Peut-on dire que c’est « la propriété » qui est corrélée au chômage, ou la bulle de crédit ?
Par Vincent Bénard.
Il y a quelques jours, nous avons commencé un débat avec le toujours stimulant Frederick Marc-Alexandre sur l’immobilier : Fred mentionnait une étude (centrée sur les États-Unis) qui trouvait une corrélation forte, présumant une causalité, entre le taux de propriétaires et le taux de chômage. Et l’article de titrer que la propriété était un facteur (« driver ») du taux de chômage. Je contestais non pas le lien mais la relation de causalité qui me paraissait trop simpliste, et citais des contre-exemples. Mais l’étude en question, bien qu’exclusivement centrée sur les USA, n’en amenait pas moins des chiffres qu’on ne pouvait balayer d’un revers de main, même si j’ai cité des contre-exemples en commentaires.
Je rebondis sur ce débat parce que le gouvernement, celui dont on nous disait il y a deux jours qu’il ne devait augmenter les impôts qu’en toute dernière extrémité « si c’était nécessaire », a donc, deux jours après, annoncé l’augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,7% sur les transactions immobilières. Celles-ci passeraient donc à 7,7%, dont environ 1% pour le notaire, et 6,7% que se partageront l’État et divers niveaux de collectivités locales.
Cette augmentation est sans doute la plus stupide qui soit. En effet, toute personne perdant son emploi peut être amenée à changer de logement pour retrouver du travail, à condition que les coûts de cette mobilité ne soient pas supérieurs (à long terme, mais aussi court terme, trésorerie oblige) aux avantages de la reprise d’emploi.
Or, quels sont les facteurs possibles d’augmentation du coût de la mobilité présents en France ?
1. Des droits de mutation élevés. Sur un logement de 200 000 euros, ils représentent déjà 14 000 euros, soit près de deux ans du loyer que l’on paierait en le louant. Ils passeront à 15400 euros. À chaque déménagement, vous payez donc une taxe égale à deux ans de loyer, avec une hypothèse de rendement locatif de 3,85% correspondant à un rendement brut moyen en province aujourd’hui d’un logement que vous avez acheté. Voilà qui milite pour une conservation longue de son logement pour « amortir » les DMTO
2. Un logement acheté trop cher car en sommet de bulle immobilière : là encore, c’est un frein évident à la mobilité. Risquer une perte à la revente puis devoir repayer des DMTO élevés constitue une charge financière difficile à supporter.
3. Occuper un logement HLM, si le quartier n’est pas trop dégradé (on parle de « mixité sociale » en politiquement correct), est un facteur bloquant la mobilité : l’occupant sait qu’il a affronté un parcours du combattant pour avoir son HLM et ne sait pas s’il pourra en obtenir une autre en changeant de ville. Par contre, il sait qu’il doublera son loyer s’il passe dans le privé : il va s’accrocher à son logement et donc réduira son périmètre de recherche d’emploi… et donc ses chances d’en retrouver. Exemple concret : à Paris intra-muros, le taux de rotation des locataires dans les logements du parc privé est de l’ordre de 25% par an, celui dans les HLM est inférieur à… 4%
4. Occuper un logement dont le loyer a été bloqué ou encadré par l’État, et donc est devenu un logement à « loyer modéré » de fait par rapport aux prix du marché, est équivalent au cas 3. On ne le sait pas assez, mais le blocage des loyers a sévi et continue de sévir dans de nombreuses villes US, ce qui peut expliquer du « chômage immobilier » non lié à la propriété. De même, en France, des gens occupant un logement « loi de 48 » (il y en a encore, même si c’est en voie d’extinction) s’y sont accrochés comme des moules à leur rocher, leur loyer étant insignifiant par rapport aux prix du marché privé.
Au niveau macro-économique, lorsqu’un crédit trop bon marché (parce que subventionné par la banque centrale) favorise une bulle de crédit, celle-ci conduit donc à une augmentation artificielle du taux de propriétaires puis, lorsqu’elle éclate, à une explosion du chômage. En effet, le taux bas a favorisé le mal-investissement spéculatif (et notamment immobilier) au détriment de l’investissement productif créateur d’emplois, et lorsque la bulle éclate, l’apurement de ces mal-investissements est très douloureux.
Pourtant, peut-on dire que c’est « la propriété » qui est corrélée au chômage, ou la bulle de crédit ? À l’évidence, c’est la bulle de crédit qui est en cause. Nous sommes devant un cas où A (la bulle de crédit) cause B (le taux de proprios) puis C (le taux de chômage). Si des facteurs tels que ceux décrits au 1 et 2 existent (et aux USA, le facteur 2 est présent dans 1/4 des États représentant 40% de la population), alors B renforce C, mais B ne cause pas directement C. La corrélation existe mais n’est pas causalité directe.
Bref, le lien entre propriété et chômage peut exister, tout comme celui entre location et chômage peut exister, si le législateur, par des lois, des subventions, ou des contraintes absurdes sur le logement, crée des freins artificiels au changement de résidence. Si l’État laissait, sans distorsion réglementaire ou fiscale, les agents économiques choisir librement leurs lieux de résidence et leur mode de consommation de logement (achat ou location), la corrélation entre logement, propriété, location et chômage serait bien plus faible, et de fait non significative. Et on ne pourrait pas accuser « la propriété de favoriser le chômage ».
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L’étude citée en début d’article :
http://www.voxeu.org/article/high-home-ownership-driver-high-unemployment
Et la controverse Facebook qui s’en est suivie :
https://www.facebook.com/groups/CCLF2012/permalink/583197091723821/
C’est la panique dans les finances de collectivités locales, la plupart étant en déficit grave mais ne pouvant pratiquement plus s’endetter, tandis qu’une des sources de financement, le marché immobilier, s’étiole. Réflexe pavlovien, le gouvernement augmente la répression fiscale : hausse des droits de mutation (dans un marché immo déjà à l’agonie), et prochainement, réforme de la taxe d’habitation ou encore répression acharnée du stationnement.
A propos de la réforme de la taxe d’habitation, ceux qui espèrent payer moins se fourrent le doigt dans l’œil. A l’occasion de cette réforme, tout le monde, indistinctement, paiera plus car il faut bien que quelqu’un paye la gabegie des collectivités territoriales : sureffectifs, sursalaires, doublons d’activité, voire triplons, HLM à foison, inutiles tramways, plages artificielles, multiples feux rouges ou d’artifice, généreuses aides sociales locales, piscines qui brûlent, stades vides dédiés aux trafics, points ronds à 10 millions d’euros l’unité minimum et pistes cyclables non moins onéreuses profitant à 10 usagers/jour, services de communication des édiles, chauffeurs et petits fours, voyages d’étude en Chine ou ailleurs, grasses subventions aux copains associés, etc.
Surtout, le gouvernement profitera de l’impossibilité pratique de comparer l’ancienne et la nouvelle taxe, grâce à la rupture dans le mode de calcul, pour augmenter significativement les recettes, parce qu’aucune rapine potentielle de l’argent des Français ne doit être ignorée.
Il y a un lien de causalité sur l’appauvrissement du pays et les couillons à la tête de l’Etat. Ce lien est quantifiable, réel et il y a des arguements pour le prouver. Pourtant, il ne se passe rien de positif pour changer cet état de fait….C’est une ruse d’Etat de diviser son incompétence en autant de lois, décrets et autres trucs inutiles pour tropmper notre vigilance. Jusqu’au jour ou un journal fera un état des lieux complet et le diffusera largement sur internet….à vos claviers !
Les régions « volem vuire al pais » ne sont pas les plus reluisantes au plan économiqes.
Je jubile de voir la chute des DMTO parce que c’est une ressource essentielle des collectivités locale. La chute des recettes va littéralement étrangler les collectivités et montrer le résultat des belles politiques socialisantes de notre pays magnifique, entre bulle de crédit et dettes souveraines à la pelle.
Le problème, c’est que lorsque les collectivités commenceront à faire faillite, il n’y aura pas un homme politique bien placé pour donner une explication argumentée et réaliste malheureusement. C’est la raison pour laquelle il est important que nous soyons actifs pour donner des éléments d’explication à ceux qui voient les mauvais rapports de causalité.
OK avec l’article et Vincent Benard en général – Il y aussi le facteur « laxisme dans les accords de crédit » je me souviens d’une époque où la banque faisait le pari que ça passerait avec des valeurs futures… LOL – Il y a aussi les subventions immo, une catastrophe ! Je connaissais un promoteur, très sérieux dans le cadre immo, un peu moins avec le fisc… LOL et je m’étonnais qu’il se lance dans un programme à Trifouillis-les Oies ? – C’est à cause de Périssol…
L’immo est un marché complètement pourri.
Ce promoteur me remémore une anecdote – Il m’envoie dans le nord pour négocier un foncier en vue de la réalisation d’une Ehpad – je rencontre le propriétaire et m’informe de ses prétentions. J’ai le sentiment qu’on peut aboutir à quelque chose et je me dis qu’il serait intéressant de tester les services techniques de la mairie. J’explique le mécanisme à un fonctionnaire qui apprécie la chose à sa manière « Comment des privés peuvent-ils faire de l’argent sur le dos des petits vieux ? » On comprend tout de suite que ce n’est pas gagné !
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