Bulle immobilière : l’immobilier français serait le plus surévalué du monde

Publié Par Contrepoints, le dans Logement & immobilier

Alors que l’économie nationale est de plus en plus chancelante, le marché immobilier est, de son côté, surévalué.

Publié en collaboration avec GoldBroker.com.

Les fondations économiques de la France craquent. Le chômage a atteint 10,5% et est en hausse constante. Le secteur privé agonise. Les ventes d’automobiles ont plongé de 13,9% en 2012, après une mauvaise année 2011. Les ventes des fabricants d’automobiles domestiques ont chuté encore plus : PSA Peugeot Citroën, -16,6%, Groupe Renault, -19,8%. Et maintenant les ventes d’immobilier sont au point mort. Et on cherche des coupables.

Les transactions d’appartements à Paris, évalués à plus de 2 millions d’euros (ce qui n’est pas tant que ça à Paris), ont chuté de 42% en 2012.

Barnes, une société immobilière spécialisée dans les propriétés haut-de-gamme en France et dans certains autres endroits huppés, a basé son étude sur des informations glanées auprès des notaires impliqués dans des transactions immobilières. Les prix des maisons haut-de-gamme à Paris ont baissé de 10-15%. Pour les propriétés sous les 2 millions, il y eut 28% de transactions en moins, mais les prix sont restés stables.

L’étude met l’accent sur « la confluence de la crise de l’euro, des élections et de l’impôt ». Des mots durs.

Par « élections », on fait référence évidemment aux événements qui ont élevé le socialiste François Hollande au rang de président de la France et ont donné le contrôle du Parlement au parti socialiste. Par « impôt », on fait référence aux nouvelles taxes multiples qui ont été proposées, débattues et qui ont maintenant force de loi, quoique l’une d’elles, qui proposait un impôt de 75% à la classe très aisée, a été rejeté (une version plus légalement acceptable devrait voir le jour).

Pour les riches, le climat ambiant est devenu hostile, la rhétorique empoisonnée. Alors ils se sauvent en masse, et pas seulement les super-riches (voir un article sur ce sujet : « Trench Warfare » Or « Civil War » Over Confiscatory Taxes in France). Ces circonstances malheureuses (les riches qui s’en vont) « ont incité les vendeurs à accélérer le processus de mise en vente de leurs propriétés, au moment où il y a peu d’acheteurs », déplore le groupe Barnes.

L’optimisme s’essouffle dans la bulle immobilière française. Pour 2013, selon Barnes, le marché devrait demeurer « hésitant » pour le premier trimestre, « avec un faible volume de transactions, qui pourrait graduellement augmenter, d’une certaine façon, avec une « lente correction des prix », plutôt qu’une correction soudaine ou même un crash. D’autres spécialistes de l’industrie entrevoient, quant à eux, des nuages plus sombres à l’horizon.

« Les vendeurs n’ont toujours pas compris qu’ils devaient réduire de façon draconienne les prix demandés, même si les prix à Paris ont déjà baissé de plus de 10% », selon Philippe Chevalier, directeur de Émile Garcin, une autre société immobilière spécialisée dans l’immobilier haut-de-gamme. Il blâme les acheteurs étrangers, ou plutôt la rareté de ceux-là, parce que peu de Français peuvent encore se permettre d’acheter une belle maison dans leur capitale. Le marché est devenu trop dispendieux pour eux. Mais les acheteurs étrangers sont réticents, dit-il, à cause de « l’accumulation de la pression fiscale sur les biens immobiliers ».

Et ce n’est pas seulement à Paris. Dans les provinces, hors des grands arrondissements de Paris, les ventes de maisons existantes au troisième trimestre ont chuté de 20% en un an, une accélération par rapport à la baisse de 16% entrevue au deuxième trimestre (Note de conjoncture immobilière, Janvier 2013). Et les ventes de maisons neuves en France ont plongé de 25% au troisième trimestre, une accélération fulgurante vis-à-vis du déclin de 14% du deuxième trimestre.

Mais encore, les prix en France, au moins au troisième trimestre de l’an dernier, n’ont pas beaucoup baissé, car les vendeurs s’accrochent à l’espoir – espoir illusoire, comme démontré par chaque explosion de bulle immobilière – que cela changera. Et, malgré des taux hypothécaires d’une moyenne de 3,31% en novembre pour un terme moyen de 208 mois, les prêts hypothécaires ont plongé de 32,6% par rapport à l’année précédente.

The Economist a mis le doigt dessus avec une étude internationale des prix de l’immobilier. Cette étude ne visait pas la France en particulier, contrairement à ses autres articles. Mais elle a tapé sur la tête de la France.

L’étude a utilisé deux mesures et les a comparé aux moyennes à partir de 1975 : le ratio prix/location et le ratio prix/revenu disponible par habitant. Elle a conclu que le marché immobilier en France était massivement surévalué : de 50%, selon le ratio prix/location, derrière le Canada (78%), Hong Kong (69%) et Singapour (57%), et de 35%, selon le revenu disponible, tout juste devant le Canada (34%). Ce qui fait de la France le marché immobilier le plus surévalué du monde, par rapport au revenu disponible, et le quatrième plus surévalué, par rapport au prix de location. Un marché immobilier surévalué dans une économie chancelante… bon appétit.

Ainsi, Hollande et le Premier ministre Ayrault sont moins populaires que jamais. Mais cette étude est restée dans l’ombre à cause de la campagne de bombardements au Mali – campagne qui leur vaut une avalanche de commentaires positifs et de support de tous côtés, au moins en France. Ce qui tombe très bien


Traduction par GoldBroker.com d’un article intitulé « The Next Shoe To Drop In France », publié initialement sur testosteronepit.com.

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  1. La seul chose qui permette de caractériser une bulle est le rendement des capitaux immobilisés. Hors aujourd’hui, à Paris, il est possible sur de l’immobilier de logement de dégager des rendements locatifs bruts de 3,5 à 4%. Même si c’est faible au regard de ce qu’il peut se pratiquer dans d’autres pays, cela reste largement au dessus de l’inflation, avec une assurance de revenus quasi-certain. Il n’y a donc pas, à proprement parler de bulle de l’immobilier. Par contre, le marché immobilier se fragilise car les rendements baissent et le risque est de moins en moins rémunéré.

    En dehors du fait que l’immobilier est un marché de vendeurs (ceux ci n’accepte que très rarement de vendre en dessous de la valeur d’achat), les problèmes de l’immobilier fraçais se situent notamment :
    – au niveau des droits de mutations et des frais d’agence (qui ne peuvent se rémunérer que sur les ventes en non sur des honoraires de « publicité ») trop élevés (~14%) ce qui nuit lourdement à la liquidité du marché ;
    – L’impossibilité pour les particuliers de contracter des prêts in fine ou à remboursement de capital partiel ;
    – Les lourdeurs administratives (notamment PLU définissant des COS trops faibles, visa de l’architecte des bâtiments de France dans la zone d’un monument classé comme « historique », etc.)
    – Des taux d’intérêts très faibles poussant les banques à demander plus d’apports aux acheteurs.

    Notons que le projets de loi du gouvernement Fillon visant à augmentant les COS et à diminuer les droits de mutations avaient pour conséquences mécaniques d’augmenter les rendements locatifs et de diminuer les droits de mutation.

    Tant que les choses resterons ainsi, que l’immobilier sera vu comme peu risqué car assurant un revenu quasi-certain et qu’il restera aussi peu liquide, l’immobilier français ne devrait pas « s’effondrer » mais être assez résiliant. Par contre, en cas de retour de l’inflation, de dé-régularisation, de retour de la croissance avec une appétence plus forte des investisseurs pour les placements plus risqués, alors là il y a un risque de renforcement de cette crise immobilière.

    1. « y a un risque de renforcement de cette crise immobilière. »‘ ???

      Tu voulais dire « il y a une chance de retour à des prix acceptables » je pense…

      « l’immobilier sera vu comme peu risqué car assurant un revenu quasi-certain »

      Peu risqué??? Avec la sur-protection des locataires pour des rendements NETS aussi minables, tu trouves ça peu risqué? Pourquoi y’a-t-il autant de propriétaires qui refusent de louer et préfèrent garder leur logement vacant (avec tout ce que ça implique en terme de coûts et de non-rentrée de liquidités) alors? Ce sont des masochistes qui préfèrent perdre de l’argent chaque mois?

      La problème de l’immobilier en France se résume très simplement: l’offre est artificiellement limitée/bloquée par l’état (lois d’urbanisme, difficulté extrême pour rendre une zone constructible dans un délai raisonnable, sur-protection du locataire par rapport au propriétaire etc. etc. voir le livre de Vincent Bénard).
      Alors quand la demande est basse, tout va bien. Mais quand la demande augmente (démographie, nbre de personnes / logement qui diminue, taux bas, confiance en l’avenir etc.) les prix s’envolent… Et bien sûr l’État, au lieu de se remettre en question et arrêter ses co***ies propose comme solution… encore plus d’État.

      Bref les prix ne descendront enfin que lorsque la demande diminuera sensiblement, tant que l’État n’arrêtera pas de s’immiscer dans le marché du logement.

      1. Tel est bien mon propos et c’est l’objet du dernier paragraphe. Tant que les choses resterons ainsi, et je ne vois pas le gouvernement actuel dé-régulariser l’immobilier de logement, le risque est faible.
        Logements vacants (source INSEE) :
        8,1 % du nombre de résidence principales en 2001
        8,5 % du nombre de résidence principales en 2012, soit une augmentation 0,45% pendant 11 ans… Le problème n’est pas nouveau et la situation en 2012 n’est très proche de celle en 2001

        Enfin, les prix ne descenderont pas si la demande diminiue, il diminurons

        1. Tel est bien mon propos et c’est l’objet du dernier paragraphe. Tant que les choses resterons ainsi, et je ne vois pas le gouvernement actuel dé-régulariser l’immobilier de logement, le risque est faible.
          Logements vacants (source INSEE) :
          8,1 % du nombre de résidence principales en 2001
          8,5 % du nombre de résidence principales en 2012, soit une augmentation 0,45% pendant 11 ans… Le problème n’est pas nouveau et la situation en 2012 n’est très proche de celle en 2001
          Enfin, les prix ne descendront que si le marché est plus liquide.

          1. OK. Par contre, si on continue à s’enfoncer dans la crise, ce qui est quand même assez probable, la demande diminuera, et donc les prix aussi.
            Et il se peut qu’il y ait un phénomène d’emballement, ce qui correspondrait bien à l’éclatement d’une bulle. Mais ma conviction est qu’il y a une demande « latente » importante (ie. attente de prix moins élevés avant de se « réveiller »), et donc que la baisse ne sera pas brusque mais plutôt lente.

            Cela m’étonnerait beaucoup aussi qu’une période de reprise économique implique une baisse des prix due à une appétence plus forte des investisseurs pour les placements plus risqués.

    2. @alexandre
      Globalement assez d’accord avec les critiques, par contre un rendement BRUT de 4.5%, souvent calculé sur le prix immo, donc faux est nettement insuffisant et négatif sur le long terme. Inflation et immo font bon ménage et l’alliance donne un sentiment de richesse, sentiment seulement, pour ceux qui ne savant pas compter. Le problème de l’immo en France est sa bulle, toujours en train de gonfler ou d’éclater.
      Je me suis amusé à faire une simule subprime à la française, je vous la livre telle quelle car j’y crois pas trop ou alors on marche sur la tête… 200.000 en Zone A – apport 10.000 (peu crédible) – R.fisc réf 23.000 (très faible) – PTZ : 62.700 soit zéro pendant 14 ans puis 475/mois pendant 11 ans soit 62.700 de rembt. Taux 0 pendant 25 ans… qui qui va payer ? J’ai volontairement pris des valeurs aberrantes pour voir ! et sur le papier ça marche.

  2. La difficulté du marché actuel n’est pas tant sa rigidité ou sa limpidité mais son soutien.

    En effet, le marché est dopé par des prêts aidés, des prêts à taux zéro, des niches fiscales,…

    Supprimons toutes ces interventions étatiques, et le marché retrouvera sa normalité !

  3. L’avis vient évidemment d’immobiliers, c’est à dire de marchands de bien qui se moquent du prix, du moment que les affaires tournent. Forcément, un bien diminué de 20 % devrait se vendre du jour au lendemain, et c’est le rêve à leurs yeux.
    Pour le propriétaire d’un bien onéreux, il n’attend souvent pas cette vente pour vivre, et n’a aucune raison de le solder.
    Quant à l’habitation moyenne, s’il y a tassement des ventes, c’est le fruit conjugué de l’absence totale de confiance en l’avenir, et la certitude du matraquage fiscal de Mollande Ir.
    Le bolchevisme n’a jamais fait la prospérité de l’immobilier, ni des acheteurs potentiels !

  4. @ Mateo:
     » Par contre, si on continue à s’enfoncer dans la crise, ce qui est quand même assez probable, la demande diminuera, et donc les prix aussi. »
    Les prix ne baisserons pas car :
    – L’Etat maintient des aides (PTZ, Scellier, Duflot…) pour les prêts. Ce qui amène sur le marché de nouveaux demandeurs de logement.
    – Mais il y a une baisse l’investissement = de la construction de logement.
    – Si il y a crise il y a augmentation des taxes et impôts sur les logements locatifs. Ce qui diminue la rentabilité de l’investissement.
    – Il y a plein de nouvelles lois qui limitent fortement la disponibilité des surfaces constructibles (SCOT).

    Au final : Baisse de la surface + baisse des constructions + baisse de la rentabilité + maintient de la demande = Augmentation des prix.

  5. Cette surevaluation de l’immobilier est une maniere de glanner de L’impot: En surestimant le patrimoine on peut le taxer a plus haute valeur avec l’ISF et n peut aussi taxer les transactions sur un plus gros montant. La crise de l’immobiier profite surtout a l’Etat.

    1. Pas si facile que ça, du fait des loyers hors de prix, l’économie toute entière est impactée, la perte d’impôt dûe à l’absence de mobilité des travailleurs pour pourvoir un travail est très importante également. La baisse de l’immobilier est inéluctable car elle n’est que la conséquence de l’appauvrissement globale de la société française.

      1. l’immobilier trop cher sterilise une bonne partie de l’epargne des gens et est ainsi, une misère pour l’economie. c’est autant d’argent qui n’est pas utilisé ailleurs: PEA, consommation des menages, etudes … c’est, avec les retraites par repartition, une autre injustice envers les jeunes, entubés proprement par la generations des 30 glorieuses.

  6. j’avais déjà lu un article comme quoi l’immobilier français serait le plus surévalué au niveau européen sur ce site immobilier http://gouv.tv/89 mais de là à penser que ça atteindrait le niveau mondial…. Surprenant, d’autant plus qu’au Japon ou aux Etats Unis, ils sont pas mal non plus et les dépasser…. Je crois que devenir propriétaire, c’est pas pour moi pour l’instant, je vais attendre un peu avant d’investir mon argent…