts de 70 000 dollars par année (7%) à la banque ABC sur ce sous-portefeuille de 1 million, alors que la banque ABC remet des intérêts de 65 000 de dollars par année (6,5%) aux détenteurs des parts du MBS, lesquels recevront par conséquent 65 dollars par part. Le profit de 5 000 dollars est retenu par la banque et les intermédiaires de la transaction (courtiers, firmes de refinancement, etc).

La plupart du temps, les hypothèques sont vendues en pools aux GSEs, qui les transforment en MBS, y apposent une garantie et les revendent à des investisseurs. Les GSEs étaient semi-privées avant la crise, mais ont par la suite été nationalisées (leur statut officiel est conservatorship). Comme ces titres bénéficient d’une garantie du gouvernement, ils se transigent pratiquement au même taux d’intérêt que les bons du Trésor du gouvernement fédéral.

Par ailleurs, la banque centrale américaine, la Federal Reserve, détient présentement 1 800 milliards de MBS titrisés par les GSEs, ce qui représente 28% de toutes ces MBS et 16% du marché hypothécaire total. Ces achats par la banque centrale furent causés par le quantitative easing et ont contribué à faire diminuer le taux d’intérêt sur les MBS.

Selon une analyse du magazine The Economist, la subvention implicite des garanties accordées par les GSEs ainsi que des achats de MBS par la Federal Reserve totalisent une somme de 150 milliards de dollars par année ! C’est environ 1% du PIB américain.

Pourquoi subventionner le marché immobilier ?

La raison d’être de cette subvention est de soutenir le marché immobilier américain. Certains diront que cette politique facilite l’accès à la propriété, mais c’est faux. En faisant gonfler les prix des maisons, cette politique a plutôt rendu la propriété moins accessible, ce qui est confirmé par le taux de propriété, qui est à son niveau le plus bas depuis le début des années 1960s.

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D’ailleurs, selon l’indice de prix des propriétés Case-Shiller, le prix moyen des maisons dans les 20 plus grandes agglomérations a fortement augmenté et approche maintenant les niveaux observés avant la crise financière.

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En fait, ce que les politiciens et régulateurs espèrent est que la hausse des prix stimulera la construction résidentielle à un niveau d’au moins 1,5 million d’unités par année (avant la crise, cet indicateur dépassait les 2 millions, il se situe présentement autour de 1,2 million, comme le montre le graphique ci-dessous). Cela agirait tel un stimulateur économique et contribuerait à faire augmenter le taux de participation de la main d’œuvre.

Cependant, plus le stock de MBS subventionnées s’accumule, plus les contribuables américains seront vulnérables à une autre crise, qui forcerait le gouvernement à dédommager les investisseurs pour les pertes encourues par leurs MBS garanties. The Economist estime une perte potentielle de 600 milliards de dollars. Il faudra donc éventuellement un politicien courageux pour rectifier graduellement cette immense distorsion, chose improbable dans un avenir proche.

En passant, la situation est fort similaire au Canada. La majorité des hypothèques sont garanties par l’État, notamment à travers la SCHL, puis transformées en MBS pour être revendues à des investisseurs. La différence est qu’au nord de la frontière canado-américaine, les prix des maisons atteignent des niveaux jamais vus et les ménages ont des ratios d’endettement records.

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Comme c’est beau l’accès à la propriété ! Et quand la prochaine crise éclatera, on blâmera encore le capitalisme débridé et les « esprits animaliers »…

Sur le web

  1. C’est l’Etat qui tue la France ! L’ennemi c’est le statut public et dans le cas présent les 1000 offices HLM et leurs foncières logement qui doivent très vite être privatisés comme Pôle emploi où la SNCF qui ne fonctionnent pas pour favoriser les logdements

    1. mais que viens faire la SNCF dans votre commentaire????!!!!

    2. On parle ici du marché immobilier américain. Apprenez à lire correctement avant de poster vos analyse de comptoir

  2. Sous Louis 14 , les bretons de Saint Malo sont éprouvés par les guerres navales avec les Anglais et leur économie souffre. Louis 14 se déplace en cette ville et leur demande comment il peut les aider et les bourgeois de la vaille de lui répondre  » Sire , ne faites surtout rien « 

  3. Ce serait pas plutôt la titrisation à outrance et ses multiples dérives (sans mauvais jeu de mot) le problème? Les dérivés de dérivés de dérivés, plus personne ne sait ce qu’il a dans son portefeuille, et un beau jour on se lève, on se rend compte que son titre soit-disant AAA est composé aussi en partie de produits toxiques. Mais bien sûr, c’est l’État qui a forcé les traders à créer ces dérivés absurdes….

  4. « L’effet est exactement inverse à celui recherché »…
    Êtes-vous si sûr?
    L’impression est que l’excuse d’incompétence est encore une fois le cache sexe utile pour ne pas reconnaître ce qu’est le véritable but de cette politique. Comme d’autres. Une telle permanence dans l’absence d’esprit critique laisse rêveur.

  5. « une hypothèque de 100 000 dollars au taux de 7% » puis plus loin « Les emprunteurs hypothéqués versent des intérêts de 70 000 dollars par année (7%) »
    -> Y’a un facteur 10 en trop là, 7% de 100 000 c’est 7 000, pas 70 000.

    1. @AxS
      Non, je parle de la portion qui a été titrisée.
      Dans le cas cité en exemple, c’est un MBS de $1 million, donc 7% = $70,000.

  6. Si les banques font de moins en moins de prêts immobiliers depuis 2007-2008, c’est qu’elles sont soumises à un renforcement des exigences réglementaires de la part des autorités de régulation. Il fallait bien trouver un bouc émissaire pour faire avaler la pilule. Toutefois, la politique des taux zéros a favorisé l’émergence d’un nouveau acteur très dangereux pour l’économie, le shadow banking. Ce dernier n’est pas concerné par l’architecture réglementaire et peut spéculer à tout-va avec effet de levier sans garantie de fonds. Sur le graphique des mortgages, « Credit Unions » et « Non-Banks » sont des acteurs du shadow banking. Bref, tout s’empire mais faut-il s’en étonner.

    Sans faire du banking bashing, les banques auront de sérieuses difficultés à revoir leur business model du fait qu’elles sont allergiques à l’innovation. Les coûts de restructuration sont trop importantes pour s’adapter à un modèle axé sur la digitalisation des services. Leur mode de fonctionnement historique constitue un boulet.

    4 raisons fondamentales de ne pas acheter des valeurs bancaires – http://www.investir-en-actions.com/4-raisons-fondamentales-de-ne-pas-acheter-des-valeurs-bancaires/

    Cordialement,

    Sovanna Sek du blog Investir En Actions.

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