Le marché de l’immobilier semble paradoxal

Publié Par Thibault Doidy de Kerguelen, le dans Logement & immobilier

La situation du marché de l’immobilier évolue mais le fameux « éclatement de la bulle » que certains prédisent depuis plus d’un an ne pointe toujours pas.

Par Thibault Doidy de Kerguelen.

La situation du marché de l’immobilier évolue. Nous sommes en train de nous engager dans un contexte étonnant. Jugez vous-mêmes.

Le taux moyen de crédit immobilier sur 20 ans a chuté à 3,92%, contre 4,31% en janvier 2012. Il s’agit, selon le site meilleurtaux.com de « son plus bas niveau depuis décembre 2010″. La raison principale de cette baisse est le niveau des obligations assimilées au trésor (OAT) à 10 ans, valeur de référence pour le crédit immobilier qui a atteint le 4 juin dernier son plus bas niveau historique à 2,26 %. Bien négociés, les meilleurs dossiers obtiennent un taux sur 20 ans de 3,60% voire 3,30%. Bien sûr, les taux diffèrent selon la situation géographique : les taux moyens en Île-de-France (3,89%) se révèlent inférieurs à la moyenne nationale (3,92%), mais néanmoins plus élevés que dans certaines régions, comme l’Ouest (3,88%) ou le Sud-ouest (3,87%). Les taux les plus élevés se pratiquent dans l’Est (4,04%) et dans la région Nord (3,94%).

Malgré ces taux en baisse, l’octroi des crédits à l’habitat continue de se resserrer : 13,2% des banques interrogées par la Banque de France ont déclaré avoir durci leurs critères d’attribution en mai. La même proportion était déjà observée en avril. Les banques (à 100%) ne prévoient pas de modifier leurs règles au cours du 2e trimestre 2012. Quant à la demande de crédit, les banques sont encore un peu plus nombreuses à constater qu’elle diminue (57,7%, contre 52,8% en avril), et 7 sur 10 anticipent toujours une baisse pour l’ensemble du 2e trimestre. Cela semble essentiellement dû aux perspectives. Les banques anticipant une situation de l’emploi et une situation sociale tendues ont resserré considérablement les conditions d’attribution et préfèrent refuser des dossiers que de prendre des risques. Les foyers aux mêmes n’ayant que moyennement confiance dans l’avenir sont moins demandeurs.

Ces éléments sont corroborés par les notaires dont les statistiques indiquent un tassement des transactions au cours du premier trimestre 2012, de l’ordre de 10 à 15% par rapport au trimestre équivalent de 2011. Et ce, malgré un mois de janvier exceptionnel, dû à la modification au 31/01 des règles d’imposition sur les plus values. Toujours selon les notaires, les prix des avant-contrats se sont un peu stabilisés en mai.

Est-ce que cette situation va déboucher sur une baisse conséquente  des prix ? Un certain nombre de professionnels le pensent. Pourtant, aucun « frémissement » n’est encore à constater. L’Île de France, qui a connu la plus forte hausse ces dernières années et dont beaucoup s’accordent à penser qu’elle a atteint des prix qui dépassent la raison, continue de grimper (+6% sur un an).  Pour que le marché décroche, il va falloir que nous entrions dans une phase aiguë de la crise, une phase de récession. Mais alors, très probablement cette chute des prix ne touchera-t-elle essentiellement que les biens de la partie basse de l’offre. Celle sur laquelle la demande aura des problèmes de solvabilité. Les biens de valeur se maintiendront. En tous cas, le fameux « éclatement de la bulle » que certains prédisent depuis plus d’un an ne pointe toujours pas.

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