Baisse des prix immobiliers, vraiment ?

Publié Par Thibault Doidy de Kerguelen, le dans Logement & immobilier

Des facteurs forts viennent contre-balancer les tendances baissières du marché immobilier, au point que la réalité de sa baisse est discutée.

Par Thibault Doidy de Kerguelen.

Immeubles parisiens place Saint Georges (CC, Thierry Bézécourt)

Nous évoquons régulièrement l‘indice PAP dans ces colonnes car il nous semble bien être révélateur de la tendance et cela se confirme presque tous les mois.

Alors que tous nos spécialistes et conjoncturistes nous expliquent que l’immobilier est surévalué en France et que les prix vont chuter (cf « Immobiliez vous », le dernier ouvrage de Marc Fiorentino), l’indice PAP de ce mois-ci révèle une hausse de 0.40% en un mois sur les maisons (2.12% en en an) et 0.38% sur les appartements (+1.66% en un an).

Nous nous permettons de rappeler que pour ce qui nous concerne, ici sur MVMA, nous avons toujours estimé qu’un certain nombre de facteurs comme le maintien de taux élevés par rapport au refinancement des banques auprès de la BCE (votre immo est aujourd’hui à 4.5% quand les banques empruntent à 1%) peut laisser envisager une diminution de ceux-ci, la diminution de l’offre conséquente de la disparition des mesures fiscalement incitatives et enfin, peut être surtout, l’extrême fragilité des investissements financiers dans l’année ou les deux ou trois années qui viennent sont autant de facteurs de transferts sur le marché de l’immobilier qui ne peuvent que freiner, sinon inverser la tendance baissière.

Tout le monde n’investit pas dans l’or ou l’art et le réflexe français en période de crise reste l’immobilier.

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  1. l indice PAP n est en rien un indice fiable, les prix des biens immobiliers dans les annonces ne sont pas le prix de vente chez le notaire et dans ce journal PAP les prix annonces sont tres souvent plus que delirant quand a la realite. en 2008 2009 qd les prix ont un peu fremis a la baisse, moultes agences immobilieres ont mis la cle sous la porte comme quoi leur modele economique est des plus fragile, et ils sont pret a tous les mensonges et contre verite comme dans cette article pour sauver leur peau.

  2. Ce qui est certain, c’est que les prix sont sur-évalués, surtout en région parisienne. Ensuite, les causes de cette sur-évaluation sont bien connus. Ce sont les taux d’intérêts faibles, les freins étatiques à la liberté du marché par limitation de l’offre, de la mobilité et de la location et in fine les subventions via les plans diverses et les HLM. Tous ces facteurs sont exogènes, donc il n’est pas possible de prévoir le futur.

    On a cependant vu que la remontée des taux d’intérêts en 2008 a immédiatement fait chuté les prix. Le marché est donc très sensible. Le gouvernement a prévu de mettre fin à un certain nombre de plans de soutien à l’immobilier. Il a lâché un peu de lest sur les droits de construction. cela va plutôt dans le sens du dégonflement de la bulle. Mais je pense que le marché est surtout attentiste en attendant l’élection présidentielle. Hollande a promis monts et merveilles dans le sens de plus de contrôle étatique tout azimut. Bien malin qui pourrait prévoir l’effet exact de ces tripatouillage dans tous les sens …

  3. Ce qui peut également provoquer la baisse des prix, c’est la baisse du revenu disponible des ménages et de leur pouvoir d’achat. Les prix s’adapteront à leur capacité d’achat immobilier si la crise économique a pour effet d’affecter cette capacité.

  4. Il y a en a qui n’ont pas encore compris qu’aucun indice des prix immobiliers n’est « fiable » au sens d’un recensement. Les indices sont des sondages, plus ou moins bien faits, plus ou moins pertinents, avec différentes méthodologies, et c’est la confrontation, la concurrence, entre les indices qui donne une information fiable.

    Il y en a qui n’ont toujours pas compris que les indices ne font pas les prix, encore moins les agents immobiliers (s’il faut les critiquer, ce serait au contraire à propos de leur incompétence crasse pour une partie non négligeable de la profession : comment pourraient-ils influencer les prix dans ces conditions ?) et que l’argument de l’auto-réalisation est un fantasme, une faible logique à courte vue.

    Il y en a qui n’ont pas non plus compris que les volumes font les prix uniquement sur des marchés larges et fluides, ce qui ne se vérifie pas dans les marchés étroits et figés, à Paris ou dans les grandes villes notamment. L’immobilier de centre ville est un marché de luxe où les prix reflètent la confrontation de l’offre et de la demande. Lorsque tout le monde veut vivre au même endroit, sans autre raison que le goût du luxe (disposer d’une bouche de métro à moins de 1000 mètres de chez soi est un luxe), les prix ne peuvent que monter.

    Il y en a qui n’ont toujours pas compris que les prix immobiliers n’ont qu’un rapport éloigné avec le revenu moyen des ménages ou les taux d’intérêts, et que Friggit, parmi d’autres, se trompe, malgré sa bonne volonté. Quel est l’impact des taux d’intérêt ou du revenu moyen des ménages sur les cours du diamant ou sur le prix d’une porsche, hein ? Dites-vous bien que les prix vont rester élevés, quand bien même les volumes chuteraient des deux-tiers, tout simplement parce que l’offre est depuis longtemps extrêmement faible. Il faudrait produire peut-être 800 000 logements privés (et non pas sociaux) chaque année pendant 10 ans pour commencer à inverser la tendance.

    Il y en a, enfin, qui n’ont pas compris que, tant que l’offre sera sévèrement châtiée par les réglementations, les taxes et surtout l’arbitraire des maires érigé en loi, tant que l’Etat s’acharnera à créer la pénurie par ses lois absurdes et injustes (SRU, protection des locataires), tant que les collectivistes de droite ou de gauche violeront sans vergogne la propriété privée (cf Delanoë encore récemment), les prix ne pourront pas baisser.

    1. Les prix réels sont ceux que veulent bien mettre les acheteurs, un point c’est tout.
      Pas besoin de palabrer !!
      Morosité, chômage, etc. feront baisser les prix d’au moins 25 à 30%
      Cette baisse est enclenchée et sera plus forte et durable que celle de 2009 et personne n’y peut rien.

      1. a voir!l’etat peut très bien bloquer le marché.autre exemple:la bourse américaine n’a jamais vraiment baissé,le gouvernement américain a court circuité le marché.en france beaucoup de particuliers ont retiré leur bien de la vente au lieu de baisser.ceux qui avaient besoin absolu de changer obtenaient des prets relais renouvelables a l’infini.posez vous la question:comment avec 30000 chomeurs de plus par mois ne retrouve t on pas plus de maisons saisies ou vendues aux enchères?

    2. Je suis assez d’accord avec vous, mais j’insiste sur les effets des taux d’intérêt qui déterminnt directement les montants que les acheteurs peuvent payer. Même en étendant les prêts sur plus de 20 ans, les montants ne bougent presque plus … Je met en lien une courbe montrant bien que la hausse brutale des taux en 2008 a fait brutalement tomber les transactions et entamer une baisse des prix. Le retour des taux d’intérêt a leur valeur précédent a relancé le marché. Il faut bien comprendre que le marché immobilier, peu fluide, est assez résilient. Quand les prix baissent, seules subsistent les ventes obligatoires suite à déménagement, divorce et succession. Les prix mettent donc un certain temps à redescendre alors que le nombre de transaction est beaucoup plus sensible.

      1. Les arguments permettant d’anticiper la baisse des prix sont nombreux et je ne les conteste pas. Ce que je conteste, c’est une certaine obsession à ne pas voir les arguments permettant d’anticiper la hausse des prix, alors même que les prix ne cessent de progresser. Quand des arguments ne sont pas vérifiés dans les faits, ils sont faibles.

        En soutien des prix, j’ai oublié le coût de la construction. Il est très peu probable que la baisse des prix, si elle devait se produire, fasse descendre le prix moyen d’un logement sous le coût de la construction. Cela signifierait que le foncier n’aurait une valeur négative : improbable, n’est-ce pas ? On a ici une limite indépassable au potentiel de la baisse des prix, d’autant que les nouvelles normes tirent fortement le coût de la construction à la hausse.

        1. J’ai la meme vision que vous.
          Il y a de forts arguments baissiers mais également de forts argument militant pour le maintien des prix, au moins dans certaines zones.
          Mon impression est que le sujet est souvent traité avec un parti pris qui opposent propriétaires apeurés (qui ne veulent pas reconnaitre certains éléments baissiers) et non propriétaires démunis (qui en veulent aux agents immo, et au monde entier, alors qu’il ne s’agit que d’un marché régit par la loi de l’offre et de la demande).

          Comme vous je pense qu’une baisse aura lieu, mais pour l’effondrement des prix, je reste dubitatif.

          Et je note avec plaisir que vous etes un des rares à prendre le tunnel de friggit pour ce qu’il est : un analyse baclée (et à mon avis stupide).

          1. Il y a deux limites à la théorie du tunnel. La première, c’est le dénominateur choisi, le revenu moyen de tous les ménages, alors qu’il faudrait plutôt utiliser le revenu moyen des ménages solvables. La seconde, c’est le refus de tenir compte du niveau des prix avant les 30 glorieuses. La conclusion qu’on devrait tirer de l’analyse de Friggit, c’est que le tunnel a été une exception historique qui ne se reproduira pas avant longtemps, du moins tant que l’Etat persistera à empêcher le fonctionnement normal du marché immobilier.

        2. @ Bubulle et aux autres

          Rien d’autre à ajouter, la démonstration est limpide.
          La balance offre-demande dicte le prix, un point c’est tout.
          La frilosité des investisseurs sur les marchés financiers se traduira par un report sur le marché immo, valeur refuge.

          Aaaah la baisse de 2009!!! Qui en a profité hein? Qui parmi nous cherchait un logement hein?
          Cette baisse était un fantasme et nombreux sont les déçus. Pourquoi?
          Simplement parce que les conditions de crédit resserrées, la faiblesse de l’offre excluaient une large partie des acquéreurs. En somme, les vendeurs ont laissé passer l’orage, puis la hausse des prix est revenue connaissant une accélération incroyable de 2009 à 2011. Alors oui, il y aura peut-être une petite baisse mais ne vous (la majorité des gens) attendez pas à faire des affaires. Ceux qui en profiteront seront ceux disposant de réserves et en ces temps, ils se font rares.
          Pour exemple : je suis proprio (désolé) d’un petit appart en banlieue parisienne idéalement situé pour les transports dans un quartier en pleine mutation. Je reçois dans ma boite aux lettres entre 2 et 3 fois par semaines, des offres d’achat comptant…

          Enfin, que ce qui s’est passé dans les pays où l’immo a chuté ne trompe personne (parce qu’à mon avis cette tendance corrompt le jugement). En Irlande et en Espagne, c’est la construction immo sur-subventionnée qui a fait chuter les prix. Aux Etats Unis, c’est l’insolvabilité des ménages subites (hausse des taux de crédit hypothécaire) qui a déclenché la baisse et foutu à la porte des chez eux, des milliers de personnes. La baisse s’est ensuite autoalimentée car les biens mis en vente (par enchères le plus souvent) ne trouvaient plus preneur (car l’immo se dévaluait, crise de confiance => cercle vicieux).
          En France, fort heureusement pour tout le monde (proprio et acquéreurs) ces schémas ne sont pas reproductibles à courts termes donc une stagnation voire une légère baisse passagère peut-être mais une chute, je n’y crois pas du tout.

  5. Sur Paris, les prix ne sont pas prêts de baisser, tant que les acheteurs étrangers peuvent acheter des logements que les Français ne peuvent pas acheter.

  6. Bonne Chance !
    Argumentation de bande dessinée !
    « l’extrême fragilité des investissements financiers dans l’année ou les deux ou trois années qui viennent sont autant de facteurs de transferts sur le marché de l’immobilier qui ne peuvent que freiner, sinon inverser la tendance baissière »

  7. Une façon d’expliquer l’augmentation des prix est à chercher aussi dans l’octroi des prêts par les banques….70,8 milliards en 2001 et en 2007, 170,2 milliards et en allongeant la durée des emprunts.
    Je trouve que cela explique en grande partie l’inflation au niveau des prix de l’immobilier…
    C’était l’Open Bar du crédit depuis un moment mais je pense que ce temps là est révolu.
    Si quelqu’un à les montants pour ces dernières années, j’ai pas le temps de les chercher…

    1. Ce que je vois surtout c’est que la baisse du cout d’emprunt permet de s’endetter plus et plus longtemps : on ne pouvait pas s’endetter sur 30 ans avec des taux à 15 % … La baisse des taux peut faire croire à un « cadeau » pour les acquéreurs alors qu’en fait c’est un asservissement.
      Mais avec l’inflation en zone euro et dollar qui se profile vu les masses de liquidités injectées, il est possible que les emprunteurs sur 30 ans ne s’en sortent pas si mal. Dejà les ecarts entre les loyers actuels et les mensualités de remboursement d’un acquéreur en 2006 fait dejà penser que l’emprunteur n’a pas forcément été perdant.

  8. Vous pouvez toujours vous bercer d’illusions avec tous les arguments du mondes, les prix baisseront (j’entends chute rapide et importante) un jour prochain qui n’est probablement pas loin. C’est ce qui s’est passé avec la précédente bulle qui n’est pas si lointaine (1990-2000) alors que son ampleur était de 2 à 3 fois plus faible que celle d’aujourd’hui. Alors si ça s’est passé il y a peine 15-20 ans pourquoi voudriez-vous que ça ne soit plus possible ajd ? Ah oui ! Peut être la mauvaise foi, le partie pris, l’intérêt personnel, les idées courtes, la mémoire défaillante ?

  9. @eheime : Pour info, je crois que Frigitt avait abordé le sujet des taux d’intérêts dans un document. On nous indique souvent qu’à l’époque les taux d’intérêts étaient très élevés… 15%. De ce que je me souviens du document, il avait retiré du taux d’intérêt, le taux d’inflation de l’époque, et là vous vous rendiez compte, si je me souviens bien, que les taux d’intérêt nets n’étaient pas si élevés.
    petite histoire : J’ai une collègue qui a emprunté, il y a 1 an, 100 000 € sur 30 ans pour acheter un appartement, et elle me dit : « je suis propriétaire… » et j’ai du lui répondre : « non très chère, tu es en accès à la propriété pendant 30 ans, nuaunce… ».
    C’est vrai que tout le petit monde de l’immobilier lui disait :  » vous voyez, vous remboursez la même somme que votre loyer actuel mais vous êtes propriétaire… »
    Dire qu’elle devra dans 5 ans encore 99 000 €…. En fait, elle est locataire de sa banque sauf qu’elle a signé un bail… de 30 ans…
    FAUST a fait mieux…

  10. La mesure de l’évolution d’une température suppose de disposer du bon thermomètre. L’indice PàP répond t-il à cette définition ?
    Selon PàP lui-même, l’indice correspond
    - aux ventes déclarées par les annonceurs suite au retrait de leur annonce sur PàP
    - dans les huit premières agglomérations Françaises, soit 25% de la population.

    Ces spécificités de l’indice PàP, dont le calcul n’est pas validé par un établissement statistique de niveau scientifique et commercialement neutre comme l’INSEE, soulèvent certaines questions méthodologiques :

    - Quelle est le niveau de crédibilité d’une déclaration faite par un particulier à PàP sur la réalité du prix d’une transaction ? Quid des compromis retoqués pour refus de crédit, par exemple, alors que selon la déclaration éventuelle de vendeur, le bien serait
    définitivement vendu ?

    - quelle est la valeur de l’échantillon géographique retenu pour le calcul (« ventes » déclarées dans les huit premières agglomérations Françaises, soit 25% de la population Française) de l’indice ?

    Les ventes entre particulier représentant moins de la majorité des ventes immobilières nationales, que représentent celles permises par PàP sur le total de ces ventes, sachant par ailleurs que l’échantillon retenu n’excède pas 25% de la population, ce qui n’entraine pas qu’il puisse représenter 25% des ventes nationales, ventes par l’intermédiaire d’un professionnel incluses ?

    Quid de la représentativité de l’indice PàP du prix de vente moyen
    des maisons individuelles, eu égard aux spécificités géographiques
    de l’indice précité ?

    La seule chose que l’indice PàP peut éventuellement indiquer à l’observateur, c’est une relative stabilité sur le prix de vente des biens situés dans les zones les plus tendues (huit premières agglomérations Françaises) ET vendus entre particuliers par l’entremise de PàP, selon les déclarations non-vérifiables et non-vérifiées des annonceurs sur PàP.

    Voilà un thermomètre bien fragile pour mesurer la température d’un marché de la taille et de la diversité de celui du marché immobilier Français.
    Finalement, la photographie choisie pour illustrer l’article de M. de Kerguelen illustre également les limites de l’exercice : Paris et quelques autres très grandes villes sont en France, mais la France, ce n’est pas seulement Paris et quelques autres grandes villes.

    Peut-être les prochaines échéances électorales permettront-elles de vérifier que cet état de fait dépasse le simple microcosme immobilier.

    1. Le recensement (exhaustif) des transactions ne sera pas disponible avant 2018 (ou peut-être 2022, hein, il ne faut pas brusquer les fonctionnaires ou ces pauvres notaires en charge du projet).

      Quoi qu’il arrive, ce nouveau produit statistique ne permettra de connaître le marché qu’avec un retard de plusieurs mois. En outre, il faut comprendre qu’un recensement n’est jamais qu’un échantillon borné par une période d’analyse. Les sondages type PaP garderont leur utilité et critiquer leur niveau « scientifique » est sans intérêt, tant que la méthode utilisée est renseignée avec précision : une information reste une information. L’erreur serait d’interdire la diversité et la concurrence entre ces informations.

      Quant à la neutralité de l’INSEE sur ce sujet, désolé de vous le dire crûment, mais vous êtes incroyablement naïf.

  11. La bulle fait peur ! Omniprésente dans la presse la bulle fait vendre, mais en fait, quelle bulle? Il y aura bulle immobilière lorsque l’on se retournera pour la désigner. Les spectateurs l’observent depuis des années en attendant de devenir propriétaires. Le marché immobilier est, nous le savons risqué, mais il ne devrait pas baisser sévèrement. Des corrections ont et auront lieu, on ne peut que s’en réjouir dans un intérêt général car le ratio prix/revenu disponible des ménages s’est envolé !
    http://www.scoop.it/t/l-actualite-de-l-immobilier

    1. Malheureusement ou heureusement les temps changent ainsi que les mentalités !
      Le marché immobilier est devenu une seconde bourse, un lieux de spéculation insensé!!
      Or les règles viennent de changer (impositions, chômage, incertitudes face à l’Europe, élection….).
      Le crédit ralenti !!qui dans un tel contexte franchira le pas de l’endettement à plus de 20 ans!!
      L’éclatement de la bulle n’est qu’une question de temps et la proportion de personne exclu du marché me laisse penser qu’il n’y aura pas d’atterrissage en douceur.
      Dommage 5 ans de perdu face à l’inévitable !
      Pourtant la loi du marché ils connaissaient mais ils auront préféré se gaver !