Fonds travaux : quand le bâtiment va…

Publié Par Nafy-Nathalie, le dans Édito

Un texte de Nafy-Nathalie et h16

Puisque, selon le dicton, « Quand le bâtiment va tout va ! », le gouvernement s’emploie donc à faire en sorte qu’il aille. Et pour aller, il va, trottinant vigoureusement de législations en législations qui multiplient les contraintes.

Après avoir multiplié les diagnostics divers pour essayer d’évaluer l’état du parc immobilier, ont débarqué les obligations de travaux pour qu’enfin, toutes les petites normes millimétrées soient bien respectées : amiante, plomb dans l’eau ou les peintures, maintenance des ascenseurs, et ainsi de suite jusqu’à plus soif.

Les petits moutontribuablesCependant, du côté des propriétaires, on sent poindre comme une petite lassitude : ils ne veulent plus, ne peuvent plus se soumettre au tsunami normatif dans lesquels on les plonge actuellement : il arrive en effet un moment où les fonds viennent à manquer.

Mais pour ceux qui nous gouvernent, peu importe ! À chaque obstacle, une loi sera pondue pour le contourner ! De réunions en comités de réflexion, de comités de réflexion en comités de concertation, on aboutira bien à l’une ou l’autre législation pour éduquer le propriétaire à l’économie et faire plier le récalcitrant, quitte à créer le Fonds Travaux, innovation majeure d’ALUR.

Son principe est simple : si le copropriétaire ne vote pas les gros travaux pour des problèmes de trésorerie ou parce qu’il ne se sent pas concerné par les travaux sur les parties communes, l’État va tout simplement l’obliger à épargner collectivement. Et pouf, le problème disparaît : l’argent, auquel il contribuera obligatoirement à hauteur de ses tantièmes généraux, sera mis de côté par la collectivité, sur un compte bancaire indépendant. Pratique : rien ne se dépense plus facilement que l’argent sur le compte d’un autre.

Encore plus pratique : bien qu’obligatoire à compter du 1er janvier 2017, le fonds n’aura pas à être décidé en assemblée générale, les copropriétaires se contentant de décider du montant des appels de fonds pour le constituer, avec un minimum légal de 5% annuel du montant du budget prévisionnel (budget de fonctionnement « normal » de la copropriété). Bien sûr, rien n’interdit cependant aux copropriétés de décider de cotiser davantage. Ne seront pas concernées les copropriétés neuves (moins de 5 ans) ou qui ont moins de 10 lots et qui s’en exonéreraient à l’unanimité, ou celles dont le diagnostic global technique ferait apparaître l’absence de besoin de travaux au cours des 10 années suivantes.

Enfin, ce fonds doit être utilisé pour faire face aux travaux prescrits par les lois et règlements ou ceux décidés en assemblée générale, ou les travaux d’urgence (péril).

Avant ce fonds miraculeux, il existait des provisions spéciales pour faire face aux travaux d’entretien. Non obligatoires, ces provisions étaient peu constituées par les copropriétaires qui – bizarrement – semblent préférer gérer eux-mêmes leur argent plutôt qu’abonder collectivement à des provisions qui ne rapportent rien. Du reste, ces provisions ne rapportaient rien non plus à l’État.

La nouvelle obligation change la donne et du point de vue de l’État, c’est un vrai bénéfice puisqu’ainsi, la charge de constituer le fonds et sa collecte relève du syndic. Si un copropriétaire refuse d’abonder, la collectivité préfinancera sa part par principe de solidarité et engagera, à ses frais, les procédures pour récupérer les fonds. L’État peut ainsi être généreux des efforts des autres, en gardant les mains dans les poches (les vôtres).

government : i'm here to help

Mieux encore : l’opération pourrait bien être quasi-indolore pour les copropriétaires. En effet, les charges de copropriété ont baissé ces dernières années (pose de compteurs d’eau individuels, libéralisation du marché de l’énergie, efforts des associations de consommateurs). On a ainsi constaté sur Paris une diminution de ces charges, de 7,4% entre 2013 et 2014. La constitution de ce fonds, se traduisant par une ponction d’au moins 5%, reviendra peu ou prou à faire stagner les paiements trimestriels.

Pourtant les sommes en jeu ne sont pas négligeables.

En 2014 une étude de la FNAIM reprise par Le Particulier indiquait que le coût des charges à Paris était de 2167 euros par appartement. Selon l’INSEE en 2006, il y avait 1.322.600 logements parisiens dont environ 90% (soit 1.190.300) en copropriété. De cette estimation basse, le nombre de copropriétés augmentant, on peut envisager que ces cotisations annuelles avoisineront les 143 millions d’euros (5% de 2167 pour 1.322.000 logements). Une paille, d’autant que cette mesure ne concerne pas que les logements mais tous les biens en copropriété (bureaux, locaux commerciaux, caves, parking, etc.) …

D’autre part, les cotisations pour ces fonds travaux ont aussi pour vocation de remplacer peu à peu les appels de fonds « travaux ». En effet, les copropriétés qui envisagent ces travaux (ravalement ou autres) dans les prochaines années seront amenées à augmenter leur cotisation obligatoire pour les financer et à laisser les sommes sur le compte jusqu’à l’obtention du montant nécessaire à la réalisation. Selon les cas, ce n’est donc pas 5% qui sera prélevé, mais bien plus en fonction des besoins.

Enfin, comprenez qu’il n’est pas question de créer une simple trésorerie « au cas où » ; ainsi, dès que le montant du fonds est supérieur au montant du budget prévisionnel, il faut l’utiliser : dans ce cadre, les copropriétaires doivent élaborer un plan quinquennal pluriannuel de travaux et utiliser les fonds pour les financer. Seule une décision d’utiliser ce fonds selon le plan permet de suspendre les cotisations… Eh oui : dans un calque comique de ce qui se pratiquait dans les pires administrations brejneviennes, l’État impose aux copropriétés de faire des travaux – peu importe leur nécessité – dès que le fonds atteint un certain montant, et puis c’est tout.

Pour prendre l’exemple d’un ravalement, son coût est estimé entre 3000 à 6000 euros par copropriétaire, avec une récurrence de 10 ans. Pour les seuls logements parisiens, le roulement des sommes concernées par ces ravalements dépasse alors 400 millions d’euros (3000€ minimum pour 1.322.000 logements sur 10 ans), montant auquel se rajoute comme au précédent paragraphe celui des autres lots en copropriété.

Pour mémoire, il y a plus de 9 millions de logements en copropriété en France (chiffre en augmentation croissante) et l’État s’est donné jusqu’à 2050 pour la rénovation énergétique du parc en sus de tous les autres travaux obligatoires. Les volumes de trésorerie mobilisés dans ces opérations laissent tout de même songeur, d’autant que les comptes les recevant devront être rémunérés, ce qui implique intérêts et surtout … imposition !

gifa money

Or, on attend toujours le décret précisant le type de compte sur lequel seront déposées les contributions, d’autant que d’ici au prochain 1er janvier, il y a un problème de placement et de fiscalité non adaptée à régler : en effet, les livrets existants ont des seuils trop faibles pour être adaptés (le plafond du livret A est de 76.500 euros).

L’idée de la création d’un PEC (Plan d’Épargne Copropriété) fait doucement son chemin avec un prélèvement libératoire à la source (i.e. collecté par le banquier lui-même pour le fisc). Les syndicats de professionnels militent pour ce type de prélèvement qui leur évitera de devoir adresser des attestations à chaque copropriétaire, ce qui représente un travail supplémentaire non négligeable qui, commercialement, ne serait pas forcément facturé ou légalement, même pas facturable.

En outre, les syndics professionnels payent une garantie financière sur les fonds qu’ils gèrent (environ 0,43%) et devront donc payer une prime supplémentaire pour ces nouveaux fonds, garantie qui devra bien être refacturée, d’une façon ou d’une autre, à leurs clients.

Enfin, le décret devra fixer d’autres soucis, notamment le mode de constitution des fonds et surtout leur affectation possible, les travaux qu’ils peuvent financer : s’ils sont employés pour les travaux payés par tous les copropriétaires, quelques casse-têtes pourraient apparaître. En effet, le critère de l’utilité est le fondement de la copropriété et de la loi de 1965 qui la régit. Seuls les propriétaires dont les lots profitent des travaux à effectuer votent, et contribuent à leur financement. Ainsi, par exemple, des locaux au rez-de-chaussée ne contribuent pas aux charges ascenseur. Les « fonds travaux » constitués pourront-ils alors être mobilisés pour des travaux sur un ascenseur ? De la même façon, comment sera géré le cas des copropriétés atypiques (« copropriétés horizontales » par exemple) dans lequel le commun se limite à l’entretien du passage commun desservant chaque maison ?

Autre point d’intérêt : aucune sanction n’est pour l’instant prévue si le fonds n’est pas constitué. Une obligation sans sanction, voilà qui promet quelques flottements amusants, notamment en cas de contentieux : après le 1er janvier prochain, tout nouvel acquéreur pourrait s’estimer lésé et attaquer le syndicat des copropriétaires pour qu’il prenne à sa charge les 5% d’épargne qu’il aurait dû constituer depuis le 1er janvier 2017.

Le décret sera donc attentivement épluché, en espérant que le gouvernement aura trouvé une solution aux problèmes qu’il a lui-même créés. Mais en tout cas, félicitons-le d’avoir ainsi trouvé une méthode imparable pour générer du travail à un secteur du bâtiment un peu faiblard ces derniers temps, méthode qui se double d’un refinancement des banques (via une obligation d’épargne), d’une nouvelle entrée fiscale (via l’imposition de cette épargne) avec un impact minimal sur le contribuable qui n’y verra (moyennant propagande idoine) qu’un souci de bonne gestion, le tout en déléguant toute la charge de gestions aux syndics.

Décidément, pas de doute : quand le bâtiment va bien, l’État va bien.

enjoy socialism
—-
Sur le web

  1. merci pour la clarté de cet exposé et le travail de recherche et exégèse y afférant.

  2. Puisque, selon le dicton, « Quand le bâtiment va tout va ! », le gouvernement s’emploie donc à faire en sorte qu’il aille>b> mal

    pose de compteurs d’eau individuels

    Cela nous coûte plus de 2000 Euros par an ces compteurs automatiques, de quoi financer le gaspillage de tout un gros tas de m3 d’eau à plus de 5.- le m3.
    Et quand bien même cela aurait un effet, la communauté de commune qui délègue la gestion à une société privée, impose une taxe supplémentaire de 200 Euros par lot, quand bien même il n’y aurait pas de compteur. Donc votre consommation de 10m3 annuel vous coûte 25 Euros le m3. Un joli record. Avec une franchise de 100m3, autant dire que le logement individuel est privilégié. Les auteurs de cette taxe doivent tous être dans de belles maisons, ce qui explique cela :mrgreen:

    Le décret sera donc attentivement épluché, en espérant que le gouvernement aura trouvé une solution aux problèmes qu’il a lui-même créés.

    Non mais oh ❗ Des sotTcialistes trouvant des solutions aux problèmes qu’ils créent ❓ Ne rêvons pas. Ils continueront à faire ce qu’ils savent faire le mieux : créer inlassablement des nœuds dans la pelote de laine…

  3. Çà ressemble tellement à un poisson d’avril … mais non, on est en septembre.
    Quels clowns

  4. L’idée en soi est pas mauvaise mais la bureaucratie va en faire quelque chose d’ingérable…

    1. Pourquoi pas mauvaise ?
      Il faut que quelqu’un vous oblige à épargner pour que vos le fassiez ?
      La retraite par répartition doit donc être une bénédiction pour vous.
      PS : changez de pseudo, enchaîné irait mieux

      1. En forme cet après-midi ❗
        Le café Bouillu devait être bon…

  5. lehamstersortidesaroue

    Constituer un fond d’épargne , forcée qui plus est, pour la rénovation énergétique ne sert strictement à rien, vu que la rénovation énergétique ne sert a rien.
    En effet, nous allons avoir de l’énergie à profusion grâce au thorium ou grâce à l’intelligence humaine qui va découvrir de nouvelles sources d’énergie.
    pourquoi anticiper ce qui n’arrivera jamais, ce n’est pas faute de pierres que l’age de pierre s’est arrêté.

    1. Mais pourquoi isoler puisqu’il fait bien plus chaud et que l’on tous griller flambés comme les poissons au restaurant ❓
      En plus, pour que les murs ne pourrissent pas, il faut une VMC, double-flux, cela suce un max de kWh… fabriqués avec du gaz naturel pas écolo-bobo pour un sou.
      Et vu que c’est du gaz naturel, on pourra parler de réchauffement climatique naturel :mrgreen:

  6. des fois je comprend les gitans …..vite une yourte…!!

  7. Le problème, dans ce micmac ahurissant, c’est l’épargne. Avec un emprunt à rembourser sur le dos, ça risque d’être encore plus compliqué. Qui réussit à épargner depuis quelques années ? (Pas moi, en tout cas.) Sinon, côté charges annuelles, à ce que je sais pour Paris, c’est plutôt 4000 euros pour un appartement d’environ 60 m2 dans un immeuble citadin, pour peu que vous ayez un ascenseur (pour lequel vous avez payé des fortunes les fameuses mises aux normes qui les font tomber en panne quatre fois plus souvent qu’avant) et un/e gardien/ne (dont les propriétaires finiront un jour par se passer par économie). Le reste du temps, on raque sans arrêt pour les fuites et les pannes, la taxe d’habitation et les impôts fonciers (qui gonflent un peu plus chaque année). Quant à l’isolement, faudrait savoir : soit le climat se réchauffe, soit non… Bref, c’est de l’embrouille à gogo qui va bien nettoyer les fonds de poches des classes moyennes déjà exsangues. Mais au cas où il leur resterait trois sous, faut pas gâcher, c’est sûr.

  8. Application de l’escroquerie écologique!

    Les partis politiques installés depuis 1900, socio, marxiste, centre droit, centre gauche, radicaux socialistes, MRG, droite, royalistes, droite dure, etc etc jugulent les ambitions des nouvelles générations. càd militer des années pour que dalle, avoir les miettes.

    Astuce Sublime: créer un nouveau parti Écologiste tout plein de courants  » ELV, les Verts, Sauve Planète, Énergie Renouvelable, etc  » càd des subsides, des élus, des prébendes, etc.

    Cerise sur le Gâteau: l’urgence CO2 génère de nouveaux impôts pour sauver le Planète Malade.

    Pleurs de Joie, Servons nous et Servons la Cause

    Cocufixtion en Vert, la Planète le Vaut Bien.

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