La presse écarquille enfin les yeux sur les prix de l’immobilier
Tiens, ça y est, une petite partie de la presse semble se réveiller après un grand sommeil cotonneux de plus de dix ans. Oh, pas sur tous les problèmes, je vous rassure. Ici, il ne s’agit « que » de la bulle immobilière. Quelques articles apparaissent relatant l’effroyable découverte : il semblerait que les prix de l’accession à la propriété se soient lentement décorrélés des salaires. Noooon ? Si.
Il aura donc fallu de longues années pour qu’enfin la presse nationale et tout ce qu’elle compte d’experts immobiliers, de journalistes enquêteurs et d’analystes pointus admettent ce qu’on trouvait dans quelques blogs lucides et quelques forums depuis tout ce temps : la France subit bel et bien une bulle immobilière carabinée qui va éclater, parce que – tout simplement – toutes les bulles (immobilières et autres) ont fini par éclater un jour.
Les lecteurs réguliers de ce blog ne seront en revanche pas surpris de trouver ce genre de révélations. On trouvera assez facilement des articles évoquant l’explosion, plus ou moins imminente, de cette bulle ; ainsi, en 2007, je prévoyais que les prix allaient chuter un jour ou l’autre.
Je n’avais pas imaginé que le gouvernement serait assez fou, compte-tenu de la crise financière qu’on allait se taper, pour injecter encore plus de liquidités et de facilité de crédit (amis du prêts à taux zéro, bonjour) dans le système pour regonfler la bulle qui commença à percer en 2008. C’est pourtant ce qui s’est passé : après un petit dégonflement, les prix de l’immobilier en France ont bien vite recommencé à grimper, communication éhontée du gouvernement aidant.
Comme le voulait le candidat Sarkozy en pleine campagne, il fallait une France qui s’endette plus, qui fait construire au-delà de sa capacité d’absorption, qui se gave de maisons en carton, qui emménage et paye des frais de mutation et de la bonne grosse taxe foncière.
Mais voilà : les arbres ne grimpent pas jusqu’au ciel et il en va de même pour les prix du m². Les finances des ménages ne sont pas extensibles à l’infini, et même si l’inflation permet, dans une certaine mesure, de camoufler les prix tout simplement obscènes de certaines « réalisations » immobilières, le décalage croissant entre les montants à débourser et la qualité douteuse de ce qui est parfois produit finit par ne plus laisser de doute : l’immobilier, en France, est devenu beaucoup plus qu’un toit, bien plus qu’un investissement ; il s’est transformé, pour certains, en véritable tiroir caisse qu’on ne se gêne pas pour piller dès qu’on le peut.
Evidemment, dans ces « certains » là, le politicien, soucieux de ne pas se mettre dans la ligne de mire, désignera les habituels trois Z pour expliquer la montée en flèche déraisonnable des prix de l’immobilier : les Zagences véreuses, les Zacheteurs zétrangers, et bien sûr, les Zignobles spéculateurs sans lesquels tout groupe de coupables désigné à la vindicte populaire serait incomplet.
Nous en sommes maintenant au point où la nouvelle va donc se savoir au-delà du cercle restreint des informés et des gens de bon sens qui sentaient bien que tout ceci ne pouvait pas tenir des siècles (et en tout cas, moins longtemps qu’un prêt immobilier standard) : la presse nous présente donc des articles où elle va nous décrire par le menu pourquoi il y a bien une bulle, comment l’éviter, qui sont les responsables et comment s’en sortir dans cette jungle néo-ultralibérale sans le moindre frein, mais que fait l’État ?
Dans cette catégorie, on trouve les habituels pisse-copies de Marianne qui nous infligent ce genre d’articles où l’on nous explique que « au total, sur 10 ans (2000-2010), les prix ont augmenté de 126%. Dans certains arrondissements de Paris, la hausse dépasse les 200% » mais où l’on aura bien du mal à trouver une référence d’un précédent article du même Marianne pour nous avertir, en 2007, en 2008, en 2009 ou en 2010 que la hausse des prix, déjà conséquente, est malsaine.
À ce moment là, ça roupillait ferme dans les rédactions.
Maintenant, il est plus que temps de faire des « dossiers sur la bulle », comme on commence à en voir fleurir dans quelques papelards en mal de lecteurs. Certes, on a beau jeu de noter que la France du Tous Propriétaires n’était qu’un leurre, mais l’analyse qui expliquerait pourquoi l’endettement immobilier est passé de 32 à 57% en dix ans manque singulièrement dans ce tableau.
Peut-être que la viscosité historique du marché de l’immobilier en France, couplée à une « cornucopie » de bidouillages fiscaux pour avantager l’accession à la propriété, la délivrance de prêts dans des conditions très favorables et les rengaines publicitaires étatiques, peut-être ces éléments auront vaguement poussé à la roue, ou plutôt, jeté de l’huile sur un feu déjà bien vivace ?
Mais non : ce sont, soyons en sûr, les méchants spéculateurs et les étrangers qui font monter les prix ! C’est évident : la France manque de logements, voyons ! C’est la pénurie ! Et même si une proportion toujours plus grandes de biens ne trouvent pas de locataires, ou sont disponibles mais à des conditions rocambolesques ou des tarifs indécents, c’est tout simplement parce que leurs propriétaires sont méchants ! Ça n’a aucun rapport avec l’avalanche de lois ultra-protectrices pour le locataire !
Les Français, coincés entre d’un côté l’absolue désir de devenir proprios, désir attisé pour des raisons de basse politique, et de l’autre, ne voulant entendre que les bons sentiments dégoulinant d’associations de protection des gentils locataires, se retrouvent à acheter du m² surgonflé et surtaxé, croyant faire une bonne affaire fiscale, mais qu’ils laisseront vides soit de peur de retrouver leur bien saccagé, soit parce qu’inlouable, trop loin de tout et de piètre qualité…
Effectivement, la presse a raison d’écarquiller les yeux sur le constat, mais elle se fait mal aux pupilles à ne pas chercher les raisons évidentes de la catastrophe qui nous attend.
Bah. Elle n’est plus à une pignouferie près.
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Sur le web
A ce sujet, il est intéressant de regarder les graphiques du 1.1 ici :
http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138
et notamment celui qui rapporte le coût de la location (resté stable) au coût de l’achat (qui a explosé la paroi du « tunnel de Friggit »).
On notera aussi que, bulle ou pas bulle, le marché fonctionne puisque l’évolution des prix s’explique. Par des incitations malsaines de l’Etat surtout, mais elle s’explique :
– taux faibles, qui expliquent 60% de la hausse à en croire Mathilde Lemoine chez HSBC
– surréglementation, avec des nouveaux diagnostics, des travaux imposés, etc. pour bénéficier aux lobbys des électriciens, des plombiers et autres. Au final, ça se paye dans le prix
– aides massives, avec doublement des PTZ, des PTZ+ des aides écolo à gogo
– et surtout… la pénurie organisée sur le foncier.
Après, il faut aussi se demander si ces facteurs devraient disparaitre du jour au lendemain.. Si oui, baisse probable. Et si non?
L’analyse est, pour une fois, difficile à partager et les prédictions apocalyptiques d’explosion spécifique de la « bulle » immobilière française, c’est-à-dire hors une récession plus globale des économies, sont assimilables aux prévisions des réchauffistes.
L’erreur fondamentale est d’analyser les prix du neuf ou de l’occasion à travers le prisme des prix parisiens ou des marchés de niche des étrangers et des investisseurs. Les prix fabriqués par les étrangers ou les investisseurs sont en effet largement insuffisants pour expliquer pourquoi les prix évoluent de telle ou telle façon pour l’ensemble des ménages « normaux » qui constituent 97% de la demande sur ce marché. La réalité est bien plus simple : loin d’être en situation de bulle, le marché immobilier présente une forte pénurie d’offre par rapport à la demande de résidences principales ou secondaires des ménages (même marginalement soutenue par le PTZ pour les primo-accédants), pénurie aggravée par le détournement de fonds que constitue la politique du logement, social ou non.
Le tunnel de Friggit est une illusion, au mieux une exception historique : son inventeur lui-même ne tient pas compte de ses propres données historiques pour parvenir à le justifier. En particulier, il néglige la possible chute du revenu des ménages (le dénominateur servant à calculer son « tunnel ») si jamais une récession globale venait à se produire. Le plus probable à ce jour est que les prix de l’immobilier ne réintégreront pas le « tunnel » dans les années à venir, en tout cas tant que l’Etat ne libérera pas ce marché où la puissance publique perturbe fortement la fixation normale des prix et des quantités. En cas de crise globale, le « tunnel » pourrait éventuellement être croisé à la baisse mais en aucune façon, on doit s’attendre à voir les prix revenir évoluer sur longue période dans ce cadre étroit.
Quand bien même les prix baisseraient, le bon sens « populaire » et l’aiguillon de la crise incitent les français à investir dans l’immobilier : ils ont parfaitement raison. Avec les études, l’immobilier est pour un particulier l’un des seuls moyens d’enrichissement pérenne, qui dépasse les générations : tout le monde n’est pas entrepreneur.
Par ailleurs, comparer les prix d’acquisition et les loyers ne résiste pas à l’analyse. Le marché de l’immobilier locatif suit sa propre logique d’offre et de demande et ne doit jamais être assimilé, en terme de rendement, à des produits financiers plus ou moins liquides, une action, une obligation ou une assurance-vie par exemple. Il existe en effet une différence absolue entre un placement financier et un investissement immobilier : c’est la valeur d’usage qui, à l’échelle de la vie humaine, est quasiment infinie. Pour le dire rapidement, on n’habite pas dans une action !
Il n’y a pas de bulle immobilière en France : elle ne peut donc exploser.
Pour une fois je ne suis pas (entièrement) d’accord avec H16.
Je partage en revanche l’avis de bubulle.
Ceux qui diagnostiquent une bulle qui va éclater (je ne critique pas je l’ai fait aussi à un moment) ont raison sur une chose : les prix ont monté et au regard des dernières années, les prix sont chers comparés aux salaires. Ce sont les faits.
Mais prédire qu’elle va éclater tout de suite ou seulement qu’on est au plus haut est à mon avis trop simpliste.
1. D’abord il y a plusieurs marchés. Clairement dans les villes/campagnes dépeuplées, seul l’argent facile (les prêts) peuvent expliquer la hausse. Et les prix ont baissé et baisseront à nouveau avec une hausse des taux.
2. Dans les villes bien peuplées, ce n’est pas aussi simple. A Paris , en pleine crise 2007/2008 et malgré la baisse des prix effective déjà enclenchée et donc l’effet de peur qui en résultait (il y aura moins de peur en 2011 car 2007 reste dans les mémoires), il restait encore difficile de trouver l’appartement de ses reves. La hausse des prix n’avait donc pas pour seul fondement l’argent facile.
La population a augmenté à Paris :
http://fr.wikipedia.org/wiki/Fichier:Croissance_population_Paris.PNG
Cela a forcément un impact sur la rareté, au moins en centre ville.
3. En plus de l’augmentation de la population (immigration, vieillissement, la natalité qui se maintient), il y a des faits nouveaux : étrangers qui achètent (c’est une réalité constatable si vous allez dans les immeubles haussmanniens), les problemes des transports (politique anti-voiture qui renchérissent les immeubles bien placés), les divorces (division des foyers), cela rajoute des causes à la hausse dans certaines villes.
4. Le tunnel de Friggit. Meme si l’étude est interressante, l’analyse faite est stupide.
Le tunnel demarre en 1950, juste après la guerre … qui a décimé une bonne partie de la population et ruiné le pays. Prenez du recul regardez les prix sur 200 ans .. et oh ! incroyable les prix étaient encore plus hauts par rapport aux salaires dans le passé qu’aujourd’hui. Je dis qu’il faut prendre du recul. Les argument de Bubulle sont interessants également et j’y souscris sans les reprendre.
5. Les gouvernements peuvent manipuler le marché, on le sait , mais quand vient le bouillon, il ne pèse plus grand chose. Je ne crois pas le gouvernement capable de faire face à une crise (en Espagne le gouvernement est impuissant) . Ce n’est que mon avis, mais la bulle a éclaté là où elle devait le faire en 2007 en France.
Conclusion : Oui, les prix sont elevés, oui il existe une baisse potentielle, mais je mettrais pas ma main à couper que la baisse sera fantastique partout. Parler de bulle laisse entendre une grosse descente genre 40%. J’y croyais en 2007, en 2011 je demande à voir.
Réponse @ Helios
Japon : on empruntait sur … 100 ans !!
Prix Centre Tokyo meilleur emplacement (équivallent Champs Elysées) : 150 000 € !
Population : vieillissante, en diminution
Ca n’explique pas tout, mais ce sont des pistes
Usa : le taux d’emprunt (et ça nous pouvons le craindre aussi !!)
Surconstruction (Miami par exemple) : pas chez nous. En Espagne : idem
Attention : la baisse USA n’a pas eu lieu partout dans tous les Etats
Voilà j’espere avoir suffisamment argumenté pour pas paraitre naif 🙂
@bubulle
Je suis bien votre raisonnement, mais je n’arrive pas à comprendre comment a pu arriver le krach massif au Japon au début des années 90 (au moins -50%), ni celui qui se poursuit aux Etats-Unis.
Les Japonais et les Américains seraient-ils d’un espèce différente de la notre ?
On peut analyser les différences entre pays en comparant le niveau et la fiabilité de la demande solvable, ainsi que l’environnement juridique qui encadre l’accès au crédit, l’accès à la propriété et son transfert. Aux Etats-Unis, plus de 5% de défaillances et les subprimes. En France, des défaillances de l’ordre de 1 pour mille (à vérifier sur le site de la BDF) et pas de subprimes : au contraire, chacun sait bien qu’il faut lourdement prouver sa solvabilité à son banquier. Quant au Japon, n’était-ce pas plus une crise financière et bancaire qu’immobilière ? On pourrait aussi parler de l’Allemagne (prix inférieurs à la France mais dans le contexte particulier de la réunification), de l’Espagne (surproduction), de la Chine (baisse des prix en cours), du Brésil (hausse des prix) etc. : chaque pays est un cas particulier.
On peut aussi regarder le stock disponible à la vente qui pèse sur les prix. Environ 1 an de stock incompressible aux Etats-Unis. En France, le rapport stock/transactions annuelles est nettement inférieur : les logements sont vendus en moyenne en deux ou trois mois, certains même en une semaine, selon les agents immobiliers ou les notaires.
Et si l’on suis le raisonnement de Bubulle,
étant donné le gonflement des stock à la vente:
Dec 2009 Le boncoin : 148858 ventes immobilières entre particulier ( 1826 urgentes )
Mai 2011 Le boncoin : 216789 ventes immobilières entre particulier ( 4108 urgentes )
Les prix depuis deux ans ne feraient que baisser.
Humm un peut léger comme réflexion.
@ Revax
C’est vous qui êtes léger (pardonnez moi 🙂 mais « Leboncoin » n’est pas le marché immobilier 🙂
C’est juste un site internet dont vous ignorez le fonctionnement, la croissance de visiteurs, la part de marché, le secteur géographique d’activité …
Bref, ce n’est pas fiable, et c’est évident
Ce n’était qu’un exemple mais pourtant le seul site représentatif de l’offre de particulier (sans duplicat d’annonce)
Passons donc aux professionnels,
26/12/2009 fnaim 516 279 biens en ligne (74 539 locations, 441 740 ventes), 11 462 agences
01/01/2011 fnaim 539 796 biens en ligne (96 604 locations, 443 192 ventes), 11 578 agences
A moins que d’après vous les biens en annonce soient fictifs …
Mais bien sûr que les annonces sont fictives : c’est un classique des agences immobilières de conserver les biens en stock pour faire du volume. Certaines ne savent même pas que les biens qu’elles proposent sont déjà vendus… Ne perdez pas votre temps à regarder les statistiques de la FNAIM : c’est du vent pour justifier les dizaines de millions d’euros de subventions que l’Etat lui verse aveuglément.
Bravo bubulle,
Un raisonnement clair et limpide qui va mettre une grosse quenelle dans le fondement de mes amis de la bubulleimmo.org
La lecture de ce site devient pathétique tant la frustration d’avoir été berné par leur gourou pendant des années transpire dans la majorité des messages.
Mais on se marre un peu quand même.
Je trouve qu’il y a souvent beaucoup d’affectif dans l’analyse de ceux qui diagnostiquent une bulle, ce qui n’est pas conciliable avec une analyse economique pertinente.
Cependant certains ont des arguments qui sont solides.
Les ignorer serait stupide
@ Ehelme, on peut écrire aussi :
>> Je trouve qu’il y a souvent beaucoup d’affectif dans l’analyse de ceux qui diagnostiquent qu’il n’y a pas de bulle, ce qui n’est pas conciliable avec une analyse (economique) pertinente.
Cependant certains ont des arguments qui sont solides.
Les ignorer serait stupide <<
Le seul poit qui cloche dans la phrase, c'est le mot "économique". Comme quoi il est difficile, à moins comme Bubulle de posséder l'art de la réthorique, de justifier qu'il n'y aurait pas de bulle immobilière… !
Bon, moi, j’aimerais bien que ça baisse, mais je n’y crois pas. Et encore moins après la lecture de ces commentaires… Très belle argumentation, Bubulle, en effet, et très convaincante.
Comme dirait l’autre: « Les faits sont têtus », et même si les tenants d’un krach le sont aussi, ils auront le dessous.
Les tenants de la bulle ont toujours les mêmes arguments : chez nous c’est pas pareil. On a entendu ça partout. Aux Etats-Unis, c’étaient les habitants des différentes aggomérations qui se croyaient à l’abri. C’était normal que ça se passe ailleurs, mais chez eux c’était différent. Mais petit à petit ils y sont tous passés, les uns après les autres.
Alors peut-être que la France sera comme le village d’Astérix, le seul endroit du monde occidental échappant à la baisse, qui sait ?
Oui, belle réthorique de Bubulle, mais à propos des faits, il y en deux ou trois tous simples qui sont aussi à mettre en perspective :
– l’augmentation des taux
– la relative stagnation des revenus (salaires, …)
– l’augmentation des prix de l’immo qui continue cahin-caha
– l’augmentation du coût de la vie (inflation)
Ces trois facteurs combinés font que, irrémédiablement, le veau se dégraisse et qu’il y a et qu’il y aura, en continuant sur le même rythme, de moins en moins d’acheteurs potentiels. Au bout d’un certain temps, on peut raisonnablement penser que cela aura un effet sur les ventes, en volumes dans un premier temps, et en prix/m2 dans un deuxième temps. Sans doute que les secteurs géographiques les plus tendus seront moins concernés que d’autres, mais ils le seront quand même. A quelle hauteur ? Difficile à dire, ça dépend largement du contexte de confiance des ménages.
Nota : Peut-être pouvez-vous pensez que la baisse des volumes de vente est une vue de l’esprit dans le marché de la revente. Alors il faut faire référence à la baisse de 24% sur le neuf en quantité entre le premier trimestre 2011 par rapport au premier trimestre 2010, qui est un fait avéré. Ce n’était pas prévu, c’est une baisse énorme, qui a fait réviser les perspectives annuelles de ce secteur.
Bref, si j’osais, je dirais que Bubulle écrit bien, mais il ne faut pas tout gober quand même ! (avec toute la cordialité qui s’entend…)
@ enrico
– l’augmentation des taux
>> à voir
concurrence des monnaies, pays euro surrendettés, bulles immo potentielles peuvent influer sur la politique de la BCE
– l’augmentation des prix de l’immo qui continue cahin-caha
>> ça se calme déjà (à cause des taux)
– l’augmentation du coût de la vie (inflation)
>> ouais, bof, tout n’augmente pas , loin de là. Seul Nicolas Besancenos le soutiendrait mordicus.
Sans doute que les secteurs géographiques les plus tendus seront moins concernés que d’autres,
>> c’est évident et constatable historiquement
Nota : Peut-être pouvez-vous pensez que la baisse des volumes de vente est une vue de l’esprit dans le marché de la revente.
>> c’est pas du tout une vue de l’esprit, vous avez raison et personne de sensé ne le conteste.
Bref, si j’osais, je dirais que Bubulle écrit bien, mais il ne faut pas tout gober quand même !
>> il n’essaye pas faire avaler des couloeuvres, juste de tempérer, enfin c’est comme a que je le comprends
@ Eheime
Bref, si j’osais, je dirais que Bubulle écrit bien, mais il ne faut pas tout gober quand même !
>> il n’essaye pas faire avaler des couloeuvres, juste de tempérer, enfin c’est comme a que je le comprends
>>>> il ne fait pas que tempérer, il est d’un avis totalement contraire (en tous les cas, par rapport à mon propre avis) puisque, notamment :
– il affirme qu’il n’y a pas de bulle immobilière « »loin d’être en situation de bulle, le marché immobilier présente une forte pénurie « »
– il dit « »Le tunnel de Friggit est une illusion, au mieux une exception historique « » (les stats de Friggit démmarre en 1965…)
@ Enrico
Ok
En tout cas, je trouve que ses arguments sont bons. Ils sont loin d’être des « couloeuvres » à mon sens.
Personnellement je n’irais pas jusqu’à affirmer qu’il n’y a pas bulle.
Je me contenterais d’affirmer que ceux qui affirment qu’il y a bulle mettent de coté certains arguments percutants militant pour un maintient des prix (ou une hausse légère).
Et je suis completement d’accord avec Bubulle sur le tunnel de Friggit : c’est une escroquerie intellectuelle.
En revanche la collecte de données est interessante et prouve justement le contraire de ce qu’il affirme.
@ ehelme
Je ne vois pas comment on peut dire que Friggit est une escroquerie intellectuelle. C’est un monsieur qui travaille pour le gouvernement, et qui ne fait qu’empiler des données incontestables qu’il recoupe pour en faire des belles courbes d’évolution depuis 1965. A partir de ces courbes, il ne peut décemment pas pronostiquer que les prix de l’immobilier vont continuer à augmenter. Très honnêtement, il prédit depuis plusieurs années une chute des prix importantes. Jusqu’à maintenant, il a été contredit par les faits. Mais l’immobilier a beaucoup d’intertie dans ses mouvements à la hausse comme à la baisse. Un jour, demain, dans un an, dans trois ans, le marché repartira à la baisse, et la baisse entrainant la baisse, ça sera pour longtemps. La seule incertitude est « Quand cela se produira-t-il ? »
parfaitement d’accord avec l’analyse pertinente et étayée de ‘bubulle’
merci de rétablir de la vérité et du bon sens
concernant les commentaires suivants et notamment sur la baisse ‘en volume’ des ventes de neufs, il faut comprendre que le marché du neuf est toujours en décalage, c’est à dire que ce que vous constatez aujourd’hui est le reflet de politiques et de choix arrêtées par les promoteurs une voire deux années plutôt.
il faut 16 mois en moyenne pour ‘produire’ un immeuble neuf…. donc ce qui est à vendre ou non aujourd’hui (et donc le constat chiffré qui en est fait) est le résultat de ne pas produire trop au moment où la crise était au plus haut (2009)
regardez les plans sociaux des promoteurs à la même époque… l’objectif pour eux à l’époque était de ‘dégrossir la bête’ et de liquider les stocks (d’ou des ventes records l’année dernière)
tout s’explique !
@ bubulle
« » »Il n’y a pas de bulle immobilière en France : elle ne peut donc exploser. » » »
Tout à fait d’accord avec vous pour les mêmes raisons que vous avez remarquablement expliquées.
Oui, d’accord avec vous sur le décalage qui existe dans l’immobilier neuf, mais cette nouvelle d’une baisse de 24% a ceci de particulier qu’elle semble avoir surpris tout le monde. Elle n’est pas due à des stocks trop faibles mais à une mévente par rapport aux prix en augmentation de 7% pour le BBC et à la baisse de l’avantage fiscal du scellier. A noter que dans la deuxième agglomération française, Lyon, la baisse sur le neuf a été de 48 %, ce qui n’est pas une paille !!
Il est bien compréhensible que la masse de ceux qui ont acheté récemment, ou qui espèrent vivre du pactole qu’ils croient avoir accumulé, refusent de voir la réalité et font tout pour se persuader qu’il n’y a pas de bulle et que la situation est normale.
ça ne les empèchera pas, comme avant eux tous ceux qui ont vécu un phénomène semblable, de subir comme les autres la chute du chateau de cartes de l’immobilier.
Plus longtemps l’état cherchera a retarder la chute et plus dévastatrice elle sera.
Comme vous le soulignez, c’est l’intervention étatique qui fait au final la pluie et le beau temps, le marché ne faisant que réagir à ces incitations. Qui veut répondre à la question « quand et de combien les prix baisseront-ils » doit surtout se demander quand l’action de l’Etat sur le marché changera. Et mon pari perso est que, malheureusement, puisque la faillite ne semble pas proche, c’est pas pour tout de suite. A voir.
Les prix grimpent aux arbres, c’est bien connu!
On arrive au maximum de ce que les gens peuvent supporter sachant que les taux et les aides de l’état étaient plutôt favorables jusqu’à aujourd’hui…Une baisse est inéluctable et les derniers chiffres montrent que cette tendance se dessine.
Sauf que le CAS (qui conseille le 1er ministre) préconise de changer la politique d’aide et les taux d’emprunt remontent. D’autre part, on hésite de moins en moins à évoquer l’existence d’une bulle dans la presse et vu l’écart aujourd’hui entre l’augmentation du prix des loyers et les prix des logements à l’achat, « le jeter son argent par les fenêtre » en cas de location n’a jamais été aussi peu vrai.
Ah, mais il y a pénurie mais alors comment expliquer la baisse très importante des droits de mutation à Paris (34% en avril) et comment expliquer la baisse des ventes de logements neufs ?
l’immobilier est de moins en moins un investissement rentable et pour les vendeurs qui avaient achetés après 2005, la plus-valus n’est plus forcément au rendez vous.
Sinon, la maison de mes parents a été achetée 225 000€ en 2000. En 2007, elle à été évaluée à 800 000€ mais non, il n’y a pas bulle…
« Les prix grimpent aux arbres, c’est bien connu! »
N’importe quoi.
Considération typiquement religieuse.
« On arrive au maximum de ce que les gens peuvent supporter sachant que les taux et les aides de l’état étaient plutôt favorables jusqu’à aujourd’hui…Une baisse est inéluctable et les derniers chiffres montrent que cette tendance se dessine. »
Deux ans après c’est vraiment très drôle de lire votre message.
En quoi l’arrêt de la hausse vertigineuse entraîne nécessairement une baisse? Et la demande, elle baisse?
C’est débile. Toute cette histoire relève de la PURE FOI. J’ai l’impression que tous ce qu’on appelle l' »économie » est une belle fumisterie, et les économistes des escrocs de première.
« D’autre part, on hésite de moins en moins à évoquer l’existence d’une bulle dans la presse »
Non mais vous rigolez?
Ça doit faire au moins 10 ans que les « experts » patentés nous racontent que, l’année prochaine, les prix vous baisser.
Donc : LOL
« Sinon, la maison de mes parents a été achetée 225 000€ en 2000. En 2007, elle à été évaluée à 800 000€ mais non, il n’y a pas bulle… »
Peut être, peut être pas.
Alors que l’effet inflationniste du PTZ a été largement démontré, les médias ont diffusé ces derniers jours « l’auto-satisfaction » du gouvernement sur le succès de ce dispositif. Les professionnels y voient aussi un « amortisseur » pour compenser la hausse des taux. Bref, tout ce petit monde se réjouit d’avoir évité une baisse réelle des prix de l’immobilier. Toutefois, la majorité des professionnels (agents immobiliers, notaires, …) commencent à communiquer timidement sur une possible baisse des prix ce qui laisse entendre que le marché en va pas si bien que celà malgrè une année 2010 qui s’est terminée en fanfare. L’attitude des acheteurs sera déterminante dans les mois à venir car ce sont leux qui font les prix au bout du compte. Il est certain que la « fièvre acheteuse » est retombée avec l’augmentation des taux car à l’évidence une partie des candidats à l’achat se retrouvent hors jeu même en allongeant la durée du crédit. Pour tout ceux qui pensent que « l’immobilier ne baisse jamais » il faut se dire qu’il y a une différence entre vouloir acheter et pouvoir acheter et que si le PTZ+ (et autre dispositif) était supprimé les prix partirait forcément à la baisse…
Attention : on parle de bulle. Une baisse moderee ( qui serait souhaitable pour tous) ne traduirait pas une bulle qui eclate , mais seulement un ajustement des prix aux capacites de paiement de la demande. Une baisse de 30-40% traduirait l eclatement d une bulle
Pour que les prix montent il faut que la demande relativement à l’offre augmente. Cependant, il y a un seuil (de tolérance) au delà duquel l’offre et la demande évoluent différemment. Si les prix sont relativement élevés, cela attise l’investissement et décourage l’achat, si bien que le mouvement des prix finit par ralentir, se stopper puis s’inverser plus ou moins rapidement. L’Etat peut entretenir artificiellement la demande pendant un temps mais tôt ou tard la facture s’avère trop élevée pour continuer à soutenir efficacement la demande. A ce moment là, on est pas loin du retournement.
C’est vrai. Mais l’offre peut baisser dans la même proportion que la demande : les vendeurs peuvent attendre très longtemps. L’immobilier n’est pas un produit financier : on ne vend pas sa résidence principale dans un mouvement de panique, parce que les prix baissent. Cela étant, il y a une offre incompressible constituée par les événements de la vie : mutation, mariages, naissances, divorces, retraite, héritages…
Tant qu’il n’y a pas excès d’offre physique, la baisse du nombre de transactions n’est pas nécessairement synonyme d’une forte correction des prix, en dehors d’une récession globale bien sûr. La seule possibilité pour faire baisser durablement les prix serait de libérer la construction des contraintes qui l’entravent, de telle sorte que le marché puisse offrir toute une gamme de prix dans le neuf ou l’ancien rénové. Au vu des finances publiques, ce n’est pas demain que ça va se produire : l’aide versée est nettement inférieure aux recettes publiques issues de l’immobilier.
A lire :
Je laisse la réponse à Henry Buzy-Cazaux, avec ce texte de lui repris sur le dernier article de son blog :
Je cite :
« Les Français s’interrogent sur les raisons de la hausse des prix de l’immobilier, encore actuelle sur nombre de marchés dans notre pays. Ils ne le font pas, pour la plupart d’entre eux, par curiosité scientifique, mais plutôt pour identifier les remèdes à ce mouvement. Vous aurez noté qu’une explication revient régulièrement dans la bouche des professionnels, et des plus grands d’entre eux, au point qu’on serait bien en peine de dire qui le premier en a argué : la pénurie. C’est un peu comme le médecin du Malade imaginaire, qui attribue au poumon toutes les pathologies de son patient : « le poumon, le poumon vous dis-je ». Du coup, d’ailleurs, on ne remet même plus en question ce diagnostic, devenu un axiome.
Vrai ou faux ? Certes, le constat de l’insuffisance du nombre de logements est indéniable, et on pourra utilement se référer à la belle étude réalisée pour le Crédit Foncier par l’Université Paris-Dauphine en 2005, qui a révélé l’affaire en mesurant et le déficit et les raisons de la sous-estimation des besoins depuis le début des années 90. En gros, on considère qu’il manque en France entre 800 000 et un million de logements. Soit. Le phénomène a désormais près de vingt ans. Qu’il crée des tensions sur les prix, par principe de la rareté ou en tout cas du déséquilibre entre offre et demande au détriment de la demande, d’accord.
Néanmoins, j’observe qu’au cours de ces vingt ans, la France a connu des cycles haussiers … et des cycles baissiers. Cette seule vérité suffit à mettre à bas l’argument de la pénurie présente comme explication parfaite … » Fin de citation
D’autant que si pénurie effective il y a, les loyers devraient suivre la même courbe que les achats, en toute logique. Non ?
Et pourtant, ça ne suit pas. Donc…
Donc il n’y a pas pénurie.
Donc l’évolution des loyers ne suit pas l’évolution des prix d’acquisition.
Oui oui, ça, tu l’as déjà dit, mais tu n’as en rien démontré pourquoi.
Pas de lien = pas de démonstration. C’est l’inverse qu’il faudrait prouver : aucune donnée historique ne le permet.
Tututut. Tu peux expliquer pourquoi d’un côté la pénurie entraîne une hausse des prix de vente et rien du côté des loyers, tenter un raisonnement. Dire simplement « c’est pas pareil », c’est beaucoup trop court alors que l’hypothèse « c’est pas la pénurie » explique ce qui est observé.
Eh bien, ce qui est répété est mieux compris, sans doute :
Le marché de l’immobilier locatif suit sa propre logique d’offre et de demande et ne doit jamais être assimilé, en terme de rendement, à des produits financiers plus ou moins liquides, une action, une obligation ou une assurance-vie par exemple. Il existe en effet une différence absolue entre un placement financier et un investissement immobilier : c’est la valeur d’usage qui, à l’échelle de la vie humaine, est quasiment infinie. Pour le dire rapidement, on n’habite pas dans une action !
Il va falloir être plus clair que ça. Désolé, je n’ai pas compris.
HBC a tout à fait raison : ce n’est pas l’explication parfaite. C’est seulement la principale : s’il manque environ 1M de logements, on a un stock « négatif » d’un peu plus un an de marché.
HBC montre par ailleurs qu’il est bien dans la logique collectiviste et fait comme si c’était à l’Etat d’estimer les « besoins ». Que toutes ces personnes qui vivent par, pour et en l’Etat laissent donc les individus définir leurs besoins sans s’en mêler et surtout les moyens de les satisfaire !
À Paris il n’y a de toute façon aucune possibilité de construire (ne me parlez pas de la surélévation des immeubles, avec le sous-sol parisien mou et mité, c’est juste grotesque), donc l’équilibre entre l’offre et la demande n’est pas pour demain.
Mais ailleurs il faut clairement supprimer certaines règles débiles pour densifier les zones périphériques.
Bien dit !
Vous avez bcp de vérités et la revue de presse la plus complète, des bobards de la presse, comme des vérités vraies sur la bulle glanées sur le net sur ce site : http://www.le-buzz-immobilier.com/
Je me demande si il serait possible de remettre en cause les différentes réglementations afférantes à l’immobilier par l’intermédiaire d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité.
« Il n’y a pas de bulle immobilière en France : elle ne peut donc exploser. »
Je ne répondrais que :
« Le propre d’une bulle c’est que les personnes qui seront le plus directement impactées par son explosion ne veulent admettre son existence que lorsqu’elle explose »
Dans ces conditions avertir les gens demande de lutter contre un pression sociale énorme et vous fait passer pour un naif de service ou un frustré qui ne peut pas acheter.
Personne n’aime perdre s’est humain… surtout pour qqchose d’aussi affectif que le chez soi… Mais voila… on y arrive… pas la peine de débattre les mois à venir vont montrer qui a raison et qui a tort, je l’ai déjà fait ailleurs…
La presse a perdu son pucelage sur le sujet, le mot est laché le CAS (Note 221) à parlé, il y a officiellement une bulle en France et tout le monde se mets à répéter en coeur la parole du cabinet de Matignon…
Par contre, en 2006/8 il n’y avait absolument rien… ca n’existait pas et aucun moyen de l’anticiper….
Je les attends de pieds ferme les baltringues adeptes de la descente en douceur… et du déni de réalité, on va bien rire quand tout ce petit monde va nous expliquer la bouche en coeur qu’ils n’avaient rien vu venir, nos experts de l’immobilier… les grands professionnel français… parce que s’ils l’avaient anticiper la France entière ne pourra les considérés que d’une seule manière…. je vous laisse deviner… il y a plusieurs noms d’oiseaux pour les qualifier… choisissez celui qui vous convient…
La bulle finit son cycle, le bull trap est achevé … la phase qui me passionne le plus arrive enfin… j’ai pris un fauteuil premier rang depuis 2006 et j’attends avec impatience les prochains événements pour m’auto-satisfaire jusqu’à l’écoeurement de « je vous l’avais bien dit » et autre « il fallait m’écouter » …
« nos experts de l’immobilier… »
ceux qui racontent depuis 2000 que les prix vont baisser?!!!
Exactement Iop.
Je pense comme vous que nous sommes en sortie de « bull trap » et j’attends avec impatience la phase de « despair » pour acheter 😉
Pour ceux qui ne seraient pas familiers avec ces termes, tapez « étapes d’une bulle » ou qqch comme ça dans votre moteur de recherche.
Les bulles ont une origine fondée puis dépendent de plus en plus de facteurs psychologiques, jusqu’à ce que ça devienne le moteur principal. A ce moment là, les critères rationnels sont remplacés par des émotions, telles que la peur ou l’avidité.
Regardez ce qui arrive aux matière premières en ce moment, particulièrement l’argent…
Merci pour cet article frais et sans langue de bois! Continuez ainsi
désolé pour les braves gens qui croient que les prix vont rester élevés, car l’état ne peur plus maintenir l’immobilier sous perfusion (ptz Scellier etc) qui favorise uniquement les vendeurs et professionnels, mais pas les acheteurs et contribuables.
La baisse aura bien lieu et sans doute avant avril 2012
Cette fameuse thèse de pénurie généralisée de logements en France toujours invoquée comme contre-argument ultime à la possibilité d’une baisse, il y’aurait des arguments chiffrés sérieux l’étayant?
D’une manière général, je les trouve assez cocasse, les gens se gaussant d’une théorie basée sur des observations chiffrées, alors qu’eux même restent dans l’incantatoire gratuit et indéterminé. L’absence de rigueur intellectuelle des gens qui pensent qu’on a changé d’époque, ces partisans du nouveau paradigme, me rassure sur la probabilité qu’on soit bel et bien dans une situation ou le pseudo analyste est tout aussi irrationnel que le vulgare pecus. Symptôme des plus fiable des périodes de bulle. Etre résistant à l’air du temps, ça demande un peu de hauteur.
Les files d’attente dans le secteur du logement social ne vous font donc vous poser aucune question ? C’est bien la certitude qu’ils ne trouveront pas de logement en quantité suffisante dans le secteur privé qui retient les autorités de ne pas virer des logements sociaux ceux qui les occupent alors que leurs revenus ne devraient pas leur permettre d’y vivre.
Ah. Et l’aspect purement électoral ? Non ?
(ceux qui n’ont pas encore d’HLM et sont dans les files, on n’en entend pas parler ; ceux qui seront virés, àmha, vont faire un barouf d’enfer, avec larmes et tout et tout)
Oui, il serait amusant d’écouter les couinements des insiders, bien blottis dans les bras de Maman-providence, lorsqu’ils seront obligés de se frotter à la réalité.
J’ai parlé d’arguments chiffrés. Ou sont les données sur la longueur des files d’attentes dans le logement social et son évolution sur ces 20 dernières années? Je ne dis pas que vous avez forcément tort, personnellement je ne les ai pas, ce que je demande, bis, c’est un peu de rigueur. S’il vous plait.
Voir ici : http://lesrapports.ladocumentationfrancaise.fr/BRP/064000118/0000.pdf. C’est un peu ancien (2004) mais compte tenu de la faiblesse relative de la construction depuis cette date, ça ne s’est pas arrangé depuis.
B – LA RÉALITÉ : LES ÉLÉMENTS D’UNE CRISE
Dans notre pays, environ 57 % de la population est propriétaire de son logement, 17 % est logée dans le parc social et 20,5 % dans le parc privé, le reste est hébergé à titre gratuit ou dans des conditions particulières. Il existe différents modes de logement entre la cohabitation, la location et l’accession.
(…)
Ainsi, on constate aujourd’hui un grippage généralisé avec des files d’attente très longues pour le logement social. Selon le numéro unique, il y a 1,6 million de demandes en France, alors que, selon l’enquête logement 2002, c’est un million de demandes dont 315 000 pour l’Ile-de-France. Sont également constatées la faible mobilité, la pénurie de foncier et la hausse des coûts à la construction et à l’achat. Les tensions sont particulièrement fortes dans les agglomérations, même si elles ne sont pas absentes en milieu rural. En région parisienne, la crise est plus aiguë qu’ailleurs, squats et bidonvilles ont réapparu.
C’est surtout l’obligation qu’ont les HLM d’avoir un taux de locataires bons payeurs le plus élevé possible pour toucher les crédits à la construction. De leur côté, ces bons payeurs peuvent pratiquer le chantage, électoral entre autres. Tout ce beau monde se tient donc par la barbichette.
Vous avez peut-être tous raison. Bulle ici, pénurie là. Bulle qui se dégonflera doucement ici (au rythme de l’inflation) , bulle qui explosera brutalement là.
J’observe le marché immobilier dans plusieurs endroits, dont Paris, la grande couronne parisienne, le bord de mer, et une province profonde : ce sont des marchés différents qui se comportent tous de façon bien distinctes.
C’est essentiellement la valeur d’usage qui est louée. On peut supposer que celle-ci serait partiellement fonction du pouvoir d’achat des ménages concernés par ce marché, qu’ils y participent volontairement ou non.
Les prix d’acquisition dépendent de biens d’autres paramètres, entre autres du pouvoir d’achat des seuls ménages improprement qualifiés de « solvables » : ceux là sont tous volontaires, s’ils ne sont pas disqualifiés par les prix, les conditions du crédit, etc.
C’est une erreur d’analyse fondamentale de comparer les prix d’acquisition aux revenus de l’ensemble des ménages, en particulier dans une économie socialiste qui crée alternativement la pénurie de l’offre ou de la demande, parfois la pénurie des deux simultanément : encore une fois, Friggit – qui est sûrement un brave homme par ailleurs – se trompe quand il compare les prix au RDB des ménages.
La pénurie est l’une des principales conséquences du socialisme, largement démontrée empiriquement et théoriquement – forte en cas de socialisme violent (communisme), plus faible mais jamais négligeable en cas de socialisme adouci (Etat-providence) -. Comment pourrait-il en être autrement dans le secteur immobilier français, placé sous la sujétion écrasante des taxes et des réglementations socialistes ?
La pénurie actuelle et surtout le coût extravagant de construction est directement lié aux nouvelles normes handicapés. En fait les normes pourraient complètement ravager tout le secteur du bâtiment. C’est un poison d’autant plus toxique que les média pudibonds n’abordent le sujet qu’avec des pincettes, quand ils osent en parler, et quand ils interrogent des personnes qui connaissent l’effrayante réalité du terrain et non des économistes qui vivent dans des abstractions mathématiques déconnectées de la réalité (et qui se tripotent en regardant des courbes de prix et des courbes de revenus).
Toute discussion qui ignore cela est à coté de la plaque.
Il y a aussi les anciennes normes d’occupation des sols.
L’Etat a injecté divers poisons dans l’immobilier sous les applaudissements des média et des socialos qui en demandent toujours plus.
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