Logement social : transformer les locataires en propriétaires

Publié Par IREF Europe, le dans Logement & immobilier

Par Nicholas Scott et Nicolas Lecaussin
Un article de l’IREF-Europe

otodo-Blue light(CC BY-SA 2.0)

otodo– Clefs d’appartement (CC BY-SA 2.0)

 

Le gouvernement et la plupart des élus locaux ne cessent d’annoncer la construction de nouveaux logements sociaux (HLM) afin de résoudre la crise. Mais le nombre de logements reste toujours insuffisant. Il vaudrait mieux s’inspirer de la réforme britannique des années 1980 qui a transformé en propriétaires les locataires des HLM.

Le nombre des logements construits par les gouvernements locaux a augmenté considérablement au Royaume-Uni entre 1919 et 1979. Au début des années 1980, les logements sociaux représentaient un logement sur trois du parc immobilier (6,5 millions logements).

Dans la période suivant la deuxième guerre mondiale, tous les gouvernements, y compris les Conservateurs, construisaient des logements sociaux en grande quantité. Le nombre annuel de nouvelles constructions a même été au plus haut sous le gouvernement des Conservateurs en 1953, avec 220 000 nouveaux logements sociaux !

Cette frénésie a eu de nombreux effets pervers : les normes de construction ont diminué, les immeubles construits à la périphérie des villes ont contribué à l’augmentation des inégalités et un grand nombre d’entre eux s’est dégradé très vite faute d’entretien.

locataires propriétaires rené le honzecC’est en 1980 que le gouvernement de Margaret Thatcher a introduit the right to buy, une idée qui avait été lancée dans les années 1950 par le parti travailliste mais qui n’avait jamais été mise en pratique. Le principe est simple : les locataires des HLM peuvent devenir propriétaires de leur logement dans des conditions très avantageuses. Rapidement, 6 millions de personnes (un locataire sur trois) ont acheté leur logement.

Le prix de vente d’un logement était évalué par rapport au prix du marché mais avec déduction d’un rabais entre 33% et 50% calculé en fonction des loyers payés par les locataires. En contrepartie, les acquéreurs ne peuvent pas revendre leur logement acquis avant cinq ans.

La moitié des profits de la vente des logements sociaux a été versée aux gouvernements locaux qui étaient obligés de réduire d’abord leurs dettes.

Les conséquences de cette réforme ont été impressionnantes. C’est d’abord la mobilité qui a augmenté. Si, en 1979, environ 42 % des Britanniques habitaient dans un logement social, ce pourcentage est tombé à moins de 28 % dans les années 1990. En 1987, déjà plus d’1 million de logements avaient été vendus. Grâce à cette mesure, la dette publique a été réduite de plus de 100Mds de livres sterling et les investissements dans les logements sociaux ont diminué de deux tiers ! Et aucun gouvernement qui a succédé à celui de Thatcher ne l’a remise en cause.

Le right to buy, ou le droit d’acheter, est une mesure populaire qui pourrait très bien être appliquée en France. Elle n’est d’ailleurs ni de droite, ni de gauche. C’est une question de bon sens.

À lire aussi : Pour une privatisation des HLM.

Sur le web

  1. Je suis d’accord avec l’objectif mais la méthode proposée a tout pour disparaître dans les lourdeurs administratives.

    Je propose de limiter la détention des logements sociaux par les gestionnaires à 15 ans (horizon des prêts). Au-delà ils seraient obligatoirement mis en vente, appartement par appartement, aux enchères au premier euro (Bien sûr les organismes subventionnés ne pourraient participer aux enchères).
    L’occupant en place disposerait d’un droit de préemption au prix de la dernière enchère et d’un relogement prioritaire au cas où il n’exercerait pas son droit.
    Les sommes récoltées seraient reinvesties dans des constructions neuves ou réhabilitations. Donc les organismes Hlm se concentreraient sur leur vrai métier de promoteur, jusqu’à éventuellement déléguer la gestion courante.
    Au début des logements partiraient pour des sommes très faibles et certains feront des grosses plus-values mais progressivement une diversité reviendrait dans les quartiers.
    Bien sûr les comptes des organismes seront établis selon les principes comptables des entreprises, audités et publiés.

    Mesure accessoire au minimum de logements sociaux par commune devrait s’ajouter un maximum…

  2. Les Anglais sont très pragmatiques : dans certaines villes ils proposent à des propriétaires de payer les travaux de rénovation et en échange d’accepter des locataires sociaux ( prix loyer faible) pour une certaine durée ( selon prix des travaux). Ensuite le propriétaire est libre et peut vendre. Ce concept a très bien fonctionné.C’est gagnant-gagnant . Les Français ne sont pas prêts de faire la même chose.

  3. C’est idiot: vendre les logements sociaux comme en Angleterre garanti le même résultat : des anciens logements sociaux (hors Londres) laissés en décrépitude par ce que les propriétaires n’ont pas les moyens de le entretenir, et dans les grandes villes type LOndres les logements sociaux sont rachetés à des prix d’or et les petits salaires n’ont pas de logements accessibles… Bref en Angleterre c’est un echec cuisant. Les petits salaires sont hypothéqués à vie sure des sommes hallucinantes (remboursement que des intérêts pas du capital) dans des cages à lapin dans des quartiers entierement de logement sociaux. Les gens en difficultés n’ont plus acces à des logements sociaux en location par ce qu’ils sont tous vendus. Les seuls locations accessibles sont privés et non réglementés donc précarité total. Les petits salaires en Angleterre sont en grosse difficulté ce n’est vraiment pas un example à suivre !

    1. vous avez raison sur la politique à Londres et même sur l’ensemble du pays. Je voulais juste mentionner la capacité des anglais à mettre en œuvre des solutions qui ne sont pas dictées par l’état et qui fonctionnent.

  4. A une époque où il faudra de plus en plus être mobile plusieurs fois dans votre vie et être prêt à changer de région plusieurs fois aussi , il est de moins en opportun d’acheter son logement , à moins d’avoir envie de passer tout son temps à vendre et racheter .

    1. Sans « frais de notaires » et aurte emmerdements (diagnostic etc.), acheter et revendre ne serait pas plus compliqué ni plus cher que louer et donner congé,
      Il faudrait donc surtout que l’État arre^te de faire chier. Une fois de plus. On pourrait alors valablement comparer location et achat. Mais là, c’est juste impossible.

      1. oui enfin bon la non revente du bien pour 5 ans et puis le crédit contracté, votre argumentaire ne tient pas longtemps face aux nouveaux modes de vies des nouvelles générations.
        +1 Jacque le Paien être proprio c’était cool durant les 30 glorieuses, et puis sans CDI aucune chance aujourd’hui.
        Les frais de notaire il y en aura toujours et partout.

        1. Sans compter les impôts fonciers que ne payent pas les locataires .

        2. Tout ce que je dis c’est la comparaison location-achat est actuellement faussée par les emmerdements et taxes (dont les « frais de notaires » qui sont surtout des impôts !) que l’État impose.
          à chacun ensuite de faire la balance entre les avantages, les inconvénients et le prix respectifs des deux formules, en fonction de sa situation personnelle.
          Vous pariez que la location est toujours préférable ? Moi je crois qu’il y a de la diversité et qu’il y a des cas où chaque formule, location, achat, construction etc. est respectivement la meilleure. Tant que l’État ne vient pas tout fausser…

  5. Face de Rat Tisseur

    Oui, mais voilà : si vous devenez un (méchant) propriétaire, vous ne touchez plus d’APL. 300 Euros par mois, ce n’est pas rien.
    Personne de sensé n’achètera son logement dans ces conditions.

    1. Mouais, enfin, acheter a 70 ou meme 50% du prix reel, c’est aussi un sacre cadeau non?

      1. Face de Rat Tisseur

        Oui, certes, mais en plus vous avez les charges de rénovations, et cerise sur le gâteau, moins d’aides parce que vous devenez un vilain propriétaire. Cela donne aussi à réfléchir.

    2. Si vous percevez 300 euros d’APL c’est soit que vous ne touchez même pas le smic ( un smicard ne touche pas 300 euros d’APL , j’ai vérifié sur le simulateur de la CAF ) , soit vous avez 3 enfants avec des revenus en dessous des seuils . Lorsqu’on touche de l’APL , c’est que vous êtes en dessous de seuil de pauvreté en terme d’unités de consommation ( par ex vous percevez avec votre amie tous deux 2400 euros de revenus , vous avez 2 enfants= 130 euros d’allocs donc cela fait 2530 euros . Vous retranchez par ex 80 euros d’impôt direct de taxe d’habitation ( je ne parle pas d’impôts sur le revenu car à 2400 et 2 enfant vous n’êtes pas imposable à l’IR ) . cela fera 2530-80 = 24980 euros par unité de consommation . 50 euros ,vous divisez par 2.5 unités de consommation ( ce n’est pas comme la fiscalité , là la personne qui partage votre vie , mariée ou pas , compte pour 1 demi . ) cela fait : 980 euros par unité de consommation . Vous êtes donc sous le seuil de pauvreté fixé en 2014 à 1000 euros par unité de consommation .
      Là où je veux en venir avec tous ces fastidieux calculs , c’est qu’AUCUNE banque , de toute façon , ne vous prêtera si vous êtes au seuil de pauvreté .
      Si vous êtes célibataire , pour avoir l’APL de 300 euros , vous pourrez vérifier , il faut gagner bien moins de 1000 euros par mois !

      1. j’ai sauté une ligne . je voulais écrire : 2530 -80 = 2450 . par unité de consommation . et le nombre 50 euros est une erreur de ma part .

  6. Racheter un logement social récent, en bon état et n’ayant pas besoin de gros frais à la charge du proprio, cela peut être une affaire à condition de ne surtout pas signer les yeux fermés.

    Mais si c’est pour permettre aux organismes propriétaires de se débarrasser de vieux logements non rentables qui vont avoir de gros frais, là c’est une arnaque, ni plus ni moins.

    et avec les normes qui changent tous les 6 mois, une remise aux norme ça revient vite à très très cher.

  7. Toujours plus de logements sociaux et toujours plus de problèmes pour se loger ?
    Ce constat illustre bien la faillite d’un système clientéliste et inadapté !…
    Les aides à la pierre auprès des bailleurs sociaux ont de quoi interpeler. Ils implorent
    la mixité (sociale ou ethnique ?) et construisent des guethos.
    La cession des logements sociaux existe… au compte goutte dans des immeubles
    collectifs. Il est très complexe de faire cohabiter des locataires « HLM » avec des
    copropriétaires. Il s’agit bien d’opérer la cession des logements sur l’ensemble d’un
    immeuble et de reloger ceux qui ne souhaitent pas accéder à la propriété.
    Il me semble impératif de déplacer l’aide à la pierre vers l’aide à la personne, sans statut
    de propriétaire ou bien de locataire en tenant compte du quotient familial.
    Dans un premier temps, il faut impérativement écarter les « politiques » des Conseils
    d’administration et les remplacer par des gens de la société civile.
    Vaste programme !….

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